АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«25» декабря 2024 г.                                                                                Дело №А53-38355/2023

Резолютивная часть решения объявлена   «11» декабря 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            «25» декабря 2024 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Ганюшкиной О.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «ГТ Энерго» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к муниципальному унитарному предприятию «Новочеркасские тепловые сети» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новочеркасска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Администрация г. Новочеркасска

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды муниципального имущества

при участии:

от истца: представитель по доверенности ФИО2, диплом,

от ответчика: представитель по доверенности ФИО3, диплом

от третьих лиц: от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новочеркасска: представителя не направили, уведомлены

от Администрации г. Новочеркасска: представителя не направили, уведомлены

установил:

акционерное общество «ГТ Энерго» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Новочеркасские тепловые сети» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды объектов теплоснабжения, а именно: принятии пунктов договора и приложений к нему в редакции арендатора (истца), изложенной в протоколе разногласий к договору аренды муниципального имущества №3 от 31.08.2023.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования в связи с урегулированием спорных пунктов договора.

Представитель истца в судебном заседании 28.11.2024 просил принять уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об урегулировании возникших при заключении договора аренды муниципального имущества разногласий по пунктам 2.1, 5.2.7, разделу 9 договора – «перечень приложений» в части включения приложения №7, а именно:

- изменить пункт 2.1. договора, изложив его в следующей редакции: «2.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, приобретает юридическую силу для третьих лиц с даты его государственной регистрации и действует по «31» декабря 2026 года».

- дополнить договор пунктом 5.2.7, изложив его в следующей редакции: «Арендодатель обязан: 5.2.7. обратиться в территориальные органы Росреестра с заявлением о государственной регистрации настоящего договора аренды недвижимого имущества, обеспечить регистрацию договора аренды в ЕГРН, предоставив все необходимые документы на имущество и нести все расходы, связанные с регистрацией договора аренды».

 - раздел 9 «Перечень приложения к Договору» изменить и изложить в следующей редакции: «9. К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:

9.1.      Приложение   №1. - Перечень   движимого и недвижимого имущества;

9.2.      Приложение №2. - Акт приема-передачи;

9.3.      Приложение №3 - Расчет арендной платы;

9.4.      Приложение №4 - Технико-экономические показатели нежилого здания (котельной);

9.5.      Приложение №5 - Технико-экономические показатели сети теплотрассы в районе ул. Молодежная, 69;

9.6.      Приложение №6 - Предельные сроки прекращения поставок потребителям соответствующих товаров, оказания соответствующих услуг

9.7.      Приложение №7 - Значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения;

9.8.      Приложение №8 - Порядок возмещения расходов Арендатора;

9.9.      Приложение №9 - Акт о технологической взаимосвязи тепловой сети АО «ГТ Энерго» и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности».

Судом уточнения исковых требований приняты к рассмотрению.

В судебном заседании 28.11.2024 был объявлен перерыв до 11.12.2024 до 09 часов 15 минут.

Представитель истца в судебном заседании после перерыва уточненные требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что в соответствии с Законом о защите конкуренции срок договора аренды, заключаемого без торгов, не может быть менее трех лет, в связи с чем, просил установить указанный срок его действия, а также принять пункт 5.2.7 договора в редакции истца, обязав ответчика обратиться в органы Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора, предоставив все необходимые документы на имущество и нести все расходы, связанные с регистрацией договора аренды. Истец также настаивал на включении в договор приложения №7 - Значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, поскольку указанные значения являются одним из существенных условий договора аренды муниципального имущества, находящихся в государственной или муниципальной собственности согласно подпункту 4 части 2 статьи 28.2 Закона о теплоснабжении. Истец также пояснил,  что согласно последнему акту урегулирования разногласий к протоколу разногласий к договору аренды №3 от 31.08.2023 приложение №7 было принято в редакции арендатора (истца), в связи с чем, раздел «Перечень приложений к договору» просто необходимо привести в соответствие и включить приложение №7.

