ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-25457/2024

22 мая 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

в составе: председательствующего Целищевой Н.Е. судей Балакир М.В., Изотовой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А., при участии: 

от истца: ФИО1 (доверенность от 28.12.2024), ФИО2 (доверенность от 28.12.2024),  

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 14.05.2024), 

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, дело № А56-25457/2024 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое  

по иску общества с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Н13» о взыскании  

и по встречному иску о признании договора незаключенным, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Н13» (далее - Компания) о взыскании 76 090 066 руб. задолженности по договору аренды от 28.02.2020 № 179-LA/SNC далее – Договор), в том числе, 40 831 572,42 руб. задолженности по арендной плате за период с 15.06.2021 по 30.04.2022 и оплате коммунальных услуг за период с 01.12.2020 по 28.02.2022; 30 708 880 руб. задолженности по базовой арендной плате, возмещению маркетинговых и эксплуатационных расходов за период аренды с 01.11.2022 по 22.04.2023; 4 471 013,58 руб. в возмещение расходов на оплату коммунальных услуг за период с 01.03.2022 по 22.04.2023; 69 000 руб. в возмещение  

расходов по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора и дополнительных соглашений № 1-5 к нему; 9600 руб. в возмещение расходов по оплате услуг по государственной регистрации дополнительных соглашений № 1-4 к договору, 41 426 505,10 руб. в возмещение убытков.  

До разрешения спора по существу Компания в порядке статьи 132 АПК РФ заявила в суде первой инстанции встречный иск о признании Договора незаключенным.  

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2024 встречный иск возвращен Компании.  

Решением суда от 23.08.2024 исковые требования Общества удовлетворены полностью: с ответчика в пользу истца взыскано 76 090 066 руб. задолженности по Договору, 42 019 639,54 руб. в возмещение убытков.  

Не согласившись с указанными судебными актами (определением и решением от 23.08.2024), ответчик обратился с апелляционными жалобами, в которых просит определение и решение суда первой инстанции отменить.  

Постановлением апелляционного суда от 30.12.2024 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2024 о возвращении встречного искового заявления Компании по настоящему делу отменено.  

Таким образом, приняв во внимание, что согласно статье 132 АПК РФ встречный иск Компании подлежал рассмотрению одновременно с требованиями по первоначально заявленному иску Общества, однако судом первой инстанции не было принято решение относительно встречных требований ответчика, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 6.1 статьи 268 АПК РФ, определением от 11.12.2024 перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, принял встречный иск к производству для совместного рассмотрения с первоначальным.  

Определением председателя судебного состава от 12.02.2025 ввиду болезни судьи Изотовой С.В. в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Изотовой С.В. на судью Сухаревскую Т.С.  

Определением председателя судебного состава от 26.02.2025 ввиду нахождения судьи Сухаревской Т.С. в очередном отпуске в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Сухаревской Т.С. на судью Изотову С.В.  

В ходе рассмотрения дела Общество поддержало требования с учетом уточнений, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ.  

Представитель Компании возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзывах и возражениях.  

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд установил следующее.  

Как видно из материалов дела, 28 февраля 2020 года Общество (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили Договор, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование помещения общей площадью 2678,1 кв.м, расположенные на 5 (пятом) этаже Торгового центра со встроенными подземным паркингом «Невский центр», находящегося по адресу: 191025, Российская Федерация, Санкт-Петербург, Невский проспект, д. 114-116, лит А, под предприятие общественного питания (ресторан/кафе).  

Помещения переданы Компании по акту от 01.09.2020.  

Срок аренды по Договору - до 31 августа 2030 года. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 06 октября 2020 года.  

В соответствии с п. 8 Специальных положений Договора базовая арендная плата за период с 01 сентября 2020 по 30 ноября 2021 года составит 26 781 000 (Двадцать шесть миллионов семьсот восемьдесят одна тысяча и 00/100) руб. без учета НДС в год; эксплуатационные расходы за период с 01 сентября 2020 по 30 ноября 2021 года - 31 601 580 (Тридцать один миллион шестьсот одна тысяча пятьсот восемьдесят и 00/100) руб. без учета НДС в год; маркетинговые расходы за период с 01 сентября 2020 года по 30 ноября 2021 года - 12 051 450 (Двенадцать миллионов пятьдесят одна тысяча четыреста пятьдесят и 00/100) руб. без учета НДС в год; гарантийный депозит по Договору - 7 043 403 (Семь миллионов сорок три тысячи четыреста три и 00/100) руб., в том числе применимый НДС.  

