ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-33780/2023

г. Саратов

13 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 10.03.2025 года.

Полный текст постановления изготовлен – 13.03.2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе  председательствующего судьи Землянниковой В.В.,

судей Пузиной Е.В., Грабко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анчиковой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Саратова, Общества с ограниченной ответственностью «Элмон» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 сентября 2024 года по делу № А57-33780/2023 (судья Бондаренко В.Е.)

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (410012, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Элмон» (410031, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, а также пени, 

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Элмон» 

к Комитету по управлению имуществом города Саратова 

о применении последствий ничтожной сделки в виде ничтожности дополнительного соглашения к договору аренды и взыскании денежной суммы, 

третьи лица: Комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» (410031, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Администрация муниципального образования «Город Саратов» (410031, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью «Элмон» – ФИО1, представитель по доверенности от 16.08.2024 года № 24-01 (срок 1 года), имеет высшее юридическое образование.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – КУИ г. Саратова, истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Элмон» (далее – ООО «Элмон», общество, ответчик, арендатор) с исковым заявлением о взыскании в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» задолженности по договору аренды земельного участка от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К за период с 01.04.2022 по 30.09.2023 в сумме 512 74,23 руб., а также пени за период с 10.07.2022 по 17.10.2023 в сумме 8 753,60 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Элмон» обратилось к Комитету по управлению имуществом города Саратова со встречным исковым заявлением, уточнённым в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором просило применить последствия ничтожной сделки, в виде ничтожности дополнительного соглашения № 1 от 22.11.2012 к договору аренды № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 и взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова неосновательное обогащение за период с 08.04.2021 по 30.08.2023 в размере 375 394,24 руб., а также неустойку в виде процентов за пользование чужими денежными средствами за период 08.04.2021 по 15.08.2024 в размере 166 549,41 руб. с последующим начислением по день фактической оплаты суммы неосновательного обогащения (т. 1 л.д. 122-127, т. 2 л.д. 9-12).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 сентября 2024 года исковые требования Комитета по управлению имуществом города Саратова к ООО «Элмон» удовлетворены частично. С ООО «Элмон» в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова взыскана задолженность по договору в размере 264 224,10 руб., неустойка за период 10.07.2023 по 07.09.2023 в размере 2927,07 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Встречные исковые требования ООО «Элмон» к Комитету по управлению имуществом города Саратова удовлетворены частично. С Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу ООО «Элмон» взыскано неосновательное обогащение за период с 08.04.2021 по 12.04.2023 в размере 375 934,34 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2021 по 15.08.2024 (за исключением периода моратория) в размере 149 639,83 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В результате зачёта встречных обязательств с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу ООО «Элмон» взысканы денежные средства в размере 258 423 руб.

Комитет по управлению имуществом города Саратова не согласился с принятым по делу судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требование Комитета по управлению имуществом города Саратова в полном объёме, встречное исковое заявление ООО «Элмон» оставить без удовлетворения.

ООО «Элмон» также не согласилось с принятым по делу судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с ООО «Элмон» задолженности по оплате арендной платы в размере 264 224,10 руб. и неустойки за период с 10.07.2023 по 07.09.2023 в размере 2 927,07 руб. Также ООО «Элмон» просит изменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с Комитета по управлению имуществом города Саратова процентов за пользование чужими денежными средствами  по день фактической оплаты суммы неосновательного обогащения. В указанной части исковые требования удовлетворить.

Сторонами в порядке ст. 81 АПК РФ представлены пояснения по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 04.02.2025, 04.03.2025, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Определением суда апелляционной инстанции от 28.02.2025 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ отсутствующая по причине нахождения в отпуске судья Комнатная Ю.А. заменена на судью Акимову М.А.

Определением суда апелляционной инстанции от 03.03.2025 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ отсутствующая по причине болезни судья Акимова М.А. заменена на судью Грабко О.В.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 10 марта 2025 на 14  час. 00 мин.

Законность и обоснованность судебного акта арбитражного суда первой инстанции проверяется апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 14.09.2009 № Т-3437-р между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Элмон» заключен договор аренды земельного участка от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К. Срок действия договора 49 лет с 14.09.2009 по 14.09.2058 (т. 1 л.д. 9-10).

На основании вышеуказанного договора аренды земельного участка, ООО «Элмон» передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:020333:51, площадью 17 754 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, 58А, занимаемый нежилым зданием, разрешенное использование земельного участка: для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (т. 1 л.д. 11).

22.11.2012 между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Элмон» заключено соглашение к договору аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009, которым внесены изменения в данный договор: «вид разрешенного использования земельного участка читать «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания») вместо «для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» (т. 1 л.д. 12).

Пунктом 3.2 Договора аренды земельного участка от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

В соответствии с пунктом 6.2. Договора аренды земельного участка от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К предусмотрено, что за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 3.2 договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате. Неустойка начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим договором срока исполнения обязательства, до момента фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.06.2023 по делу № А57-17175/2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.01.2024, договор аренды земельного участка от 25.11.2009 №А-09-110Ю-2/К, заключенный между Администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Элмон» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020333:51, площадью 17 754 кв. м., расположенный по адресу: г. Саратов, пр-кт. Энтузиастов, 58А, расторгнут.