Представитель ответчика возражал против изложения пунктов 2.1, 5.2.7 в редакции истца, пояснив, что ответчик вправе сдавать в аренду муниципальное имущество с согласия собственника. Комитетом по управлению имуществом г. Новочеркасска согласована сделка по предоставлению в аренду принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения муниципального имущества сроком до 1 года. Оценка арендной платы передаваемого в аренду муниципального имущества произведена ответчиком 29.08.2023 - на дату истечения срока действия договора аренды муниципального имущества №1 от 04.10.2022, в связи с чем, сумма арендной платы по договору определена с 01.09.2023 оценкой рыночной стоимости арендной платы за право пользования объектами недвижимого имущества и системами технологически и функционально связанных сооружений. Ответчик  пояснил, что в случае принятия пункта 2.1. договора в редакции истца у ответчика будут отсутствовать основания изменения арендной платы, которые установлены Порядком согласования муниципальным унитарным предприятиям г. Новочеркасска сделок по передаче в аренду и безвозмездное пользование принадлежащего им на праве хозяйственного ведения муниципального недвижимого имущества, утвержденным постановлением Администрации города Новочеркасска от 03.10.2011 №1833, ввиду того, что в договоре отсутствует условия о пересмотре цены договора. Ответчик также возражал против утверждения пункта 5.2.7 договора в редакции истца, поскольку договор до года не подлежит государственной регистрации, возражал против возложения расходов за государственную регистрацию только на ответчика ввиду существенного размера расходов. По поводу изложения раздела 9 «Перечень приложений к договору» в редакции истца ответчик не возражал.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Исковые требования мотивированны тем, что на основании пункта 3.2. Положения о Новочеркасском филиале акционерного общества «ГТ Энерго», утвержденного решением единственного акционера акционерного общества «ГТ Энерго» от 20.04.2016, и постановления Администрации города Новочеркасска от 04.03.2015 №424 «О наделении статусом единой теплоснабжающей организации по теплоснабжению и горячему водоснабжению потребителей муниципального образования «Город Новочеркасск», Новочеркасский филиал акционерного общества «ГТ Энерго» является теплоснабжающей организацией, осуществляющей поставку потребителям тепловой энергии на территории города Новочеркасска для объектов в границах (ул. Мацоты, ул. Титова, ул. Мичурина, ул. Степной, ул. Театральной, ул. Калинина, ул. Магистральной).

Новочеркасский филиал акционерного общества «ГТ Энерго» является единственным владельцем источника тепла (ГТ ТЭЦ), а также участка трубопровода с кадастровым номером 61:55:0000000:5015, который   присоединен   к   тепловым   сетям   ответчика и в совокупности составляет единую технологически связанную сеть теплоснабжения микрорайона Октябрьский города Новочеркасска.

В целях теплоснабжения жителей микрорайона Октябрьский стороны ежегодно заключают договор аренды муниципального имущества (сетей теплоснабжения и сопутствующего инженерно - технического обеспечения) в порядке, предусмотренном пунктом 8 части 1 статьи 17.1 и частями 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закона о защите конкуренции).

02.02.2023 за исходящим номером №40.2/59 в адрес истца поступило письмо-приглашение на совещание под руководством руководителя Региональной службы по тарифам Ростовской области (далее – РСТ по РО) с участием представителей Министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области и органа местного самоуправления по вопросу легитимности передачи прав владения/пользования объектами теплоснабжения от ответчика истцу и соблюдения законодательства в частности требований главы 6.1 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении». РСТ по РО проводило проверку законности владения объектами теплоснабжения по регулируемым видам деятельности в связи с массовым признанием договоров аренды муниципального имущества по Ростовской области (объектов водо/тепло/энергоснабжения) ничтожными вследствие несоблюдения порядка их заключения и/или несоответствия действующему законодательству и протоколом от 07.02.2023 рекомендовало разработать мероприятия (дорожную карту) по соблюдению установленного законом порядка передачи муниципального имущества в аренду.

Как следует из искового заявления, во исполнение вышеуказанных протокольных поручений истцом были проанализированы нормы действующего законодательства, в адрес Главы Администрации г. Новочеркасска, председателя Комитета по управлению имуществом г. Новочеркасска и ответчику направлены предложения по приведению действующего договора аренды муниципального имущества №1 от 04.10.2022 в соответствие действующему законодательству во избежание признания его ничтожным, на которые в ответных письмах №267 от 06.03.2023, №2121 от 11.09.2023г., №2169 от 19.09.2023 ответчик сообщил о необязательности соблюдения требований закона, если арендодателем выступает муниципальное унитарное предприятие, а не муниципалитет.

