АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-5504/2020

12 октября 2020 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2020 года, полный текст решения изготовлен 12 октября 2020 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Проект"  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности  и процентов за пользование чужими денежными средствами

при участии:

от ответчика: ФИО3 - руководитель

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй Проект» (далее – ООО «Строй Проект») о взыскании задолженности по договору аренды от 24.11.2018 № 01/2018 за период с 24.10.2019 по 12.02.2020 в сумме 694 482 руб. 76 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 13 785 руб. 36 коп., начисленных с 25.01.2019 по 12.02.2020.

Истец в предварительном заседании пояснил, что ответчик ему помещения в спорный период аренды по акту не возвратил, при этом ключи от помещений были отданы от части помещений без осмотра. В помещениях обнаружены повреждения, сломаны замки.

Представитель ответчика указал, что лично передавал истцу письмо о расторжении договора аренды от 30.08.2019; в спорный период не занимал фактически помещения истца. Кроме того указал на то, что дополнительные соглашения № 1 и № 2 к договору аренды подписаны от его имени иным лицом; помещения не соответствовали гостиничным стандартам, были плохо отапливаемы.

Истец со ссылкой на то, что находится на излечении в стационаре и не может обеспечить свою явку в судебное заседание, просит рассмотреть дело без его участия.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ранее заявленные им доводы относительно предъявленного к нему иска. Кроме того, считает, что в отсутствие подписанных сторонами актов об оказании арендных услуг доказательств предоставления таковых не имеется; помещения являются нежилыми и непригодны для проживания людей; ключи были возвращены арендодателю, имущества в спорных помещениях арендатором оставлено не было; просит в иске отказать.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО "Строй Проект" (заказчик) и ИП ФИО2 (исполнитель) был заключен договор аренды № 01/2018 от 24.11.2018, согласно которому исполнитель сдает гостиницу (помещения) на определенный срок, расположенные на первом этаже здания по адресу: Республика Коми, 

<

...>, общей площадью 195,7 кв.м., состоящую из 8 комнат (в том числе 1 комната - санузел), а заказчик принимает указанные помещения за плату в использование для целей проживания или поселения жильцов (л.д. 9-10).

Согласно пункту 2.2. договора срок его действия определен до 20.11.2019 и может быть продлен по письменному соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 4.1. договора стоимость арендной платы в месяц составляет 150 000 руб. (без НДС), оплата которой производится на условиях 100% предоплаты, но не позднее дня заселения.

Дополнительное соглашение № 1 от 24.11.2018 к указанному договору представляет собой акт приема-передачи помещений ответчику, с отражением в нем состояния таких помещений (нормальное, без повреждений), а также переданного с такими помещениями имущества (мебели) (л.д. 11). Указанный акт подписан обществом без возражений и каких-либо претензий.

Дополнительным соглашением № 1 от 24.04.2019 к договору стороны установили новую редакцию пункта 4.1. договора и определили новую стоимость арендной платы - 180 000 руб. в месяц (без НДС); также сторонами установлено, что арендная плата производится на условиях 100% предоплаты в течение 3 рабочих дней со дня выставления счета исполнителем, но не позднее, чем за день до заселения, или начала нового месяца аренды, который исчисляется с 24 числа каждого месяца.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате задолженности по арендной плате явилось причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 02.09.2020 ФИО2 в спорном здании нежилые помещения принадлежат на праве собственности, регистрация права произведена 21.11.2017.

По своей правовой квалификации указанный договор № 01/2018 от 24.11.2018  является договором аренды нежилых помещений.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из разъяснения, содержащегося в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В статье 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1).

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Статья 655 ГК РФ устанавливает правила передачи недвижимого имущества в пользование и его обратный возврат, согласно которым указанные действия оформляются передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).

Из материала дела усматривается, что истец передал спорное имущество ответчику в аренду по акту приема-передачи от 24.11.2018.

  Доказательств возврата имущества по акту приема-передачи либо доказательств направления такового арендатором арендодателю и необоснованного уклонения последнего от его подписания в материалы дела не представлено.

Истец указал, что получил ключи только от ряда помещений, в помещениях было оставлено имущество арендатора, имеются повреждения.

В силу изложенного, в отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по возврату помещений истцу его доводы об отсутствии оснований для начисления арендных платежей не могут быть приняты судом.

