СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А45-29391/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Логачева К. Д., ФИО4 Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи рассмотрел апелляционные жалобы мэрии города Новосибирска (№ 07АП-2915/2019) и товарищества собственников жилья «Тихая площадь» (№ 07АП-2915/2019(2)) на решение от 15.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-29391/2018 (судья Булахова Е. И.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Форт» (630082, 

<

...>, этаж 1, ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>)  к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, 

<

...>, ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>), мэрии города Новосибирска (630000, 

<

...> ж. 34) о признании недействительным ненормативного правового акта, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: товарищество собственником жилья «Тихая площадь» (630049, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» (630049, 

<

...>). 

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя: ФИО2 по дов. от 13.04.2017,

от заинтересованных лиц: без участия,

от третьих лиц: от товарищества собственников жилья «Тихая площадь» - ФИО3 по дов. от 28.09.2018, от общества с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» - без участия,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Форт» (далее - заявитель, ООО «Форт», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо 1, департамент), мэрии города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо 2, мэрия), в котором просит: признать незаконным решение мэрии города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, оформленное письмом от 16.05.2018 № 31/19/05056, об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Форт» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262 площадью 900 кв. м, разрешенное использование - «механизированные автостоянки», категория земель - «земли населенных пунктов», адрес: 

<

...> для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», с кадастровым номером 54:35:032700:2287, обязать мэрию города Новосибирска направить обществу с ограниченной ответственностью «Форт» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262 площадью 900 кв. м, разрешенное использование - «механизированные автостоянки», категория земель - «земли населенных пунктов», адрес: 

<

...> для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», в семидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

К качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены – товарищество собственников жилья «Тихая площадь» (далее – ТСЖ «Тихая площадь», ТСЖ), общество с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» (далее – ООО «Торнадо и К»).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, мэрия и ТСЖ обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы мэрия указывает на то, что основания для предоставления земельного участка заявителю в аренду без проведения торгов отсутствуют, поскольку спорный земельный участок ранее в аренду заявителю не предоставлялся, право собственности заявителя на расположенный на земельном участке объект зарегистрировано 14.09.2017, в связи с чем основания для применения статьи 39.6 Земельного Кодекса российской Федерации (далее – ЗК РФ) отсутствуют; в нарушение статьи 65 АПК РФ заявителем не представлены доказательства обращения (невозможности такого обращения) в Управление Росреестра по НСО с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект, и, что Управлением отказано в такой регистрации; обжалуемое решение не содержит конкретных выводов суда о том, что решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка не соответствует нормам закона или иному нормативному акту; в обжалуемом решении суд не отразил лицо, которое должно устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ТСЖ указывает, что земельный участок под домом универсального назначения не может быть выделен и представлен в аренду ООО «Форт», а может быть представлен также как и ООО «Торнадо и К» в общую долевую собственность на основании совместного обращения собственников многоквартирных домов; предоставление в аренду ООО «Форт» спорного земельного участка нарушает права и законные интересы собственников многоквартирных домов и противоречит требованиям земельного и жилищного законодательства.

Общество в порядке статьи 262 АПК РФ представило в материалы дела отзыв на апелляционные жалобы, в котором, не соглашаясь с их доводами, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Заинтересованные лица и ООО «Торнадо и К», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направили.

В порядке части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на жалобы, заслушав представителей заявителя и ТСЖ, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО «Форт», как собственник объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», с кадастровым номером 54:35:032700:2287, 19.03.2018 обратилось в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - ДЗИО) с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262, площадью 900 кв.м., разрешенное использование - «механизированные автостоянки», категория земель — «земли населенных пунктов», адрес: 

<

...> занимаемого указанным незавершенным объектом, для целей завершения строительства. 

Письмом от 16.05.2018 № 31/19/05056 ДЗИО отказал Обществу в предоставлении земельного участка, указав, что право собственности на объект незавершённого строительства возникло у ООО «ФОРТ» после 01.03.2015 и также земельный участок ранее не предоставлялся Обществу в аренду, со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Ссылаясь на то, что отказ ДЗИО, выраженный в письме от 16.05.2018 № 31/19/05056, является незаконным, Общество обратилось с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обосновано исходил из следующего.

