28/2023-368474(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-21204/2023

г. Новосибирск

18 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2023 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой  О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного  заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску  общества с ограниченной ответственностью производственно-строительная  компания "Авангард" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,  

к обществу с ограниченной ответственностью "Арбитраж и аудит" (ОГРН  

<

***>), г. Новосибирск,  

о взыскании задолженности за коммунальные услуги, содержание и  ремонт административного здания в размере 49 069 рублей 76 копеек,  

при участии: 

от истца – ФИО2, доверенность № 9/23 от 10.01.2023, паспорт,  диплом (онлайн-заседание);  

от ответчика - ФИО3, доверенность № 2 от 01.08.2021, паспорт,  диплом (онлайн-заседание),  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью производственно-строительная компания "Авангард" (далее – истец, ООО ПСК «Авангард»)  обратилось в суд обществу с ограниченной ответственностью "Арбитраж и  аудит" (далее – ответчик, ООО «Арбитраж и Аудит») о взыскании  

задолженности за коммунальные услуги, содержание и ремонт  административного здания в размере 49 069 рублей 76 копеек.  

Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в  отзыве.  

Исковые требования мотивированы тем, что ООО ПСК «Авангард»  осуществляет обслуживание административного здания № 36/1,  расположенного по адресу: 

<

...> на основании  решения общего собрания собственников помещений в указанном  административном здании, оформленного протоколом № 1 от 31.07.2017.  

Собственником нежилых помещений площадью 30,5 кв.м. (кадастровый  номер 54:35:021060:4260, площадью 29,1 кв.м. (кадастровый номер  54:35:021060:4260), расположенных в указанном административном здании в  период с 15.03.2021 по 27.03.2022 являлось ООО «Арбитраж и Аудит», на  основании выписок из ЕГРН.  

При этом, согласно договору купли-продажи недвижимого имущества   № 1 от 15.01.2021, заключенного между ООО «Строительное управление № 9- Д» (продавец) и ООО «Арбитраж и Аудит» (покупатель) вместе с  вышеуказанным недвижимым имуществом также были проданы доли в общей  собственности на вспомогательные нежилые помещения здания:  

- 13/100 долей в общей долевой собственности на нежилые помещения,  номера, на поэтажном плане: 1 этаж (6-8), 2 этаж (5), 3 этаж (4), 4 этаж (3),  мансардный этаж (2), общей площадью 79,1 кв.м. (79,1 кв.м. *13/100 = 10,283  кв.м. доля в общей долевой собственности);  

- 13/100 долей в общей долевой собственности на нежилые помещения,  номера на поэтажном плане: 1 этаж (15, 16), 2 этаж (16), 3 этаж (20), 4 этаж  (18), мансардный этаж (16) , общей площадью 73 кв.м. (73 кв.м. * 13/100 = 9,49  кв.м. доля в общей долевой собственности);  

- 28/100 долей в общей долевой собственности на нежилые помещения,  номера на поэтажном плане: помещение 2, общей площадью 5,3 кв.м.,  

расположено на 3 этаже (5,3 кв.м. *28/100 - 1,484 кв.м., доля в общей долевой  собственности):  

- 28/100 долей в общей долевой собственности на нежилые помещения,  номера на поэтажном плане: помещение 11, общей площадью 31,2 кв.м.  расположено на 3 этаже (31,2 кв.м. * 28/100 = 8,736 кв.м. доля в общей  долевой собственности) (пункт 1.1.3. Договора).  

Итого: 10,283 кв.м. + 9,49 кв.м. + 1,484 кв.м. + 8,736 кв.м. = 29,99 кв.м. 

25.02.2021 доли в общей собственности на вспомогательные нежилые  помещения в административном здании, перечисленные в п. 1.1.3. договора,  продавец - ООО «С № 9-Д» передал покупателю - ООО «Арбитраж и Аудит», о  чём свидетельствует акт приёма -передачи помещений по договору купли -  продажи недвижимого имущества № 1.  