Исходя из даты подписания договора аренды и условий пункта 4.1. договора в редакции Дополнительного соглашения № 2 к нему, расчетный период (месяц) для начисления арендной платы  начинается с 24-го числа каждого месяца. Таким образом, арендатор был обязан внести арендные платежи не позднее начала расчетного месяца, к примеру, до 23 декабря 2018 года за расчетный месяц с 24.12.2018 по 23.01.2019 (январь) и т.д.

В материалы дела представлены следующие выставленные ИП ФИО2 счета на внесение арендных платежей:

- счет № 13 от 24.02.2019 на сумму 70 000 руб. за февраль 2019 года (частичная оплата); при этом в счете указано на обязанность оплатить данный счет не позднее 25.02.2019,

- счет № 14 от 24.02.2019 на сумму 180 000 руб. за март 2019 года; в счете указано на обязанность оплатить данный счет не позднее 25.02.2019, при этом счет необоснованно выставлен на сумму 180 000 рублей, поскольку увеличение размера арендной платы состоялось лишь на основании соглашения сторон от 24.04.2019,

- счет № 24 от 20.03.2019 на сумму 180 000 руб. за апрель 2019 года; в счете указано на обязанность оплатить его в срок до 21.03.2019,

при этом счет № 14 от 24.02.2019 и счет № 24 от 20.03.2019 необоснованно выставлены на сумму 180 000 рублей, поскольку увеличение размера арендной платы состоялось лишь на основании соглашения сторон от 24.04.2019,

- счет № 28 от 20.04.2019 на сумму 180 000 рублей за май 2019 года; в счете указано на обязанность оплатить его в срок до 24.04.2019,

- счет № 37 от 21.05.2019 на сумму 180 000 рублей за июнь 2019 года; в счете указано на обязанность оплатить его в срок до 24.05.2019,

- счет № 42 от 20.06.2019 на сумму 180 000 рублей за июль 2019 года; в счете указан срок на его оплату - не позднее 24.06.2019,

- счет № 47 от 20.07.2019 на сумму 180 000 руб. за август 2019 года; в счет указан срок для его оплаты - не позднее 24.07.2019,

- счет № 53 от 20.08.2019  на  сумму 180 000 руб. за аренду с указанием срок на его оплату - не позднее 23.08.2019; в счете месяц аренды не указан, однако с учетом содержания предыдущих счетов и срока на его оплату следует, что указанный счет предъявлен за сентябрь 2019 года,

- счет № 56 от 20.09.2019 на сумму 180 000 руб. за аренду с указанием срока его оплаты не позднее 25.09.2019, в счете месяц аренды не указан, однако с учетом содержания предыдущих счетов и срока на его оплату следует, что указанный счет предъявлен за октябрь 2019 года,

- счет № 12 от 21.10.2019 на сумму 180 000 руб. за аренду с указанием срока оплаты - не позднее 24.10.2019, в счете месяц аренды не указан, однако с учетом содержания предыдущих счетов и срока на его оплату следует, что указанный счет предъявлен за ноябрь 2019 года,

- счет № 29 от 20.11.2019 на сумму 180 000 руб. за аренду с указанием срока оплаты - не позднее 26.12.2019, в счете месяц аренды не указан, однако с учетом содержания предыдущих счетов следует, что указанный счет предъявлен за декабрь 2019 года,

- счет № 30 от 20.12.2019 на сумму 180 000 руб. за аренду с указанием срока для его оплаты не позднее 23.01.2020, в счете месяц аренды не указан, однако с учетом содержания предыдущих счетов следует, что указанный счет предъявлен за январь 2020 года,

- счет № 14 от 20.01.2020 на сумму 180 000 руб. за аренду с указанием срока для его оплаты не позднее 24.01.2020, в счете месяц аренды не указан, однако с учетом содержания предыдущих счетов и срока на его оплату следует, что указанный счет предъявлен за февраль 2020 года,

итого на сумму 2 550 000 руб.

При этом суд принимает во внимание, что по ряду счетов истец неправомерно, до момента увеличения размера арендной платы, выставил к оплате 180 000 руб. в месяц (счет № 14 от 24.02.2019 и счет № 24 от 20.03.2019), тогда как в указанные месяцы подлежала внесению арендная плата 150 000 руб. Кроме того суд учитывает, что в настоящем деле истец, исходя из расчета суммы иска, предъявляет в общей сумме исковых требований также требование о взыскании долга за не полный месяц - февраль 2020 года только на сумму  74 482 руб. 76 коп.

