АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-33460/2021

г. Краснодар

20 октября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2022 года

                                          Решение в полном объеме изготовлено 20 октября 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апалькова С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321237500225894) 

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

третье лицо: ФИО3, 

о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 427 511,49 руб.

и встречное исковое заявление Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о взыскании с ИП Сало И.А. задолженность по договору аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070 в размере 3 104 469 руб. 59 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ИП Сало И.А. (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – ответчик, управление Росимущества) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 427 511,49 руб.

В ходе рассмотрения дела предприниматель уточнил свои исковые требования в окончательной редакции и попросил взыскать с ответчика за счет средств казны Российской Федерации с 15.07.2019 по 01.08.2022 денежные средства в общей сумме 44 841 руб. 58 коп.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство об уточнении исковых требований подлежит удовлетворению.

Управление Росимущества обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании с предпринимателя задолженность по договору аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070 в размере 3 104 469 руб. 59 коп., из которых задолженность по аренде в размере 2 371 202 руб. 02 коп., задолженность по пене в размере 733 294 руб. 57 коп.

Посредством электронной системы «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Заявлений, ходатайств не представлено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

В соответствии с распоряжением территориального управления Федерального        агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи от 20.04.2017 № 01-098/2070 предоставлен ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» путем переоформления с правом постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельный участок площадью 7 459 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420026:1121, на срок с 01.01.2017 по 17.12.2063, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, улица Турбинная, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, Торговая база.

Во исполнение указанного распоряжения от 07.04.2016 № 259-р 20.04.2017 управление Росимущества (арендодатель) и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» (арендатор) заключили договор аренды № 01-09/2070 (далее – договора) земельного участка из земель поселений площадью 7 459 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420026:1121, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, улица Турбинная, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, Торговая база.

Срок аренды установлен до 17.12.2063 (пункт 2.1 договора).

07 июля 2017 года ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» подписали договор № 195/ЛЭЭ уступки прав (цессии). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

16 ноября 2017 года ООО «Энергетические технологии» и ООО «ЭРА ТИМБЕР» подписали договор №44/ЭТ уступки прав (цессии). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

12 апреля 2018 года ООО «ЭРА ТИМБЕР» и ФИО3 подписали договор № 2 уступки прав (цессии). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

15 июля 2019 года ФИО3 и ФИО2 подписали договор уступки прав (цессии). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанный земельный участок по условиям пункта 2.1 договора, передан обществу в аренду на срок с 01.01.2017 по 17.12.2063 года.

Размер и условия внесения размера арендной платы определены пунктом 3 договора аренды.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 1 805 218,23 руб. рассчитанной путём умножения кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 90 260 911,46 руб. на процентную ставку, равную 2%.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка переданного в аренду общества, является одним из расчетных элементов, используемых при определении (расчете) арендной платы за год.

Не согласившись с установленным размером арендной платы, предприниматель в адрес управления Росимущества направил подписанные со стороны арендатора четыре подлинных экземпляра дополнительного соглашения от 01.01.2022 с сопроводительным письмом об изменении порядка исчисления арендной платы с просьбой внести изменения в договор аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070, путем установления годового размера арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости в сумме 1 419 930 руб. 30 коп., а также внесении изменений в договор аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. «Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб. на 2021 г. 94 662 019,82 руб. 

Процентная ставка 1,5%

94 662 019 руб. 82 коп. х 1,5% = 1 419 930 руб. руб. 30 коп., и устанавливается в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и рассчитывается по формуле: АП = Кс х С, где Кс- кадастровая стоимость ЗУ, С – ставка арендной платы (%). Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости».

Каких-либо ответов в адрес истца со стороны арендодателя не поступало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В соответствии с главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. 

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. 

Из указанной нормы следует, что основанием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является юридический состав, образуемый совокупностью следующих элементов: обогащение приобретателя, выразившееся в увеличении его имущества либо сохранении им имущества, которое по законному основанию он должен утратить; обогащение является неосновательным, то есть происходит без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой; обогащение приобретателя имеет место за счет потерпевшего. 

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ). 

Согласно ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 

В силу изложенного иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца. 

Как указывает истец на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение по причине переплаты обществом денежных средств в счет арендной платы за земельный участок.

По общему правилу изменение методики определения регулируемой арендной платы путем изменения новых коэффициентов применяется к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, с момента вступления в силу этого акта. В таком случае сторонам не требуется заключать дополнительное соглашение. 

Стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. 

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. 

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 данного Кодекса). 

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов (1,5%) кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, поскольку содержащиеся в Законе о введение в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников. 

Материалами дела установлено, и не оспаривается сторонами, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного использования», категория земель – «земли населенных пунктов».

Расположение спорного земельного участка на землях населённых пунктов не влияет на возможность его отнесения к землям особо охраняемых природных территорий (пункт 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1882/09 по делу № А51-1334/20072-101 и от 22.12.2009 № 366/09 по делу № А04-1211/08-8221/08-5/69 сформулирована правовая позиция, согласно которой факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьёй 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьёй 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение (такая же правовая позиция указана в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16.01.2014 по делу № А63-8362/2012).

Таким образом, нахождение указанного земельного участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта свидетельствует о том, что он относится к землям особо охраняемых природных территорий, в отношении которых законом установлено ограничение в обороте.