В соответствии с п. 15.1 Общих положений Договора арендатор обязуется в полном объёме возмещать арендодателю документально подтверждённые и обоснованные расходы и убытки, прямо или косвенно возникшие в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по Договору арендатором.  

Дополнительным соглашением от 21.07.2020 № 1 к Договору дата начала начисления базовой арендной платы, маркетинговых и эксплуатационных расходов установлена как 15 июня 2021 года; гарантийный депозит по дополнительному соглашению к Договору составил 14 086 806 (Четырнадцать миллионов восемьдесят шесть тысяч восемьсот шесть и 00/100) руб., в том числе применимый НДС.  

Дополнительным соглашением от 13 апреля 2022 года № 4 к Договору базовая арендная плата, маркетинговые и эксплуатационные расходы за период с 15 июня 2021 по 30 апреля 2022 года установлены равными:  

- базовая арендная плата - 9 908 970 (Девять миллионов девятьсот восемь тысяч девятьсот семьдесят и 00/100) руб., без учета НДС в год;  

- эксплуатационные расходы - 18 746 700 (Восемнадцать миллионов семьсот сорок шесть тысяч семьсот и 00/100) руб., без учета НДС в год;  

- маркетинговые расходы - 5 356 200 (Пять миллионов триста пятьдесят шесть тысяч двести и 00/100) руб., без учета НДС в год;  

- коммунальные услуги за период с 01 декабря 2020 по 28 февраля 2022 года составили 5 005 736,02 (Пять миллионов пять тысяч семьсот тридцать шесть и 02/100) руб., в том числе применимый НДС.  

В силу п. 2.5 дополнительного соглашения № 4 вышеуказанные суммы в общем размере 40 831 572,42 (Сорок миллионов восемьсот тридцать одна тысяча пятьсот семьдесят два и 42/100) руб., в том числе применимый НДС, подлежат уплате арендатором равными ежемесячными платежами начиная с первого дня второго года аренды.  

В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения № 4 в период с 01 мая 2022 года по 31 октября 2022 года базовая арендная плата, маркетинговые расходы и эксплуатационные расходы не подлежат начислению и уплате.  

На основании п. 4 дополнительного соглашения № 4 базовая арендная плата, маркетинговые и эксплуатационные расходы за период с 01 ноября 2022 года по 31 октября 2023 года устанавливаются равными:  

- базовая арендная плата - 9 908 970 (Девять миллионов девятьсот восемь тысяч девятьсот семьдесят и 00/100) руб., без учета НДС в год;  

- эксплуатационные расходы - 31 601 580 (Тридцать один миллион шестьсот одна тысяча пятьсот восемьдесят и 00/100) руб., без учета НДС в год;  

- маркетинговые расходы - 12 051 450 (Двенадцать миллионов пятьдесят одна тысяча четыреста пятьдесят и 00/100) руб., без учета НДС в год;  

Дополнительным соглашением от 24 ноября 2022 года № 5 к Договору суммы базовой арендной платы, маркетинговых и эксплуатационных расходов за период с 15 июня 2021 года по 30 апреля 2022 года, а также коммунальные услуги за период с 01 декабря 2020 по 28 февраля 2022 года в общем размере 40 831 572,42 руб., в том числе применимый НДС, подлежат уплате арендатором равными ежемесячными платежами в течение трех лет не позднее 1 (первого) числа соответствующего месяца начиная 01 ноября 2023 года.  

Уведомлением от 11 апреля 2023 года исх. № 2023-190 арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы и иных платежей; указал, что Договор прекратит свое действие 22 апреля 2023 года, к указанной дате необходимо привести помещение в состояние согласно уведомлению и вернуть его арендодателю, погасить образовавшуюся задолженность, обратиться совместно с арендодателем с заявлением о погашении регистрационной записи о Договоре.  

Помещение было возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата) помещения от 22 апреля 2023 г.  

В письме исх. № 1/2023 от 03.05.2023 Компания просила зачесть в счет задолженности гарантийный депозит на сумму 16 086 890 руб., в том числе применимый НДС, и провести переговоры по вопросу урегулирования имеющейся задолженности.  

