Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5714/2019

24 октября 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.Полный текст  постановления изготовлен 24 октября 2019 года.

 

           Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Иноземцева И.В.

судей                                       Волковой М.О., Усенко Ж.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 В.

при участии  в заседании: представители участвующих в деле лиц не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Комитета по управлению имуществом Ивановского района

на решение от  29.07.2019

по делу № А04-2529/2019

Арбитражного суда Амурской области

по иску Комитета по управлению имуществом Ивановского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Агролюкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договоров аренды земельных участков 

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, администрация Березовского сельсовета (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Ивановского района (далее – КУМИ Ивановского района, Комитет, истец) обратился в  Арбитражный суд Амурской области к обществу с ограниченной ответственностью «Агролюкс» (далее –  ООО «Агролюкс»,  общество, ответчик) с требованиями:

- расторгнуть договоры  аренды земельного участка от 28.09.2016 № 10/16 и от 10.10.2016 № 25/16; 

 - обязать вернуть земельные участки по акту приема передачи по договору аренды земельного участка от 28.09.2016 № 10/16 и  по договору аренды земельного участка от 10.10. 2016 № 25/16 в течение пяти дней с момента вступления решения суда в силу.

Определением суда от 16.05.2019, от 04.07.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, администрация Березовского сельсовета.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 29.07.2019 в удовлетворении иска отказать.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный  суд апелляционной инстанции с жалобой. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает о нарушение арендатором условий договоров, наличие  оснований для их расторжения, не уведомление истца о переуступке прав.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019 апелляционная жалоба принята к производству, дело к судебному  разбирательству  назначено  на 17.10.2019 на 10 часов  40 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по веб-адресу: http://6aas.arbitr.ru. в информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел».

ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу решение суда считает законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Истцом направлены дополнения к жалобе, согласно которым Комитет просил отменить решение суда и прекратить производство по делу, в связи с прекращением действия договоров и передачей арендодателю земельных участков, в подтверждение чего представлены акты от 24.09.2019, от 02.10.2019.

Также истцом направлены письмо от 20.09.2019 № 829, информация о задолженности ООО «Агролюкс» на 07.10.2019, акт сверки по арендным платежам на 07.10.2019.

Указанные документы подлежат приобщению к материалам дела на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей не направили.  

В соответствии со статьей 156 АПК РФ жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  главой  34  АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.09.2016 между Администрацией Березовского сельсовета Ивановского района Амурской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 10/16 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 

- 28:14:010202:28, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Амурская область, район  Ивановский, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 399383 кв.м., разрешенное использование: животноводство;

- 28:14:000000:2637, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Амурская область, район  Ивановский, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3698000 кв.м., разрешенное использование: животноводство; 

- 28:14:000000:2635, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Амурская область, район Ивановский, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 6863530 кв.м., разрешенное использование: животноводство; 

- 28:14:010202:27, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Амурская область, район  Ивановский, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 986709 кв.м., разрешенное использование: животноводство;

-  28:14:010201:15, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Амурская область, район Ивановский, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 4482266 кв.м., разрешенное использование: животноводство; 

- 28:14:010203:31, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Амурская область, район Ивановский, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2155300 кв.м., разрешенное использование: животноводство. 

Срок аренды земельных участков по договору установлен с 28.09.2016 до 23.09.2065, передача земельных участков осуществлена по актам приема-передачи от 28.09.2016  и являющийся приложением к договору.

Разделом 4 договора оговорен размер и условия внесения арендной платы. 

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора при наличии одного из следующих оснований: при не использовании земельного участка, его использовании не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, в случаях загрязнения, захламления земельного участка и прилегающей территории, при невнесении арендной платы более чем за два квартала. 

03.10.2016 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1, согласно которому изменен пункт 2.1 договора, изложен в следующей редакции: «срок аренды устанавливается с 28.09.2016 до 23.09.2019». 

Договор № 10/16 от 28.09.2016 и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию 18.10.2016 (номер регистрации 28-28/001-28/301/039/2016- 567/1 Управления  Росреестра по Амурской области). 

25.08.2017 между ФИО2 (сторона 1) и ФИО3 (сторона 2) заключен договор переуступки прав требований о обязанностей по договору аренды земельного участка № 10/16 согласно которому сторона 1 обязуется передать, а сторона 2 принять права и обязанности по договору аренды земельного участка № 10/16 от 28.09.2016, предметом которого являются земельные участки, из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 28:14:010202:28, 28:14:000000:2637, 28:14:000000:2635, 28:14:010202:27, 28:14:010201:15, 28:14:010203:31. 