В свою очередь акционерное общество «ГТ Энерго» письмами №924 от 23.08.2023, №927 от 23.08.2023, №1019 от 05.09.2023 со ссылкой на нормы закона и судебную практику, а также рекомендации РСТ РО - орган осуществляющий надзор в области регулируемых государством цен (тарифов) в сфере теплоснабжения настаивало на включении существенных условий для договоров аренды в отношении объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку передача имущества в хозяйственное управление ответчика не прекращает право муниципальной собственности на объекты теплоснабжения, а, следовательно, и исполнение обязательных условий по передаче муниципального имущества в аренду (пункты 28.1, 28.2 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении», статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135 -ФЗ «О защите конкуренции»).

Поскольку ежегодно по обоюдной договоренности акционерное общество «ГТ Энерго» несло расходы на оценку рыночной стоимости величины арендной платы передаваемого в аренду имущества, истцом письмом №645 от 08.06.2023 в целях проведения оценки запросило информацию у ответчика по арендуемым объектам теплоснабжения (ведомости амортизации, техпаспорт, иную документацию), которая была получена с письмом №1028 от 23.06.2023, проведена оценка величины арендной платы арендуемого имущества. Соответствующее заключение оценщика №2541 от 17.07.2023 было направлено в адрес ответчика вместе с проектом договора исх. №821 от 21.07.2023.

21.07.2023 истец направил в адрес ответчика оферту в виде проекта договора аренды муниципального имущества №31 от 17.07.2023, составленного в соответствии с требованиями действующего законодательства (в частности пунктам 28.1, 28.2, 28.3 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении», статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции»), а также долгосрочными параметрами государственного регулирования тарифов в сфере теплоснабжения и отчетом №2541 от 17.07.2023 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы.

По итогам рассмотрения указанной оферты ответчиком было принято решение об отказе в заключении договора аренды муниципального имущества от 17.07.2023 №31 на предложенных истцом условиях ввиду несогласия со сроками, поскольку предлагался к заключению долгосрочный договор, а также включением обязательных условий, установленных статьей 28.2 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении» и ценой.

Письмом №1523 от 01.08.2023 ответчик сообщил о проведении своей оценки рыночной стоимости арендной платы муниципального имущества и 31.08.2023 направило свою версию договора и новый отчет №642-1/2023 от 29.08.2023 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы, величина которой существенно (более чем в два раза) превышала величину арендной платы по предыдущему договору аренды №1 от 04.10.2022.

Виду несогласия с положениями договора истец направил в адрес ответчика договор, подписанный с протоколом разногласий, а также письмами №1019 от 05.09.2023 и №1058 от 14.09.2023 направил акт проверки готовности к отопительному периоду 2023 -2024 годам, в котором муниципальной комиссией сделан вывод о том, что подлежат полной замене участки тепловых сетей, а именно: согласно актов диагностики от 22.04.2022 и от 31.10.2022 участки тепловых сетей от УТ-133 до УТ-138 Ду300; от ТК-71 до ТК-74 Ду 150-100; от ТК-89 до ТК-95 Ду 300; от ТК-89 до УП за ТК-113 Ду 300; от ТК-95 до ТК-100 Ду 150; от ТК-113 до УТ-111 Ду 300; от УТ-6 до ТК-8 Ду 150; от ТК-24 до ТК-89; Ду 300; от ТК-4 до УТ-6 Ду 250; от ТК-100 до ТК-102 Ду 100; ТК-106 до ТК-109 Ду 150; от ТК-111 до ТК-112 (опуск в землю) Ду 300; от ТК-116 до ТК-118 Ду 100; от ТК-36 до ТК-40 Ду 300; от ТК- 41 до ТК-43 Ду100 признаны непригодными к дальнейшей эксплуатации. Доля требуемых комиссией к замене сетей, по отношению к общей протяженности арендуемых сетей, в отношении которых ранее не проводили перекладку, составляет 33,2%, это 15 участков, протяженность которых составляет 3824,4,0 погонных метров, из них 3311,0 погонных метров магистральных тепловых сетей и 513,4 погонных метров квартальных сетей. 

При указанных обстоятельствах, АО «ГТ Энерго» указало на недостоверность сведений об износе сетей, указанных в отчете №6421/2023 от 29.08.2023 и необходимости осуществить ремонт до передачи в аренду или привести в соответствие действительности отчет оценщика.

