ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-22627/2023

19 марта 2024 года

город Севастополь

         

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12.03.2024.

Постановление изготовлено в полном объёме 19.03.2024.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Плотникова И.В., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Центр Отдыха» - ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2024 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.11.2023 по делу № А83-22627/2023, принятое по результатам рассмотрения

искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Центр Отдыха» (ОГРН – 

<

***>)

к Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН – 

<

***>)

о понуждении заключить договор, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр Отдыха» (далее - истец, общество, ООО «Центр Отдыха») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с требованием о понуждении Администрацию города Феодосии Республики Крым  заключить договор купли-продажи земельного участка от 11.08.2023 №372 площадью 10 299 кв.м. с кадастровым номером 90:24:050301:3, расположенного по адресу: 296033, Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, 10, участок 1, в редакции истца. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 6 000,00 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 22.11.2023 исковые требования удовлетворены.

Урегулированы разногласия, возникшие у общества с ограниченной ответственностью «Центр Отдыха» и Администрации города Феодосии Республики Крым при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2023 №372, путем изложения его пункта 2.1 в следующей редакции:

«Цена земельного участка составляет 4 267 670,51 руб. (четыре миллиона двести шестьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят рублей пятьдесят одна копейка).

Ценой земельного участка является 20 процентов кадастровой стоимости, которая устанавливается на основании решения 56 сессии 2 созыва Феодосийского городского совета Республики Крым от 26.11.2022 №547 «О внесении изменений и дополнений в Порядок определения размера платы за установление сервитута, публичного сервитута, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ ФИО3, утвержденный решением 12 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 2 созыва от 28.02.2020 №97».

Взысканы с Администрации города Феодосии Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Отдыха» расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 6 000,00 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Феодосии Республики Крым (далее - апеллянт, ответчик, администрация) обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно дана оценка фактическим обстоятельствам дела при определении цены спорного земельного участка.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

Судебное заседание откладывалось в порядке ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Апеллянт о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268 - 271 АПК РФ, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым, постановления Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 №313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым», в соответствии с решением 51 сессии 6 созыва Щебетовского поселкового совета от 19.12.2013 № 1316 «Об утверждении проекта землеустройства по отводу и передаче в аренду земельного участка ООО «Центр отдыха», решения Арбитражного суда Республики Крым по делу №А83-14009/2019 20.05.2020 между администрацией (арендодатель) и ООО «Центр отдыха» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 10 299 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером: 90:24:050301:3 в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, расположенный но адресу: Республика Крым, г. Феодосии, 

<

...> участок 1, цель предоставления: для строительства и обслуживании комплекса нежилых зданий и сооружений, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (код 5.2.1).

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1 договора).

В пункте 1.3 договора указано, что на земельном участке расположены: здание склад с гаражом (90:24:050301:5, свидетельство о регистрации права от 14.10.2014. регистрационный №90-90-16/962/2014-85), душевой павильон (90:24:050301:7, свидетельство о регистрации права от 14.10.2014, регистрационный №90-90- 16/962/2014-86), душевой павильон (90:24:050301:8, свидетельство о регистрации права от 14.10.2014, регистрационный №90-90-16/973/2014-177), летний кинотеатр (90:24:050301:4. свидетельство о регистрации права от 14.10.2014, регистрационный №90-90-16/973 2014-164). Собственником указанных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 90:24:050301:3, является общество.

ООО «Центр Отдыха» обратилось в Администрацию г. Феодосии с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление в собственность путём выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ ФИО3, без проведения торгов».

Тем не менее постановлением от 23.08.2022 №2570 уполномоченный орган отказал обществу в выкупе испрашиваемого земельного участка, указав в качестве основания для отказа пункт 19 статьи 39.16 ЗК РФ и сославшись на то, что площадь земельного участка 10 299 кв. м. несоизмеримо завышена в сравнении с площадью расположенных на нем объектов недвижимости, которая составляет 639,8 км. м.

