АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5724/22 

Екатеринбург

23 августа 2022 г.

 

Дело № А34-20015/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Краснобаевой И.А., Полуяктова А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красовской М.А., рассмотрелв судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройсити» (далее – общество «Стройсити», общество, истец, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Курганской области от 17.03.2022 по делу № А34-20015/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А34-20015/2021, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании принял участие представитель общества «Стройсити» – ФИО1 (доверенность от 16.02.2022). 

Представители Администрации города Кургана (далее – Администрация, ответчик) явку в судебное заседание суда округане обеспечили. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенного лица не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Общество «Стройсити» обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к Администрации об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 27.04.2020 № 119, совершенномув отношении земельного участка площадью 974 кв. м с кадастровым номером 45:25:040316:107, расположенного по адресу: Курганская область, г. Курган, в районе перекрестка бульвар Мира – улица Котовского, разрешенное использование земельного участка – объекты придорожного сервиса.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 17.03.2022в удовлетворении исковых требований обществу «Стройсити» отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество «Стройсити» обратилось в Арбитражный суд Уральского округас кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление суда первой, апелляционной инстанций отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы указывает на несогласие с выводом судовоб отсутствии правовых оснований для понуждения Администрациик заключению дополнительного соглашения о продлении срока действия спорного договора аренды от 27.04.2020 № 119; считает, что данный вывод сделан с нарушением действующего законодательства, а именно: судамине применены подлежащие применению в рассматриваемом случае нормы пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие в качестве основания для внесения изменений в договор существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Таким обстоятельством, по мнению заявителя, является введение на территории Курганской области ограничительных мер, связанных с распространением в стране новой коронавирусной инфекции. Как утверждает заявитель, в названный период общество «Стройсити» было лишено реальной возможности пользоваться арендуемым земельным участком в рамках его разрешенного использования (строительство объектов придорожного сервиса), поскольку деятельность общества и его работников, а также проектных, изыскательских и строительных организаций была фактически приостановлена. Помимо этого заявитель полагает необоснованным отклонение судами доводов о невозможности пользования арендуемым земельным участком в период продолжительной болезни директора общества «Стройсити» ФИО2 (с 13.11.2020 по 11.02.2021), без учета того, что ФИО2 является не только руководителем,но и единственным участником общества, в отсутствие него осуществление деятельности общества невозможно. Оспаривает как ошибочный, противоречащий нормам приведенной выше статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации вывод судов о невозможности применения положений Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерациипо вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»(в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ, здесь и далее – Федеральный закон № 98-ФЗ), а также как не основанный на материалах дела вывод судов о согласовании сторонами срока действия договора с учетом факта пандемии.

Заявитель жалобы указывает также, что судами не принятово внимание несение обществом «Стройсити» значительных расходовна изыскательские и проектные работы, иные работы и услуги, связанныес разработкой и согласованием проектно-сметной документации объекта придорожного сервиса, которые квалифицирует в сложившейся ситуациив силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации как убытки (реальный ущерб). В этой связи заявитель настаивает на том, что ущерб, полученный обществом «Стройсити» от прекращения договора, превышает затраты, необходимые для исполнения договора на неизменных условиях, делая вывод, что отказ в продлении договора аренды не соответствует целям договора и публичным интересам.

Кроме того, заявитель жалобы ссылается на необоснованность вывода апелляционного суда об отсутствии оснований для продления договора аренды по заявлению общества «Стройсити» от 18.06.2020, в то время как заявления от указанной даты в материалах дела не имеется.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом «Стройсити» (арендатор) заключен договор аренды от 27.04.2020 № 119 (далее также – договор),по условиям которого арендодатель предоставляет за плату в пользованиена условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок площадью 974 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:040316:107, местоположение участка: Курганская область, г. Курган,в районе перекрестка бульвар Мира – улица Котовского, разрешенное использование участка – объекты придорожного сервиса (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок аренды земельного участка согласно пункту 2.1 договора устанавливается на 18 месяцев с момента подписания акта приема-передачи участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение № 1).

Любые изменения и дополнения к договору действительны при условии, если совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями, и зарегистрированыв установленном порядке. Аренда участка прекращается по основаниями в порядке, которые предусмотрены гражданским, земельным законодательством. Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, в случаях, указанных в пункте 4.1.4 договора, а также при невыполнении условий договора, предусмотренныхв пункте 8.1 договора (пункты 6.2, 6.3 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 45:25:040316:107 был передан арендатору по акту приема-передачи 27.04.2020.

В период действия договора общество «Стройсити» 08.04.2021 обратилось в Администрацию с предложением о продлении в порядке пункта 6 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерациив целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Федеральный закон № 166-ФЗ) срока действия договора аренды от 27.04.2020 № 119.

В ответ на данное заявление Администрация письмом от 14.04.2021№ 1873-а сообщила обществу «Стройсити» об отказе в продлении срока действия договора аренды от 27.04.2020 № 119, указав на то, что заявление поступило после 01.03.2021.

Письмом от 06.09.2021 за исх. № 54-06009/21 Администрация уведомила общество «Стройсити» о намерении не продлевать договорные отношения по истечении срока действия договора аренды от 27.04.2020№ 119. Данное письмо получено истцом 14.09.2021.