 В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что объект незавершённого строительства «дом универсального назначения», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:2262, по адресу 

<

...>, площадью застройки 194,4 кв.м., степень готовности 26%, приобретен обществом у ОАО «Новосибирскспецмонтаж» по договору купли-продажи №1 от 25.04.2011 по результатам открытых торгов по продаже имущества ОАО «Новосибирскспецмонтаж» (ИНН 

<

***>) в рамках процедуры внешнего управления, введенного в отношении продавца имущества определением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.12.2009 по делу № А45-16135/2009. Указанный договор был сторонами исполнен, что подтверждается актом приема-передачи от 25.04.2011, в соответствии с которым стороны подтвердили факт оплаты стоимости имущества покупателем и факт передачи имущества от продавца покупателю. Обстоятельства того, что имущество было реализовано, сделка исполнена и продавцом получены денежные средства, подтверждается также решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.08.2011 по делу № А45-16135/2009, в котором на стр. 2 в абзаце 2 приведены указанные обстоятельства. 

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:34 под незавершенный строительством объект был поставлен на кадастровый учет 03.06.2014, что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРН. Право собственности общества на объект недвижимости было зарегистрировано за обществом 14.09.2017 на основании решения Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 20.06.2017 в связи с наличием правопритязаний третьих лиц на указанный объект, разрешенных указанным решением суда. В связи с тем, что в административном (внесудебном порядке) регистрация перехода права собственности общества на приобретенный им объект была невозможна ввиду ликвидации продавца ОАО «Новосибирскспецмонтаж» (ИНН 

<

***>) во исполнение вынесенного Арбитражным судом Новосибирской области от 29.09.2015 итогового судебного акта - определения о завершении конкурсного производства по делу А45-16135/2009, и внесенной в ЕГРЮЛ 16.11.2015 записью о прекращении деятельности (ликвидации) продавца Управлением Росреестра по Новосибирской области в ответе от 06.04.2017 на запрос ООО «ФОРТ» также указывалось на возможность государственной регистрации только в судебном порядке.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.11.2016 № Ф04-5101/2016 по делу № А03-4524/2016).

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что на спором земельном участке, предоставленном продавцу ОАО «Новосибирскспецмонтаж» на праве постоянного бессрочного пользования (запись ЕГРН № 54-54-01/184/2012-635 от 27.04.2012) для строительства жилого квартала, то есть до 01.03.2015 расположен принадлежащий ООО «Форт» объект незавершенного строительства (на основании договора купли-продажи от 25.04.2011); что в данном случае для целей завершения строительства спорный земельный участок не предоставлялся ни ООО «Форт», ни предыдущему собственнику; что требования об изъятии спорного земельного участка путем продажи с публичных торгов к ООО «Форт» не предъявлялись, суд пришел к правомерному выводу о наличии у заявителя права на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства возможности получения в аренду спорного земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, а также в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, абзаца 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и обоснованно признал отказ ДЗИО в предоставлении в аренду спорного земельного участка незаконным.

При этом доводы мэрии о том, что заявителем не были представлены доказательства, подтверждающие обращение заявителя в Управление Росреестра по НСО с заявлением о государственной регистрации права на незавершенный строительством объект и что регистрирующим органом было отказано в такой регистрации, судом апелляционной инстанции не принимаются, как противоречащие материалам дела.

Из материалов дела следует, что право собственности ООО «Форт» на объект незавершённого строительства зарегистрировано только 14.09.2017, поскольку до этого времени существовали объективные причины, препятствующие обществу в регистрации права в установленном порядке.

Согласно выводов, изложенных в Решении Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 20.06.2017 по делу № 2-10004/2017, имеющих преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора в силу пункта 3 статьи 69 АПК РФ, ООО «Форт» не имело возможность зарегистрировать возникшее право собственности на объект в ЕГРН до обращения в суд со встречным иском, поскольку общество было лишено возможности провести государственную регистрацию на объект незавершенного строительства ранее, по объективным причинам, а также в связи с ликвидацией предыдущего собственника объекта незавершенного строительства.

При этом, как указано выше, ранее Управлением Росреестра по Новосибирской области в ответе от 06.04.2017 на запрос ООО «ФОРТ» указывалось на возможность государственной регистрации только в судебном порядке.

Доводы мэрии о том, что решение суда не содержит конкретных выводов о том, что отказ в предоставлении в аренду не соответствует нормам закона или иному акту и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, судом апелляционной инстанции не принимаются. 

Суд первой инстанции прямо указал на совокупность обстоятельств, позволяющих в порядке главы 24 АПК РФ удовлетворить заявленные требования, а именно - признал несостоятельной позицию мэрии о невозможности предоставления земельного участка заявителю однократно в аренду для завершения строительства без проведения торгов, указав о возможности приобретения в аренду земельного участка за ООО «ФОРТ» как по основанию, предусмотренному абзацем 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, так и по основанию пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, статьями 39.14. - 39.17 ЗК РФ. 