Как указывает Комитет по управлению имуществом города Саратова, за время аренды земельного участка обязанность по уплате арендной платы арендатором ООО «Элмон» по Договору № А-09-110Ю-2/К надлежащим образом не исполнялась, в результате чего, за период с 01.04.2022 по 30.09.2023 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 512 774,23 руб., на которую в соответствии с пунктом 6.2 Договора за период с 10.07.2023 по 17.10.2023 начислена неустойка в размере 8 753,6 руб.

Комитетом по управлению имуществом города Саратова в адрес ООО «Элмон» направлена претензия от 17.10.2023 № 13/05-32571 с требованием погасить образовавшуюся задолженность (т. 1 л.д. 13). Данная претензия  осталась без удовлетворения.

Поскольку ООО «Элмон» в добровольном порядке не оплатило задолженность, указанную в претензии, КУИ г. Саратова обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

ООО «Элмон», обращаясь со встречным исковым заявлением, указывает на то, что на момент заключения дополнительного соглашения от 22.11.2012, порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьями 30, 38.1 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, которыми предусматривалось, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, мог быть предоставлен для целей строительства только посредством проведения торгов. Торги не производились, а также не производилась процедура составления Акта выбора земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта, а также отсутствуют доказательства принятия соответствующим исполнительным органом решения о предоставлении земельного участка под строительство. В связи с изложенным, ООО «Элмон» указывает на ничтожность соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К и неправомерном применении арендодателем при расчёте арендной платы коэффициента в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания в размере 3%. Как указывает ООО «Элмон» во встречном исковом заявлении, спорный земельный участок предоставлен Обществу для размещения расположенного на нём объекта физической культуры и спорта, обязанности по строительству объекта торговли у общества не возникло, поскольку не возникло соответствующего вида разрешённого использования земельного участка, предоставляющего право строительства объекта недвижимости. По мнению Общества, при расчёте размера арендной платы необходимо применять коэффициент 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для размещения объектов физической культуры и спорта на основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П.

Возражая на данные доводы Общества, в отзыве на встречное исковое заявление КУИ г. Саратова указывает на пропуск срока исковой давности  по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Как указывает КУИ г. Саратова арендатор самостоятельно инициировал изменение вида разрешённого использования земельного участка путём обращения к арендодателю с соответствующим заявлением. Впоследствии, Обществом принимались меры по строительству торгового центра, в том числе был утверждён градостроительный план, арендатор заказал проектную документацию на строительство трёхэтажного торгового комплекса на четырёх земельных участках, получил разрешение на строительство 31.07.2013 сроком действия до 31.07.2015 с продлением до 31.07.2017, заключил в 2013 году договор подряда на устройство буронабивных свай, предпринимал иные меры, направленные на строительство торгового центра. Также арендатор снёс объекты недвижимости, для размещения которых изначально предоставлялись земельные участки.

Как указывает КУИ г. Саратова, арендатор с 2013 года фактически использовал арендованный земельный участок для целей строительства, в связи с чем, трёхлетний срок для требований стороны ничтожной сделки о применении последствий её недействительности и о признании такой сделки недействительной истёк ещё в 2015 году.

При оценке данных доводов сторон суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения дополнительного соглашения от 22.11.2012 порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьями 30, 38.1 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, которыми предусматривалось, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, мог быть предоставлен для целей строительства только посредством проведения торгов.

В правовом смысле ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Установленный законом порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

Как указывалось выше, по договору аренды № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 спорный земельный участок предоставлялся в аренду ООО «Элмон» на основании ст. 36 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, для размещения и эксплуатации объектов недвижимости.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что Соглашение от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 не соответствует требованиям действующего на тот период времени законодательства и свидетельствует о совершении сторонами договора аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, для предоставления земельных участков для целей строительства. С учётом анализа приведённых норм права и имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришёл к выводу о ничтожности Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009.

Судебная коллегия при оценке данных доводов исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" (далее - постановление Пленума N 25)).

На основании пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статьей 195 ГК РФ определено, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ обусловлено, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как указывалось выше, в рамках дела № А57-17175/2022 рассматривалось требование Администрации муниципального образования «Город Саратов» к ООО «Элмон» о расторжении договора аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009, а также договора аренды № А-10-564Ю-2 от 18.06.2010. Кроме того, в рамках дела № А57-17178/2022 рассматривалось требование Администрации муниципального образования «Город Саратов» к ООО «Элмон» о расторжении договора аренды земельного участка №А-11-482Ю-2 от 21.11.2011, а также договора аренды № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012. 

При этом, в ходе рассмотрения указанных дел № А57-17175/2022 и № А57-17178/2022 ООО «Элмон» возражало против расторжения договоров аренды земельных участков и указывало, что им с 2013 года принимаются меры к строительству торгового комплекса, что отражено в судебных актах по указанным делам.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Пунктом 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно.