В дальнейшем принятые доли ответчиком в Росреестре зарегистрированы  не были. В связи с чем, их правообладатель в выписках из ЕГРН отсутствовал  и указанная площадь МОП в период владения ответчиком нежилыми  помещениями, расположенными в административном здании № 36/1 по  адресу: ул. Челюскинцев, в расходах по коммунальным услугам, содержание и  ремонта здания не участвовала.  

Таким образом, у ответчика перед истцом образовалась задолженность за  коммунальные услуги, содержание и ремонта административного здания по  адресу: 

<

...>, из расчёта площади долей в  общей долевой собственности равной 29,99 кв.м. за период с 15.03.2021 по  27.03.2022, которая составляет: 49 069,76 рублей и включает в себя:  

- коммунальные услуги - 6781,31 рублей; - содержание административного здания - 42202,50 рублей; - негативное воздействие ХВС- 85,95 рублей. 

С целью досудебного урегулирования возникшего спора, истец в адрес  ответчика направил досудебную претензию с требованием в добровольном  порядке оплатить имеющуюся задолженность в срок до 15.07.2023. Однако  

досудебная претензия истца была оставлена без рассмотрения, что и  послужило поводом обращения с настоящим иском в суд.  

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим  образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона.  Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее  изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).  

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания  принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или  договором.  

Статье 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой  собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате  налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках  по его содержанию и сохранению.  

Часть 1 ст. 7 ЖК РФ установлено, что в случаях, если жилищные  отношения не урегулированы жилищным законодательством или  соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм  гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие  отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется  жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия  закона).  

В соответствии с ч. 1-2 ст. 153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и  полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, с  момента возникновения права собственности на помещение.  

Тем самым, обязанность по внесению размера платы за жилищно-коммунальные услуги со стороны собственника помещения, расположенного в  административном здании, возникает в силу закона и не обусловлена от  наличия заключенного договора между управляющей организацией и  собственником помещения.  

Также ч. 1 ст. 162 ЖК РФ установлено, что при выборе управляющей  организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном  

доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор  управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При  этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем  пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников  помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны  заключаемого договора.  

Согласно ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные  услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за  истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления  многоквартирным домом либо решением общего собрания членов  товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного  специализированного потребительского кооператива, созданного в целях  удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным  законом о таком кооперативе.  

Договором, заключенным между собственниками помещений в порядке  установленным ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, установлена обязанность собственников  помещений ежемесячно оплачивать услуги по содержанию и коммунальным  услугам не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным, на основании  предъявленных счетов.  

Так, истец указывает, что ответчик не оплачивал за коммунальные  услуги, содержание и ремонта административного здания относительно долей  в площадях вспомогательных нежилых помещений здания, принадлежащих  ему на основании договора купли-продажи недвижимости № 1.  

Ответчик, оспаривая исковые требования, указал, что обязательства по  оплате услуг истца не имеется, поскольку спорные помещения не  принадлежат ответчику (что и подтверждается отсутствием регистрации права  в ЕГРН), а являются общим имуществом всех собственников здания, и если и  имеется какое-либо обязательство ответчика по оплате услуг истца, то только  пропорционально площади нежилых помещений ответчика,  

зарегистрированных за ним в определенный период в ЕГРН. По расчету  ответчика, такая сумма может составлять – 11 175 рублей 60 копеек.  

Оценив доводы сторон, суд установил, что действительно по договору  купли-продажи недвижимости, ответчик приобрел доли в нежилых  помещениях, при этом право собственности в ЕГРН не зарегистрировано.  

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 "О некоторых вопросах  практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее  имущество здания" (далее - Постановление № 64), разъяснено, что право  общей долевой собственности на общее имущество принадлежит  собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его  регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.  

