АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-43204/2024

17 октября 2025 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 17 октября 2025 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Котлярова Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания Кондрашенковым Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению КУИиЗО Администрации города Магнитогорска к Управлению ФАС по Челябинской области о признании незаконным решения,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, АО «Сбербанк-АСТ»,

при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО2 (доверенность от 28.02.2023, диплом, паспорт, участвует в судебном заседании посредством веб-конференции (онлайн-заседания)), от ответчика – ФИО3 (доверенность №15 от 15.01.2025, диплом, паспорт).

установил:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Магнитогорска (далее –  заявитель, КУиЗО Администрации г. Магнитогорска) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области (далее – заинтересованное лицо, Челябинское УФАС), в котором просит признать решение антимонопольного органа от 19.09.2024 незаконным.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что выводы антимонопольного органа сделаны без учета норм действующего законодательства. По мнению заявителя, учитывая, что все участки предназначены для индивидуальной жилой застройки, отсутствие информации о подключении к сетям связи, не влечет невозможность использования земельного участка для строительства. Полагает, что нахождение продаваемых участков в охранной зоне не является ограничением права на такой участок, поскольку наличие охранных зон не является препятствием для использования. Собственник такого участка, по сравнению с собственником участка, не находящегося в ЗОУИТ, лишь обязан соблюдать большее количество правил и нормативов при его использовании, что не может быть истолковано как ограничение права собственности. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, АО «Сбербанк-АСТ».

В отзыве на заявление антимонопольным органом высказаны возражения против удовлетворения заявленных требований.

Письменные пояснения заявителя содержат доводы о правомерности заявленных требований.

В судебном заседании представитель КУиЗО Администрации г. Магнитогорска поддержал заявленные требования, представитель антимонопольного органа возражал, поддержал позицию, изложенную в отзыве на заявление. 

Иные лица, участвующие в деле в судебном заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

Как следует из материалов дела, Челябинское УФАС рассмотрев жалобу физического на неправомерные действия Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Магнитогорска, выразившиеся в нарушении порядка организации и проведения аукциона в электронной форме на право заключения договоров купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г Магнитогорск, Орджоникидзевский район, вдоль ул. Михаила Артамонова, уч. № 49, кадастровый номер 74:33:0316002:4368, общей площадью 1491 кв. м (далее – Земельный участок 1), извещение № 23000003150000000261 (далее – Аукцион 1, торги), земельного участка, расположенного по адресу: г Магнитогорск, Орджоникидзевский район, вдоль ул. Михаила Артамонова, уч. № 48, кадастровый номер 74:33:0316002:4364, общей площадью 1486 кв. м (далее – Земельный участок 2), извещение № 23000003150000000262 (далее – Аукцион 2, торги), земельного участка, расположенного по адресу: г Магнитогорск, Орджоникидзевский район, вдоль ул. Михаила Артамонова, уч. № 66, кадастровый номер 74:33:0316002:4366, общей площадью 1031 кв. м (далее – Земельный участок 3), извещение 23000003150000000263 (далее – Аукцион 3, торги), принял решение по  жалобе №074/10/18.1-2096/2024.

Согласно решению Челябинского УФАС по жалобе №074/10/18.1-2096/2024, жалоба заявителя признана обоснованной. Признаны нарушения порядка проведения торгов, предусмотренного пунктом 12, подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, в действиях Комитета при организации и проведении Аукциона 1, Аукциона 2, Аукциона 3. В порядке, предусмотренном подпунктом «а» пункта 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, Комитету выдано предписание об аннулировании Аукционов 1,2, 3. Должностному лицу Челябинского УФАС России переданы материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства по выявленным признакам административных правонарушений. 

Антимонопольный орган пришел к следующим выводам.

Постановлением Администрации города Магнитогорска (далее – Администрация) от 13.08.2024 № 8242-п принято решение о проведении Аукциона в электронной форме на право заключения договоров купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г Магнитогорск, Орджоникидзевский район, вдоль ул. Михаила Артамонова, уч. № 48, кадастровый номер 74:33:0316002:4364, общей площадью 1486 кв. м, вид разрешенного использования – для размещения отдельно стоящего односемейного дома.

