ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-21958/2022

г. Саратов

24 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Заграничного И.М.,

судей Жаткиной С.А., Романовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: 

<

...>, зал 3, 

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Терминал» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2024 года по делу№ А57-21958/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Терминал», 

заинтересованные лица: Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Управление обеспечения градостроительной деятельности Энгельсского муниципального района, акционерное общество коммунальных электрических сетей Саратовской области «Облкоммунэнерго», Нижне-Волжское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, в лице отдела водных ресурсов по Саратовской области Нижнее-Волжского бассейнового водного управления, Территориальное управление Росимущества в Саратовской области, Управление Росреестра по Саратовской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Саратовской области, 

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569, выраженного в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 25.07.2022 № 811-р, об обязании Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:569, о признании незаконным отказа, выраженного в распоряжении от 25.07.2022 № 811-р, обязании предоставить в собственность земельный участок, о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570, выраженного в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района № 964-р от 26.08.2022, об обязании Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570,

в судебное заседание явились:

- от общества с ограниченной ответственностью «Терминал» представитель ФИО2, действующая на основании доверенности от 05.12.2022, выданной сроком на 3 года, представлен диплом о наличии высшего юридического образования,

- от общества с ограниченной ответственностью «Терминал» представитель ФИО3, действующая на основании доверенности № 3 от 16.04.2024, выданной сроком на 3 года, представлен диплом о наличии высшего юридического образования,

- от Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области представитель ФИО4, действующая на основании доверенности №61 от 09.01.2024, выданной сроком до 31.12.2024, представлен диплом о наличии высшего юридического образования, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Терминал» с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569, выраженного в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 25.07.2022 № 811-р; обязании Комитета предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:569 (делу присвоен номер №А57-21958/2022).

Кроме того, ООО «Терминал» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570, выраженный в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 26.08.2022 № 964-р; обязании Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570 (делу присвоен номер №А57-24295/2022).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2022 дела №А57-21958/2022 и № А57-24295/2022 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер № А57-21958/2022.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Терминал» обратилось с апелляционной жалобой, в которой указывает, что решение является не законным и необоснованным.

Заявитель указывает, что испрашиваемый участок с кадастровым номером 64:50:010104:570 не расположен в зоне береговой полосы, расположение земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 в водоохранной зоне не является основанием для отказа в предоставление в собственность Обществу, а лишь ограничивает его использование в хозяйственной деятельности ООО «Терминал». Кроме того, сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса. Территория ООО «Терминал», расположенная на земельных участках 64:50:010104:569, 64:50:010104:570, 64:50:010104:266, 64:50:010104:268, 64:50:010104:270, исходя из функционального назначения и технологического процесса является зоной речного порта руслового варианта. Требования по минимальному коэффициенту застройки в процентном отношении соблюдены, а именно, площадь земельных участков соразмерна площади объектов недвижимости, расположенных на них.

20.05.2024 в связи с нахождением в отпуске судьи О.И. Антоновой произведена замена судьи О.И. Антоновой на судью С.А. Жаткину.

05.08.2024 в связи с нахождением в отпуске судьи С.А. Жаткиной произведена замена судьи С.А. Жаткиной на судью О.И. Антонову.

23.09.2024 в связи с нахождением в отпуске судьи Е.В. Романовой произведена замена судьи Е.В. Романовой на судью С.А. Жаткину.

14.10.2024 в связи с нахождением в отпуске судьи О.И. Антоновой произведена замена судьи О.И. Антоновой на судью Е.В. Романову.

Представители общества с ограниченной ответственностью «Терминал» поддержали доводы, указанные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области возражала против доводов, указанных в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Терминал» принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

1) здание (нежилое здание), площадь 141,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:401;

2) здание (нежилое здание), площадь 643,3 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:412;

3) здание (нежилое здание), площадь 25,3 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:391;

4) сооружение (предпортовая площадка), площадь 1 997 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:411;

5) сооружение - башня Рожновского (нежилое), кадастровый номер 64:50:010104:393     право     собственности     на    указанные     объекты     недвижимости зарегистрировано - 09.08.2013.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:569, сформированном 17.04.2019.

Также ООО «Терминал» принадлежит следующие сооружения:

- техническое перевооружение системы водоснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 396 м, кадастровым номером 64:50:000000:82815;

- техническое перевооружение системы электроснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 3 270 м, кадастровый номер 64:50:010104:826.

Данные сооружения расположены, в том числе и на территории испрашиваемого земельного участка.

Указанный земельный участок предоставлен Комитетом по земельным ресурсам администрации ЭМР заявителю в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.06.2019 № 12977/1 для размещения вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

Право аренды в соответствии с указанным договором зарегистрировано 29.07.2019.

12.07.2022 ООО «Терминал» обратилось в адрес Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 в собственность.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 25.07.2022 № 811-р ООО «Терминал» отказано в предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 15 956 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010104:569, разрешенным использованием: «под производственные и административные здания и сооружения; под сооружение речпорта - предпортовая площадка», местоположение: 

<

...> з/у 24а, по основанию, предусмотренному подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов). Копия вышеуказанного распоряжения получена заявителем 12.08.2022.

