ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-11006/2024-ГК

Дело № А40-140742/22

г. Москва

22 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Эстела»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 января 2024 года

по делу № А40-140742/22, принятое судьей Коноваловой Е.В.,

по иску 1) Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

2) Правительства Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Эстела» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании надстройки здания самовольными постройками,

по встречному иску ООО «Эстела» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 1) Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

2) Правительству Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

третьи лица: 1) Управление федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Москве;

2) Комитет государственного строительного надзора города Москвы;

3) Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости

города Москвы;

4) ИП ФИО1;

5) Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы;

6) Управа Тверского района города Москвы;

7) Акционерное общество «РЭМ»

при участии в судебном заседании представителей:

от истцов: ФИО2 по доверенностям от 01.12.2022 и от 02.12.2022, 

диплом 107732 0022148 от 09.07.2021;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 19.01.2024, 

уд. адв. № 10915 от 23.05.2019; ФИО4 по доверенности от 19.01.2024, 

уд. адв. № 8594 от 12.05.2014;

от третьих лиц: не явились - извещены; 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы, Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Эстела»: 

-о признании самовольными постройками надстройки площадью 31,3 кв.м. (2 этаж, ком 2,3) здания с кадастровым номером 77:01:0001044:1088, расположенного по адресу: 

<

...>; пристройки площадью 13,1 кв.м. и надстройки площадью 41,6 кв.м. (2 этаж, ком.1) здания с кадастровым номером 77:01:0001044:1075, расположенного по адресу: 

<

...>; 

-о понуждении ООО «Эстела» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести здание с кадастровым номером 77:01:0001044:1088, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 23.04.11, поэтажным планом по состоянию на 30.11.2009 путем сноса надстройки, а также привести здание с кадастровым номером 77:01:0001044:1075, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 23.04.2011 и поэтажным планом по состоянию на 26.12.11 путем сноса пристройки и надстройки; 

-о понуждении ответчика в течение месяца с момента сноса надстроек и пристройки (приведения зданий в первоначальное состояние) провести техническую инвентаризацию зданий и обеспечить постановку объектов на кадастровый учет (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции принят к производству встречный иск о признании права собственности ООО «Эстела» на самовольную постройку. 

Во встречном иске ответчик просит признать его право собственности на самовольную постройку - нежилое здание двухэтажное общей площадью 132,9 кв.м. (1-й этаж 60 кв.м., 2-й этаж - 72 кв.м.) по адресу Москва, ул. Тверская д. 9А стр. 1, 2, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 77:01:0001044:3667, 77:01:0001044:3620. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2024 года первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2024 года подлежит отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела, согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН, ответчику на праве собственности принадлежат: 

-здание с кадастровым номером 77:01:0001044:1075 площадью 29,8 кв.м. 1917 года постройки одноэтажное (ул. Тверская д. 9а стр. 2), кирпичное, расположенное в границах принадлежащего ответчику на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001044:3620 площадью 58 кв.м. с разрешенным использованием объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (1.2.7), 

-здание с кадастровым номером 77:01:0001044:1088 площадью 26,5 кв.м. одноэтажное 1917 года постройки (ул. Тверская д. 9а стр. 1), расположенное на принадлежащем ответчику на праве собственности земельном участке площадью 92 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001044:3667, имеющем разрешенное использование: бытовое обслуживание (3.3) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5). 

По сведениям ЕГРН, суммарная площадь принадлежащих ответчику одноэтажных строений (зданий) составляет 56,3 кв.м. 

Указанные объекты недвижимости (включая земельные участки) приобретены ответчиком у третьего лица АО «РЭМ» по договору купли-продажи с обязательством проведения работ №96-П от 11.10.2019. 

Право собственности ответчика на объекты зарегистрировано 03.12.2019. 

Согласно п.2.9 договора купли-продажи имущество находилось у ответчика в аренде на основании договоров от 17.08.2017. 

В п. 2.1 договора предусмотрено обязательство покупателя выполнить обязательства по капитальному ремонту зданий с приспособлением для современного использования. 

Суду представлен акт от 29.05.2020 завершения ремонта нежилых зданий, составленный ответчиком и АО «РЭМ». 