Как указал истец в иске, в дальнейшем Компания от каких-либо переговоров отказалась, сумму задолженности не погасила.  

В направленной Компании 06 октября 2023 года досудебной претензии Общество потребовало погасить задолженность и возместить убытки.  

Неисполнение Компанией названных требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.  

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.  

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Факт передачи помещений в аренду Обществу подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ); Договор и акты приема- 

передачи имущества в аренду и возврата из нее подписаны Компанией без возражений; о фальсификации представленных в дело доказательств ответчик в порядке статьи 161 АПК РФ не заявлял.  

Согласно расчету Общества сумма задолженности по арендной плате за период с 15 июня 2021 по 30 апреля 2022 года, а также по возмещению стоимости коммунальных услуг за период с 01 декабря 2020 по 28 февраля 2022 года составила в общей сложности 40 831 572,42 руб., в том числе НДС; сумма задолженности по базовой арендной плате, маркетинговым, эксплуатационным расходам, за период аренды с 01 ноября 2022 по 22 апреля 2023 года составила в общей сложности 30 708 880 руб., в том числе НДС; задолженность по возмещению расходов на коммунальные услуги за период с 01 марта 2022 по 22 апреля 2023 года составила 4 471 013,58 руб., в том числе НДС.  

Согласно п. 4.5 Общих положений Договора арендодатель в течение срока, не превышающего 360 календарных дней с даты подписания Договора, обеспечит государственную регистрацию Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а арендатор компенсирует все расходы арендодателя по государственной регистрации Договора, включая расходы на оплату государственной пошлины, юридические и нотариальные услуги, а также расходы по изготовлению кадастрового паспорта/ кадастровых выписок (поэтажных планов), необходимые для государственной регистрации Договора. Указанные расходы компенсируются арендатором в течение 5 рабочих дней с момента получения соответствующего счета на оплату арендатором от Арендодателя.  

Согласно расчету истца сумма расходов Общества по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию Договора и дополнительных соглашений № 1-5 к нему составила 69 000 руб.; сумма расходов по оплате услуг по государственной регистрации дополнительных соглашений № 1-4 к Договору составила 9600 руб., в том числе НДС.  

В общей сложности сумма задолженности по Договору согласно расчету истца составила 76 090 066 руб., в том числе НДС.  

В материалы дела представлен подписанный сторонами с разногласиями акт сверки взаимных расчетов, согласно которому Компания признала наличие у нее задолженности по Договору по состоянию на 27.06.2024 в сумме 59 696 783,64 руб.  

В акте сверки и отзыве на иск Компания указала на неправомерность отказа арендодателя в зачете суммы внесенного обеспечительного платежа (16 071 806 руб.) в счет оплаты задолженности, а также не согласилась с суммой в размере 321 476,36 руб., начисленной арендодателем 18.05.2023, то есть, после возврата помещения из аренды (22.04.2023).  

Согласно п. 6.8.3 Общих положений Договора арендодатель вправе зачесть гарантийный депозит или его часть в счет погашения сумм задолженности арендатора или в счет любой суммы, подлежащей уплате по Договору, с последующим уведомлением арендатора о зачете в течение 5 рабочих дней с даты произведенного зачета.  

В силу п. 6.8.4 Общих положений Договора арендатор в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления арендодателя о зачете обязан восстановить гарантийный депозит до его полного размера согласно статье 6.2 Общих положений.  

В соответствии с п. 6.8.5 Общих положений Договора в случае прекращения (расторжения) Договора без продолжения арендных отношений между сторонами по вине арендодателя либо в связи с истечением срока аренды, сумма гарантийного депозита подлежит возврату арендатору после зачетов, произведенных в  

соответствии с настоящей статьей 6, в течение 2 (двух) месяцев с даты прекращения (расторжения) Договора. При этом арендодатель не обязан производить какие-либо выплаты до тех пор, пока существуют какие-либо нарушения Договора со стороны арендатора, или если арендодатель предъявляет в связи с этим какие-либо требования. В остальных случаях досрочного прекращения (расторжения) Договора без продолжения арендных отношений между сторонами гарантийный депозит не подлежит возврату арендатору и переходит в пользу арендодателя в качестве штрафной неустойки за досрочное прекращение (расторжение) Договора по причинам, не связанным с действиями либо бездействием арендодателя, в дату прекращения (расторжения) Договора.  