Заявитель считает данное распоряжение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность незаконным и подлежащим признанию недействительным, поскольку, по мнению заявителя, оно нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.

В обоснование своих доводы заявитель ссылается на то, что Административным регламентом предоставления Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района муниципальной услуги «Предоставление земельного участка без проведения торгов», утвержденным Постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 03.12.2018 № 5304 в пункте 2.9. установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги. 

По мнению заявителя, основание, указанное в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР № 811-р от 25.07.2022, а именно «земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов» отсутствует в вышеуказанном перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Кроме того, заявитель ссылается на то, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

При этом, как указывает заявитель, в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО г. Энгельс земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:569, а также здания и сооружения, расположенные на нем, находятся в территориальной зоне - Зоне речного транспорта (Т2). 

При обращении в муниципальный орган с вышеуказанным заявлением ООО «Терминал» приложило к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов экспертное исследование № 12/03-22 от 08.04.2022, выполненное ООО «НОСТЭ»; проект использования территории ООО «Терминал», разработанный ООО «Кронверк Проект». 

В указанном экспертном исследовании специалистом был произведен расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем зданий, сооружений, согласно которому площадь испрашиваемого земельного участка является необходимой (соразмерной) площади расположенных на нем объектов. Также специалистом ООО «НОСТЭ» было определено, что принадлежащие ООО «Терминал» объекты недвижимости образуют единый производственный комплекс.

Также заявитель указывает, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:569, помимо основного сооружения - предпортовой площадки, площадью 1 997 кв.м, расположены здание проходной с площадью 25,3 кв.м; здание котельной с площадью 141,7 кв.м; административно-бытовое здание с площадью 643,3 кв.м; сооружение - башня Рожновского; склад ГСМ; технологическое устройство «Весовая станция»; открытые площадки для хранения строительных материалов; вспомогательная инфраструктура (специально оборудованные площадки для размещения автомобилей, зона отдыха), в том числе и иные элементы (пожарные проезды с твердым покрытием, тротуары, площадки для мусоросборников, зеленая зона, газоны), предназначенные для использования как самого объекта, так и вспомогательных помещений и сооружений, защитное ограждение. 

На территории испрашиваемого земельного участка расположены принадлежащие ООО «Терминал» системы электроснабжения и водоснабжения с кадастровыми номерами 64:50:010104:826 и 64:50:000000:82815 соответственно, имеющие охранные зоны, которые также должны учитываться при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации вышеуказанного комплекса. 

Согласно приложению А СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка» все указанные в настоящем абзаце объекты недвижимости должны учитываться при определении коэффициента застройки земельного участка, что также отражено в экспертном исследовании ООО «НОСТЭ». 

В совокупности указанные объекты и сооружения представляют собой единый объект, созданный для обслуживания речного порта и именно совокупность указанных элементов комплекса предусматривает возможность его нормальной эксплуатации по функциональному назначению, направленное на функционирование всего производственного комплекса.

Таким образом, заявитель считает что объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение, являются объектами производственного комплекса речного порта с целевым использованием - «под производственные и административные здания и сооружения, предпортовую площадку», то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования: «под производственные и административные здания и сооружения, предпортовую площадку».

Площадь испрашиваемого заявителем земельного участка для осуществления деятельности соответствует совокупности площадей объектов недвижимости, расположенных на нем, т.к. разделение земельного участка нарушит организацию и нормальную эксплуатацию всего производственного комплекса, фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.

Кроме того, заявитель полагает, что оспариваемый отказ Комитета по земельным ресурсам ЭМР не содержит доводов, на основании которых Комитет пришел к выводу о том, что испрашиваемый заявителем земельный участок превышает площадь, необходимую для функционирования и использования принадлежащих ООО «Терминал» зданий и сооружений, а также о наличии возможности размежевания испрашиваемого земельного участка для последующего его предоставления иным лицам (в незанятой строениями части).

Также заявитель указывает на то, что размежевание земельного участка и продажа вновь образованных земельных участков третьим лицам создаст для заявителя препятствия к проезду к предпортовой площадке и препятствия для её обслуживания, что в свою очередь, повлечет необходимость обращения заявителя к третьим лицам об установлении сервитута, при том, что если выделенный земельный участок не будет застроен и будет пригоден для осуществления проезда.

С учетом данных обстоятельств, заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569, выраженный в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР от 25.07.2022 № 811-р; обязании Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:569.