В акте указано, что ООО «Эстела» был проведен капитальный ремонт имущества, завершение капитального ремонта подтверждается актом б/н от 12.03.20 приемки законченного объекта капитального ремонта, заключением специалиста ООО «Моспроект» от 17.04.2020 №1002-КР/20. 

Суду представлено заключение специалиста ООО «Моспроект» от 17.04.2020 №1002-КР/20 (т. 9). 

Данное заключение не содержит каких-либо сведений о фактическом состоянии объектов после ремонта и по существу представляет собой заключение о соответствии представленной специалисту проектной документации параметрам, указанным в предпроектном предложении. 

Указанное заключение содержит сведения о том, что проект комплексного капитального ремонта помещений в зданиях по ул. Тверская д. 9А, стр. 1, 2, 5 был разработан ООО «Моспроект». 

Из документа следует, что предполагался капитальный ремонт трех строений 1, 2 и 5 (последнее не входит в предмет спора) с приспособлением их под медицинские цели. На стр. 5 заключения указаны параметры предпроектной стадии и проекта, согласно которым в отношении строения 1 по предпроектной стадии этажность предусматривалась - 1-этажное, площадь 26,5; по стр. 1 - 1 этажное, площадь 29,8, по параметрам проекта соответственно: стр. 1: площадь 26,8 кв.м. 1-эт, стр. 2 - площадь 33,9 кв.м., 1-эт. 

Таким образом, проектом ремонта не предусматривалось ни изменение этажности, ни изменение высотности строений, равно как и существенное изменение площади застройки. 

При этом при анализе проектных решений (стр. 17 заключения) специалист отметил, что предпроектным предложением предлагается приспособление зданий и помещений для использования в медицинских целях. 

Комплекс зданий состоит из трех зданий с различным функциональным назначением. 

В зданиях предусмотрены зоны: 

-строение 1: тамбур, помещение архива; 

-строение 2: помещения лаборатории и хранения биологического материала; 

-строение 5: 1 эт. - регистратура с зоной ожидания, помещение внутривенной процедуры, помещения приема биологического материала, кабинеты врачей общей практики, санузлы, коридоры; 2-й этаж - зона ожидания, кабинеты приема узких специалистов, санузлы. Коридоры. 

Представленными в материалы дела техническими заключениями АО «Моспроект» № 229-ТЗК/16 подтверждается, что в 2016 году строение 2, являясь одноэтажным, имело высоту до венчающего карниза - 3,1 м, а строение 1, являясь одноэтажным, имело высоту - 2,78 м. 

Представленными в материалы дела техническими заданиями на разработку проекта не предусматривалось увеличение этажности стр. 1 и 2. 

В материалы дела представлена рабочая документация ООО «Моспроект» (раздел 1. Архитектурно-строительные решения 530-РП/19-АС капитального ремонта с перепрофилированием под медицинское назначение), согласно которой по технико-экономическим показателям в отношении строений 1 и 2 предусматривалось количество наземных этажей - 1, площади соответственно 26, 8 и 33, 9. 

По перечню видов ремонтных работ (раздел 5) предусматривалось очистка и финишная отделка фасадов, устройство перегородок, ремонт цокольной части, замена ограждений крыши, замена стропильных конструкций, находящихся в аварийном состоянии, замена заполнения дверных и оконных проемов. 

Таким образом, в зданиях предусматривалось проведение капитального ремонта с приспособлением под медицинское назначение. 

Все вышеперечисленные документы, равно как и договоры купли-продажи, представлены суду после проведения по делу строительно-технической экспертизы и дополнительной экспертизы и после подачи ответчиком встречного иска в связи с отказом в легализации объектов.

Определением от 30.11.2022 судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «СИБИНЖИНИРИНГ». 

Экспертам заданы следующие вопросы: 

1.         Какова фактическая площадь здания с кадастровым номером 77:01:0001044:1088, расположенного по адресу: г, Москва, ул. Тверская, д. 9А, стр. 1? 

2.         В результате каких работ (новое строительство, реконструкция) произошло увеличение площади здания по адресу: 

<

...> с 26,5 кв.м. до фактически существующей в настоящее время? 