Таким образом, по условиям Договора арендодатель вправе при расторжении Договора по причинам, не связанным с действиями либо бездействием арендодателя, удержать гарантийный депозит в качестве штрафной неустойки.  

Как видно из материалов дела, внесенный Компанией гарантийный депозит в порядке п. 6.8.5 Общих положений Договора, правомерно удержан Обществом в качестве штрафной неустойки за досрочное прекращение (расторжение) Договора по причинам, не связанным с действиями либо бездействием арендодателя.  

В отзыве на иск Компания полагала сумму штрафной неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательств по Договору.  

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ).  

Как разъяснено в п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (п. 2 ст. 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений ст. 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (ст. 1102 ГК РФ). В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании ст. 333 ГК РФ (подп. 4 ст. 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что  

перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.  

Согласно изложенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации допускается возможность самостоятельного обращения должника в суд с требованием о снижении размера неустойки в отдельных случаях, перечень которых в названном постановлении не является исчерпывающим, так как закон не содержит прямого запрета на предъявление должником кредитору такого требования. Аналогичная правовая позиция приведена в п. 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 сентября 2017 г.  

Данный способ защиты направлен на установление правовой определенности в отношениях между сторонами обязательства в части суммы подлежащей уплате неустойки (штрафа), изначальный размер которой должник считает чрезмерным.  

В рассматриваемом случае апелляционный суд не усмотрел оснований для снижения неустойки.  

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.  

В соответствии с пунктами 71, 73, 75 Постановления № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункта 1 статьи 333 ГК РФ).  

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).  

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).  

Вывод о наличии оснований для снижения суммы неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ при рассмотрении конкретного дела суд делает на основе анализа всех обстоятельств этого дела и оценки сведений, позволяющих установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (сведений о сумме основного долга, возможном размере убытков, установленном в договоре размере неустойки и начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).  

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы  

неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.  

Согласно пункту 77 Постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).  

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства и доводы сторон, приняв во внимание, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих явную несоразмерность начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков истца, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки; условие о размере ответственности Общества за условий Договора сторонами согласовано, в связи с чем соразмерность неустойки последствиям нарушенных обязательств предполагается, апелляционный суд не установил совокупности оснований для применения статьи 333 ГК РФ, в связи с чем отклонил соответствующий довод ответчика.  

При таких обстоятельствах оснований для уменьшения суммы задолженности Компании на сумму гарантийного депозита (штрафной неустойки) апелляционным судом не установлено.  

Довод Компании о неправомерном включении Обществом в расчет задолженности суммы 321 476,36 руб., начисленной арендодателем 18.05.2023, то есть, после возврата помещения из аренды (22.04.2023), отклонен апелляционным судом.  

Согласно представленному Обществом в материалы дела счету от 18.05.2023 № 19223930 к оплате Компании предъявлена задолженность по переменной арендной плате (электричество, газ, вода) за апрель 2023 года, то есть, за период, когда Компания занимала спорные помещения.  

По условиям п. 6.6 Общих положений Договора переменная составляющая арендной платы (расходы на коммунальные услуги) начисляемая в текущем месяце, выплачивается в сумме понесенных арендодателем в предшествующем месяце расходов на коммунальные услуги в размере, равном фактической стоимости коммунальных услуг, потребляемых в помещении и в торговом центре.  

Таким образом, выставление Обществом счета 18.05.2023, после возвращения помещений арендодателю соответствует условиям Договора и не освобождает арендатора от обязанности возместить арендодателю стоимость понесенных тем расходов на оплату коммунальных услуг за период пользования арендатором помещениями.  

При таких обстоятельствах требование Общества о взыскании с Компании 76 090 066 руб. заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.  

Общество также заявило требование о взыскании с Компании 41 426 505,10 руб. в возмещение убытков.  

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.  

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права,  

утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Исходя из указанных норм права, истец, заявляющий требование о возмещении убытков, обязан в соответствии со статьей 65 АПК РФ доказать факт причинения ему убытков, их размер, виновность и противоправность действий причинителя, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками. В свою очередь, ответчик должен доказать, что вред причинен не по его вине.  

В абзаце 3 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.  

По общему правилу, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.  