Кроме того, ООО «Терминал» принадлежат объекты недвижимого имущества:

1. здание (нежилое здание), площадь 18,1 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:524;

2. здание, площадь 699,2 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:390;

3. здание, площадь 1 951,0 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:400;

4. сооружение (сооружение - внутрипортовая железная дорога), протяженность 600,5 м, кадастровый номер 64:50:010104:407;

5. сооружение (сооружение силосного склада емкостью 12 000 тонн), протяженностью 12 000 м, кадастровый номер 64:50:010104:429;

6. сооружение (сооружение - железнодорожный путь), протяженность 418,2 м, кадастровый номер 64:50:010104:386;

7. сооружение, протяженность 432 м, кадастровый номер 64:50:010104:421;

8. здание (нежилое здание), площадью 18,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:523;

9. сооружение (сооружение - железнодорожный путь к причалу), протяженность 560 м, кадастровый номер 64:50:010104:384;

10. сооружение (сооружение - железнодорожный путь), протяженность 581,8 м, кадастровый номер 64:50:010104:376;

11. сооружение (сооружение - внутрипортовая железная дорога), протяженность 753 м, кадастровый номер 64:50:010104:375;

12. здание, площадью 423,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:431;

13. сооружение, протяженность 346,5 м, кадастровый номер 64:50:010104:408;

14. сооружение (подкрановые пути), площадь застройки 432 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:311;

15. сооружение (бетонорастворосмесительный узел Mekamix60 Compact в г. Энгельсе Саратовской области), кадастровый номер 64:50:010104:591.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:570, сформированном 03.07.2019.

Указанный земельный участок предоставлен Комитетом по земельным ресурсам администрации ЭМР заявителю в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 23.07.2019 № 12995/1 для размещения вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

Право аренды в соответствии с указанным договором зарегистрировано 30.07.2019. Также ООО «Терминал» принадлежат следующие сооружения:

1. техническое перевооружение системы водоснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 396 м, кадастровым номером 64:50:000000:82815;

2. техническое перевооружение системы электроснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 3 270 м, кадастровый номер 64:50:010104:826

Данные сооружения расположены, в том числе и на территории испрашиваемого земельного участка.

15.08.2022 ООО «Терминал» обратился в адрес Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района с заявление о приобретении земельного участка 64:50:010104:570 в собственность обратилось в адрес заинтересованного лица с заявлением, к которому, по мнению заявителя, были приложены все необходимые документы, в том числе, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

С момента приобретения права аренды до обращения в Комитет по земельным ресурсам площадь земельного участка не менялась.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 26.08.2022 № 964-р ООО «Терминал» отказано в предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 117 465 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010104:570, разрешенным использованием: «под производственные и административные здания и сооружения», местоположение: 

<

...> з/у 276, по основаниям, предусмотренным подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ): с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов), а также подпунктом 19 статьи 39.16 ЗК РФ, согласно которому предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации). Копия вышеуказанного распоряжения получена заявителем 06.09.2022.

Заявитель считает, что данное распоряжение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность является незаконным и подлежит признанию недействительным, поскольку нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

По мнению заявителя, отказ в предоставлении права собственности, выраженный в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 26.08.2022 № 964-р, может свидетельствовать о произвольном толковании норм законодательства и злоупотреблении правом со стороны заинтересованного лица, что запрещено в силу нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование своих доводов, заявитель ссылается на то, что Административным регламентом предоставления Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района муниципальной услуги «Предоставление земельного участка без проведения торгов», утвержденным Постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 03.12.2018 № 5304 в пункте 2.9. установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги. По мнению заявителя, основание, указанное в Распоряжении Председателя Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР Ка 964-р от 26.08.2022, а именно «предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствий с Водным Кодексом Российской Федерации)» не применимо к испрашиваемому участку, поскольку расстояние между границей водного объекта (р. Волга) и границей земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 (ширина земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:266, 64:50:010104:268, 64:50:010104:270) более 20 метров. 

Кроме того, как указывает заявитель, в обжалуемом распоряжении отсутствуют доводы Комитета, указывающие на нахождение испрашиваемого земельного участка в границах береговой полосы. Таким образом, заявитель считает отказ Комитета по вышеуказанному основанию незаконен.

Также заявитель ссылается на то, что другое основание, указанное в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР № 964-р от 26.08.2022, а именно: «с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов), также отсутствует в ранее указанном перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов Административного регламента».

В обоснование своих доводов заявитель указывает на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО г. Энгельс земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570, а также здания и сооружения, расположенные на нем, находятся в территориальной зоне - Зоне речного транспорта (Т2). 

При обращении в муниципальный орган с вышеуказанным заявлением ООО «Терминал» приложило к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов экспертное исследование № 362/2022 от 10.08.2022, выполненное ООО «Оценка-С. 

В указанном экспертном исследовании специалистом был произведен расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем зданий, сооружений, согласно которому площадь испрашиваемого земельного участка является необходимой (соразмерной) площади расположенных на нем объектов. Также специалистом ООО «Оценка-С» было определено, что принадлежащие ООО «Терминал» объекты недвижимости образуют единый производственный комплекс.

На испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:570, помимо вышеперечисленных зданий и сооружений расположены: открытый склад инертных материалов (песок, щебень), открытый склад временного хранения строительных отходов, площадка хранения грейферов для портальных кранов, площадка для хранения и ремонта тяжелой строительной техники, открытый склад хранения готовой ж/б продукции, склад ГСМ, портальные краны, ремонтные мастерские, мини-офис для сотрудников управления бетонорастворосмесительным узлом, открытые площадки для хранения строительных материалов; вспомогательная инфраструктура (специально оборудованные площадки для размещения автомобилей, зона отдыха), в том числе и иные элементы (пожарные проезды с твердым покрытием, тротуары, площадки для мусоросборников, зеленая зона, газоны), предназначенные для использования как самого объекта, так и вспомогательных помещений и сооружений, защитное ограждение. 