В пункте 72 Постановления N 25 также разъяснено, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора").

Норма пункта 5 статьи 166 ГК РФ направлена на защиту права добросовестной стороны сделки от недобросовестных действий другой и отражает влияние принципа добросовестности на оздоровление порочной сделки, и указанная норма может применяться только в целях защиты исключительно добросовестной стороны.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель: когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения).

Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В силу международного принципа «эстоппель», который признается Конституцией Российской Федерации (статья 15), сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Таким образом, не подлежат судебной защите права лица, допустившего осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017) указывает, что сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора («эстоппель»).

Как было указано выше, в ходе рассмотрения дел № А57-17175/2022 и № А57-17178/2022, ООО «Элмон» возражало против расторжения договоров аренды земельных участков и указывало, что им с 2013 года принимаются меры к строительству торгового комплекса, что отражено в судебных актах по указанным делам.

Так, в судебных актах по делу № А57-17175/2022 и по делу № А57-17178/2022 отражено, что возражая против заявленных исковых требований, ответчик, как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции указывал на то, что им проведены следующие мероприятия, предшествующие получению разрешения на строительство: было запроектировано строительство 3-этажного торгового комплекса общей площадью свыше 5 000 кв. м и получено разрешение на строительство. Впоследствии, срок действия разрешения продлен до 22.06.2021. Кроме того, проектной организацией ООО "Конструктор" была разработана проектная и рабочая документация, получен единый Градостроительный План на четыре смежных земельных участка, подписанный Комитетом по архитектурной политике Администрации г. Саратова 21.02.2013. На чертеже Градостроительного плана на всех 4-х смежных земельных участках, имеются объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности. Для устройства буронабивных свай, между ООО "Элмон" и ООО "Геотехника-С" был заключен договор подряда от 19.08.2013. В подтверждение выполнения подрядных работ ООО "Геотехника-С" по указанному договору ответчиком представлены следующие документы: копии актов освидетельствования скрытых работ по бурению скважин под устройство буронабивных свай марки СВМ-13, СВМ-14, выполняемых по технологии непрерывного полного шнека; копии актов освидетельствования скрытых работ по заполнению скважин бетонной смесью, при устройстве буронабивных свай, выполняемых по технологии непрерывного полного шнека; копия платежного поручения N 86 от 22.01.2014 об оплате подрядных работ ЗАО "Геотехника-С"; копии заключения негосударственной экспертизы от 30 декабря 2013 года.

При этом, обращаясь в рамках настоящего дела со встречным исковым заявлением ООО «Элмон» указывает на ничтожность соглашения об изменении вида разрешённого использования земельного участка и отсутствие вида разрешённого использования земельного участка, предоставляющего право на строительство.

Данное поведение ООО «Элмон» расценивается судом апелляционной инстанции как непоследовательное, подпадающее под действие принципа эстоппель, лишающее общество права на судебную защиту.

Также, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом КУИ г. Саратова о пропуске ООО «Элмон» срока исковой давности для обращения с требованием стороны ничтожной сделки о применении последствий её недействительности.

При этом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что арбитражным судом в рамках дел № А57-17175/2022, № А57-17178/2022 в качестве основания для расторжения договоров аренды, в том числе договора аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К, принято неисполнение ООО «Элмон» обязательств по строительству торгового объекта. Каких-либо пороков в соглашении к договору аренды об изменении вида разрешённого использования земельного участка судом не установлено.

Во встречном исковом заявлении ООО «Элмон» указывает на то, что в решении Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2023 по делу № А57-17178/2022 судом сделан вывод о ничтожности соглашения об изменении вида разрешённого использования на земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020333:8 и 64:48:020333:9, как заключённого в обход законодательства для предоставления земельных участков для целей строительства. Как указывает общество, данный вывод суда первой инстанции сторонами не оспорен и подтверждён выводами вышестоящих инстанций.

Изложенные ООО «Элмон» обстоятельства проверены апелляционной коллегией.

Действительно в решении Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2023 по делу № А57-17178/2022 на странице 8 содержится вывод суда о том, что Соглашение от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 и Соглашение от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 не соответствуют требованиям действующего на тот период времени законодательства и свидетельствует о совершении сторонами договора аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 и договора аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, для предоставления земельных участков для целей строительства. С учётом анализа приведённых норм права и имеющихся в деле доказательств суд пришёл к выводу о ничтожности Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 и Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012.

Вместе с тем, далее на странице 12 указанного решения суд указывает на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в течение длительного периода времени (с 21.11.2011 по настоящее время – более 11 лет) ООО «Элмон» осуществляло надлежащее освоение спорных земельных участков для строительства, в том числе предпринимало своевременные действия по подготовке проектной документации и получению разрешительной документации. Требования Администрации муниципального образования «Город Саратов» о расторжении договоров аренды удовлетворены судом, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по осуществлению строительства и исполнения условий договора в установленные для этого сроки.