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

В соответствии с п. 15.1 Общих положений Договора арендатор обязуется в полном объёме возмещать арендодателю документально подтверждённые и обоснованные расходы и убытки, прямо или косвенно возникшие в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по Договору арендатором.  

В соответствии с п. 1.1 Общих положений Договора работы арендатора - любые необходимые для ведения арендатором коммерческой деятельности и для поддержания помещения в надлежащем состоянии в соответствии с Договором и Правилами торгового центра, работы по отделке, оформлению и оснащению помещения, как внутренние, так и наружные, работы по текущему обслуживанию и текущему ремонту помещения, иные работы, которые подлежат выполнению арендатором в порядке подготовки арендатором к его коммерческой деятельности в помещении, а также иные работы, которые могут быть выполнены по согласованию с арендодателем в течение срока аренды по Договору после открытия помещения для доступа посетителей. Работы арендатора подлежат предварительному письменному согласованию арендодателем. Результаты работ арендатора находятся на балансе арендатора в течение срока аренды, и их амортизация осуществляется арендатором в соответствии с требованиями действующего налогового законодательства. Затраты на работы арендатора и их результаты не компенсируются арендодателем вне зависимости от характера таких результатов, и арендатор обязан удалить указанные результаты работ арендатора своими силами и за свой счет, если сторонами не будет согласовано иное. В случае если по окончании арендных отношений арендатор по согласованию с арендодателем оставляет в помещении какие-либо результаты работ арендатора, указанные результаты должны быть переданы арендатором на баланс арендодателя  

посредством подписания сторонами соответствующих документов бухгалтерского и налогового учета, как то предусмотрено действующим законодательством, одновременно с возвратом помещения арендодателю.  

При заключении Договора стороны согласовали Положение о работах арендодателя и о работах арендатора (далее – Положение; приложение № 3 к Договору).  

Согласно разделу 4 Положения арендатор несет ответственность за осуществление и оплату всех видов работ по оснащению, отделке (оформлению) помещения, за исключением случаев, перечисленных в разделе «Работы Арендодателя» этого приложения. Без какого-либо ограничения применения или обобщенности вышесказанного и в дополнение к другим аспектам, упомянутым в этом приложении или в Договоре, арендатор несет ответственность за:  

(а) оплату всех расходов, связанных с изменениями и дополнениями в отношении работ арендодателя, осуществляемых по запросу или в интересах арендатора;  

(б) установку и оплату оборудования по обогреву, вентиляции и кондиционированию воздуха и системы распределения (за исключением случаев, когда по согласованию сторон эта деятельность будет осуществляться арендодателем);  

(в) согласно разделу 8 (о) установку и оплату любой дополнительной системы распыления воды и автоматической противопожарной системы для нужд помещения;  

(г) установку и оплату всех маслоуловителей, а также всего относящегося к ним технического обслуживания, включая затраты на обработку, если таковая будет иметь место (для всех участков приготовления пищи в помещении необходимо наличие мойки или устройств обработки масла, с помощью которых масло попадает в систему обработки отходов);  

(д) установку и оплату любых устройств вентиляции воздуха, включая воздуховоды, если таковые будут устанавливаться (запрещается устанавливать сплит-системы с расположенным на крыше компрессором);  

(е) регулярное и ежедневное техническое обслуживание всего механического и электрического оборудования, установленного арендодателем (если таковое будет) для исключительного пользования арендатором).  

В силу п. 9.1.7 Общих положений Договора арендодатель соглашается в порядке, установленном приложением № 3 к Договору, по поручению арендатора за вознаграждение заключить от своего имени и за счет арендатора договор подряда с подрядчиком, выбранным арендодателем, по выполнению работ в помещении по установке любого оборудования, связанного с каркасной конструкцией здания, по установке автоматической противопожарной сигнализации, автоматической системы распыления воды и работы, связанной с каркасом, а также любых иных работ, согласованных сторонами. При этом арендодатель, действующий в качестве агента, контролирует выполнение работ и несет ответственность перед арендатором за их выполнение. Сроки и стоимость выполнения подрядчиком арендодателя указанных работ, размер вознаграждения арендодателя, действующего в качестве агента, а также порядок оплаты вознаграждения и возмещения расходов арендодателя подлежат предварительному письменному согласованию с арендатором. После исполнения поручения арендодатель, действующий в качестве агента, обязан направить арендатору в порядке, предусмотренном этим Договором, письменный отчет, подписанный уполномоченным представителем арендодателя, и документы, подтверждающие факт заключения соответствующего договора подряда и приемки арендодателем  