Общество «Стройсити» 19.10.2021, 10.12.2021 вновь обратилосьв Администрацию с заявлениями о продлении срока действия договора аренды на пять месяцев, приложив проект соответствующего дополнительного соглашения.

Письмом от 30.12.2021 № 134-04571/21 Администрация отказалаобществу «Стройсити» в заключении дополнительного соглашенияк договору аренды от 27.04.2020 № 119, указав на отсутствие предусмотренных законом оснований для заключения подобного соглашения в связи с тем, что договор заключен 27.04.2020, то есть после принятияв 2020 г. органом субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в данном случае Постановления Губернатора Курганской области от 19.03.2020 № 12.

Поскольку дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды от 27.04.2020 № 119 не было подписано Администрацией, общество «Стройсити» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первойи апелляционной инстанций исходили из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается,за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как усматривается из материалов дела, обращение общества «Стройсити» к Администрации с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды от 27.04.2020 № 119 основано прежде всего на положениях статьи 19 Федерального закона№ 98-ФЗ.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗдо 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности, вправе потребоватьот арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерациив соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованиему уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Как верно отмечено судами, арендатором должны быть соблюденывсе приведенные условия для наличия у него права на продление договора аренды земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонамидо его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ). 

Таким образом, статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерациив соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68 решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено и не опровергнуто заявителем жалобы, что в соответствиисо статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природногои техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) Губернатором Курганской области принято постановление от 16.03.2020№ 12 «О введении на территории Курганской области режима повышенной готовности», правовыми последствиями чего послужило введениена территории Курганской области режима повышенной готовности, договор аренды в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 45:25:040316:107 заключен Администрацией с истцом 27.04.2020, то есть после издания Губернатором Курганской области постановления о введении с 18.03.2020 режима повышенной готовности на территории Курганской области.

В этой связи судами, вопреки доводам кассационной жалобы, сделан правильный вывод о том, что в рассматриваемом случае не соблюдено предусмотренное пунктом 1 части 6 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ условие, договор аренды заключен после принятия в 2020 году органом субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности, соответственно, оснований для продления срока действия договора аренды путем заключения дополнительного соглашенияв указанном порядке не имеется.

Оснований для применения положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации об изменении и расторжении договорав связи с существенным изменением обстоятельств из материалов делане следует.

В силу пунктов 1, 2 приведенной статьи закона существенное изменение обстоятельств, из которых  исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иноене предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договорав соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторонане могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договораи условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Между тем, как обоснованно указано судами, уже в момент заключения договора (27.04.2020) стороны, в том числе арендатор, исходили из наличия объективно сложившихся обстоятельств и должны были осознавать все возможные риски осуществления предпринимательской деятельности в условия введения на территории Курганской области режима повышенной опасности в связи с распространением новой короновирусной инфекции. При этом срок действия договора был согласован сторонами именно в момент заключения договора и уже с учетом распространения новой коронавирусной инфекции. Утверждение заявителя жалобы об ином противоречат установленным по делу обстоятельствам.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность является свободной, осуществляемойна свой риск деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, при которых с истцом был заключен и исполнялся договор аренды в отношении земельного участка из публичной собственности, наличие ограничительных мер не является основанием для продления срока его действия.

Ссылки истца на невозможность освоения земельного участка спорного земельного участка с кадастровым номером 45:25:040316:107 в период действия договора аренды в связи наличием ограничительных мер обоснованно отклонены судами как не подтвержденные объективными средствами доказывания.

Равно судами обоснованно отклонены ссылки истца на нетрудоспособность ввиду болезни директора и единственного участника общества «Стройсити» ФИО2 в период с 13.11.2020 по 11.02.2021, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о невозможности освоения земельного участка, а также ссылки истца на несениеим значительных затрат при исполнении договора аренды, поскольку при заключении договора истец должен был учитывать возможность убыточности своей деятельности и соотносить свои возможностис принятыми на себя обязательствами.

Оснований для заключения с истцом договора аренды в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 45:25:040316:107 для завершения строительства объектов придорожного сервиса в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации из материалов дела такжене следует.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицув аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, разъяснено, что граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из приведенных выше норм обязательным условием предоставления земельного участка в аренду в подобных случаях является наличие на таком земельном участке объектов незавершенного строительства и предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется однократно.

Между тем, как установлено судами, в данном случае земельный участок предоставлен истцу на аукционе в аренду с разрешенным использованием объекты придорожного сервиса (для строительства), на этом участке отсутствуют объекты незавершенного строительства, при этомв течение срока действия договора, являющегося достаточно длительным, арендатор имел возможность приступить к строительству.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований судами отказано правомерно.

Судами первой и апелляционной инстанций правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Иные обжалуемые выводы суда первой инстанции не имеют правового значения, поскольку основанием для отказа в понуждении к заключению дополнительного соглашения о продлении срока действия договора послужило отсутствие совокупности необходимых условий, предусмотренных пунктом 1 части 6 статьи 19 Федерального закона№ 98-ФЗ, на что верно указано судами. Приведенные заявителем доводыи обстоятельства об ошибочности выводов судов по существу споране свидетельствуют.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 17.03.2022 по делу№ А34-20015/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройсити» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             Л.А. Суспицина 

 

Судьи                                                                          И.А. Краснобаева 

 

                                                                                     А.С. Полуяктов