Договор переуступки прав требований и обязанностей по договору аренды земельного участка № 10/16 зарегистрирован Управлением Росреестра по Амурской области 30.08.2017, номер регистрации 28:14:000000:2635-28/001/2017-1. 

Письмом от 06.12.2017 № 733 Администрация Березовского сельсовета Ивановского района Амурской области сообщила, что разрешает переуступить права по договору аренды № 10/16 от 25.08.2017, а также передать арендованные земельные участки с кадастровыми номерами: 28:14:010202:28; 28:14:000000:2637; 28:14:000000:2635; 28:14:010202:27; 28:14:010201:15; 28:14:010203:31 в субаренду, в пределах срока действия Договора. 

Платежным поручением от 21.12.2018 № 7 на сумму 265 174,99 руб. ФИО3 произвел оплату арендной платы. 

28.12.2018 между ФИО3 (цедент) и ООО «Агролюкс» (цессионарий) заключен договор переуступки прав требований и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка № 10/16 от 28.09.2016, предметом которого являются земельные участки, из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 28:14:010202:28, 28:14:000000:2637, 28:14:000000:2635, 28:14:010202:27, 28:14:010201:15, 28:14:010203:31

Договор переуступки прав требований и обязанностей по договору аренды земельного участка № 10/16 от 28.09.2016 зарегистрирован Управлением Росреестра по Амурской области 18.01.2019, номер регистрации 28:14:000000:2635-28/001/2019-5. 

10.10.2016 между Администрацией Березовского сельсовета Ивановского района Амурской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 25/16, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 28:14:010201:17, 28:14:010201:18. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 10.10.2016 до 01.10.2019 (срок три года). 

Разделом 4 договора оговорен размер и условия внесения арендной платы. 

Согласно пункту 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора при наличии одного из следующих оснований: при не использовании земельного участка, его использовании не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, в случаях загрязнения, захламления земельного участка и прилегающей территории, при невнесении арендной платы более чем за два квартала.

Договор № 25/16 от 10.10.2016 прошел государственную регистрацию 10.11.2016, номер регистрации 28-28/001-28/301/044/2016-365/1. 

Согласием от 02.11.2016 Администрация Березовского сельсовета Ивановского района Амурской области сообщила, что разрешает переуступить права по аренды № 25/16 от 10.10.2016, а также передать арендованные земельные участки с кадастровыми номерами: 28:14:010201:17, 28:14:010201:18 в субаренду, в пределах срока действия договора. 

25.08.2017 между ФИО2 (сторона 1) и ФИО3 (сторона 2) был заключен договор переуступки прав требований о обязанностей по договору аренды земельного участка № 10/16 согласно которому сторона 1 обязуется передать, а сторона 2 принять права и обязанности по договору аренды земельного участка № 25/16 от 10.10.2016, предметом которого являются земельные участки, из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 28:14:010201:17, 28:14:010201:18.

Договор переуступки прав требований и обязанностей по договору аренды земельного участка № 25/16 зарегистрирован Управлением Росреестра по Амурской области 30.08.2017, номер регистрации 28:14:010201:18-28/001/2017-1. 

Платежными поручениями от 23.11.2018 № 3211 на сумму 28428,16 рублей, от 21.12.2018 № 6 на сумму 83 679,68 рублей ФИО3 произвел оплату арендной платы по договору аренды. 

12.12.2018 между ФИО3 (цедент, сторона 1) и ООО «Агролюкс» (цессионарий, сторона 2) заключен договор переуступки прав требований и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому сторона 1уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка № 25/16 от 10.10.2016, предметом которого являются земельные участки, из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 28:14:010201:17, 28:14:010201:18. 

Договор переуступки прав требований и обязанностей по договору аренды земельного участка № 25/16 от 10.10.2016 зарегистрирован Управлением Росреестра по Амурской области 01.02.2019, номер регистрации 28:14:010201:18-28/001/2019-5. 

