АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-11181/2018 

Дата принятия решения –  10 апреля 2019 года.

Дата объявления резолютивной части –  03 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

исковое заявление Муниципального казенного учреждения"Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...>; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Обществу с ограниченной ответственностью "Перекресток-2000", г.Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании  2 433 748,92  руб. долга, 1 910 316,03 руб. пени

с участием:

от истца  – представитель по доверенности от 21.09.2018 ФИО1

от ответчика  – представитель по доверенности от 30.12.2018 ФИО2

установил:

Истец, Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью "Перекресток - 2000", г.Москва о взыскании 2 433 748,92 руб. долга, 1 910 316,03 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018, иск удовлетворен частично, с ООО «Перекресток-2000» в пользу МКУ «ИК МО г. Набережные Челны» взысканы пени в сумме 1 967,41 руб.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.12.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 по делу № А65-11181/2018 отменены. Дело № А65-11181/2018 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

От истца в суд поступило уточнение исковых требований до 1 677 341,74 руб. долга, 1 479 645,86 руб. пени.

Судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято.

В суд от ответчика поступили пояснения.

Ответчик полагает начисление неустойки неправомерным, несоразмерным.

Истец возражал.

Судом представленные документы приобщены к материалам дела.

Суд определил: в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявить перерыв в судебном заседании на 03.04.2019 14 часов 00 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, учитывая указания суда кассационной инстанции, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Перекресток-2000" на праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 6841 кв.м, расположенное по адресу г.Набережные Челны, пр.Сююмбике, д.2/19, о чем 01.08.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Между МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" (арендодатель) и ООО "Перекресток-2000" (арендатор) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.10.2014 N 4545-АЗ, по условиям которого обществу совместно с другими собственниками объекта недвижимости в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 32658 кв.м с кадастровым номером 16:52:04 02 07:4404, расположенный по адресу 

<

...>, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (под торговым центром).

В силу пункта 3.2 договора аренды от 30.10.2014 N 4545-АЗ его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента государственной регистрации права от 02.08.2007.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 30.10.2014 N 4545-АЗ величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте - 18%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта и составляет 3 748 652 руб.

Согласно пункту 3.5 договора аренды от 30.10.2014 N 4545-АЗ арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 3.6 договора аренды от 30.10.2014 N 4545-АЗ предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Татарстан или муниципального образования г.Набережные Челны.

Вышеуказанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.10.2014, согласно которому доля ответчика в здании составляет 18%.

Кроме того, стороны заключили соглашение об установлении размера арендной платы к договору аренды, в котором определили годовой размер арендной платы исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, дифференцированного коэффициента и доли арендатора в размере 18%.

ООО "Перекресток-2000" по договору купли-продажи недвижимости от 25.11.2016 продало нежилое помещение общей площадью 6841 кв.м, расположенное по адресу 

<

...>, обществу с ограниченной ответственностью "Красноборское", о чем 25.11.2016 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

МКУ "ИК МО г. Набережные Челны", указывая, что доля ответчика в праве на общее имущество нежилого здания, расположенного по адресу 

<

...>, в спорный период составляла 23,96%, тогда, как общество оплачивало арендную плату исходя из доли в праве обшей долевой собственности на общее имущество в размере 18%, в результате чего у него образовалась задолженность, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Истец обратился в суд с иском о взыскании 1 677 341,74 руб. долга за период с 01.03.2015 по 24.11.2016, 1 479 645,86 руб. неустойки за период с 16.06.2015 по 27.02.2018 (с учетом уточнений).

Ответчик представил отзыв на иск, с иском не согласен, приложил платежные поручения, которыми он оплачивал арендную плату (л.д.64-87). В назначениях платежных поручениях указано на оплату по договору аренды №4545-АЗ от 30.10.2014, имеется ссылка на месяц и год, за которые происходили оплаты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должен быть соразмерен долям в праве на здание, принадлежащее правообладателям здания, с учетом общего имущества здания, и может быть изменен только по соглашению всех правообладателей здания либо по решению суда.

В рамках дела N А65-17068/2016 проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта согласно которому помещения NN 1000, 1001, 1002, 1003, 1004, 1005, 1006, 1007, 1008, 1009 общей площадью 9439,8 кв.м, расположенные в здании ТЦ "Омега" по адресу РТ, 

<

...>, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и являются общим имуществом.

Между тем, при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.10.2014 N 4545-АЗ данная площадь при определении доли ООО "Перекресток-2000" в здании расположенном на спорном земельном участке, сторонами учтена не была.

Фактически с учетом помещений площадью 9439,8 кв.м, относящихся к общему имуществу здания, расположенному по адресу РТ, 

<

...>, и в силу закона принадлежащих на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений данного здания, доля ООО "Перекресток-2000" в пользовании спорным земельным участком составляет 23,96%, в связи с чем общество в спорный период обязано было оплачивать арендную плату, исходя из доли в праве на здание, поскольку между собственниками помещений в указанном здании не было заключено соглашение об изменении долей в праве пользования общим имуществом, а договор аренды от 30.10.2014 N 4545-АЗ, заключенный между МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" и ООО "Перекресток-2000", таким соглашением не является.

Иное толкование норм права приведет к тому, что ошибочное указание размера обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, к которому другие правообладатели объекта недвижимости не присоединились, приведет к тому, что собственник помещения в объекте недвижимости, с которым такой договор заключен, будет частично освобожден от оплаты за пользование земельным участком, что в силу положений о том, что использование земли в Российской Федерации является платным, недопустимо.