Постановлением Администрации от 13.08.2024 № 8243-п принято решение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г Магнитогорск, Орджоникидзевский район, вдоль ул. Михаила Артамонова, уч. № 66, кадастровый номер 74:33:0316002:4366, общей площадью 1031 кв. м, вид разрешенного использования – для размещения отдельно стоящего односемейного дома.

Постановлением Администрации от 13.08.2024 № 8244-п принято решение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г Магнитогорск, Орджоникидзевский район, вдоль ул. Михаила Артамонова, уч. № 49, кадастровый номер 74:33:0316002:4368, общей площадью 1491 кв. м, вид разрешенного использования – для размещения отдельно стоящего односемейного дома.

На официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов – www.torgi.gov.ru 14.08.2024 размещены извещения о проведении Аукционов 1, 2, 3 (извещения № 23000003150000000261, 23000003150000000262, 23000003150000000263 соответственно).

Информация и извещения о проведении Аукционов 1, 2, 3 размещены также на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ».

Согласно извещениям о проведении Аукционов 1, 2, 3 дата начала и окончания приема заявок на участие в торгах – 15.08.2024 и 16.09.2024 соответственно, дата проведения торгов – 19.09.2024.

По результатам проведения аукциона в электронной форме (протокол № 0169300000324000504 от 18.03.2024, размещен на общероссийском официальном сайте www.zakupki.gov.ru) между Комитетом и ООО «Айра Торес» 29.03.2024 заключен муниципальный контракт № 289 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости Земельных участков 1, 2, 3, ежегодного размера арендной платы за пользование земельными участками. Цена контракта составляет 46 620,00 руб.

В соответствии с отчетом об оценке Земельного участка 1 от 11.04.2024 № 197/01 рыночная стоимость объекта оценки, с учетом округлений, ограничений и допущений составляет 3 061 320,00 руб.

В соответствии с отчетом об оценке Земельного участка 2 от 11.04.2024 № 197/24 рыночная стоимость объекта оценки, с учетом округлений, ограничений и допущений составляет 3 051 060,00 руб.

В соответствии с отчетом об оценке Земельного участка 3 от 11.04.2024 № 197/25 рыночная стоимость объекта оценки, с учетом округлений, ограничений и допущений составляет 2 313 770,00 руб.

В соответствии с извещениями о проведении торгов начальная цена предмета торгов составляет:

- стоимость Земельного участка 1 установлена в размере 3 500 000,00 руб.;

- стоимость Земельного участка 2 установлена в размере 3 500 000,00 руб.;

- стоимость Земельного участка 3 установлена в размере 2 600 000,00 руб.

Принимая во внимание определение рыночной стоимости оценки земельных участков в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты которой не оспорены в судебном порядке, Комитету надлежало установить начальную цену Земельных участков 1, 2, 3 в соответствии с отчетами об оценке от 11.04.2024 № 197/01, 197/24, 197/25.

Комиссией установлено, что извещения о проведении Аукционов 1, 2, 3 не содержат сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям связи, что является нарушением подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Реестровый номер границы: 74:33-6.10, вид объекта реестра границ: зона с особыми условиями использования территории, вид зоны по документу: граница охранной зоны воздушной линии 10 кВ Приуральский от подстанции 35/10 кВ МПФ. Тип зоны: охранная зона инженерных коммуникаций, номер 1.

Таким образом, извещения о проведении Аукционов 1, 2 не содержат сведений об ограничениях прав на Земельные участки 1, 2, что является нарушением подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, в связи с чем, рассматриваемый довод заявителя признан обоснованным.

            Полагая, что настоящие выводы комиссии антимонопольного органа несостоятельны, заявитель обратился в суд с заявлением об обжаловании вышеназванного решения.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к следующим выводам.

В силу положений статей 198, 200 и 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту; нарушение действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Суд приходит к выводу о соблюдении заявителем срока обжалования решения.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Заявитель полагает, что основное требование законодателя к порядку определения начальной цены торгов по продаже земельных участков заключается в необходимости ее определения на основании данных об обращении земельного участка на конкурентом рынке. В связи с этим установление Комитетом начальной цены торгов не на основании отчетов об оценке, а с опорой на самостоятельное получение организатором торгов данных о стоимости таких участков, не может нарушать действующее законодательство.