25.01.2019 КУМИ Ивановского района направил в адрес ФИО3 уведомление о расторжении договоров аренды земельных участков от № 155, в котором указал на несвоевременное внесение платежей по договорам аренды № 10/16 от 28.09.2016 за период с 3 квартала 2017 года по 4-й квартал 2018 года (арендная плата внесена только 21.12.2018 за весь период аренды в сумме 265 174,99 руб.  платежным поручением № 7 от 21.12.2018), № 25/16 от 10.10.2016 за период с 3 квартала 2017 года по 4-й квартал 2018 года (арендная плата внесена 23.11.2018 в сумме 28 428,16 руб. платежным поручением № 3211 от 23.11.2018 и 21.12.2018 в сумме 83 679,68 руб. платежным поручением № 6 от 21.12.2018), что, по мнению Комитета, является существенным нарушением условий договоров. 

В связи с несвоевременным внесением платежей по договорам аренды № 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016 Комитет предложил ФИО3 добровольно расторгнуть договоры. 

Впоследствии Комитет направил в адрес ООО «Агролюкс» уведомление о расторжении договоров аренды земельных участков от 05.03.2019 № 300, указал на несвоевременное внесение платежей по договорам аренды № 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016 за период с 3 квартала 2017 года по 4-й квартал 2018 года, что, по мнению комитета, является существенным нарушением условий договоров. 

В связи с несвоевременным внесением платежей по договорам аренды № 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016 КУМИ Ивановского  района предложил ООО «Агролюкс» их добровольно расторгнуть. 

Кроме того, в предложении о расторжении договора Комитет сослался на неуведомление арендодателя о состоявшихся переуступках прав по договорам аренды. 

Письмо от 05.03.2019 № 300 ООО «Агролюкс» не вручено, возвращено обратно отправителю.

Поскольку соглашения о расторжении договоров подписаны не были, КУМИ Ивановского района обратился с настоящим иском в суд.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, дополнении, отзыве на жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим  выводам.

Спорные правоотношения, вытекают из договоров аренды и регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс, ГК РФ).

В соответствии со статьей 606  Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный  кодекс, ЗК РФ)  аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Пунктом 1 статьи 610  Гражданского кодекса предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Стороны предусмотрели дату окончания срок действия договора аренды № 10/16 от 28.09.2016 с 28.09.2016 до 23.09.2019, договора аренды № 25/16 от 10.10.2016 с 10.10.2016 до 01.10.2019.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на неоднократное нарушение арендатором по договору аренды сроков внесения арендных платежей за период с 3 квартала 2017 по 4 квартал 2018 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450  Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 5.1.1.5 договоров № 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора при невнесении арендной платы более чем за два квартала. 

Пунктом 9.3 договоров установлена возможность расторжения по обоюдному согласию сторон либо по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским, земельным законодательством. 

Таким образом, из буквального толкования пункта 5.1.1.5, пункта 9.3  договоров, следует, что сторонами при их заключении в качестве одного из оснований для расторжения договоров по решению суда по требованию арендодателя предусмотрено такое основание как невнесение арендной платы по договору более чем за два календарных квартала. 

06.03.2019 истцом направлено ответчику уведомление № 300 от 05.03.2019 с предложением расторгнуть договоры аренды земельных участков № 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016 в связи с несвоевременным внесением арендных платежей за период с 3 квартала 2017 года по 4-й квартал 2018 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – письма ВАС № 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). 

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619  ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. При этом, в пункте 29 указанного Информационного письма отдельно отмечено то, что смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды; досудебный же порядок урегулирования спора по требованию о расторжению договора аренды регламентирован общим правилом, содержащимся в п.2 ст.452 ГК РФ. 

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»). 

Таким образом, на истца, заявившего требования о расторжении договоров аренды, возложена как обязанность доказать соблюдение предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязательного досудебного порядка урегулирования спора (направления предложения о расторжении договоров в адрес ответчика и неполучения ответа на него), так и обязанность представить доказательства возникновения у арендатора права требовать расторжения договора в связи с неисполнением арендатором обязательств по договорам аренды – а именно неустранения соответствующих нарушений в разумный срок после получения арендатором предупреждения о необходимости исполнения договорных обязательств, как обязательного условия для удовлетворения иска о расторжении договора аренды по соответствующему основанию. 

Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендных платежей по спорным договорам исполнялось ненадлежащим образом. 

Вместе с тем, в предложении от 05.03.2019 о расторжении договоров аренды земельных участков основанием для такого расторжения Комитет указал на невнесение арендных платежей за 3 квартал 2017 года – 4 квартал 2018 года, одновременно в письме от 05.03.2019 также приведены сведения о том, что на момент направления данного уведомления имевшаяся задолженность уже погашена. 