результатов работ, а также счет на возмещение расходов арендодателя по соответствующему договору подряда. Арендатор обязан в течение 7 рабочих дней с даты получения указанных документов подписать отчет арендодателя и возвратить его, либо предоставить арендодателю возражения. Отчет считается принятым арендатором без возражений, если арендодатель не получит их в течение 7 рабочих дней со дня доставки отчета арендатору. Если иное не согласовано сторонами, арендатор обязуется возместить расходы арендодателя и уплатить вознаграждение арендодателя в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока на подписание арендатором отчета арендодателя.  

Согласно п. 10.10 Договора арендодатель с учетом предоставленного арендатором на согласование проекта оснащения арендатора в сроки и в порядке, предусмотренные статьей 8.3.1 Общих положений Договора, соглашается организовать выполнение необходимых и достаточных работ арендодателя для обеспечения в помещении следующего:  

1. Энергоснабжение - 750 кВт 380В TNS, 

2. Вентиляция - 75 000 куб.м/час для организации технологической вытяжки и вытяжки от открытого огня, а также компенсационные мероприятия по объемам приточного воздуха,  

3. Кондиционирование - хладагент для фанкойлов (вода температурой 12-17 грд.С) общей мощностью 150кВт,  

4. Водоснабжение - холодное водоснабжение – 40 куб.м/сутки, горячее водоснабжение – 30 куб.м/сутки,  

5. Канализация - подключение к сетям канализации систем К1, КЗ. 

Порядок и сроки выполнения работ арендодателя определяются арендодателем, о них он обязан уведомить арендатора, при этом, если такие работы могут быть произведены, они подлежат завершению не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты открытия.  

Согласно пп. «б» п. 16.8.1 Общих положений Договора непосредственно перед истечением срока аренды или досрочным прекращением (расторжением) Договора без продолжения арендных отношений между сторонами арендодатель оформляет акт о состоянии помещения, а арендатор не позднее последнего дня аренды или даты досрочного прекращения (расторжения) Договора обязан самостоятельно и за свой счет выполнить следующие действия в соответствии с требованиями указанного акта о состоянии помещения: демонтировать в помещении и вывезти из помещения и торгового центра (если применимо и иное не согласовано сторонами дополнительно), в том числе, все результаты работ арендатора и иное принадлежащее арендатору имущество, включая оборудование и мебель.  

В случае нарушения арендатором обязательств, предусмотренных в статье 16.8.1, арендодатель вправе по своему усмотрению распорядиться результатами работ арендатора и любым имуществом арендатора, которое находится в помещении, включая, но не ограничиваясь, право их вывоза и/или утилизации арендодателем, действующим за счет арендатора, без обязательства арендодателя выплачивать арендатору какую-либо компенсацию. Все расходы арендодателя, связанные с освобождением помещения от имущества арендатора, должны быть компенсированы арендатором арендодателю в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления счета арендодателем. Для целей настоящей статьи под имуществом арендатора понимается любое имущество, являющееся собственностью арендатора, а также находящееся во владении и/или пользовании арендатора на законных основаниях (п. 16.8.2 Общих положений Договора).  

В соответствии с п. 16.8.3 положения статьи 16.8.1 Общих положений о выполнении арендатором требований акта о состоянии помещения именно за счет  

арендатора не применяются в случаях расторжения (прекращения) Договора по вине арендодателя.  

В подтверждение понесенных расходов в сумме 41 426 505,10 руб. Общество представило в материалы дела договоры подряда со всеми дополнительными соглашениями, счета-фактуры, письменные пояснения по объему произведенных контрагентами работ и сводную таблицу расходов с указанием размера произведенных оплат каждому контрагенту в отдельности и общей суммы расходов, платежные поручения с отметками банка на сумму 41 426 505,10 руб.  

Кроме того, Общество представило материалы электронной переписки сторон, из которой усматривается, что арендодатель направлял арендатору на согласование перечень предстоящих работ и списки сотрудников для допуска к помещениям, фотоматериалы, фиксирующие ход работ. Содержание данной переписки свидетельствует о проведении работ по согласованию с ответчиком.  