На территории испрашиваемого земельного участка расположены принадлежащие ООО «Терминал» системы электроснабжения и водоснабжения с кадастровыми номерами 64:50:010104:826 и 64:50:000000:82815 соответственно, имеющие охранные зоны, которые также должны учитываться при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации вышеуказанного комплекса. 

Согласно приложению А СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка» все указанные в настоящем абзаце объекты недвижимости должны учитываться при определении коэффициента застройки земельного участка, что также отражено в экспертном исследовании ООО «Оценка-С».

По мнению заявителя, в совокупности указанные объекты и сооружения представляют собой единый объект, созданный для обслуживания единого производственного комплекса ООО «Терминал» и именно совокупность указанных элементов комплекса предусматривает возможность его нормальной эксплуатации по функциональному назначению, направленное на функционирование всего производственного комплекса.

Таким образом, заявитель считает, что объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение, являются объектами производственного комплекса речного порта с целевым использованием - «под производственные и административные здания и сооружения», то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования: «под производственные и административные здания и сооружения». 

Площадь испрашиваемого заявителем земельного участка для осуществления деятельности соответствует совокупности площадей объектов недвижимости, расположенных на нем, т.к., по мнению заявителя, разделение земельного участка нарушит организацию и нормальную эксплуатацию всего производственного комплекса, фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.

По мнение заявителя, данный отказ является незаконным, что послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим заявлением. 

Суд первой инстанции на основании представленных документов и руководствуясь нормами действующего законодательства пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушения прав в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ лежит на заявителе.

Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявленного требования без удовлетворения.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Между тем, заявителем при обращении с заявлением как в уполномоченный орган, так и в арбитражный суд надлежащих доказательств соразмерности площади испрашиваемого земельного участка под объект недвижимости не представлено.

Наличие договора аренды не является достаточным доказательством соответствия объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади. Сложившийся долгосрочный порядок пользования земельными участками также не может подтверждать соразмерность площади испрашиваемых участков.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2024 № Ф06-6107/2024 по делу № А12-29397/2023.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу, по ходатайству заявителя судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой был поручено экспертному учреждению - Федеральному бюджетному учреждению Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, экспертам: ФИО5, ФИО6.

Экспертным заключением №982/983/5-3 от 21.07.2023, установлено: 

в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:50:01104:570 располагаются следующие объекты капитального строительства и некапитальные объекты и сооружения: 

- здание (нежилое здание), площадь 18,1 кв.м, кадастровый номер 04:50:010104:524; здание, площадь 699,2 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:390; 

- здание, площадь 1 951,0 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:400; 

- сооружение (сооружение - внутрипортовая железная дорога), протяженность 600,5 м, кадастровый номер 64:50:010104:407; 

- сооружение (сооружение силосного склада емкостью 12 000 тонн), протяженностью 12 000 м, кадастровый номер 64:50:010104:429; 

- сооружение (сооружение - железнодорожный путь), протяженность 418,2 м, кадастровый номер 64:50:010104:386; 

- сооружение, протяженность 432 м, кадастровый номер 64:50:010104:421; 

- здание (нежилое здание), площадью 18,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:523; 

- сооружение (сооружение - железнодорожный путь к причалу), протяженность 560 м, кадастровый номер 64:50:010104:384; 

- сооружение (сооружение - железнодорожный путь), протяженность 581,8 м, кадастровый номер 64:50:010104:376; 

- сооружение (сооружение - внутрипортовая железная дорога), протяженность 753 м, кадастровый номер 64:50:010104:375; 

- здание площадью 423,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:431; 

- сооружение, протяженность 346,5м, кадастровый номер 64:50:010104:408; 

- сооружение (бетонорастворосмесительный узел Mekamix60 Compact в г. Энгельсе Саратовской области), кадастровый номер 64:50:010104:591; 

- электроснабжение бетонорастворосмесительного узла Mekamix-60 Compakt в г. Энгельсе Саратовской области, кадастровый номер 64:50:010104:808; 

- наружные сети водоснабжения бетонорастворосмесительного узла Mekamix-60 Compakt в г. Энгельсе Саратовской области, кадастровый номер 64:50:010104:809;

частично располагаются следующие сооружения (согласно выписки из ЕГРН):

- сооружение (подкрановые пути), площадь застройки 432 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:311;

- техническое перевооружение системы водоснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 396 м, кадастровым номером 64:50:000000:82815;

- техническое перевооружение системы электроснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 3 270 м, кадастровый номер 64:50:010104:826.

По второму вопросу эксперты пришли к следующему выводу: ввиду того, что конструктивные характеристики исследуемых объектов не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик исследуемых строений, исследуемые объекты являются объектами капитального строительства.