Судебная коллегия Двенадцатого арбитражного апелляционного суда при рассмотрении апелляционной жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Элмон» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 февраля 2023 года по делу № А57-17178/2022 согласилась с выводом суда первой инстанции о правомерности удовлетворения исковых требований о расторжении договоров аренды, поскольку до настоящего времени ответчик не использует земельные участки в соответствии с условиями договоров аренды. При этом апелляционной коллегией отмечено, что вывод суда первой инстанции о ничтожности Соглашений о смене вида разрешенного использования земельных участков не влияет на правильность принятого судом решения (абзац 7 страницы 12 постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2023).

Таким образом, апелляционная коллегия отклоняет довод ООО «Элмон», заявленный в рамках настоящего дела, о том, что вывод суда о ничтожности соглашений о смене вида разрешенного использования поддержан судами вышестоящих инстанций, как не соответствующий фактическим обстоятельствам. Данный вывод не был поддержан судом апелляционной инстанции. При этом судом апелляционной инстанции в рамках дела А57-17178/2022 отмечено, что инициация смены вида разрешенного использования земельных участков и последующий демонтаж объектов недвижимого имущества целиком воля ответчика (абзац 6 страницы 12 постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2023).

ООО «Элмон», обращаясь со встречным исковым заявлением, указывает на то, что при расчёте арендной платы необходимо применять коэффициент, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения объектов физической культуры и спорта, который составляет 0,5% (постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П).

Вместе с тем, Обществом в материалы дела не представлено доказательств того, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие ему объекты физической культуры и спорта, в связи с чем, применение соответствующего коэффициента признаётся апелляционной коллегией  неправомерным.

При обращении с заявлением в порядке ст. 49 АПК РФ об увеличении размера исковых требований (т. 2 л.д. 9-10) ООО «Элмон» указывает на то, что неосновательное обогащение на стороне КУИ г. Саратова возникло с момента начисления арендной платы с применением коэффициента 3%, вместо подлежащего применению коэффициента 2%. При этом, с учётом срока исковой давности, исчисляемого с момента обращения общества со встречным исковым заявлением – 03.04.2024, считает, что в его пользу подлежит взысканию неосновательное обогащение за период с 08.04.2021 (дата первого платежа). При этом, в заявлении ООО «Элмон» об уточнении заявленных требований отсутствует пояснение о том, к какому виду разрешённого использования общество относит рассматриваемый земельный участок в целях применения коэффициента 2%. 

При обращении в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением Комитет по управлению имуществом города Саратова просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2022 по 30.09.2023 в сумме 512 774,23 руб. 

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

По смыслу ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

При этом порядок установления размера арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельного участка, установления и (или) изменения значений коэффициентов (их значений), применяемых при расчете размера арендной платы, в соответствии с решениями органов государственной власти, органов местного самоуправления. При этом Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативно-правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты).

Расчёт задолженности произведён истцом в соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов».

Расчёт произведён истцом по формуле:

Аг = УПКС ? S ? К (%), где

Аг – размер арендной платы за год;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка;

S – площадь земельного участка;

К – коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешённого использования земель.

При расчёте задолженности по арендной плате истец применил коэффициент в процентах от кадастровой стоимости в период с 01.04.2022 по 30.09.2023 в размере 3% на основании п.п. 3.5 п. 3 решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов», предоставляемые без проведения торгов». 

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020333:51 утверждался с 01.01.2019 по 31.12.2022 в размере 1 705,54 Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20.11.2018 № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области»; в период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в размере 2 311,99 –  Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 22.11.2022 № 1132-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Саратовской области».

Площадь земельного участка составляет 17 754 кв.м, что отражено в выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 15).

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что арендная плата подлежит взысканию за период со 2 квартала 2023 по 07.09.2023, поскольку решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.06.2023 по делу А57-17175/2022 о расторжении договора аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К вступило в законную силу 07.09.2023.

В пояснениях, представленных суду апелляционной инстанции, КУИ г. Саратова со ссылкой на пункт 3.5 Договора аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К указывает на то, что дата фактического возвращения спорного земельного участка  после расторжения договора  аренды на основании решения суда связана с моментом прекращения обременения в виде аренды в отношении земельного участка. Обременение снято 09.10.2023.

ООО «Элмон» указывает на то, что спорный земельный участок возвращён  арендатору ранее, а именно 31.08.22023 (дата оглашения резолютивной части постановления по делу № А57-17175/2022). Как указывает Общество, после указанной даты у КУИ г. Саратова отсутствовали препятствия в использовании земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в соответствии с пунктом 5.4 Договора аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К при прекращении договора аренды подписание акта приёма-передачи земельного участка не требуется.

При этом, пунктом 3.5 договора от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К предусмотрено, что в случае расторжения договора аренды арендная плата оплачивается арендатором до даты государственной регистрации прекращения аренды с внесением записи  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указывает КУИ г. Саратова обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020333:51 снято 09.10.2023, в подтверждение чего представлена выписка из ЕГРН по состоянию на 10.10.2023 (т. 2 л.д. 132-133). Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признаёт правомерным заявленный Комитетом период взыскания задолженности с 01.04.2022 по 30.09.2023.