По спорному договору аренды истцом были учтены все платежи, произведенные за ООО "Строй Проект" иным лицом ООО "СМТ-1" на основании распорядительных писем арендатора. В материалы дела представлены такие распорядительные письма ООО "Строй Проект", копии вставленных ИП ФИО2 счетов и платежных документов ООО "СМТ-1". По договору были произведены платежи на общую сумму 1 450 000 руб., что не оспаривается ответчиком, в том числе:

- 250 000 руб. по платежному поручению № 262 от 25.02.2019 (за февраль по счету № 13 от 24.02.2019 и аренду по счету № 14 от 24.02.2019),

- 150 000 руб. по платежному поручению № 445 от 22.03.2019 (за апрель по счету № 24 от 20.03.2019),

- 150 000 руб. по платежному поручению № 627 от 24.04.2019 (за май по счету № 28 от 20.04.2019),

- 180 000 рублей по платежному поручению № 803 от 29.05.2019 (за июнь по счету № 37 от 21.05.2019),

- 180 000 руб. по платежному поручению № 978 от 24.06.2019 (за июль по счету № 42 от 20.06.2019),

- 180 000 руб. по платежному поручению № 1276 от 01.08.2019 (за август по счету № 47 от 20.07.2019),

- 180 000 руб. по платежному поручению № 1531 от 05.09.2019 (за сентябрь по счету № 53 от 20.08.2019),

- 180 000 руб. по платежному поручению № 1876 от 17.10.2019 (за сентябрь по счету № 56 от 20.09.2019). Фактически оплачен октябрь 2019 года.

Итого на общую сумму 1 450 000 рублей.

В силу изложенного материалами дела подтверждается, что на стороне арендатора возникла задолженность по внесению арендных платежей в размере 694 482 руб. 76 коп., в том числе 80 000 руб. (за февраль 2019 года), 180 000 руб. (за ноябрь 2019 года), 180 000 (за декабрь 2019 года), 180 000 руб. (за январь 2020 года) и 74 482 руб. 76 коп. (частично за февраль 2020 года). В указанной части требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом суд не принимает доводы ответчика о несогласованности сторонами увеличения размера арендной платы. Истцом представлены в материалы дела оригиналы договора и дополнительных соглашений №№ 1 и 2 к нему. Поскольку на указанных документах имеется оттиск печати ООО "Строй Проект", и распорядительные письма на внесение 180 000 руб. в месяц подписаны самим директором общества ФИО3, доводы последнего об отсутствии его подписи на дополнительном соглашении № 2 к договору не принимаются судом во внимание.

Также суд отклоняет ссылку ответчика на ненадлежащее состояние переданных ему в аренду помещений, в том числе в части ненадлежащего отопления, поскольку ни на момент принятия таковых в аренду в ноябре 2018 года, ни позднее также в период отопительного сезона, арендатор претензий в указанной части арендодателю не предъявлял. Акт приемки подписан обществом без возражений.

Доводы ответчика о необоснованной передаче ему в аренду для проживания работников нежилых помещений также отклоняется судом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации не допускается размещение в жилых помещениях гостиниц.

Согласно статье 1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" гостиница - это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации. При этом указанное положение принято и введено в действие только 27.02.2019, то есть после заключения договора аренды между сторонами  (Постановление Правительства РФ от 16.02.2019 N 158 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц"). 

Таким образом, суд пришел к выводу, что гостиницы относятся к нежилому фонду, и доводы ответчика в указанной части необоснованны.

Истец также просит взыскать с ответчика 13 785, 36 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения арендных платежей с 25.01.2019 по 12.02.2020.

Договором ответственность за просрочку внесения арендных платежей не установлена. В силу изложенного истец вправе предъявить требования о такой ответственности на основании ст. 395 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд проверил расчет процентов и признает его частично неверным, поскольку истец не учел тот факт, что в выставленных им счетах установил иной, более поздний срок на оплату, нежели предусмотрено договором. В связи с этим по указанным платежам  истец не может вменять ответчику в вину просрочку на начало текущего месяца аренды.

С учетом указанных обстоятельств суд произвел перерасчет таких процентов по состоянию на 12.02.2020, сумма таковых составляет 11 850 руб. 43 коп.

В силу изложенного исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строй Проект" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 694 482 руб. 76 коп. задолженности и 11 850 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Строй Проект" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 17 118 руб. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 47 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                            Н.В. Кокошина