Письмом №2157 от 18.09.2023 ответчик направил в адрес истца акт урегулирования разногласий к протоколу разногласий к договору аренды муниципального имущества, которым не принят ни один из пунктов протокола разногласий к договору аренды муниципального имущества №3 от 31.08.2023, доводы истца были проигнорированы.

Неурегулирование спорных пунктов договора и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд руководствовался следующими положениями действующего законодательства.

На основании части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормой статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что предметом разногласий сторон является несогласие истца с предлагаемой ответчиком редакцией договора аренды муниципального имущества – тепловых сетей, заключаемого без проведения торгов, следовательно, к отношениям сторон подлежат применению правовые основы отношений, определенные в Федеральном законе от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении», а также Федеральном законе от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Ряд разногласных условий договора аренды муниципального имущества – тепловых сетей был согласован сторонами в процессе рассмотрения спора, однако стороны не достигли соглашений по следующим пунктам: 2.1, 5.2.7 и приложению №9 к договору.

В части разногласий по пункту 2.1 договора суд приходит к следующим выводам.

Указанный пункт договора истец просит изложить в следующей редакции: «2.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, приобретает юридическую силу для третьих лиц с даты его государственной регистрации и действует по «31» декабря 2026 года».

Ответчик возражает против долгосрочного заключения указанного договора, мотивировав тем, что собственником согласована сделка по предоставлению в аренду принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения муниципального имущества сроком до 1 года, сумма арендной платы по договору определена оценкой рыночной стоимости арендной платы за право пользования объектами недвижимого имущества и системами технологически и функционально связанных сооружений. Ответчик  пояснил, что в случае принятия пункта в редакции истца у ответчика будут отсутствовать основания изменения арендной платы, которые установлены Порядком согласования муниципальным унитарным предприятиям г. Новочеркасска сделок по передаче в аренду и безвозмездное пользование принадлежащего им на праве хозяйственного ведения муниципального недвижимого имущества, утвержденным постановлением Администрации города Новочеркасска от 03.10.2011 №1833, ввиду того, что в договоре отсутствует условия о пересмотре цены договора. 

В силу разъяснений пункта 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. 

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Таким образом, по смыслу указанной нормы Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» при заключении договора аренды на новый срок минимальный срок, на который перезаключается договор, должен составлять не менее чем три года, иное противоречит требованиям закона.

Если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, арендатор вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В силу пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, до заключения нового договора стороны должны руководствоваться договором №1 от 04.10.2022, который продолжает свое действие вплоть до заключения нового договора. Период с момента истечения срока старого договора до заключения нового оплачивается по цене, установленной для нового договора (пункты 1, 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ №73), то есть условия об арендной плате применяются с момента истечения срока первоначального договора аренды - с 01.09.2023.

Однако, новый договор в силу пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В случае же распространения договора аренды, заключенного в судебном порядке, на прошлое, игнорируются положения императивного пункта 4 статьи 445  Гражданского кодекса Российской Федерации, которым регламентировано заключение договора только на будущее время: договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы права, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существуют соответствующие отношения, а также в случае обоюдной воли сторон и достижения ими соглашения относительно данного условия.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то основанием для нее является решение суда (пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.18 №49).

С учетом изложенного, поскольку действующим законодательством закреплены императивные нормы, касающиеся срока, заключения нового договора без торгов, суд полагает необходимым урегулировать спор относительно пункта 2.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора составляет 3 (три) года с даты вступления в законную силу решения суда по делу №А53-38355/23, рассмотренному Арбитражным судом Ростовской области».

Доводы ответчика о том, что им запрошено разрешение на сдачу имущества в аренду сроком на три года, но получен отказ, судом отклоняются, как не подтвержденные материалами дела. Так, согласно письму №2138 от 13.09.2023 ответчик направил запрос собственнику имущества о согласовании договора сроком на четыре месяца, с 01.09.2023 по 31.12.2023, в ответ на которое Комитет по управлению имуществом г. Новочеркасска отказал в рассмотрении сделки в связи с тем, что ответчик не приложил необходимые документы, предусмотренные регламентом. 