3.         Какие помещения и какой площади возведены в результате проведенных строительных работ по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 9А, стр. 1? 

4.         В результате проведенных работ изменились ли индивидуально определенные характеристики (высота, площадь, этажность, площадь застройки, объём) здания по адресу: 

<

...>? 

5.         Соответствует ли здание с учётом возведенных помещений по адресу: 

<

...>, градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам, а также допущены ли при проведении строительных работ нарушения градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических, гигиенических, экологических норм и правил? 

6.         Создает ли здание с учетом возведенных помещений по адресу: 

<

...>, угрозу жизни и здоровью граждан? 

7.         Возможно ли технически привести здание, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом на 23.04.2011, поэтажным планом по состоянию на 30.11.2009, и какие мероприятия необходимо предпринимать для его приведения в первоначальное состояние? 

8.         Какова фактическая площадь здания с кадастровым номером 77:01:0001044:1075, расположенного по адресу: 

<

...>? 

9.         В результате каких работ (новое строительство, реконструкция) произошло увеличение площади здания по адресу: 

<

...>, с 29,8 кв.м. до существующей в настоящее время? 

10.       Какие помещения и какой площади возведены в результате проведенных строительных работ по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 9А, стр. 2? 

11.       В результате проведенных работ изменились ли индивидуальные характеристики (высота, площадь, этажность, площадь застройки, объём) здания по адресу: 

<

...>? 

12.       Соответствует ли здание с учётом возведенных помещений по адресу: 

<

...>, градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим, экологическим нормам и правилам, а также допущены ли при проведении строительных работ нарушения градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических, гигиенических, экологических норм и правил? 

13.       Создает ли здание с учетом возведенных помещений по адресу: 

<

...>, угрозу жизни и здоровью граждан? 

14.       Возможно ли технически привести здание, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 23.04.2011 и поэтажным планом по состоянию на 26.12.2011, и какие мероприятия необходимо предпринимать для его приведения в первоначальное состояние? 

Судом было получено экспертное заключение № 101-1201/2023, выполненное экспертом ФИО5 

Указанным заключением установлено, что увеличение фактической площади произошло в результате реконструкции, количество этажей увеличилось до 2-х этажей, высота с 3,15 и 3,35 увеличилась до 6,5 метров. 

Экспертом было установлено, что здания объединены в единый объем общей площадью помещений 132,9 кв.м., этажностью - 2 этажа, высотой 6,5 метров, площадью застройки (по строениям: 103,7 и 59 кв.м.).

Экспертом установлены нарушения строительных норм и правил, в том числе пожарных, а также сделан вывод о том, что здание создает угрозу в части несоблюдения пожарных норм и доступности для инвалидов. 

Экспертом установлено, что привести здание в соответствие с техническим паспортом на 23.04.11 технически возможно. 

Демонтаж выполняется по проекту, разработанному специализированной организацией. 

Судом были заслушаны объяснения эксперта, в ходе которых эксперт пояснил, что угроза может быть устранена без приведения здания в первоначальное состояние, пояснения зафиксированы судом в письменных ответах эксперта на вопросы в судебном заседании 22.03.23. 

В связи с указанием ответчиком о проведении работ по устранению нарушений судом определением от 23.05.2023 по делу назначено проведение дополнительной экспертизы. Экспертиза поручена эксперту ФИО5 

Эксперту заданы дополнительные вопросы: 

1.         Устранены ли в настоящее время нарушения (несоответствия), выявленные и отраженные в экспертном заключении № 101-1201/23, выполненном по настоящему делу в отношении объекта - здания по адресу: 

<

...>? 

2.         Создает ли 2-х этажное здание, по адресу 

<

...>, стр. 2, возникшее путем объединения в единый объем строений 1 и 2 (77:01:0001044:1088 и 77:01:0001044:1075), общей площадью 132,9 кв.м., с учетом возведенных помещений по адресу: 

<

...>, стр. 2, угрозу жизни и здоровью граждан? 

3.         Соответствует ли 2-х этажное здание, по адресу 

<

...>, стр. 2, возникшее путем объединения в единый объем строений 1 и 2 (кад. номера 77:01:0001044:1088 и 77:01:0001044:1075), общей площадью 132, 9 кв.м., (с учётом возведенных помещений) градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим, экологическим нормам и правилам? 