Общество, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату не соответствует закону, одновременно нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 10.05.2023 по делу №А83- 22021/2022, поддержанным судом апелляционной инстанции и вступившим в законную силу, оспоренное постановление признано незаконным, на администрацию возложена обязанность подготовить, подписать в трех экземплярах проект договора купли-продажи названного земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:3 по цене 20% от его кадастровой стоимости, действовавшей 23.08.2022.

Во исполнение указанных судебных актов Администрацией г. Феодосии в адрес общества направлен для подписания договор купли-продажи земельного участка от 11.08.2023 №372, с редакцией пункта 2.1 которого общество не согласилось, направило уполномоченному органу протокол разногласий. Однако протокол разногласий отклонен, спор сторонами самостоятельно во внесудебном порядке урегулирован не был.

В этой связи покупатель, полагая, что следует определять размер выкупной цены земельного участка, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости, на момент заключения договора, обратился в суд с данным исковым заявлением.

Повторно изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

При разрешении спора арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании положений статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Указанный подход соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 16.11.2010 N8467/10.

В рассматриваемом случае спор с учетом очевидной материально-правовой направленности интереса истца (в судебном заседании от 16.11.2023 данное обстоятельство детально изучено судом первой инстанции, стороны дали соответствующие единогласные пояснения по указанному вопросу) возник ввиду наличия у сторон разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка. В этой связи само по себе формулирование исковых требований как понуждение администрацию заключить договор, а не урегулировать разногласия при его заключении с учетом дискреционных полномочий суда правового значения не имеет.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, статья 445 ГК РФ применяется к иным, помимо публичного договора, случаям, когда для стороны в силу иного закона обязательно заключение договора.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В статье 173 АПК РФ закреплено положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11 по делу №А76- 15904/2010, сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 №4667/10).

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 №309-ЭС15-17035, от 14.09.2017      №305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 №307-ЭС15-2292 по делу №А05-13164/2013.

При этом суд отмечает, что в силу пунктов 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в том числе на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 4 статьи 421 ГК РФ).

Более того, выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 ГК РФ).

С учетом приведенных правовых норм цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор. 

Аналогичный правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2022 по делу №308-ЭС21-28715,   №А32-49829/2017. Такой позиции придерживается и Арбитражный суд Центрального округа (постановление от 22.12.2022 по делу №А14-3533/2022).

Принимая во внимание поименованные нормы во взаимосвязи с фактическими обстоятельствами дела, указанием Двадцать первым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 26.07.2023 по делу №А83-22021/2022 на возможность достижения сторонами при заключении договора своих договоренностей с учетом длительности существования спорных правоотношений и существенным изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2023 с 45 428 271,06 руб. до 21 338 352,55 руб., суд первой инстанции верно счел необходимым изложить спорный пункт договора в редакции, предложенной истцом:

«Цена земельного участка составляет 4 267 670,51 руб. (четыре миллиона двести шестьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят рублей пятьдесят одна копейка).

Ценой земельного участка является 20 процентов кадастровой стоимости, которая устанавливается на основании решения 56 сессии 2 созыва Феодосийского городского совета Республики Крым от 26.11.2022 №547 «О внесении изменений и дополнений в Порядок определения размера платы за установление сервитута, публичного сервитута, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ ФИО3, утвержденный решением 12 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 2 созыва от 28.02.2020 №97».

В этой связи суд первой инстанции правомерно счел исковые требования законными и обоснованными, вследствие чего подлежащими удовлетворению судом в полном объеме.

Довод апеллянта о том, что цена земельного участка должна определяться на основании принятого и вступившего в законную силу решения суда по делу №А83-22021/2022 является несостоятельным, поскольку данным судебным актом суд не понуждал Администрацию заключить с Обществом договор купли-продажи на конкретных условиях, а лишь обязал направить проект договора, т.е. оферту. Следовательно выкупная цена земельного участка, ввиду изменения кадастровой стоимости, должна определяться именно на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи.      

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.11.2023 по делу № А83-22627/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                            И.В. Плотников

Судьи                                                                                                           И.В. Евдокимов

                                                                                                                      А.А. Тарасенко