Вместе с тем, указанный довод заявителя прямо противоречит действующему законодательству, в связи со следующим.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируется статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме установлен статьей 39.13 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.13 ЗК РФ установлено, что аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме (электронный аукцион).

На официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов – www.torgi.gov.ru 14.08.2024 размещены извещения о проведении Аукционов 1, 2, 3 (извещения № 23000003150000000261, 23000003150000000262, 23000003150000000263 соответственно).

В соответствии с пунктом 12 статьи 39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу положений статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Абзацем 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Абзацем 1 статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» образование оценщиков осуществляется по образовательным программам высшего образования, дополнительным профессиональным программам образовательными организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По результатам проведения аукциона в электронной форме (протокол № 0169300000324000504 от 18.03.2024, размещен на общероссийском официальном сайте www.zakupki.gov.ru) между Комитетом и ООО «Айра Торес» 29.03.2024 заключен муниципальный контракт № 289 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости Земельных участков 1, 2, 3, ежегодного размера арендной платы за пользование земельными участками. Цена контракта составляет 46 620,00 руб.

В соответствии с отчетом об оценке Земельного участка 1 от 11.04.2024 № 197/01 рыночная стоимость объекта оценки, с учетом округлений, ограничений и допущений составляет 3 061 320,00 руб.

В соответствии с отчетом об оценке Земельного участка 2 от 11.04.2024 № 197/24 рыночная стоимость объекта оценки, с учетом округлений, ограничений и допущений составляет 3 051 060,00 руб.

В соответствии с отчетом об оценке Земельного участка 3 от 11.04.2024 № 197/25 рыночная стоимость объекта оценки, с учетом округлений, ограничений и допущений составляет 2 313 770,00 руб.

В соответствии с извещениями о проведении торгов начальная цена предмета торгов составляет:

- стоимость Земельного участка 1 установлена в размере 3 500 000,00 руб.;

- стоимость Земельного участка 2 установлена в размере 3 500 000,00 руб.;

- стоимость Земельного участка 3 установлена в размере 2 600 000,00 руб. Принимая  во  внимание  определение  рыночной  стоимости  оценки  земельных

участков в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты которой не оспорены в судебном порядке, Комитету надлежало установить начальную цену Земельных участков 1, 2, 3 в соответствии с отчетами об оценке от 11.04.2024 № 197/01, 197/24, 197/25.

Суд соглашается с выводами антимонопольного органа о том, что действия Комитета по установлению в извещениях о проведении торгов начальной цены предмета Аукционов 1, 2, 3 не в соответствии с рыночной стоимостью земельных участков, определенной на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», являются нарушением пункта 12 статьи 39.11 ЗК РФ.

В силу положений подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Частью 1 статьи 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи, определение платы за такое подключение (технологическое присоединение) осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, о теплоснабжении, о газоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, о связи с учетом особенностей, предусмотренных названной статьей.

Соответственно к сетям инженерно-технического обеспечения относятся к сети электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сети связи.

Устанавливая порядок подготовки и организации аукционов по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения в извещении о проведении аукциона сведений о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения связи, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения (за исключением сетей электроснабжения).

Согласно позиции ФАС России отсутствие в извещении о проведении аукциона информации о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может повлиять на количество потенциальных участников аукциона, которые принимали решение о целесообразности своего участия в торгах исходя из информации в составе извещения о проведении торгов, и привести к ограничению конкуренции.

Комиссией Челябинского УФАС России при рассмотрении жалобы № 074/10/18.1-2096/2024 установлено, что извещения о проведении Аукционов 1, 2, 3 не содержат сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям связи, что является нарушением подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

В силу положений подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на Земельные участки 1, 2 установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56 ЗК РФ.

Согласно извещениям о проведении Аукционов 1, 2, 3 ограничения прав на земельные участки, являющиеся предметом торгов, отсутствуют.

Таким образом, извещения о проведении Аукционов 1, 2 не содержат сведений об ограничениях прав на Земельные участки 1, 2, что является нарушением подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Суд отмечает, что в силу положений статьи 18.1 Закона о защите конкуренции для признания нарушения порядка организации и проведения обязательных торгов, заключения договоров по результатам торгов не требуется доказывание недопущения, ограничения или устранение конкуренция при проведении торгов.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя. Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано, расходы заявителя по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. 

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                         Е.А. Котлярова