АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-8184/2025

г. Краснодар

09 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 18.10.2025), от третьего лица – Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области (ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 14.01.2026), в отсутствие ответчика – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного

суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2025

и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025

по делу № А53-8184/2025, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – территориальное управление) со следующими требованиями: признать недействительными торги по продаже арестованного имущества – земельного участка

с кадастровым номером 61:02:0010701:662 площадью 16 501 +/- 90 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 02.12.2024

№ 61-1229-У, заключенный территориальным управлением и предпринимателем; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем взыскания

с территориального управления 24 798 934 рублей и 1 473 330 рублей убытков (оплаты услуг торговой площадки).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области (далее – управление).

Решением от 19.06.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.09.2025, исковые требования удовлетворены в полном объеме: торги по продаже арестованного имущества – земельного участка с кадастровым номером 61:02:0010701:662 и договор купли-продажи от 02.12.2024 № 61-1229-У признаны недействительными; применены последствия недействительности ничтожной сделки: с территориального управления в пользу предпринимателя взыскано 24 798 934 рубля, 1 473 330 рублей убытков и 287 251 рубль 45 копеек судебных расходов.

Судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0010701:662 расположены строения с кадастровыми номерами 61:02:0010701:968; 61:02:0010701:969; 61:02:0010701:970; 61:02:0010701:971; 61:02:0010701:972, права на которые зарегистрированы за ООО «ВАНТ». Аукцион по продаже земельного участка

с кадастровым номером 61:02:0010701:662 проведен с существенными нарушениями, поскольку фактически на торги выставлено имущество, которое ранее реализовано путем проведения публичных торгов. В этой связи суды пришли к выводу о наличии оснований для признания результатов конкурса и заключенного по итогам договора купли-продажи недействительными (ничтожными), применили последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Обязанность по возврату денежных средств покупателю в порядке применения последствий недействительности заключенного по итогам публичных

торгов договора возлагается на лицо, действующее в качестве организатора торгов

и заключившее договор купли-продажи от собственного имени. Денежные средства

от продажи имущества были перечислены в пользу территориального управления; последующее перечисление денежных средств, полученных от реализации имущества,

на лицевой счет Пролетарского отдела службы судебных приставов по г. Ростову-на-Дону не освобождает территориальное управление как организатора торгов и сторону договора от исполнения обязанности по возврату предпринимателю спорных денежных средств. Поскольку спорный земельный участок, явившийся предметом договора купли-продажи

от 02.12.2024 № 61-1229-У, покупателю не передан, основания для возложения

на истца обязанности по его возврату отсутствуют. Учитывая, что перечисление

1 473 330 рублей обусловлено необходимостью участия в торгах, по результатам которых заключен договор от 02.12.2024 № 61-1229-У, признанный недействительным, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с территориального управления убытков в указанной сумме.

В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 19.06.2025 и постановление апелляционного суда от 19.09.2025 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что оно не обладало полномочиями по проверке правового статуса имущества, не является получателем денежных средств, вырученных от его реализации. На момент проведения торгов

и заключения договора купли-продажи от 02.12.2024 № 61-1229-У территориальному управлению не было известно о нахождении на земельном участке строений, которые ранее реализованы, ввиду отсутствия полномочий на самостоятельное получение сведений о реализуемом имуществе. При исполнении постановления судебного

пристава о принудительной реализации арестованного имущества на торгах организатор ограничен сведениями, представленными судебным приставом. Осуществляя публичные полномочия по реализации арестованного имущества, территориальное управление

не получает имущественной выгоды по результатам заключения договора купли-продажи арестованного имущества. Заключение договора с победителем торгов обосновано публично-правовой обязанностью территориального управления обеспечить реализацию арестованного имущества по наиболее высокой цене в интересах взыскателя и должника, неся при этом расходы на организацию и проведение торгов из федерального бюджета. Признание торгов и договора купли-продажи недействительными является результатом неправомерного решения судебного пристава о передаче земельного участка

на принудительную реализацию, территориальное управление как организатор торгов, исполняя функции по продаже арестованного имущества, действовало в рамках публично-правового механизма, взыскание с него денежных средств, поступивших на депозитный счет службы судебных приставов в качестве выкупной стоимости реализованного имущества, является необоснованным возложением ответственности за неправомерное решение судебного пристава-исполнителя. В настоящее время спорные денежные средства находятся на депозитном счете Пролетарского районного отдела судебных приставов ГУ ФССП России по Ростовской области. Применение реституции

в отношении территориального управления нарушает принцип справедливости, приводит к неосновательному обогащению предпринимателя. Суды не определили в качестве обстоятельства, имеющего существенное значение, невозможность проведения повторных торгов земельного участка. Денежные средства, уплаченные покупателем по договору купли-продажи, на момент рассмотрения спора находились на депозитном счете

службы судебных приставов, поэтому исковые требования подлежали предъявлению

к управлению, территориальное управление является ненадлежащим ответчиком.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам настоящего дела

и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители предпринимателя и управления поддержали позиции своих доверителей. Территориальное управление явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, извещено надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав истца и третье лицо, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, территориальное управление на сайте https://torgi.gov.ru разместило лот: земельный участок с кадастровым номером 61:02:0010701:662 площадью 16 501 +/-90 кв. м, должник ФИО4 (ООО «Вант»); адрес (местоположение): 

<

...>.