По третьему вопросу эксперты пришли к следующему выводу: на момент исследования вышеуказанные здания, строения, инженерные сооружения связаны общим технологическим процессом и использовались для производства раствора и бетона, траснпортировки и складирования продукции.

По четвертому вопросу эксперты пришли к следующему выводу: совокупное эксплуатационное назначение указанных объектов, соответствует признакам единого производственного комплекса. Фактическое состояние указанных объектов соответствует эксплуатационному назначению, однако следует отметить, что часть зданий: здание (нежилое здание), площадь 643,3 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:412; здание (нежилое здание), площадь 141,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:401; здание, площадь 1 951,0 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:400; здание (нежилое здание), площадь 18,1 кв.м, кадастровый номер 04:50:010104:524, на момент исследования находились в процессе ремонта, часть сооружений находились под слоем грунта (железнодорожные пути).

По пятому вопросу эксперты пришли к следующему выводу: на момент исследования, вышеуказанные здания, строения, инженерные сооружения связаны общим технологическим процессом и используются для производства раствора и бетона, транспортировки и складирования продукции. Самостоятельная эксплуатация указанных объектов независимо друг от друга и/или вне единого производственного комплекса не возможна.

По шестому вопросу эксперты пришли к следующему выводу: исходя из минимальной ширины необходимого проезда, необходимости устройства разворотных площадок, необходимости подъезда к строениям, обеспечение зоны обслуживая открытых площадок и сооружений, для обеспечения работы производственного комплекса, фактически занимаемая площадь земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 и земельного участка с кадастровым номер6450:010104:570, достаточна и необходима для обеспечения технологического процесса.

По седьмому вопросу эксперты пришли к следующему выводу: исследуемые земельные участки с кадастровыми номерами 64:50:010104:569 и 64:50:010104:570 не располагаются в границах береговой полосы.

Как установлено судом первой инстанции, в том числе на основании проведённого исследования по седьмому вопросу, руководствуясь сведениями из представленного в материалы дела кадастрового плана территории (далее - КПТ), эксперт указал, что минимальные расстояния от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 до береговой линии составляет 159,19 м, от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 - 6,35 м. Отразив, что береговая линия не пересекает исследуемые объекты, эксперт пришел к выводу об отсутствии в границах береговой полосы земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569 и 64:50:010104:570.

Помимо этого в судебном заседании при рассмотрении дела в суде первой инстанции эксперт ФИО7, подтверждая сделанный им вывод в рассматриваемой части, дал дополнительные пояснения, согласно которым с учетом наличия на смежных с испрашиваемым (64:50:010104:570) земельных участках (64:50:010104:266, 64:50:010104:268, 64:50:010104:270) вдоль акватории причала погрузки, с технической точки зрения являющегося парапетом набережной, в силу части 14 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) 20-тиметровая береговая полоса отсчитывается от границы причальной стенки. Указав, что граница причальной стенки совпадает с границами участков 64:50:010104:266, 64:50:010104:268, 64:50:010104:270, и определив ширину указанных участков в соответствии с их координатами согласно КПТ как превышающую 20 метров, пришел к суждению, что береговая полоса полностью расположена в границах данных трех участков.

При этом на вопрос суда, каким образом произведены измерения, эксперт пояснил, что все сведения о расстояниях получены на основании исследования КПТ, то есть фактически сам причал погрузки не исследовался. 

Относительно установленного минимального расстояния от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 до береговой линии в размере 6,35 м из пояснений эксперта в рамках допроса в судебном заседании суда перовой инстанции следует, что данное измерение произведено без учета положений Водного кодекса Российской Федерации в их системном единстве, а именно: части 6 статьи 6 ВК РФ, устанавливающей порядок определения береговой полосы относительно береговой линии, и части 14 статьи 65 ВК РФ, определяющей правило об определении ширины водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы на территории населенных пунктов.

Суд первой инстанции посчитал необходимым отметить, что в данном случае экспертом дана правовая оценка поставленным перед ним специальным техническим вопросам, что не относится к полномочиям эксперта в силу части 2 статьи 82 АПК РФ и разъяснений пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Анализируя закон, эксперт не разделяет понятия «береговая линия» и «береговая полоса», а также считает возможным применение специальной нормы водного законодательства РФ, регламентирующей частный случай установления границ водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы с целью обеспечения особого режима осуществления хозяйственной и иной деятельности в их пределах, к вопросу определения ширины береговой полосы, установление которой направлено на реализацию права каждого на использование водных объектов общего пользования.

Согласно части 6 статьи 6 ВК РФ под береговой полосой понимается полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, которая предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Иных правил определения ширины береговой полосы приведенная правовая норма не содержит.

