ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула

Дело № А23-4522/2020

20АП-2571/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25.07.2024

Постановление в полном объеме изготовлено   08.08.2024

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волошиной Н.А., судей Девониной И.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковалёвой Д.А. при участии в судебном заседании: от ФИО1 – ФИО2 (паспорт, доверенность от 24.07.2024), в отсутствие иных лиц участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Калужской области от 18.03.2024 по делу № А23-4522/2020, вынесенное по результатам рассмотрения заявления ФИО1 о понуждении заключить договор аренды, заинтересованные лица: Администрации города Обнинска, (249037, 

<

...>) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «РИКА» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

в производстве Арбитражного суда Калужской области находится дело о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Рика» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 20.11.2020 (с объявлением резолютивной части 13.11.2020) по делу №А23-4522/2020 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Рика»введена процедура наблюдения.

Временным управляющим утвержден член Ассоциации Саморегулируемойорганизации арбитражных управляющих Центрального Федерального округа ФИО3.

Решением суда от 11.06.2021 общество с ограниченной ответственностью «РИКА» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 4 декабря 2021 года.

Исполнение обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «РИКА» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)до его утверждения в установленном порядке возложены на члена Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа» ФИО4 (ИНН 

<

***>, регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих СРО 341, адрес для направления корреспонденции: 109240, г.Москва, а/я 28 (для ФИО4).

Определением суда от 18.03.2022 ФИО4 отстранен от исполнения обязанностей и.о. конкурсного управляющего должника ООО «Рика» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>).

Определением суда от 29.11.2022 конкурсным управляющим должника ООО «Рика» утвержден ФИО5 (ИНН 

<

***>, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих № 763, почтовый адрес: 446026, 

<

...>).

Определением Обнинского городского суда от 22.08.2023 по делу №9- 358/2023 исковое заявление о понуждении заключения договора возвращено.

ФИО1 обратился 23.10.2023 в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о понуждении заключить договор аренды, в котором просит обязать общество с ограниченной ответственностью «Рика» заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:158 общей площадью 957 кв.м. с ФИО1, на условиях, предусмотренных проектом договор аренда.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 18.03.2023                                  в удовлетворении заявления ФИО1 об урегулировании разногласий, возникших в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Рика» в части понуждения заключения договора аренды – отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой, просит отменить обжалуемое определение полностью и разрешить вопрос по существу – обязать ООО «Рика» заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:158 общей площадью 957 кв.м. на условиях прилагаемого проекта договора.

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт указывает, что вывод суда о пролонгированном действии договора аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:89 от 01.02.2011 противоречит нормам материального права, не соответствует действительным и ранее установленным обстоятельствам дела.

Также заявитель указывает, что при отсутствии оформленных договорных отношений по окончании действия договора аренды от 01.02.2011 новые условия договора (в том числе в отношении измененного предмета) Сторонами не согласовывались.

Таким образом, предмет заключенного ранее договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам, и условиям ранее заключенного (01.02.2011) договора аренды и договоренностям Сторон.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, отсутствие требования со стороны Истца об освобождении земельного участка и привидении его в первоначальное состояние не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований.

В адрес суда от конкурсного управляющего ООО «Рика» ФИО5 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ФИО1 ответила на вопросы суда, поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением суда от 11.06.2021 общество с ограниченной ответственностью «РИКА» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Между ФИО1 и ООО «Рика» заключен договор аренды земельного участка от 01.02.2011 с кадастровым номером 40:27:030503:89, общей площадью 1 890 кв.м, согласно которому на момент передачи участка объектов недвижимости на нем не имеется - п.1.2 договора. При этом земельный участок предоставлен обществу для строительства многоэтажной стоянки (4-х этажной автостоянки открытого типа (холодный паркинг) - п. 1.1 договора.

Срок аренды установлен 11 (одиннадцать) месяцев.

ООО «Рика» ввело в эксплуатацию объект: 4-х этажной автостоянки открытого типа (холодный паркинг) 14.12.2011 - разрешение на ввод в эксплуатацию №RU 40302000-39 выдано администрацией г.Обнинск.

Регистрация права собственности за ООО «Рика» произведена 26.12.2012, 4-х этажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг), назначение нежилое, 5этажный (подземных этажей -1), общая площадь 13 779,4 кв.м, кадастровый номер 40:27:030503:153, адрес: 

<

...>.

Согласно справке-заключению от 02.09.2020 №2 ООО «Агро40» при проведении кадастровых работ выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 40:27:030503:158, принадлежащему ФИО1, располагается часть объекта капитального строительства с кадастровым номером 40:27:030503:153 (4-х этажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг), расположенный по адресу: 

<

...>.

Общая площадь застройки объекта капитального строительства 3 202,5 кв.м, площадь застройки части данного здания, расположенного на участке 40:27:030503:158 составляет 802 кв.м, что подтверждено схемой расположения здания на земельном участке.

