ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-80772/17

07 февраля 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  06 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 февраля 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области – ФИО2 по доверенности от 23 марта 2017 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Дом А» – ФИО3 по доверенности от 07 сентября 2017 года,

от третьего лица Министерство имущественных отношений Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2017 года по делу № А41-80772/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом А» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, третье лицо – Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом А» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24 декабря 2014 года № 831-КИЗ/14 за период с 01 января 2017 года по 30 июня 2017 года в размере 1 718 535 руб. 52 коп., а также пени в размере 73 990 руб. 61 коп. за период с 16 марта 2017 года по 26 июля 2017 года.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2017 года суд взыскал с общества в пользу комитета пени за несвоевременное внесение арендной платы за 2-ой квартал 2017 года по договору на аренду земельного участка от 24 декабря 2014 года № 831-КИЗ/14 за период с 16 июня 2017 года по 21 июня 2017 года в размере 362 руб. 98 коп. (л.д. 137-140).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 24 декабря 2014 года Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (арендодатель) и ООО «Дом А» (арендатор) заключили договор № 831-КИЗ/14, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 65 000 кв.м., с кадастровым номером 50:28:0000000:49400, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Гальчино, для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, в соответствии с постановлением руководителя Администрации городского округа Домодедово от 09 декабря 2014 года № 5866 (л.д. 8-11).

Срок аренды земельного участка устанавливается с 01 января 2015 года до 30 сентября 2062 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендатор выплачивает арендодателю за арендованный земельный участок ежегодно плату в размере, установленном в Приложении № 1 к договору аренды, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

На основании пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Пунктом 4.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего договора (пункт 5.2 договора).

Последствии 31 декабря 2014 года было подписано дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым размер арендной платы определен сторонами в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в размере 580 771 руб. 10 коп. в год.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 01 января 2017 года по 30 июня 2017 года составила 1 718 535 руб. 52 коп. на которую начислена неустойка в размере 73 990 руб. 61 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 27 июля 2017 года № 2-20/2537 о погашении задолженности по уплате арендных платежей и пени за просрочку оплаты арендной платы (л.д. 24).

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При этом согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 01 января 2017 года по 30 июня 2017 года составила 1 718 535 руб. 52 коп.

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его ошибочным ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2.1 части 1 статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ, в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков арендная плата определяется в размере: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

При этом в случаях, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Договор на аренду земельного участка заключен между истцом и ответчиком в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:41739, который ранее предоставлялся обществу в аренду на основании договора на аренду земельного участка от 01 октября 2013 года № 170-КИЗ/13, заключенного с ООО агрофирма «Никитское» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на основании постановления Администрации городского округа Домодедово от 13 сентября 2013 года № 3672 (права арендатора по Договору на аренду земельного участка от 01 октября 2013 года № 170-КИЗ/13 были переданы ООО «Дом А» на основании Договора о передаче прав и обязанностей № 1 от 19 ноября 2013 года), что подтверждается постановлением Администрации городского округа Домодедово от 09 декабря 2014 года № 5866 «О заключении договоров аренды земельных участков».

Доказательств, свидетельствующих о том, что договор аренды земельного участка, являющий предметом спора по настоящему делу, был заключен по иным основаниям, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, предусмотренным Земельным кодексом РФ в суд не представлено.

Ссылка в апелляционной жалобе на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 февраля 2012 года № 13140/11 по делу № А41-22005/10, не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, так как суд рассматривает дело исходя из заявленных предмета и основания, с учетом конкретных обстоятельств, а также преюдициального значения для настоящего дела не имеет, приняты судами с учетом конкретных обстоятельств.

Между тем, фактические обстоятельства по делу № А41-22005/10, не идентичны обстоятельствам в настоящем деле, поскольку стороны добровольно изменили порядок оплаты % от кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы за земельный участок по договору аренды должен быть определен в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, но не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, в связи с чем размер арендной платы верно определен сторонами в дополнительном соглашении № 1 от 31 декабря 2014 года к договору аренды.

При этом, из представленных в материалы дела платежных поручений от 10 марта 2017 года № 3 и от 21 июня 2017 года № 8 следует, что арендная плата в размере, предусмотренном договором аренды, оплачена ответчиком в полном объеме.

Поскольку согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала, арендная плата за 2-ой квартал 2017 года оплачена ответчиком с нарушением срока, предусмотренного данным пунктом.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки.

Поскольку истец просил суд взыскать с ответчика неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей, судом произведен перерасчет неустойки за период с 16 июня 2016 года по дату оплаты суммы основного долга (21 июня 2017 года), которая составила 362 руб. 98 коп.

Произведенный судом первой инстанции перерасчет за заявленный период проверен апелляционным судом и признается обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2017 года по делу № А41-80772/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

М.А. Немчинова

Судьи

 

В.Ю. Бархатов

 С.А. Коновалов