В суде апелляционной инстанции судом по ходатайству ООО «Терминал» была назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено  ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России эксперту ФИО6

В заключении №1493/5-2 от 08.07.2024 эксперт сделал следующие выводы: 

- гидротехническое сооружение - причал погрузки с кадастровым номером 64:50:010104:374 располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:266 с учетом допустимой погрешности измерений;

- гидротехническое сооружение - причал погрузки с кадастровым номером 64:50:010104:377 располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:268 с учетом допустимой погрешности измерений;

- гидротехническое сооружение - причал погрузки с кадастровым номером 64:50:010104:409 располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:270 с учетом допустимой погрешности измерений;

- урез воды находится на границе с гидротехническим сооружением - причал погрузки с кадастровыми номерами 64:50:010104:374, 64:50:010104:377, 64:50:010104:409, а в сведениях о местоположении береговой линии (на кадастровом плане территории) содержится реестровая ошибка;

- минимальное расстояние от гидротехнического сооружения - причала погрузки с кадастровым номером 64:50:010104:374 (по границе уреза воды) до земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570, составило - 25,09 м;

- минимальное расстояние от гидротехнического сооружения - причала погрузки с кадастровым номером 64:50:010104:377 (по границе уреза воды) до земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570, составило - 25,18 м;

- минимальное расстояние от гидротехнического сооружения - причала погрузки с кадастровым номером 64:50:010104:409 (по границе уреза  воды)   до   земельного   участка с   кадастровым   номером 64:50:010104:570, составило - 25,11 м.

Администрация не согласилась с выводом эксперта о наличии реестровой ошибки, поскольку проведенное исследование по данного вопросу не основано на установленных нормах и правилах.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) береговая линия (граница водного объекта) определяется для реки, ручья, канала, обводненного карьера - по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом.

Правила определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаев и периодичности ее определения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.04.2016 года N377.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 5 данных Правил установление местоположения береговой линии (границы водного объекта) осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации - при реализации переданных полномочий Российской Федерации по осуществлению мер по охране водных объектов или их частей, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, за исключением водоемов, которые полностью расположены на территориях соответствующих субъектов Российской Федерации и использование водных ресурсов которых осуществляется для обеспечения питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения 2 и более субъектов Российской Федерации, в соответствии с перечнем таких водоемов, установленным Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 2 Правил под определением местоположения береговой линии (границы водного объекта) понимается установление местоположения береговой линии (границы водного объекта) или уточнение местоположения береговой линии (границы водного объекта).

Согласно пункту 9 Правил для установления местоположения береговой линии (границы водного объекта) применяется картометрический способ определения координат береговой линии (границы водного объекта) с использованием актуального картографического материала наиболее крупного масштаба, а также данных дистанционного зондирования Земли, имеющихся в отношении соответствующей территории в федеральном или подведомственных картографо-геодезических фондах. Установление местоположения береговой линии (границы водного объекта) рек, ручьев, каналов, озер и обводненных карьеров осуществляется картометрическим (фотографическим способом) с использованием данных об уровнях воды, содержащихся в Едином государственном фонде данных о состоянии окружающей среды, ее загрязнении.

В силу подпункта «б» пункта 10 Правил береговая линия (граница водного объекта) реки, ручья и канала определяется по среднемноголетнему уровню воды в период, когда они не покрыты льдом, с учетом уровня воды при руслонаполняющем расходе воды и морфологических особенностей водного объекта.

Таким образом, действующим законодательством установлена процедура определения и уточнения местоположения береговой линии водного объекта.

Материалы настоящего дела содержат кадастровый план территории. В данном КПТ синим цветом указана береговая линия, до которой экспертом установлены минимальные расстояния от испрашиваемых земельных участков (от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 - 159,19 м, от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 - 6,35 м).

Кадастровый план территории - это документ со сведениями из ЕГРН обо всех земельных участках, зданиях, хозяйственных постройках и иных объектах в кадастровом квартале.

Следовательно, по мнению администрации, с учетом установленных экспертом расстояний земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570 располагается в пределах 20-тиметровой береговой полосы, в связи с чем предоставление его в собственность не представляется возможным.

Статья 65 ВК РФ, которой обоснованы выводы эксперта об отсутствии земельного участка в пределах береговой полосы, не содержит правила определения ширины последней, поскольку регламентирует порядок установления границ, от которых отсчитывается ширина водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы в зависимости от вида водного объекта, а также в случае наличия совокупности условий, определённой частью 14 названной статьи.

Согласно части 14 статьи 65 ВК РФ на территориях населенных пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от местоположения береговой линии (границы водного объекта).

Таким образом, при наличии, во-первых, систем ливневой канализации и, во-вторых, оборудованных набережных, при установлении границ прибрежных защитных полос и ширины водоохранных зон необходимо ориентироваться на парапеты набережных, а если набережные отсутствуют, то ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от местоположения береговой линии (границы водного объекта).

Сведения о наличии ливневой канализации на рассматриваемой территории материалы дела не содержат, что также подтверждает необоснованность выводов эксперта, направленных на искажение смысла приведенных норм Водного кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 13, 14 статьи 105 ЗК РФ водоохранная зона и прибрежная защитная полоса являются видами зон с особыми условиями использования территории.