Указанное подтверждается представленными расчетами арендной платы по спорным договорам, а также пояснениями представителя Комитета в судебном заседании суда первой инстанции. 

Таким образом, задолженность по арендным платежам на момент подготовки и направления уведомлений о расторжении договоров аренды земельных участков за период с 3 квартала 2017 года по 4-й квартал 2018 года (из текста уведомлений о расторжении договоров в совокупности с представленными истцом расчетами, пояснениями истца, следует, что Комитетом было предложено расторгнуть договоры в связи с допущенной просрочкой внесения арендной платы именно за указанный период предыдущим арендатором ФИО3) у арендатора отсутствовала, до направления уведомлений в 2019 году каких-либо предупреждений о необходимости исполнения договорных обязательств, о погашении задолженности по договорам 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016 в адрес ответчика либо предыдущих арендаторов истцом не направлялось, обратного не доказано. 

В связи с чем, основания полагать, что в рассматриваемом случае допущенное арендатором нарушение договорного обязательства не было устранено в разумный срок после получения письменного предупреждения о необходимости его исполнения, отсутствуют. 

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отказано в требовании о расторжении договоров аренды, поскольку в рассматриваемом случае нарушение, на которое ссылается истец в обоснование необходимости расторжения договоров и в связи с котором он обращался к арендатору с предложением об их расторжении, было добровольно устранено арендатором до получения от арендодателя требования о необходимости исполнения договорных обязательств, до получения предложения о расторжении договоров; при этом доказательств направления арендатору по договору иных письменных требований о необходимости исполнения договорных обязательств, до направления предложения о расторжении договора от 05.03.2019 в материалы дела не представлено. 

Положения статьи 622 Гражданского кодекса связывают возникновение обязанности арендатора по возврату земельного участка арендодателю с прекращением договора аренды. 

Требования Комитета об обязании ООО «Агролюкс» возвратить земельные участки, переданные по договорам аренды, обусловлены заявленными требованиями о расторжении договора. 

Ввиду отсутствия правовых оснований для расторжения договоров аренды заявленные требования об обязании возвратить земельные участки удовлетворению также не подлежат.

В направленных дополнениях к апелляционной жалобе заявитель просил отменить решение суда и прекратить производство по делу, в связи с прекращением действия договоров и передачей арендодателю земельных участков, в подтверждение чего представлены акты от 24.09.2019, от 02.10.2019.

Вместе с тем, основания прекращения производства по делу установлены статьей 150 АПК РФ, по апелляционной жалобе – 265 АПК РФ.

Указанными нормами предусмотрен отказ истца от иска, а также отказ заявителя от поданной апелляционной жалобы, такой отказ должен быть принят судом и соответствовать закону.

 Таким образом, для прекращения производства по делу, равно как и по апелляционной жалобе, законодательством предусмотрена специальная форма, указанные процессуальные действия направлены на реализацию стороной своих прав.

Комитетом при рассмотрении апелляционной  жалобы не было заявлено отказов от иска либо жалобы.

Оснований для самостоятельного прекращения судом производства по делу, жалобе, не установлено.

При этом, суд апелляционной инстанции обращает внимание заявителя, что согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Как следует из уведомления от 05.03.2019, в качестве оснований для расторжения договоров аренды № 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016 истец указывал на то, что несвоевременное внесение платежей по аренде за период с 3 квартала 2017 года по 4 квартал 2018 года по вышеуказанным договорам является существенным нарушением условий договора и поэтому предлагал расторгнуть договоры, при этом на иные основания, в том числе передача земельных участков без проведения торгов юридическому лицу, имеющаяся задолженность за 2 квартал 2019 года, несвоевременная оплата арендных платежей за 1 квартал 2019 года, № 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016 Комитет не указывал. 

Спора относительно того обстоятельства, что на момент направления ответчику предложения о расторжении договора задолженность, сведения о которой были приведены в данном предложении, уже была погашена, между лицами, участвующими в деле не имеется. 

Данное обстоятельство также подтверждается представленными расчетами задолженности по арендной плате по спорным договорам. 

Таким образом, истец не предлагал ответчику устранить в разумный срок такие нарушения как наличие задолженности за 1-2 квартал 2019 года, в связи с чем доводы в обоснование расторжения договоров являются необоснованными. 