При этом судебными актами по делам N А65-17068/2016 и N А40-20045/2018 с других собственников помещений (общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвестИпотека, общество с ограниченной ответственностью "Рентол") в здании, расположенном на спорном земельном участке, было взыскано неосновательное обогащения за пользование земельным участком, исходя из их доли в праве общей долевой собственности в здании, определенной в порядке, предусмотренном действующим законодательством, с учетом помещений площадью 9439,8 кв.м, относящихся к общему имуществу здания.

Кроме того, судом установлено, что протоколом общего собрания от 12.09.2016 собственниками помещений в здании торгового комплекса были определены долевые коэффициенты участия сособственников в содержании, эксплуатации площадей общего пользования, объектов общего пользования и систем коммуникаций жизнеобеспечения общего пользования, согласно которому доля ООО "Перекресток-2000" составляет 22%.

25.11.2016 по договору купли-продажи недвижимости, заключенному между ответчиком ООО «Перекресток-2000» и ООО «Красноборское» за последним было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости- помещение кадастровый номер 16:52:040207:4043, что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 26.02.2018.

Таким образом, ответчик использовал спорный земельный участок по 24.11.2016.

Из материалов дела и пояснений истца следует, что сумма задолженности у ответчика образовалась в связи с перерасчетом истца в одностороннем порядке доли ответчика в праве на земельный участок с 18% до 23,96%.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доля арендатора (ответчика) в праве пользования земельным участком была изменена протоколом от 12.09.2016 на 22%, суд приходит к выводу, что в данном случае в целях расчета размера арендной платы по договору в отношениях сторон до 12.09.2016 должен применяться размер доли - 23,96%, с 13.09.2016 – 22%.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности за период с 01.03.2015 по 06.04.2015.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В силу п.1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент существования спорных отношений) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п.2 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).

Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Соответствующие разъяснения содержатся в п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Положениями пункта 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Таким образом, поскольку рассматриваемый в настоящем деле иск связан с требованием о взыскании денежных средств, то в данном случае применяются указанные требования закона об обязательном порядке внесудебного урегулирования спора путем предъявления претензии, для рассмотрения которой законом установлен 30-дневный срок с момента ее направления.

Факт соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора подтверждается представленной в материалы дела претензией от 28.02.2018 г. №06/3/п.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2016 N 305-ЭС16-13102). 

Указанная позиция также находит свое подтверждение в сложившейся по данной категории дел судебной практике, в частности в Определении Верховного суда Российской Федерации от 06.06.2016 по делу N 301-ЭС16-537.

Таким образом, поскольку иск был подан 06.04.2018, претензия отправлена 28.02.2018, учитывая условия п.3.5 договора о сроках внесения арендных платежей, срок исковой давности по требованию о взыскании долга за период 01.03.2015 по 06.04.2015 не истек.

По расчету суда задолженность ответчика по уплате арендной платы за период с 01.03.2015 по 24.11.2016, с учетом изменения значения доли ответчика, всех оплат ответчика, составляет 1 606 619,95 руб.

Ответчиком доказательств внесения арендной платы в полном объеме с учетом увеличения доли не представлено, при таких обстоятельствах суд находит требование истца обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению на сумму 1 606 619,95 руб. долга.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 1 479 645,86 руб. пени за период с 16.06.2015 по 27.02.2018.

Согласно п.3.5 договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение п.4.4.2 договора начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

28.02.2018 претензией №06/9/п истец обратился к ответчику с требованием оплатить 2 433 748,92 руб. долга, 1 910 316,03 руб. пени с учетом задолженности, образовавшейся у ответчика в связи с принятием протокола общего собрания от 12.09.2016, согласно которому доля ООО «Перекресток-2000» составляет 22%.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2).

Таким образом, неустойка по своей правовой природе является в том числе мерой ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятого на себя обязательства.

Лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункты 1, 2 статьи 401 ГК РФ).

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что в договоре аренды, учитывая множественность на стороне арендатора, в целях определения размера арендной платы, сторонами была согласована доля арендатора – 18%. Указанная доля последовательно была отражена и в акте приема-передачи, и в соглашении об определении размера арендной платы.

Указанный размер доли истцом также подтверждался в расчетах арендной платы на соответствующий год, направляемых ответчику. 

При этом ответчиком надлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендной платы в том объеме, как они были определены договором аренды.

Об ином размере денежного обязательства ответчика и перерасчете размера арендной платы в связи с изменением доли ответчика в пользовании земельным участком истец сообщил ответчику лишь 28.02.2018, направив последнему претензию №06/9/п с требованием оплатить задолженность.

Арендатор получил указанную претензию 06.03.2018.

До указанной даты доказательств информирования ответчика о перерасчете арендной платы материалы дела не содержат, арендатор при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и до уведомления арендодателя вносил арендную плату исходя из размера арендной платы, установленной в договоре.

В соответствии с п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 названной статьи).

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что именно поведение истца, связанное с ненаправлением уведомлений об изменении арендной платы (доли в пользовании участком как она определена договором), направлением ответчику расчетов в соответствии с условиями договора и принятием соответствующих платежей от ответчика, повлекли образование задолженности по арендной плате на стороне ответчика и ее несвоевременное погашение, действия истца по возложению на ответчика обязанности оплаты неустойки в указанной части носят заведомо недобросовестный характер и не подлежат защите.

При этом вины ответчика в нарушении сроков внесения арендных платежей не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ответчика пени за период с 16.06.2015 по 27.02.2018 не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в доход федерального в порядке статьи 110 АПК РФ, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Перекресток-2000", г.Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу  Муниципального казанного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 1 606 619,95 руб. долга.

В оставшейся части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Перекресток-2000", г.Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 19738 руб. 1 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья                                                                                                             К.П. Андреев