Случаи возложения бремени содержания имущества на лицо, не  являющееся собственником, установлены федеральными законами или  договором (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской  Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом 26.12.2018). Под  бременем содержания понимается обязанность собственника поддерживать  имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в  соответствии с назначением имущества состоянии (определение Судебной  коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  от 14.09.2015 № 303-ЭС15-6562).  

Системное толкование статей 209 и 210 ГК РФ определяет момент  возникновения обязанности по содержанию имущества не только фактом  государственной регистрации права собственности, но и наличием у  собственника (иного лица) возможности владеть и пользоваться переданным  ему имуществом.  

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от  29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной  

практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав" разъяснили, что после передачи владения недвижимым  имуществом покупателю, но до государственной регистрации права  собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и  имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то  же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение  имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента  государственной регистрации сохраняется за продавцом.  

Тем самым, в силу общих правил, до государственной регистрации  перехода права собственности у нового собственника отсутствует лишь право  распоряжения приобретенным имуществом, то есть возможность  собственника по своему усмотрению совершать действия, определяющие  юридическую судьбу вещи. Право распоряжения предыдущего собственника в  период до государственной регистрации права собственности, как и права  пользования и владения подчинены условиям соответствующего соглашения.  Новый же собственник является законным владельцем и имеет все  вытекающие из этого, но не противоречащие соглашению, права и  корреспондирующие им обязанности.  

Также не состоятельно утверждение ответчика о том, что бремя расходов  на содержание общего имущества должно распределяться пропорционально  доле собственника в общем имуществе, а не пропорционально площади  помещения собственника, поскольку оно опровергается разъяснениями пункта  4 Постановления № 64, в соответствии с которым при рассмотрении споров о  размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных  отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее  имущество определяются пропорционально площади находящихся в  собственности помещений.  

Доводы ответчика о том, что спорные помещения являются общим  имуществом, подлежат отклонению, поскольку все спорные 5 нежилых  помещений, расположенных в здании, сформированы, поставлены на учеты,  

зарегистрированы как объекты недвижимости, что подтверждается  выписками о государственной регистрации прав, которые не оспорено в  установленном законом порядке. При этом, вопреки утверждению ответчика в  части регистрации/не регистрации права, в выписках ЕГРН содержатся  сведения о регистрации права собственности иных лиц на соответствующие  доли в спорных помещениях.  

Согласно Выписке из ЕГРН общая площадь административного здания   № 36/1, расположенного по адресу: 

<

...> равна  1663,4 кв.м., аналогичная площадь указана в техническом паспорте здания по  состоянию на 2003 год. В указанном административном здании располагаются  18 нежилых помещений, общая площадь, которых равна 1655 кв.м., что  подтверждается Выписками из ЕГРН. Помещение, площадь, которой равна 8,4  кв.м. сведения отсутствуют (элетрощитовая), располагается в подвале здания,  помещение, площадь, которой равна 8,8 кв.м. (ИТП), так же располагается в  подвале здания.  

При этом, истец указал, что ранее истец производил расчёт за  коммунальные услуги, содержание и ремонт здания по адресу: ул.  Челюскинцев, 36/1, исходя из площади равной 1609,65 кв.м., вместо 1663,4  кв.м., так как отсутствовала информация о правообладателях помещений  МОП на общую площадь 47,193 кв.м., указанное обстоятельство  подтверждается расчётом площади, произведённой по Выпискам из ЕГРН в  отношении каждого собственника нежилых помещений.  

При этом, в рамках рассмотренного дело № А45-18266/2022 по иску истца  к ИП Крей Д.В. (собственник помещений в здании) о взыскании  задолженности за коммунальные услуги, содержание и ремонт здания, судами  было признано, что расчёт должен производиться из площади здания равной  1663,4 кв.м. в соответствии с выпиской из ЕГРН, а также подтверждена  верность расчета истца стоимости услуг относительно одного из  собственников помещений задания (ИП Крей Д.В,), которому также  принадлежит доля в спорных помещениях.  