По расчёту КУИ г. Саратова, представленному в суд первой инстанции (т. 1 л.д. 8), а также в суд апелляционной инстанции в пояснениях от 28.02.2025 размер годовой арендной платы за рассматриваемый земельный участок на 2022 год составляет 908 404,71 руб. и рассчитывается исходя удельного показателя кадастровой стоимости 1 705,54, утверждённого распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20.11.2018 № 1026-р (с 01.01.2019 по 31.12.2022), площади земельного участка 17 754 кв.м и коэффициента в размере 3%, п.п. 3.5. п. 3 решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 для земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли. 

Таким образом, по расчёту КУИ г. Саратова плата за пользование земельным участком за 2 квартал 2022 года составляет 226 478,98 руб., за 3 квартал 2022 года  - 228 967,76 руб., за 4 квартал 2022 года – 228 967,76 руб. (годовой размер : 365 дней в году ? количество дней в квартале). 

Размер годовой арендной платы за рассматриваемый земельный участок на 2023 год составляет 1 231 412,12 руб. и рассчитывается Комитетом исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 2 311,99, утверждённого распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 22.11.2022 № 1132-р (с 01.01.2023 по 31.12.2023), площади земельного участка 17 754 кв.м и коэффициента в размере 3%, п.п. 3.5. п. 3 решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 для земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли. Плата за квартал рассчитывается аналогичным образом – годовой размер : 365 дней в году ? количество дней в квартале. 

При оценке доводов сторон о том, какой коэффициент надлежит применять при расчёте арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что на земельном участке отсутствуют какие-либо здания и сооружения, в связи с чем, пришёл к выводу о применении коэффициента в размере 2%, что согласуется с Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П, а также с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Апелляционная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

Суд апелляционной инстанции, проверяя расчёты сторон, установил, что КУИ г. Саратова при расчётах применяет формулу Аг = УПКС ? S ? К (%), установленную пунктом 2 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П и коэффициент 3% в соответствии решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 (пункт 3.5 – земельные участки, предназначенный для размещения объектов торговли).

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что объекты торговли, принадлежащие ООО «Элмон» на рассматриваемом земельном участке отсутствуют, на протяжении периода владения и пользования земельным участком Общество предпринимало действия по его возведению. Вместе с тем, объект торговли не выстроен, что и явилось основанием для расторжения договора аренды.

Таким образом,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае подлежит применению коэффициент, установленный для земельных участков, предоставленных под строительство. Вместе с тем, решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 соответствующий коэффициент не установлен.

В соответствии с абзацем 8 пункта 2 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П, в случае если органами местного самоуправления коэффициент не установлен, размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном пунктом 1 этого постановления.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае при расчёте арендной платы следует применять пункт 1 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П и исходить из кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для иных целей – 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. 

В апелляционной жалобе КУИ г. Саратова указывает на то, что на стороне Комитета отсутствует сам факт неосновательного обогащения, при этом подтверждает, что начиная с 2012 года участок использовался арендатором под строительство объектов и указывает на то, что арендная плата подлежит расчёту и внесению исходя из фактического вида использования земельного участка. При этом КУИ г. Саратова ссылается на многочисленную судебную практику.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией КУИ г. Саратова о том, что арендная плата подлежит расчёту и внесению исходя из фактического вида разрешённого использования земельного участка. 

При этом, Комитетом, вопреки собственной позиции, арендная плата рассчитывается с применением формулы, предусмотренной пунктом 2 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П и коэффициента 3%, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли. Отсутствие объекта торговли на рассматриваемом земельном участке сторонами не оспаривается.

В рамках настоящего дела ООО «Элмон» просит взыскать с КУИ г. Саратова неосновательное обогащение, возникшее с 08.04.2021, т.е. за 2021, 2022, 2023 годы; КУИ г. Саратова просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2022 по 30.09.2023. Таким образом, спорные периоды – 2021, 2022, 2023 годы.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:020333:51 в 2021 и 2022 годах составляла 30 280 000 руб., в 2023 году – 41 047 070,46 руб.

По расчёту суда апелляционной инстанции размер годовой арендной платы за земельный участок в 2021 и 2022 годах составлял 605 600 руб., в 2023 году 820 941,41 руб. (2% от кадастровой стоимости).

В 2021 и 2022 годах подлежала внесению арендная плата за пользование земельным участком в 1 квартале в размере 149 326 руб., во 2 квартале – 150 985,20 руб., в 3 квартале – 152 644,40 руб., в 4 квартале – 152 644,40 руб. В 2023 году подлежала внесению арендная плата за пользование земельным участком в 1 квартале в размере 202 423,91 руб., во 2 квартале – 204 673,06 руб., в 3 квартале – 206 922,22 руб., в 4 квартале – 206 922,22 руб.

ООО «Элмон» в доказательство внесения арендных платежей представлены платёжные поручения за заявленный период – т. 1 л.д. 73-83.

По условиям договора, арендная плата вносится поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

2021 год – размер годовой арендной платы 605 600 руб.