Судом получено дополнительное заключение эксперта № 127-1406/23, согласно которому выявленные нарушения строительных и пожарных норм и правил, выявленные в экспертном заключении № 101-1201/23, устранены, в части отсутствия проектной документации и разрешения на реконструкцию - не устранены, 2-х этажное здание по адресу Москва, Тверская 9А стр. 1 и стр. 2, возникшее путем объединения в единый объем строений 1 и 2 общей площадью 132,9 кв.м., не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим, экологическим нормам и правилам.

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение, пришел к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Учитывая заключение экспертов, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы подлежат удовлетворению.

При этом, суд указал, что по представленным Москомархитектурой документам судом установлено, что реконструированные ответчиком строения не соответствуют градостроительным нормам не только в части отсутствия разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которых ответчиком не предпринималось действий, но и не соответствуют Правилам землепользования и застройки города Москвы, поскольку размещаются на территории зоны с индексом «Ф», предусматривающей сохранение фактических параметров застройки, в то время как высотность созданного в результате объединения строений здания увеличена в результате реконструкции почти в два раза и увеличена этажность созданного объединенного здания с 1-го до 2-х. 

Указанные нарушения не могут быть устранены без приведения зданий к первоначальным параметрам и исключают в силу закона возможность признания за ответчиком права собственности на объединенное реконструированное строение.

В данном случае нарушены установленные градостроительные требования Правил землепользования и застройки, устанавливающие в отношении территории сохранение фактических параметров застройки как по высотности, так и по плотности застройки. 

Строения расположены в непосредственной близости от жилых домов в замкнутом дворе между ФИО6 и Газетным переулками и используется в качестве кальян-бара.

Также, отказывая во встречном иске, суд пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска с установлением сроков приведения объектов в состояние до реконструкции, достаточных для выполнения работ по проекту специализированной организации с учетом необходимости восстановления возможности их эксплуатации в соответствии с параметрами, разрешенными ПЗЗ.

Проверив правильность выводов суда первой инстанции, судебная коллегия полагает, что они сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств по делу и в результате не соответствия выводов суда, установленным по делу обстоятельствам, а потому решение суда подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами. 

В п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения. 

Поэтому в пункте 26 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Однако, в названном пункте постановления Пленумов № 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения. 

При этом разъяснение пункта 26 постановления Пленумов № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. 

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. 

Подобное прочтение пункта 26 постановления Пленумов № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом. 

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации № 143 Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения  арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г., и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19 марта 2014 г. 

С учетом изложенной правовой позиции поведение истца при осуществлении строительства подлежит оценке с учетом всех обстоятельств дела. 

При этом основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, и при наличии установленных судом оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть лишь явное и намеренное недобросовестное поведение, при условии, что иск, направленный на легализацию постройки, является явным злоупотребление правом.

При рассмотрении спора суду следует руководствоваться результатами экспертного заключения, а также результатами дополнительного заключения, согласно выводам которого, выявленные нарушения строительных и пожарных норм и правил, выявленные в экспертном заключении № 101-1201/23, устранены, в части отсутствия проектной документации и разрешения на реконструкцию - не устранены, 2-х этажное здание по адресу Москва, Тверская 9А стр. 1 и стр. 2, возникшее путем объединения в единый объем строений 1 и 2 общей площадью 132,9 кв.м., не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим, экологическим нормам и правилам. 

Вывод суда первой инстанции о том, что возведенная постройка подлежит сносу, поскольку не соблюден порядок получения разрешения на строительство, противоречат приведенным выше нормам права и разъяснениям высшей судебной инстанции, допускающим возможность сохранения самовольно возведенного здания при наличии определенных установленных обстоятельств.

Таким образом, поскольку заключением эксперта подтверждено, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности, не угрожает жизни и здоровью граждан, расположена на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, сохранение спорного объекта в данном случае не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и публичные интересы и снос спорного объекта явно несоразмерен нарушениям, допущенным ответчиком.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. Такой подход изложен в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом 22.07.2020.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Объекты недвижимости (спорные здания с земельными участками под ними) приобретены по договору купли-продажи с обязательством проведения работ № 96-П от 11.10.2019. 