Кроме того, задолженность по договорам № 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016 за 1 квартал 2019 года и начисленная на нее пеня уплачены ответчиком в разумный срок после обращения истца в суд - платежными поручениями № 46 от 15.05.2019 на сумму 16850,56 рублей, № 47 от 15.05.2019 на сумму 293,20 рублей, № 48 от 15.05.2019 на сумму 40 264,30 рублей, № 49 от 15.05.2019 на сумму 700,60 рублей; срок же уплаты арендной платы за 2 квартал 2019 года к моменту обращения истца с иском в суд еще не наступил. 

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением указанных в статье резидентов особых экономических зон и   субъектов малого и среднего предпринимательства,  вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. 

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 24.03.2005  № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  (далее – постановление Пленума ВАС № 11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. 

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. 

Таким образом, пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса предусматривает для арендатора право передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления в случае, если соответствующим договором аренды не установлено иное. 

Следовательно, в рассматриваемом случае, учитывая заключение договора аренды земельного участка на срок менее пяти лет, для сдачи в субаренду или перенайма не требуется согласия арендодателя (собственника земельного участка) за исключением случая, если необходимость получения такого согласия предусмотрена договором. 

Также по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 18 письма ВАС № 66 «по воле сторон договора аренды согласие арендодателя, предусмотренное пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Представленные в материалы дела договоры переуступки между ФИО3 и ООО «Агролюкс» являются соглашениями о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ), зарегистрированы в ЕГРН в установленном порядке. 

При этом в соответствии с пунктом 6.1.2. спорных договоров аренды предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу с условием уведомления арендодателя о такой передаче, таким образом, сторонами договоров согласовано условие об отсутствии необходимости получения согласия арендодателя на перенаем

Таким образом, условиями спорных договоров не запрещена передача прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя (условиями договоров установлено правило о необходимости получения согласия арендодателя лишь на передачу земельного участка в субаренду арендатором, передача же прав и обязанностей по договору третьему лицу требует лишь уведомления арендодателя – п.6.1.2, 6.1.3 договоров), в связи с чем отсутствие произведенного в разумный срок уведомления о переуступке права по договорам аренды № 10/16 от 28.09.2016, № 25/16 от 10.10.2016, само по себе не может быть признано существенным нарушением условий договора, в т.ч. и в связи с тем, что истцом не обосновано в рассматриваемом случае того, что такое нарушение повлекло такой ущерб для арендодателя, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; указанное нарушение является устранимым, доказательств наступления негативных последствий для арендодателя не представлено. 

При этом, представленным в материалы дела письмом истца в адрес ООО «Агролюкс» от 05.03.2019 о расторжении договора подтверждается то, что истец был уведомлен (со слов представителя истца в судебном заседании предыдущим арендатором ФИО3) о состоявшейся переуступке прав арендатора спустя непродолжительное время после ее совершения и после погашения задолженности по арендной плате предыдущим арендатором ФИО3, до наступления срока внесения арендной платы за следующий расчетный период. 

Также согласно пункту 16 постановления Пленума ВАС РФ № 11 ненаправление соответствующего уведомления арендатором в разумный срок влечет такое правовое последствие как возникновение у арендодателя права предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Кроме того, предложение о расторжении договора не содержало указание на такое нарушение, как неполучение согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора ООО «Агролюкс», в связи с чем,  доводы истца правового значения не имеют.

         С учетом изложенного, такое указанное в предложении о расторжении договора обстоятельство, как неуведомление арендатора в разумный срок о состоявшейся переуступке прав по договорам аренды, не может быть расценено в качестве существенного нарушения, являющегося основанием для расторжения спорных договоров. 

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Ссылка в дополнениях к жалобе   о прекращении срока действия договоров по сроку после принятия судом решения в связи с чем, арендатор обязан возвратить  земельный участок не может служить основанием для отмены решения и удовлетворения требования  о возврате.  Указанные обстоятельства на момент принятия решения суда отсутствовали. Кроме того, основанием требований Комитета о возврате участков являлось досрочное расторжение договора в связи с его ненадлежащим исполнением, а не требование о возврате участка в связи с прекращением договора (статьи 425, 610, 622 ГК РФ).

 Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Комитет освобожден от уплаты госпошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 29.07.2019 по делу № А04-2529/2019 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова

 

Ж.А. Усенко