Представленные материалы электронной переписки ответчик не оспаривал, доказательств, опровергающих названные обстоятельства, в материалы дела не представил.  

Кроме того, в п. 10.10 Договора стороны согласовали организацию и проведение арендодателем в интересах арендатора работ по обеспечению помещения определёнными необходимыми для деятельности арендатора техническими параметрами, стоимость которых в порядке п. «а» раздела 4 Положения подлежит возмещению за счет арендатора.  

Предъявленные к взысканию убытки представляет собой расходы арендодателя на проведение работ по устройству дополнительных систем вентиляции, по прокладке линий электроснабжения вентиляционного оборудования, прокладке кабальных линий для электроснабжения.  

Возражая по мотиву неотносимости представленных Обществом в обоснование требования о возмещении убытков доказательств, Компания конкретных мотивированных возражений по представленным в дело документам суду не представила.  

При этом если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя при этом документы, подтверждающие свою позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента противоречит состязательному характеру судопроизводства (статьи 8, 9 АПК РФ).  

Непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).  

Ссылка Общества на несоблюдение предусмотренных п. 9.1.7 Общих положений Договора формальностей отклонена апелляционным судом с учетом того, что по условиям Договора стороны согласовали обязанность арендатора по оплате всех расходов, понесенных арендодателем в интересах арендатора. Необходимость выполнения спорных работ, в том числе, согласована сторонами в Договоре (п. 10.10) и подтверждена материалами электронной переписки, которые в установленном порядке ответчиком не оспорены.  

Исследовав и оценив в порядке ст. 65, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности материалами  

дела совокупности условий, необходимых для возложения на Компанию ответственности в виде возмещения в пользу Общества понесенных убытков.  

При таком положении первоначальный иск в сумме 41 426 505,10 руб. в возмещение убытков также подлежит удовлетворению.  

В ходе рассмотрения дела Компания заявила встречный иск о признании Договора незаключенным, ссылаясь на то, что при подписании Договора и акта приема-передачи стороны не определили, какая именно часть здания передается в пользование арендатору, помещения не индивидуализированы, их невозможно идентифицировать; фактическая передача помещений в аренду не состоялась.  

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).  

Специальные положения об аренде недвижимого имущества содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК РФ.  

Так, статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (абзац первый пункта 1).  

При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 той же статьи).  

Как видно из материалов дела, в данном случае договор аренды недвижимого имущества заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, то есть с соблюдением требований к форме договора; прошел государственную регистрацию.  

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»; далее – Постановление № 49).  

Согласно пункту 2 Постановления № 49 существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).  

В предмете Договора согласованы подлежащие передаче арендатору помещения общей площадью 2678,1 кв.м, расположенные на 5 (пятом) этаже торгового центра со встроенными подземным паркингом «Невский центр», находящегося по адресу: 191025, Российская Федерация, Санкт-Петербург, Невский проспект, д. 114-116 лит А.  

В пункте 2 Специальных положений Договора приведен перечень помещений, подлежащих передаче арендатору, где перечислены их номера и площади. Для целей идентификации предаваемых в аренду помещений в приложении № 1 к Договору приведен поэтажный план 5 этажа, на котором красным цветом выделены границы передаваемых арендатору помещений.  

Таким образом, доводы Компании отклонены апелляционным судом с учетом положений ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 651 ГК РФ, наличия в материалах дела подписанного обеими сторонами Договора и дополнительных соглашений к нему, акта приема-передачи помещений, а также совершения ответчиком действий, свидетельствующих о подтверждении ответчиком действия Договора, в частности, внесения гарантийного депозита в размере, соответствующем размеру, указанному в Договоре (с учетом дополнительных соглашений).  

При таком положении встречный иск удовлетворению не подлежит. 

На основании изложенного решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2024 по настоящему делу подлежит отмене в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ с вынесением по делу постановления об удовлетворении первоначального иска, отказе в удовлетворении встречного.  

По результатам рассмотрения дела в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций относятся на ответчика.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2024 по делу № А56-25457/2024 отменить.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания Н13» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» 76 090 066 руб. задолженности, 41 426 505,10 руб. в возмещение убытков, 200 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.  

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.Е. Целищева  

Судьи М.В. Балакир  

 С.В. Изотова