Согласно Техническому заключению ООО «Моспроект» от 2016 года, техническое состояние зданий (несущие конструкции, фундамент и перекрытия) оценивалось как аварийное, здания не были подключено к инженерным сетям, (стр. 21).

В п. 2.1. договора купли-продажи на покупателя ООО «Эстела» была возложена обязанность в срок до 13.08.2020 провести капитальный ремонт зданий с приспособлением под современное использование.

Следовательно, акты выполненных работ, подписанные с АО «РЭМ» в подтверждение выполнения ответчиком обязательств по договорам купли-продажи и Заключение ООО «Моспроект» о соответствии проведенного капитального ремонта проектной документации составлены с учетом фактического состояния объектов (зданий) после капитального ремонта, который был выполнен ООО «Эстела» в рамках принятых по договору аренды, а в последствии купли-продажи обязательств, в сжатые сроки.

Ранее, при приемке зданий по договорам аренды с ГУП «РЭМ» от 17.08.2017 состояние зданий было признано соответствующим Техническим заключениям по результатам визуально-инструментального обследования зданий и несущих конструкций 2016 года (выполнено ООО «Моспроект»). 

Согласно выводам технического заключения в отношении здания - Тверская, д. 9А, стр. 1, состояние фундаментов оценивается как аварийное, стены здания в аварийном состоянии, несущие элементы крыши находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, крыша - в неудовлетворительном, инженерные системы демонтированы либо отсутствуют, здание не удовлетворяет требованиям механической безопасности, здание требует ремонта с усилением и заменой несущих конструкций, либо сноса.

Технические заключения были выполнены не позднее 16.06.2016, то есть в период нахождения объектов в собственности города Москвы, в хозяйственном ведении ГУП «РЭМ», позднее - АО «РЭМ».

для получения ГПЗУ, утверждения и экспертизы проектной документации, оформления разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию - то есть устранения формальных нарушений - необходимо внести изменения в градостроительный регламент территории, установив для нее соответствующие технико-экономические показатели.

03.05.2023 Общество обратилось с заявлением 0001-9000120-063001-00011095/23, по вопросу о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: улица Тверская, земельный участок 9А/1; 9А/2 (кад. № 77:01:0001044:3667, 77:01:0001044:3620), в котором просило сформировать в границах земельных участков территориальную зону с градостроительным регламентом, с установлением технико-экономических показателей (высота, этажность, площадь застройки, виды разрешенного использования), соответствующих технико-экономическим характеристикам существующего объекта.

03 июля 2023 года через личный кабинет на портале государственных услуг было получено уведомление № ПЗЗ-2570-2023, из которого следует, что в соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса города           Москвы и решением Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы (заключение № 20 от 02.06.2023), Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы от 30.06.2023 № 2292 отклонил предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в связи с наличием объекта самовольного строительства, сославшись на положения п. 7 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ, которыми не допускается внесение в ПЗЗ изменений, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена самовольная постройка, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешенного использования и параметры данной постройки, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями.

Иных предусмотренных градостроительным законодательством оснований для отклонения предложений о внесении изменений в ПЗЗ Москвы в решении и сопроводительном письме не содержится.

Кроме того, судом необоснованно сделан вывод о том, что разрешенное использование земельных участков не соответствует ПЗЗ Москвы, поскольку объект используется в качестве бара. 

Земельный участок площадью 92 м. кад. №77:01:0001044:3667 по адресу 

<

...> вл.9А, строение 1 имеет разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания(1.2.5)), что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела. Земельный участок площадью 58 м. кад. № 77:01:0001044:3620 по адресу 

<

...> вл.9А, строение 2 имеет разрешенное использование: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (1.2.7), что также подтверждается выпиской из ЕГРН. Таким образом, размещение бара - предприятия общественного питания - не может однозначно рассматриваться как нарушение разрешенного использования, установленного в градостроительном регламенте с индексом «Ф», так согласно пункту 3.3.2 Раздела 3 састи 2 книги 1 правил землепользования и застройки города Москвы во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование -индекс "Ф") в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Обращаясь с заявлением о внесении изменений в ПЗЗ относительно территории, Ответчик помимо изменения предельных параметров объекта просил установить виды разрешенного использования из числа имеющихся в ПЗЗ и входящих в ранее установленные в составе индекса «Ф» ВРИ 1.2.5., 1.2.7. - торговля (4.4.), общественное питание (4.6.), бытовое обслуживание (3.3.).