Доводы ответчика о том, что заключение договора на срок три года лишает сторону ответчика возможности изменения арендной платы, ввиду того, что в договоре отсутствует условия о пересмотре цены договора, судом также отклоняются.

Цена договора аренды определялась сторонами на основании оценки рыночной стоимости арендной платы на право пользования объектами муниципального имущества, проведенной в соответствии с требованиями действующего законодательства на дату истечения срока действия договора аренды муниципального имущества №1 от 04.10.2022. Согласно акту урегулирования разногласий к протоколу разногласий от 23.10.2024 сторонами определено, что за пользование имуществом, переданным по настоящему договору, арендная плата составляет 577 500 рублей (в т.ч. 20% НДС) в месяц, согласно приложения №3 к договору. Указанная стоимость арендной платы сторонами не оспаривается, положения раздела 4 договора «Расчеты по арендной плате» в части размера арендной платы и порядка ее определения сторонами по настоящему делу в качестве разногласных не заявлены, что лишает суд права самостоятельно определять пункты раздела 4 договора «Расчеты по арендной плате» в настоящем судебном споре.

При этом судом обращено внимание, что стороны не лишены права в дальнейшем, в случае наличия спора относительно цены договора, согласовать указанные положения в добровольном порядке, а в случае отсутствия соглашения инициировать судебный спор об изменении условий заключенного договора.

В части урегулирования возникших при заключении договора аренды объектов теплоснабжения разногласий по разделу 9 договора – «перечень приложений» в части включения приложения №7 – «Значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения», суд указывает следующее.

Согласно подпункту 4 части 2 статьи 28.2 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении» договор аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен включать в себя следующие существенные условия: 1) описание данных объектов теплоснабжения, в том числе их технико-экономические показатели и целевое назначение; 2) размер арендной платы;3) срок договора аренды; 4) значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения в случае, если поставка арендатором производимых товаров, оказание услуг осуществляются по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с настоящим Федеральным законом; 5) предельные сроки прекращения поставок потребителям соответствующих товаров, оказания соответствующих услуг и допустимый объем непредоставления соответствующих товаров, услуг, превышение которых является существенным нарушением условий договора аренды; 6) порядок возмещения расходов арендатора, которые подлежат возмещению арендатору в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации в сфере теплоснабжения, но не будут ему возмещены на день окончания срока действия договора аренды, в случае, если поставка арендатором производимых товаров, оказание услуг осуществляются по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Таки образом, значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения в случае, если поставка арендатором производимых товаров, оказание услуг осуществляются по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с настоящим Федеральным законом, является одним из существенных условий договора аренды объектов теплоснабжения, подлежащим включению в договор.

При подаче иска истцом было предложено включить в договор пункт 1.7 следующего содержания: «значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения указаны в Приложении №7 к настоящему Договору», а также пункт 1.8 «объем полезного отпуска тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя в году, предшествующем первому году срока действия договора аренды составляет 29027,907 Гкал, прогноз объема полезного отпуска тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя на 1 год действия договора аренды: 29027,907 Гкал».

Для включения заявленных пунктов в договор ответчиком истцу было предложено предоставить подтверждающие документы.

На дату судебного заседания сторонами самостоятельно были урегулированы указанные пункты договора, указанные в пунктах значения подтверждены соответствующими документами, а стороны не возражают против приобщения приложения №7 «Значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения» в качестве приложения к договору, в связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости урегулировать указанный раздел 9 к договору и изложить его в следующей редакции: «К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:

9.1. Приложение №1. – Перечень движимого и недвижимого имущества;

9.2. Приложение №2. – Акт приема-передачи;

9.3. Приложение №3 – Расчет арендной платы;

9.4. Приложение №4 – Технико-экономические показатели нежилого здания (котельной);

9.5. Приложение №5 – Технико-экономические показатели сети теплотрассы в районе ул. Молодежная, 69;

9.6. Приложение №6 – Предельные сроки прекращения поставок потребителям соответствующих товаров, оказания соответствующих услуг;

9.7. Приложение №7 – Значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения;

9.8. Приложение №8 – Порядок возмещения расходов арендатора;

9.9. Приложение №9 – Акт о технологической взаимосвязи тепловой сети АО «ГТ Энерго» и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности».

В части требований, касающихся пункта 5.2.7 договора, суд руководствуется следующими положениями.