В соответствии с пунктами 1, 2, 15, 16, 16.1, 17 статьи 65 ВК РФ водоохранными зонами являются территории, на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды   обитания   водных  биологических  ресурсов   и  других   объектов   животного  и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство, не отождествляя понятия «береговая полоса», «водоохранная зона», «прибрежно защитная полоса», устанавливая различные правовые режимы на данных территориях и правила определения их ширины, не предусматривает возможность установления береговой полосы от парапета набережной при наличии совокупности условий, предусмотренных частью 14 статьи 65 ВК РФ. В связи с этим вывод эксперта о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570 не располагается в границах береговой полосы, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на ошибочном толковании норм материального права. Напротив, проведенное экспертное исследование по данному вопросу свидетельствует об обратном.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.07.2022 часть земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 расположена в водоохраной зоне Волгоградского водохранилища, имеет ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ, ограничения в отношении спорного земельного участка зарегистрированы в установленном порядке и заявителем не оспорены.

Данные обстоятельства подтверждаются также сведениями исследовательской части судебной экспертизы (минимальные расстояния от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 до береговой линии составляет 159,19 м, от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 - 6,35 м).

Таким образом, испрашиваемый обществом земельный участок находиться в пределах береговой полосы и в силу действующего законодательства ограничен в обороте.

Из экспертного исследования усматривается, что большая часть исследуемых объектов не эксплуатируется, в основу экспертного исследования положены пояснения представителя заявителя о планируемом использовании объектов, что не может отвечать признакам объективности. 

Однако данные обстоятельства не помешали эксперту прийти к выводу о том, что «на момент исследования вышеуказанные здания, строения, инженерные сооружения связаны общим технологическим процессом и использовались для производства раствора и бетона, транспортировки и складирования продукции», «самостоятельная эксплуатация указанных объектов независимо друг от друга и/или вне единого производственного комплекса не возможна» (страница 23 экспертного исследования).

На странице 17 экспертного исследования отражено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:570 (площадью 117 465 кв.м) располагается сооружение (бетонорастворосмесительный узел Mekamix60 Compact в г. Энгельсе Саратовской области), кадастровый номер 64:50:010104:591. Однако наличие данного объекта (даже в условиях его функционирования) не свидетельствует о едином производственном комплексе. Иных данных, указывающих на какие-либо процессы, которые могли бы быть оценены как части единого производственного комплекса с одной производственной базой, экспертное исследование не содержит.

Исходя из оценки фактического использования земельного участка с точки зрения организации производственного процесса Общества в целях определения площади, необходимой для ведения заявителем хозяйственной деятельности, экспертное исследование не доказывает наличие производственного единства и технологической связи каких-либо объектов.

Из экспертного исследования обоснованно можно заключить, что Общество фактически не использовало и не могло использовать общие материально-технические ресурсы ввиду их непригодного для этих целей состояния.

Таким образом, фактически выводы экспертного исследования не соответствуют его исследовательской части, из которой не усматривается, что вся площадь испрашиваемых земельных участков достаточна и необходима для обеспечения технологического процесса.

В обоснование соразмерности площади земельных участков, необходимой для    эксплуатации    объектов    в    соответствии    с   указанным    общим    совокупным эксплуатационным назначением, экспертом ФИО5 на странице 25 экспертного исследования приведены объекты, перечень которых не поименован в ответе на вопрос № 1, в котором перечислены объекты капитального строительства, а так же некапитальные объекты и сооружения, фактически расположенные в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570. Так, экспертом необоснованно включены следующие объекты: открытый склад инертных материалов (песок), площадью 21 690 кв.м; открытый склад временного хранения строительных отходов площадью 11 380 кв.м; открытый склад хранения щебня площадью 2 200 кв.м; площадка хранения грейферов для портальных кранов площадью 680 кв.м; площадка для хранения и ремонта тяжелой строительной техники площадью 1 300 кв.м; открытый склад хранения готовой ж/бетонной продукции площадью 1 100 кв.м.

Суд первой инстанции критически отнесся к обоснованию рассматриваемого вывода эксперта о соразмерности площади испрашиваемых земельных участков, необходимой для эксплуатации, в том числе данных перечисленных объектов, общая площадь которых составляет 38 350 кв.м, поскольку их наличие ничем не подтверждено. 

Таким образом, даже если исходить из правомерности учета площади иных объектов в определении соразмерности, приведенной экспертом на странице 24-26 экспертного исследования, коэффициент застройки исследуемых земельных участков необходимо исчислять из соотношения следующих площадей: 133 430 кв.м (15 965 кв.м + 117 465 кв.м ) - площадь испрашиваемых земельных участков; 40 229 кв.м - общая площадь строений и сооружений (78 579 кв.м - 38 350 кв.м).

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что экспертные исследования, проведенные в рамках судебного процесса, не могут рассматриваться в качестве предопределяющего для итогового судебного акта, выводы, изложенные в экспертном заключении трактуются судом с учетом их правового значения, закрепленного положениями АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, фактическими обстоятельствами, а также их совокупной правовой оценки.

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

Необходимые документы, обосновывающие и подтверждающие соразмерность всего земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 площадью 15 956 кв.м объектам недвижимости (как размер, необходимый для использования объектов недвижимости: нежилого здания площадью 141,7 кв.м, нежилого здания площадью 643,3 кв.м, нежилого здания площадью 25,3 кв.м, башни Рожновского площадью 1 кв.м и их эксплуатации) в орган местного самоуправления не представлены.