Как было отмечено выше, отказ Москомархитектуры не содержит мотивированных оснований невозможности установления для территории указанных ВРИ, соответствующих ПЗЗ, приведения видов разрешенного использования, содержавшихся в ЕГРН на дату принятия ПЗЗ в соответствие с ВРИ, указанными в таблице 1 пункта 3.2.2. ПЗЗ, кроме признаков самовольного строительства. Вопрос о возможности установления таких ВРИ в случае если бы постройка не обладала такими признаками судом не исследовался. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми

Самовольное  строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ.

 Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. № 101-0, от 24 марта 2015 г. № 658-0, от 27 сентября 2016 г. № 1748-0, от 28 марта 2017 г. № 609-О и др.).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022 снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Таким образом, устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. 

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела не установлено ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции. 

В данном случае, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Факт отсутствия разрешения на строительство сам по себе, как уже было указано,  не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления № 10/22).

В рассмотренном деле предприниматель, заявляя требование о признании права собственности на самовольную постройку, представил доказательства неоднократного обращения в целях получения свидетельства архитектурно-планировочного задания к уполномоченному органу с заявлением и приложением всех необходимых документов.

Тот факт, что истцу было отказано в предоставлении государственной услуги и отказы не оспаривались, не отменяет в данном  случае того факта, что истец предпринимал меры к легализации самовольного строительства. 

Экспертным заключением по результатам проведения судебной экспертизы установлено, что постройка соответствует всем требованиям, нарушений при её возведении строительных, градостроительных норм и правил, иных установленных требований, не установлено, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает  угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении № 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ  и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

Одним из способов защиты гражданских прав является в соответствии с абзацем 3 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Исходя из вышеизложенного, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом либо в защите принадлежащего ему гражданского права, либо, в соответствии с установленной компетенцией, в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.

Исходя из указанного при применении положений статьи 222 ГК РФ и решении вопроса о судьбе спорного объекта следует не только установить наличие у Департамента как органа, наделенного полномочиями в сфере осуществления контроля за соблюдением градостроительного законодательства, права на иск в силу формального нарушения (отсутствия разрешения на строительство), но и учесть публичный интерес в создании объекта недвижимости.

Учитывая все вышеизложенное, материалами дела подтверждается факт самовольного строительства на собственном земельном участке объекта недвижимости, факт обращения общества в государственные органы с целью последующей легализации самовольной постройки, факт того, что возведенный объект соответствует всем требованиям строительного законодательства и не нарушает права и охраняемые интересы иных лиц, не создает угрозы жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

При таких обстоятельствах, с учетом позиции ВС РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения первоначального иска, и отказа в удовлетворения встречного иска о сносе объекта самовольного строительства при отсутствии к тому защищаемого интереса и того факта, что снос спорного объекта не только не защищает интересы города, но и реализация сноса объекта самовольного строительства не восстановит права города Москвы.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции на основании п. 1, 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ и  отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, и  удовлетворении встречного искового требования.

Расходы по оплате судебной экспертизы относятся на Департамент городского имущества города Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2024 года по делу  № А40-140742/22 отменить.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «ЭСТЕЛА»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на самовольную  постройку – здание, назначение – нежилое, количество этажей – 2, общей площадью 132,9 кв.м., площадь 1-го этажа – 60 кв.м., площадь 2-го  этажа -72.9 кв.м. по адресу: 

<

...>, стр.1,2, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 77:01:0001044:3667, 77:01:0001044:3620.

В удовлетворении первоначального иска Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы отказать в полном объеме.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЭСТЕЛА» в порядке возмещения расходов по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе в размере 9 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                        Н.И. Панкратова 

Судьи:                                                                                                А.В. Бондарев 

                                                                                                           О.В. Савенков