Земельный участок с кадастровым номером 40:27:030503:158, почтовый адрес: Калужская область, г.Обнинск, принадлежит на праве собственности ФИО1, общая площадь 957 кв.м.

Согласно сведениям, указанным в кадастровом паспорте земельного участка, следует, что из земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:89, общей площадью 1 890 кв.м, образованы два земельных участка: 40:27:030503:157, 40:27:030503:158.

20.02.2023 в адрес конкурсного управляющего ООО «Рика» было направлено предложение о заключении договора аренды земельного участка и требование об оплате задолженности за пользование земельным участком. Указанные документы получены конкурсным управляющим ФИО5 21.02.2023, однако ответ на предложение не поступил, действия по заключению договора аренды и оплате задолженности им предприняты не были.

В связи с чем, заявитель обратился в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Данный договор, по мнению заявителя, защитит права ФИО1 и не ограничит его в реализации своего права собственности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статьям 1 (пункту 2) и 421 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим кодексом, законом, добровольно принятым обязательством.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 38 разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

В статье 272 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (пункт 1).

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (пункт 2).

Положение абзаца второго пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный участок (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209- О).

По смыслу пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием возникновения права собственника недвижимости требовать признания права на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, является предъявление соответствующего требования собственником земельного участка (абзацы первый и второй пункта). В отсутствие подобного требования действует положение статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем иному лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. В силу пункта 2 статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник сооружения, находящегося на участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться им в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению.

Тем самым, в отсутствие требования собственника земельного участка к собственнику недвижимости об освобождении земельного участка от недвижимости и приведении данного участка в первоначальное состояние, стороны свободы в заключении договора (аренды, сервитута, купли-продажи, безвозмездного пользования и т.д.), а собственник земельного участка не может быть принужден к продаже земельного участка. Иного из закона не следует.

В настоящем случае подобных требований заявителем не заявлено и каких- либо препятствий в доступе к недвижимому имуществу судом не было установлено, и сам заявитель на подобные препятствия не ссылался. Собственник объекта недвижимости при прекращении договора аренды не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации такого объекта.

Кроме того, заявитель не лишен права взыскания неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование земельным участком, которое он реализует (в Обнинском городском суде рассматривается дело о взыскании неосновательного обогащения).

Суд также отметил, что выбор способа защиты гражданских прав осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного права или реальной защите законного интереса. В противном случае право на заявленный иск в рамках конкретного дела у истца отсутствует.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права и обосновать каким образом заявленные требования приведут к восстановлению нарушенных прав.

Положениями п. 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ объект действующего договора аренды земельного участка сохранился в измененных границах, и образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений.

Раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, в том числе в случаях, когда правовое основание и режим использования арендуемого земельного участка после его раздела не изменились.

Суд области также указал на следующее. 

Согласно статье 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Суд установил, что пунктом 2.1 договора установлено, что срок его действия 11 месяцев.

По смыслу статьи 621 ГК РФ, заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в подпунктах 31, 32 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора, что, соответственно, прекращает действие предыдущего договора.

Таким образом, при отсутствии возражений сторон, договор аренды после окончания своего действия считается пролонгированным каждые 11 месяцев путем заключения договора на новый срок (новых договоров).

Таким образом, арендатор продолжал использование арендованного имущества, а следовательно, договорные отношения между сторонами были пролонгированы.

Заявителем при предъявлении требования об обязании заключить договор аренды не представлено доказательств передачи объекта недвижимости от арендатора арендодателю, писем о расторжении договора и иных доказательств, свидетельствующих о прекращении договора от 01.02.2011.

Согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество. В силу статьи 622 ГК РФ арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование имуществом после истечения срока действия договора, если арендатор не исполнил своевременно обязанность по возврату имущества.

Таким образом, в силу ст. 622 ГК РФ обязанность по возврату участка из аренды возложена на арендатора.

Поскольку нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств освобождения участка и возврата его по акту арендодателю, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 об урегулировании разногласий, возникших в рамках дела о несостоятельности 9банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Рика» в части понуждения заключения договора аренды.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда  в данной части ввиду тог, что судебными актами судов общей юрисдикции, частности заочным решением Обнинского  городского суда Калужской области от 20.05.2024 по делу №2-185/202, в пользу ФИО1 с должника было взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком, что подтверждает факт прекращения договора  аренды между сторонами.  

По мнению судебной коллегии, обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Обжалуя определение суда первой инстанции, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда области, заявитель не привел.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны обоснованно отклоненным доводам, приводимым в ходе разбирательства дела в суде первой инстанции, фактически сводятся к их повторению и направлены на переоценку исследованных доказательств и выводов суда при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, т.к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Оснований для отмены определения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены вынесенного определения.

 

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Калужской области от 18.03.2024 по делу № А23-4522/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Н.А. Волошина 

Судьи

                          И.В. Девонина

                          О.Г. Тучкова