Системное толкование вышеприведенных нормативных положений позволяет сделать вывод о наличии законодательного запрета, ограничения в обороте земельного участка, расположенного в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта, созданного до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

Таким образом, вышеназванный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, приватизация которых может быть разрешена только специальной нормой закона.

При таких обстоятельствах, поскольку право аренды земельного участка у общества возникло путем переоформления, соответственно, размер арендных платежей необходимо было определять из расчета 1,5% от кадастровой стоимости.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Из оспариваемого договора следует, что арендодатель произвел расчет годовой арендной платы исходя из расчета, указанного в п. 3.1 договора от 20.04.2017 № 01-098/2070, а именно, что размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 1 805 218,23 руб. рассчитанной путём умножения кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 90 260 911,46 руб. на процентную ставку, равную 2%.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование такими участками относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку договор на переданный в аренду земельный участок заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 заключен в результате переоформления с постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, то есть без проведения торгов.

Таким образом, правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона.

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, изъятого из оборота или ограниченного в обороте.

Согласно подпункту «г» пункта 3 Правил, вступивших в силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070 арендная плата по договору подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Поскольку арендная плата по договору носила регулируемый характер (ее размер определялся на основании предписаний нормативных актов), то соответственно арендодатель должен был учесть вышеизложенные правовые акты при заключения оспариваемого договора аренды земельного участка.

Соответственно, вышеприведенные правовые акты, принятые до заключения договора аренды, должны были быть приняты за основу арендодателем, поскольку не принятие названных норм привело к завышению арендных обязательств для арендатора, что является не допустимым в силу действующего законодательства.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что арендодатель, применив неверную методику расчета годовой арендной платы на основании рыночной оценки стоимости земельного участка, неправильно определил величину годовой арендной платы за земельный участок.

Как было установлено, земельный участок площадью 7 459 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Турбинная, отнесен к категории земель «земли   населенных пунктов» с разрешенным использованием «Торговая база» кадастровая стоимость составляет 94 662 019 руб. 82 коп.

Таким образом, размер годовой арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1121, начиная с 15.07.2019 должен составлять: Кадастровая стоимость земельного участка 90 260 911,46 руб.; Налоговая ставка 1,5%; 90 260 911,46 руб.* 1,5 % = 1 353 913 руб. 67 коп. за год. 1 353 913 руб. 67 копеек. / 365 дней = 3 709 руб. 35 коп. в день. 

За период с 15.07.2019 по 31.12.2019 предприниматель должен был заплатить за пользование земельным участком арендную плату в размере: 90 260 911, 46 руб. х 1,5 % = 1 353 913,67 руб. / 365 дней *170 дней = 630 589 руб. 93 коп.

За период с 01.01.2020 по 31.12.2020: 90 260 911,46 х 1,5 % = 1 353 913 руб. 67 коп.

За период с 01.01.2021 по 31.12.2021: 94 662 019,82 х 1,5 % = 1 419 930 руб. 30 коп.

За период с 01.01.2022 по 01.08.2022: 94 662 019,82 х 1,5 % = 1 419 930 руб. 30 коп. / 365 дней х 212 дней = 824 724 руб. 52 коп. 

Таким образом, предприниматель за период с 15.07.2019 по 01.08.2022 г. должен был заплатить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 в сумме 4 229 158,42 руб.

Платежами от 08.07.2022, от 15.07.2022 предприниматель заплатил за пользование земельным участком в сумме 4 274 000 руб., что подтверждается чеками-ордерами от 08.07.2022 № 5030, от 15.07.2022 № 5011, а также чек-ордером от 21.09.2022 № 62 на сумму 600 000 руб. истцом была оплачена пеня, за несвоевременную оплату по договору аренды земельного участка от 20.04.2017 № 01-09/2070.

Итого общая переплата по договору аренды за период с 15.07.2019 по 01.08.2022 составила: 44 841 руб. 58 коп. 4 274 000 руб. – ((арендная плата с 15.07.2019 по 31.12.2019 должна составлять) 630 589 руб. 93 коп. + (арендная плата за 2020 должна составлять) 1 353 913 руб. 67 коп. + (арендная плата за 2021 должна составлять) 1 419 930 руб. 30 коп. + (арендная плата с 01.01.2022 по 01.08.2022 должна составлять) 824 724 руб. 52 коп.) = 44 841 руб. 58 коп.

При таких обстоятельствах, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать, поскольку управлением Росимущества для расчета арендной платы применена неверная методика расчета годовой арендной платы без учета указанных выше норм.

При подаче иска предприниматель оплатил государственную пошлину в размере 24 275 руб. по чеку-ордеру от 07.07.2021.

Государственная пошлина по уточненному исковому заявлению составляет 2000 руб., в соответствии со ст. 333.21 НК РФ.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика в размере 2000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в размере 22 275 руб. подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 65, 68, 71, 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) за счет средств казны Российской Федерации в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321237500225894) с 15.07.2019 по 01.08.2022 денежные средства в общей сумме 44 841 руб. 58 коп. неосновательного обогащения, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321237500225894) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 22 275 руб. по чеку-ордеру от 07.07.2021.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.А. Апальков