Истец заявляет требования в части включения в договор пункта 5.2.7 следующего содержания: «Арендодатель обязан: 5.2.7. обратиться в территориальные органы Росреестра с заявлением о государственной регистрации настоящего договора аренды недвижимого имущества, обеспечить регистрацию договора аренды в ЕГРН, предоставив все необходимые документы на имущество и нести все расходы, связанные с регистрацией договора аренды».

Согласно статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре должны быть согласованы все существенные условия, указанные в качестве таковых в законе.

Согласно подпункту 4 части 2 статьи 28.2 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении» договор аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен включать в себя следующие существенные условия: 1) описание данных объектов теплоснабжения, в том числе их технико-экономические показатели и целевое назначение; 2) размер арендной платы;3) срок договора аренды; 4) значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения в случае, если поставка арендатором производимых товаров, оказание услуг осуществляются по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с настоящим Федеральным законом; 5) предельные сроки прекращения поставок потребителям соответствующих товаров, оказания соответствующих услуг и допустимый объем непредоставления соответствующих товаров, услуг, превышение которых является существенным нарушением условий договора аренды; 6) порядок возмещения расходов арендатора, которые подлежат возмещению арендатору в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации в сфере теплоснабжения, но не будут ему возмещены на день окончания срока действия договора аренды, в случае, если поставка арендатором производимых товаров, оказание услуг осуществляются по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Таким образом, законодательством условие о регистрации договора аренды объектов теплоснабжения не отнесено законом к существенным условиям договора, подлежащим согласованию и отражению в договоре.

При этом, как указано в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу указанных положений независимо от включения условия о государственной регистрации договора в договор аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанное условие подлежит исполнению сторонами в силу его установленной действующим законодательством императивности.

В соответствии статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из указанных положений следует, что закон не содержит императивного требования в части возложения на арендодателя обращения с заявлением о регистрации договора аренды недвижимого имущества и несения соответствующих расходов. Согласно указанным нормам с заявлением о регистрации вправе обратиться любая из сторон указанного договора аренды.

Ответчик возражает против включения указанного пункта в договор аренды.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что действующее законодательство не содержит императивных требований относительно включения указанного условия в договор аренды недвижимого имущества, а также обязывающих именно арендодателя обратиться с указанным заявлением и несением соответствующих расходов, суд не находит оснований для включения указанного разногласного пункта в договор аренды сетей теплоснабжения, в связи с чем, отказывает в удовлетворении заявленных требований в указанной части.

Истцом при подаче иска по платежному поручению от 19.10.2023 №13509 была уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей.

При частичном удовлетворении одного требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу, в связи с чем, судебные расходы в размере 6 000 рублей относятся судом на ответчика.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 159, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца о принятии уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворить, принять уточненные требования об урегулировании разногласий по пунктам 2.1, 5.2.7, разделу 9 договора – перечень приложений в части включения Приложения №7, возникших при заключении договора аренды объектов теплоснабжения.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды объектов теплоснабжения между акционерным обществом «ГТ Энерго» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и муниципальным унитарным предприятием «Новочеркасские тепловые сети» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), изложив спорные положения в следующей редакции:

Пункт 2.1 договора: «Срок действия настоящего договора составляет 3 (три) года с даты вступления в законную силу решения суда по делу №А53-38355/23, рассмотренному Арбитражным судом Ростовской области»;

Раздел 9 договора: «К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:

9.1. Приложение №1. – Перечень движимого и недвижимого имущества;

9.2. Приложение №2. – Акт приема-передачи;

9.3. Приложение №3 – Расчет арендной платы;

9.4. Приложение №4 – Технико-экономические показатели нежилого здания (котельной);

9.5. Приложение №5 – Технико-экономические показатели сети теплотрассы в районе ул. Молодежная, 69;

9.6. Приложение №6 – Предельные сроки прекращения поставок потребителям соответствующих товаров, оказания соответствующих услуг;

9.7. Приложение №7 – Значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения;

9.8. Приложение №8 – Порядок возмещения расходов арендатора;

9.9. Приложение №9 – Акт о технологической взаимосвязи тепловой сети АО «ГТ Энерго» и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с муниципального унитарного  предприятия  «Новочеркасские тепловые сети» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу акционерного общества «ГТ Энерго» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               О.Б. Ганюшкина