размер платы, руб.

дата платежа

фактически оплачено, руб.

переплата, руб.

1 квартал

149 326

08.04.2021

223 806,58

74 480,58

2 квартал

150 985,20

09.07.2021

226 478,98

75 493,78

                                  Общий размер переплаты – 149 974,36 руб.

3 квартал

152 644,40

26.10.2021

229 482,59

76 838,19

4 квартал 

152 644,40

30.12.2021

228 967,76

76 323,36

Кроме того, платёжным поручением от 24.01.2021 № 12 произведён платёж на сумму 502,95 руб. (в том числе арендная плата 501,43 руб., пени 1,52 руб.).

Таким образом, за 2021 год подлежала внесению арендная плата в сумме 605 600 руб., фактически внесено – 909 237,34 руб. (без учёта пени в сумме 1,52 руб.). Переплата составляет 303 637,34 руб.

2022 год – размер годовой арендной платы 605 600 руб.

размер платы, руб.

дата платежа

фактически оплачено, руб.

переплата, руб.

1 квартал

149 326

08.04.2022

223 990,20

74 664,20

2 квартал 

150 985,20

13.07.2022

226 665,83 

75 680,63

3 квартал 

152 644,40

20.01.2023

228 967,76

76 323,36

4 квартал 

152 644,40

17.03.2023

178 731,13

26 086,73

Кроме того, платёжным поручением от 20.01.2023 № 8 произведён платёж на сумму 60 000 руб.

Таким образом, за 2022 год подлежала внесению арендная плата в сумме 605 600 руб., фактически внесено – 918 354,92 руб. Переплата составляет 312 754,92 руб.

По итогам 2021 и 2022 годов переплата составляет 616 392,26 руб.

За 2023 год размер годовой арендной платы составляет 820 941,41 руб. ООО «Элмон» за 2023 год произведён единственный платёж платёжным поручением от 12.04.2023 № 36 на сумму 303 835,86 руб. (за 1 квартал 2023 года).

С учётом переплаты 2021 и 2022 годов в сумме 616 392,26 руб. и внесённого 12.04.2023 платежа в сумме 303 835,86 руб. в распоряжении КУИ г. Саратова имелись денежные средства, перечисленные арендатором по договору от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К, в сумме 920 228,12 руб.

При этом, поскольку договор аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К расторгнут, соответствующая запись внесена в ЕГРН 09.10.2023, арендатор обязан внести арендную плату за пользование земельным участком за период с 01.01.2023 по 09.10.2023 в общей сумме 634 261,59 руб.:

- 1 квартал 2023 года 202 423,91 руб.,

- 2 квартал 2023 года 204 673,06 руб.,

- 3 квартал 2023 года 206 922,22 руб.,

- за период с 01.10. 2023 по 09.10.2023 – 20 242,40 руб. 

Таким образом, по расчёту суда апелляционной инстанции по договору аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К сложилась переплата в сумме 285 966,53 руб.

С учётом переплаты 2021 и 2022 годов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что  обязательства ООО «Элмон» по внесению арендных платежей в 2023 году исполнены, задолженность отсутствует, оснований для удовлетворения требования КУИ г. Саратова у суда первой инстанции не имелось. 

Также, КУИ г. Саратова просило взыскать с ООО «Элмон» пени по договору аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К за период с 10.07.2022 по 17.10.2023.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ООО «Элмон» оплата по договору аренды производилась в завышенном размере. По условиям договора арендная плата вносится поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Таким образом, за 3 квартал 2021 года арендная плата должна была быть внесена не позднее 11.10.2021 (с учётом выходных дней), фактически арендная плата внесена 26.10.2021 (т. 1 л.д. 75). Вместе с тем, на момент возникновения обязательства по внесению арендной платы у ООО «Элмон» имелась переплата в сумме 149 974,36 руб. Таким образом, в целях надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы Обществу необходимо было доплатить 2 670,04 руб. В связи с изложенным у ООО «Элмон» имелась задолженность по арендной плате в период с 12.10.2021 по 26.10.2021 в сумме 2 670,04 руб., что в соответствии с пунктом 6.4 договора аренды является основанием для начисления неустойки. 

Вместе с тем, КУИ г. Саратова, обращаясь в суд с настоящим иском требований о взыскании неустойки за период с 12.10.2021 по 26.10.2021 не заявляет. 

По смыслу статей 4, 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец самостоятельно определяет размер исковых требований, и арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.

В последующие периоды действия договора аренды у ООО «Элмон» задолженность по арендной плате отсутствовала. Начисление неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы при наличии переплаты по договору неправомерно.

В материалы дела ООО «Элмон» представлен расчёт сумм арендной платы по ставке 2%. Расчёт суда апелляционной инстанции совпадает с расчётом общества за 2021 и 2022 годы. За 2023 год по расчёту ООО «Элмон» подлежит внесению арендная плата в сумме 544 295,40 руб., по расчёту суда апелляционной инстанции - 634 261,59 руб.