Необходимые документы, обосновывающие и подтверждающие соразмерность всего земельного участка кадастровым номером 64:50:010104:570 площадью 117 465 кв.м объектам недвижимости (общей пл. 19 967 кв.м/м.) в орган местного самоуправления также не представлены.

В пределах испрашиваемого земельного участка расположено сооружение электроэнергетики «Электросетевой комплекс Фидер-7», включающий в себя трансформаторные подстанции № 65, 248, 73, 28 с кабельными линиями КЛЭП-6-0,4 кВ и воздушными  линиями  ВЛЭП-6-0,4  кВ»  с  кадастровым  номером  64:50:000000:82384, принадлежащее Акционерному обществу коммунальных электрических сетей Саратовской области «Облкоммунэнерго».

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Пленум «25) недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Объекты, расположенные в границах спорного земельного участка зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты.

Доказательств государственной регистрации права заявителя на единый недвижимый комплекс, что позволяло бы оценивать соразмерность испрашиваемого земельного участка применительно к совокупности принадлежащих заявителю объектов недвижимости, не представлено.

Указанные выводы суда согласуются с позицией Арбитражного суда Поволжского округа, изложенной в постановлениях от 27.05.2021 по делу № А57-15296/2020, от 09.06.2021 по делу № А57-15297/2020, в которых рассмотрены требования ООО «Терминал» по аналогичным основаниям по тем же земельным участкам.

Так, в постановлениях суд кассационной инстанции указал, что в силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрированного права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Однако, до обращения с настоящим заявлением ООО «Терминал» объекты недвижимости не были зарегистрированы в качестве единого производственного комплекса, как того требуют нормы действующего законодательства, вопреки выводам суда кассационной иснтанции, сделанным в рамках дел № А57-15296/2020, № А57-15297/2020.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что заявителем документально не обоснована необходимость приобретения испрашиваемого земельного участка площадью 15 956 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010104:569, а также земельного участка площадью 117 465 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010104:570, общая площадь принадлежащих Обществу и находящихся на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости составляет 19 967 кв.м/м.

Площадь испрашиваемого для эксплуатации данных объектов недвижимости земельного участка составляет 117 465 кв. м., что явно носит чрезмерный характер.

В данном случае суд принимает во внимание, что необходимые документы, обосновывающие и подтверждающие соразмерность всего земельного участка - 117 465 кв.м объектам недвижимости (общей пл. 19 967 кв.м./м) в орган местного самоуправления не представлены.

При этом, сам факт предоставление в аренду земельного участка не является безусловным основанием для предоставления Обществу в собственность данного земельного участка в заявленном им размере.

В данном случае обществом не представлены в орган местного самоуправления документы, подтверждающие соразмерность испрашиваемой площади земельного участка площади, занимаемой объектами недвижимости.

В рассматриваемом случае судом также учтено, что данные объекты не являются единым производственным комплексом, а зарегистрированы как самостоятельные нежилые объекты.

При этом, сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в собственность.

Кроме того, одним из оснований для отказа, указанном в распоряжении № 964-р от 26.08.2022 является «предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным Кодексом Российской Федерации)».

Факт расположения земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 в границах береговой полосы установлен, таким образом его предоставление в собственность будет противоречить нормам земельного законодательства.

Предоставление в аренду земельных участков на длительный срок не является безусловным основанием для предоставления обществу в собственность данных земельных участков в имеющейся площади, при том, что отдельные объекты недвижимости, принадлежащие обществу и на которые зарегистрировано право собственности, имеют несоизмеримо меньшую площадь, чем площадь самого земельного участка.

Заявитель не лишен возможности инициирования процедуры формирования земельных участков непосредственно под объектами недвижимости, ему принадлежащими либо в установленном законом порядке, при наличии на то правовых оснований, оформить права на единый объект недвижимости, отвечающий общему совокупному эксплуатационному назначению принадлежащих обществу объектов - здания и сооружения асфальтобетонного завода, что позволит актуализировать вопрос о возможности приобретения земельного участка, необходимого для функционирования указанного единого объекта недвижимости.

Довод заявителя, что данные земельные участки эксплуатируются более 20 лет, что площадь и внешние границы испрашиваемых земельных участков не изменялись, отклоняется судом апелляционной инстанции как не имеющие правового значения.

Доводы о том, что в обжалуемом судебном акте не дана оценка всем представленным доказательствам, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку отсутствие в мотивировочной части судебного акта выводов, касающихся оценки каждого представленного в материалы дела доказательства, не свидетельствует о том, что оно не оценивалось судом.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Судебные расходы распределены судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом апелляционной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2024 года по делу № А57-21958/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда на счет Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы Минюста России (ИНН 

<

***>) 78 132 руб. за проведение экспертизы №1493/5-2 от 08 июля 2024 года по делу №А57-21958/2022.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                 И.М. Заграничный

 

 

Судьи                                                                                                                С.А. Жаткина

 

 

                                                                                                                           Е.В. Романова