В связи с чем, ООО ПСК «Авангард» установило и распределило  площади помещений и места общего пользования административного здания   № 36/1 по адресу: ул. Челюскинцев, 36/1 площадь для расчёта расходов ОДН,  содержание и ремонт здания равна 1646,20 кв.м., что подтверждается расчётом  площади, произведённой по Выпискам из ЕГРН в отношении каждого  собственника нежилых помещений.  

Кроме того, собственниками помещений, в административном здании по  вышеуказанному адресу в период с 16.05.2023 по 26.05.2023 было проведено  собрание, оформленное протоколом № 3 от 27.05.2023 на котором были  приняты решения по ряду вопросов:  

- принять решение о распределении затрат по коммунальным услугам и  содержанию здания, исходя из площадей оформленных на праве  собственности, имеющих правообладателей (т.е. берётся площадь расчётная за  минусом площадей МОП - электрощитовая, ИТП (17,2 кв.м.) (пункт 3) -  решение по данному вопросу принято, кворум имеется;  

- принять решение, не производить корректировки по коммунальным  услугам и содержанию здания за прошлые периоды (2020-2023гг.), в  отношении площадей МОП (электрощитовая, ИТП - 17,2 кв.м.), в уменьшение  платежей, в связи с принятым Постановлением Седьмого арбитражного  апелляционного суда г. Томска (так как ИТП и электрощитовая не могут сами  за себя платить) (пункт 4) - решение по данному вопросу принято, кворум  имеется.  

Таким образом, 1663,4 кв.м. - 17,2 кв.м. = 1646,20 кв.м. (площадь, которая  применяется для расчёта коммунальных услуг, содержание здания).  

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей  долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему  имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.  

Доля ответчика в расходах на содержание имущества и, следовательно,  величина подлежащих взысканию с него расходов определяется  

пропорционально соотношению площади принадлежащих ответчику  помещений и общей площади помещений комплекса зданий.  

При этом, распределение бремени расходов на содержание общего  имущества, а именно доля конкретного собственника в праве общей  собственности на общее имущество в здании, само по себе не исключает  возможность учета при принятии указанного решения особенностей  соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных  объективных обстоятельств, которые – при соблюдении баланса интересов  различных категорий собственников помещений в здании – могут служить  достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных  расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади  нежилых помещений в конкретном здании, характер использования нежилых  помещений и т.д.). Подобный подход позволяет обеспечить на основе  автономии воли собственников помещений в здании принятие ими решения об  установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера  обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на  содержание общего имущества здании, с опорой на конкретные  характеристики соответствующих помещений и условия их использования.  

Все собственники, которые владеют нежилыми помещениями,  расположенными в вышеуказанном административном здании, оплачивают  коммунальные услуги, содержания здания в соответствии с занимаемой  полезной площадью, а также в соответствии с принадлежащей им доли на  нежилые помещения площадью 79,1 кв.м., 73 кв.м., 5,3 кв.м., 31,2 кв.м.  

Исключение ответчика из бремени содержания имущества здания  относительно приобретённых им долей в спорных нежилых помещениях,  повлечет ущемление прав других собственников и поставит ответчика в  преимущественное положение.  

 Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные  доказательства, руководствуясь статьями 210, 249, 290, 309, 310, 779, 781 ГК  РФ, статьями 37, 39, 153, 155 ЖК РФ, разъяснениями, изложенными в  

Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о  правах собственников помещений на общее имущество здания", суд  удовлетворяет требования, исходя из того, что ответчик, как владелец  помещений в определенный период обязан нести бремя содержания общего  имущества путем оплаты предоставляемых услуг по установленным тарифам.  

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арбитраж и  аудит" (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной  ответственностью производственно-строительная компания "Авангард"  (ОГРН 

<

***>) задолженность в размере 49 069 рублей 76 копеек,  судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000  рублей.  

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его  принятия.  

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было  предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или  суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы.  

Судья О.В. Суворова