Применительно к нарушению прав и законных интересов ООО «Форт» суд первой инстанции обосновано указал, что общество не имеет возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом - «дом универсального назначения» в полной мере, не имеет возможности завершить строительство объекта, несёт, в связи с этим убытки, не имеет возможности получить разрешение на строительство в целях окончания строительства, не имеет возможности получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку для этого необходимо подтвердить право на земельный участок, занятый таким объектом строительства (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Ссылка мэрии на неуказание в резолютивной части решения суда конкретного органа, на которого возложена обязанность исполнить решение, не принимается апелляционным судом. В случае неясности судебного акта мэрия была праве обратиться в суд первой инстанции с заявлением о разъяснении судебного акта (часть 1 статьи 179 АПК РФ).

Кроме того резолютивная часть решения суда первой инстанции об удовлетворении требований Общества не противоречит заявленным обществом требованиям о признании недействительным решения мэрии города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, оформленное письмом от 16.05.2018 № 31/19/05056, об отказе ООО «Форт» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262 площадью 900 кв. м, разрешенное использование - «механизированные автостоянки», категория земель - «земли населенных пунктов», адрес: 

<

...> для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», с кадастровым номером 54:35:032700:2287, обязании мэрии города Новосибирска направить ООО «Форт» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262 площадью 900 кв. м, разрешенное использование - «механизированные автостоянки», категория земель - «земли населенных пунктов», адрес: 

<

...> для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», в семидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

Доводы апелляционной жалобы ТСЖ «Тихая площадь» о том, что земельный участок под домом универсального назначения не может быть выделен и представлен в аренду ООО «Форт», а может быть представлен также как и ООО «Торнадо и К» в общую долевую собственность на основании совместного обращения собственников многоквартирных домов, судом апелляционной инстанции не принимаются, как противоречащие ранее установленными и имеющими преюдициальное значения для настоящего спора судебными актами Новосибирского областного суда в рамках гражданского дела № 33-46/2008, Арбитражного суда Новосибирской области по делам № А45-22131/2012, А45-25723/2012, А45-25725/2012, А45-10227/2017.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, собственники нежилых зданий, в частности ООО «Торнадо и К», а также собственники незавершенных строительством объектов расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:34, в отличие от собственников помещений в двух многоквартирных жилых домах, обладают правом на приобретение земельных участков по различным правовым основаниям: собственники жилья - бесплатно и только в общую долевую собственность в соответствие со статьей 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ», собственник нежилого здания - в собственность за плату или в аренду или по выбору в соответствие со статьей 39.20 ЗК РФ.

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что удовлетворение заявленных ООО «Форт» требований не будет нарушать права и законные интересы собственников помещений на формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами.

При этом, суд верно указал, поскольку право собственности ООО «ФОРТ» на объект незавершённого строительства «дом универсального назначения» возникло на основании решения Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 20.06.2017, то рассмотрение вопроса о возможных правопритязаниях ТСЖ (правах, ограничениях или обременениях) на незавершенный строительством объект, возможно лишь при проверке в установленном судебном порядке основания права собственности - вступившего в законную силу решения Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 20.06.2017, законность которого не должна и не может оцениваться судом в рамках настоящего процесса, инициированного обществом в порядке главы 24 АПК РФ.

С учетом изложенного, проанализировав доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционные жалобы, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ мэрии города Новосибирска, оформленный письмом от 16.05.2018 № 31/19/05056 в предоставлении в аренду земельного участка, правомерно признан судом первой инстанции недействительным, поскольку не соответствует земельному законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, его выводы являются обоснованными.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционных жалоб у суда апелляционной инстанции не имеется.

При обращении ТСЖ «Тихая площадь» в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой поступило платежное поручение от 22.03.2019 № 92 на сумму 3000 руб. В соответствии с частью 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание позицию, изложенную в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», уплаченная государственная пошлина в размере 1500 руб. на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату ТСЖ из федерального бюджета. Мэрия от уплаты государственной пошлины освобождена (пункт 1 статьи 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями  110, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд   

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 15.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-29391/2018 оставить без изменения, а апелляционные жалобы мэрии города Новосибирска и товарищества собственников жилья «Тихая площадь» – без удовлетворения.

Возвратить товариществу собственников жилья «Тихая площадь» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 22.03.2019 № 92.

   Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Председательствующий                                                          С. В. Кривошеина 

Судьи                                                                                         К. Д. Логачев

                                                                                                    ФИО4