Разница в расчётах сложилась ввиду того, что обществом оплата начисляется за период с 01.01.2023 по 30.08.2023, судом – за период с 01.01.2023 по 09.10.2023.

При этом, выводы суда апелляционной инстанции о том, за какой период ООО «Элмон» должно уплачивать арендную плату изложены выше. 

Обращаясь со встречным исковым заявлением ООО «Элмон» изначально просило взыскать с КУИ г. Саратова неосновательное обогащение за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 в сумме 152 010,87 руб., а также за период с 01.01.2017 по 30.08.2023 в сумме 3 717 679,57 руб. (т. 1 л.д. 122-127). Впоследствии, ООО «Элмон» уточнило требования в порядке ст. 49 АПК РФ, где указало, что с учётом срока исковой давности, исчисляемого с 03.04.2021, размер неосновательного обогащения составляет 375 934,24 руб. (т. 2 л.д. 9-11). Из представленного расчёта следует, что он произведён за период с 01.01.2021 по 30.08.2023. Также в данном заявлении общество дополнительно просило взыскать с КУИ г. Саратова неустойку в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 166 549,41 за период с 08.04.2021 по 15.08.2024, а также по день фактической оплаты неосновательного обогащения.

Уточнения встречных исковых требований приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ, что отражено в протоколе судебного заседания от 07-15-28 августа – 04 сентября 2024 года (т. 2 л.д. 59).

При этом, общество указывает на то, что поскольку за 1 квартал 2021 года арендная плата внесена 08.04.2021, требование о взыскании неосновательного обогащения по данному платежу заявлено в пределах срока исковой давности. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с данной позицией Общества.

Суд первой инстанции в оспариваемом решении согласился с расчётом ООО «Элмон» и взыскал в пользу Общества неосновательное обогащение за период с 08.04.2021 по 12.04.2023 в размере 375 934,34 руб.

Однако, как было указано выше, при расчёте размера арендной платы ООО «Элмон» исходило из того, что оплату необходимо производить по 30.08.2023, поскольку резолютивная часть постановления по делу № А57-17175/2022 о расторжении договора аренды оглашена 31.08.2022. Суд первой инстанции при рассмотрении дела не согласился с данной позицией общества и посчитал правомерным начисление арендной платы до 07.09.2022 (дата изготовления полного текста постановления по делу № А57-17175/2022). 

При этом, размер неосновательного обогащения по расчёту Общества и по расчёту суда первой инстанции совпадает, что также не может быть признано верным, поскольку при увеличении периода оплаты до 07.09.2023 сумма арендных платежей увеличится, что приведёт к снижению суммы неосновательного обогащения.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статье 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

С учетом приведенных норм гражданского законодательства, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что само неосновательное обогащение ответчика произошло именно за счет истца.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что арендная плата подлежит исчислению исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка (земельные участки, предоставленные для иных целей). ООО «Элмон»  представлены платёжные поручения, подтверждающие внесения арендной платы за период, указанный обществом во встречном исковом заявлении, с учётом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 2 л.д. 9-10).

Судом апелляционной инстанции установлено поступление следующих платежей: 

Сумма платежа

Дата внесения

факт. оплачено

Дата факт оплаты

Переплата с нарастающим

1 кв 2021

149 326

09.04.2021 (пт)

223 806,58

08.04.2021

74 480,58

2 кв. 2021

150 985,20

09.07.2021 (пт)

226 478,98

09.07.2021

149 974,36

с 12.10.2021 по 26.10.2021

- 2 670,04

3 кв. 2021

152 644,40

11.10.2021

(пн)

229 482,59

26.10.2021

226 812,55

4 кв. 2021

152 644,40

10.01.2022

(пн)

228 967,76

30.12.2021

303 135,91

501,43 (ар пл

+ 1,52 (пени)

24.01.2022

303 637,34

1 кв. 2022

149 326

11.04.2022

(пн)

223 990,20

08.04.2022

378 301,54

2 кв. 2022

150 985,20

11.07.2022

(пн)

226 665,83

13.07.2022

453 982,17

3 кв. 2022

152 644,40

10.10.2022

(пн)

301 337,77

4 кв. 2022

152 644,40

09.01.2023

148 693,37

228 967,76

20.01.2023

377 661,13

60 000

20.01.2023

437 661,13

178 731,13

17.03.2023

(4 кв. 2022)

616 392,26

1 кв. 2023 

202 423,91

10.04.2023

(пн)

303 835,86

12.04.2023

717 804,21

2 кв. 2023

204 673,06

10.07.2023

513 131,15

3 кв. 2023

206 922,22

09.10.2023

306 208,93

4 кв. 2023

(01.10.2023 по 09.10.2023)

206 922,22

20 242,40

285 966,53

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что по договору аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К имеется переплата по арендным платежам в сумме 285 966,53 руб., что является неосновательным обогащением КУИ г. Саратова. Требования встречного искового заявления в данной части подлежат удовлетворению. В остальной части требование о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 3.5 Договора аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К в случае расторжения договора аренды арендная плата оплачивается арендатором до даты государственной регистрации прекращения аренды  с внесением  записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, поскольку обременение в виде аренды снято в ЕГРН 09.10.2023, окончательный расчёт по договору должен быть произведён до указанной даты.