Реализация имущества осуществлялась на основании постановления судебного пристава о передаче на реализацию и поручения территориального управления

№ 61-1229-У. На аукционе установлены следующие условия: стартовая цена объекта

12 276 700 рублей, минимальный шаг повышения ставки определен в размере

368 301 рубля, сумма задатка, который необходимо внести для участия в торгах,

1 227 670 рублей.

Согласно преамбуле к извещению о проведении торгов организатор торгов – территориальное управление сообщает о продаже арестованного имущества в форме электронного аукциона (открытого по составу участников и форме подачи предложений

по цене имущества). Торги проводятся на электронной торговой площадке «РТС-тендер» по адресу в сети интернет https://www.rts-tender.ru (далее – ЭТП), размер, условия, порядок оплаты вознаграждения которой установлены соглашением о гарантийном обеспечении, размещенным на сайте ЭТП.

16 ноября 2024 года предпринимателем подана заявка на участие в аукционе

по указанному лоту; платежным поручением от 13.11.2024 № 9 осуществлен платеж

в размере 2 701 000 рублей, из которых 1 227 670 рублей – задаток согласно пункту

7 аукционной документации, 1 473 330 рублей – оплата услуг торговой площадки

«РТС-тендер».

По протоколу от 19.11.2024 № 1 предприниматель допущена к участию в аукционе.

20 ноября 2024 года состоялся аукцион по продаже арестованного имущества. Согласно пункту 10 протокола № 2 по результатам аукциона предприниматель признана победителем (предложенное ею ценовое предложение составило 24 798 934 рубля).

Оставшаяся сумма денежных средств после вычета внесенного аванса (23 571 264 рубля) перечислена организатору торгов – территориальному управлению платежным поручением от 21.11.2024 № 12.

Между предпринимателем (покупатель) и территориальным управлением заключен договор купли-продажи от 02.12.2024 № 61-1229-У.

Позиция истца сводится к тому, что в Пролетарском районном суде города Ростова-на-Дону слушается гражданское дело № 2-319/2025 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0010701:662,

на котором расположены объекты с кадастровыми номерами 61:02:0010701:968, 61:02:0010701:969, 61:02:0010701:970, 61:02:0010701:971, 61:02:0010701:972, информация о которых отсутствовала в аукционной документации, извещении о проведении торгов,

а также карточке лота, размещенной на электронной торговой площадке. Данный земельный участок и объекты недвижимости уже реализованы посредством

торгов арбитражным управляющим в 2014 году ООО «ВАНТ». Определением

от 24.12.2014 по делу № А53-24239/2009 конкурсное производство в отношении

ООО «ВАНТ» (ИНН 

<

***>) завершено, денежные средства в размере 2 250 000 рублей, поступившие от реализации имущественного комплекса, направлены на погашение текущих платежей и выплату заработной платы.

В адрес организатора торгов предприниматель направил претензию с требованием о возврате денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, и оплате услуг торговой площадки. Неурегулирование данного спора послужило основанием обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,

с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса если иное не вытекает

из существа договора, он может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. Согласно пункту 2 статьи 447 настоящего Кодекса в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора

с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора

с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или

в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое

по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 448 Гражданского кодекса аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные

с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации

и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено следующее. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 70, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении

судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо. В частности, такими лицами могут быть лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес

в оспаривании публичных торгов. Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса перечень оснований для признания публичных торгов недействительными

не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом

будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности,

на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 449 данного Кодекса).

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закрепляет в качестве основного принципа земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков

и прочно связанных с ними объектов, по смыслу которого все прочно связанные

с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 304-ЭС22-2566).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке

и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся

на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу,

не допускается.

Понятие убытков раскрывается в статье 15 Гражданского кодекса, под которыми понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при

обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации

от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 данного Кодекса в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании,

что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается

от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 данного Кодекса). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса доказательства по делу, суды признали исковые требования предпринимателя обоснованными. Правовых оснований

для удержания денежных средств в заявленной сумме территориальным управлением

как организатором торгов – не имеется. На земельном участке с кадастровым номером 61:02:0010701:662 (явившемся предметом аукциона) находятся объекты с кадастровыми номерами 61:02:0010701:968; 61:02:0010701:969; 61:02:0010701:970; 61:02:0010701:971; 61:02:0010701:972, права на которые принадлежат ООО «ВАНТ». Таким образом,

аукцион по продаже земельного участка (61:02:0010701:662) проведен с существенными нарушениями, поскольку фактически на торги выставлено имущество, реализованное ранее на публичных торгах иному лицу. В этой связи результаты конкурса и заключенный по его итогам договор купли-продажи земельного участка от 02.12.2024 № 61-1229-У являются недействительными (ничтожными), вследствие чего подлежат применению положения статьи 167 Гражданского кодекса.

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств

дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой

и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне

и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью

4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения

и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025 по делу № А53-8184/2025 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

М.Н. Малыхина