Также ООО «Элмон»  просит взыскать с КУИ г. Саратова неустойку в виде процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.04.2021 по 15.08.2024 в размере 166 549,41 руб., а также по день фактической оплаты суммы неосновательного обогащения (т. 2 л.д. 10).

Пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, являются мерой гражданско-правовой ответственности. 

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление N 497) в интересах защиты публичного порядка введён мораторий.

Постановление N 497 вступило в силу со дня его официального опубликования - 01.04.2022 и действовало по 01.10.2022.

Мораторием, в том числе, предусмотрен запрет на начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (пункт 1 статьи 9.1, пункт 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Следовательно, государство в целях защиты публичного порядка установило запрет на начисление неустоек, штрафов, иных финансовых санкций в соответствующий период любыми правоприменительными органами.

ООО «Элмон» представлен расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами, который признаётся судом апелляционной инстанции неверным.

Судом апелляционной инстанции произведён собственный расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами, по расчёту суда с КУИ г. Саратова подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.04.2021 по 15.08.2023 в сумме 102 291,89 руб.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что за 1 квартал 2021 года подлежала внесению арендная плата в размере 149 326 руб., вместе с тем, общество 08.04.2021 оплатило 233 806,58 руб. Таким образом, у КУИ г. Саратова с 08.04.2021 возникло неосновательное обогащение в размере 74 480,58 руб., которое 09.07.2021 увеличилось до 149 974,36 в связи с внесением очередного платежа. Данная сумма неосновательного обогащения сохранялась до 11.10.2021 (срок внесения арендной платы за 3 квартал 2021 года). При этом, срок внесения арендных платежей за 3 квартал 2021 года обществом нарушен, в связи с чем в период с 11.10.2021 по 25.10.2021 имелась недоимка 2 670,04 руб. (очередной платёж поступил 26.10.2021 в сумме 229 482,59 руб.).

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что за описанный выше период подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами с 08.04.2021 по 10.10.2021 в размере 3 414,22 руб.

ООО «Элмон» очередной платёж произведён 26.10.2021, в связи с чем, на стороне КУИ г. Саратова возникло неосновательное обогащение в 226 812,55 руб. которое увеличилось 30.12.2021 (до 303 135,91 руб.) и 24.01.2022 (до 303 637,34 руб.) в связи с внесением арендных платежей в завышенном размере.

По расчёту суда апелляционной инстанции за период с 26.10.2021 по 31.03.2022 (до периода моратория) с КУИ г. Саратова подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 198,24 руб.

На текущую задолженность, возникшую в период моратория, подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с 08.04.2022 по 01.10.2022 в размере 5 246,92 руб.

По состоянию на 02.10.2022 на стороне КУИ г. Саратова имелось неосновательное обогащение в размере 453 982,17 руб. По расчёту суда апелляционной инстанции с КУИ г. Саратова за период с 02.10.2022 по 15.08.2024 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 80 432,51 руб. 

Согласно п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Поскольку материалами дела подтвержден факт неосновательного обогащения КУИ г. Саратова, требование ООО «Элмон» о взыскании процентов подлежит удовлетворению. С КУИ г. Саратова в пользу ООО «Элмон» подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.04.2021 по 15.08.2023 в размере 102 291,89 руб., с учетом моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 16.08.2023 по день фактической уплаты долга, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. В остальной части требование о взыскании процентов удовлетворению не подлежит.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционных жалоб КУИ г. Саратова и ООО «Элмон», судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции неправильно определён круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; не дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 сентября 2024 года по делу № А57-33780/2023 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований КУИ г. Саратова и удовлетворении встречных исковых требований ООО «Элмон» в части.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Общая сумма встречных исковых требований ООО «Элмон» - 542 483,65 руб., суд апелляционной инстанции удовлетворил требования Общества на общую сумму 388 258,42 руб., что составляет 71,57%. В связи с частичным удовлетворением встречных исковых требований с ООО «Элмон» в доход федерального бюджета подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 937,56 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Поскольку требования апелляционной жалобы общества удовлетворены судом апелляционной инстанции в полном объёме, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы на общество не распределяется. КУИ г. Саратова освобождён от уплаты государственной пошлины. 

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 сентября 2024 года по делу № А57-33780/2023 отменить.

Принять по делу № А57-33780/2023 новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Саратова отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Элмон» удовлетворить в части.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью «Элмон» неосновательное обогащение по договору аренды от 25.11.2009 № А-09-110Ю-2/К в размере 285 966,53 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.04.2021 по 15.08.2024 в размере 102 291,89 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 16.08.2024 по день фактической уплаты долга, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В удовлетворении остальной части встречного искового заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элмон» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 3 937,56 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.                

Председательствующий                                                                    В.В. Землянникова

Судьи                                                                                                          О.В. Грабко

                                                                                                                      Е.В. Пузина