/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-28674/2017

Дело № А49-15222/2016

г. Казань

28 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,  

судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

истца – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.06.2017 (судья Радин С.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А49-15222/2016

по исковому заявлению Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к закрытому акционерному обществу «БиАй-Инвест» (ОГРН 1075835001945; ИНН 5835071385), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на предмет спора: Базарновой Ирины Анатольевны, Великанова Владимира Валерьевича о взыскании 804 346 руб. 04 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к закрытому акционерному обществу «БиАй-Инвест» о взыскании 804 346 руб. 04 коп., в том числе: основной долг по арендной плате за период с 01 января 2016 года по 31 октября 2016 года в сумме 723 668 руб. 40 коп., договорная неустойка в виде пеней за ненадлежащее исполнение денежного обязательства за период с 11 января 2016 года по 31 октября 2016 года в сумме 80 677 руб. 64 коп.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 07.02.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Базарнову Ирину Анатольевну, Великанова Владимира Валерьевича. 

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 02.06.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017, суд исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области оставил без удовлетворения в полном объёме.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство о процессуальном правопреемстве в связи с реорганизацией истца с заменой его на правопреемника Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

В кассационной жалобе Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республики Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области просит решение Арбитражного суда Пензенской области и постановление апелляционной инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить, по основаниям указанным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 11.09.2008 № 417, по условиям которого арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7229 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Дружбы, 27, имеющий кадастровый номер 58:29:02014004:0002, для использования под размещение столовой. Срок действия настоящего договора устанавливается до 28 января 2057 года (49 лет) – пункт 3.1 договора. 

Согласно пункту 5.1 договора, с учётом расчёта арендной платы на 2013 год, направленного арендатору уведомлением арендодателя от 28.03.2013 № 01/1013 размер арендной платы составляет 623 560 руб. 24 коп. в год и соответственно 51 963 руб. 35 коп. в месяц. В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды размер арендной платы пересматривается: ? при изменении ставок земельного налога в соответствии законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) – при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, не реже одного раза в три года (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка). 

В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия её внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия её внесения определяются в соответствии с указанными нормативными актами. Арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 29.01.2008. 

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 28 октября 2008 года в ЕГРП сделана запись № 58?58-01/048/2008-753.

04 июня 2016 года истец направил в адрес ответчика претензию № 01/2647 «О погашении задолженности и расторжении договора аренды», основанной на проекте вышеуказанного дополнительного соглашения к договору. 

Ссылаясь на то, что с 01 января 2016 года размер арендной платы увеличился до величины указанной в проекте дополнительного соглашения, истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 723 668 руб. 40 коп. за период с 01 января 2016 года по 31 октября 2016 года, которая представляет собой разницу между прежним размером арендной платы и размером арендной платы, установленным проектом дополнительного соглашения, и о взыскании пени в сумме 80 677 руб. 64 коп. за период с 11 января 2016 года по 31 октября 2016 года.

Не исполнение обязательств по оплате арендных платежей ответчиком, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене ввиду следующих обстоятельств.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. 

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что спор возник об оплате арендных платежей в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций мотивировали тем, что дополнительное соглашение о повышении арендной платы с 01 января 2016 года сторонами подписано не было, и, соответственно, несуществующая обязанность не может быть присуждена к исполнению. Суд признал требования истца о  взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 723 668 руб. 40 коп. за период с 01 января 2013 года по 31 октября 2016 года, которая представляет собой разницу между действующим размером арендной платы и размером арендной платы, пересчитанным в связи с актуализацией оценки рыночной стоимости арендованного ответчиком объекта недвижимости, необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме, также как и требования истца о взыскании с ответчика пени в сумме 80 677 руб. 64 коп., поскольку пени начислены за просрочку несуществующего обязательства.

В статье 309 ГК РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований ? в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), действовавшей в редакции до 01.03.2015 и статьи 39.7 ЗК РФ, действующей в нынешней редакции, за публичные определятся в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления и относится к категории регулируемых цен.

Арендуемый ответчиком земельный участок, относятся к федеральной собственности, размер арендной платы регулируется положениями постановления Правительства от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление Правительства № 582).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление № 582, действующее с 04.08.2009. К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении Правительства № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 ГК РФ). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее ? постановление Пленума № 73), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11, от 29.05.2012 № 17475/11.

Из содержания  пунктов 8, 9 и 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее ? Правила) следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться как в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, так и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015)» утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Системное толкование пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, и пунктов 8, 9, 10 Правил размер арендной платы за использование земельных участков находящихся в собственности Российской Федерации позволяет сделать вывод, что такая плата подлежит изменению либо на размер уровня инфляции, либо с изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также при изменении рыночной стоимости права аренды, при этом арендатор по такому договору, к которому подлежит применение регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.

Таким образом, уполномоченный орган вправе изменять размер арендной платы с 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Однако, не установив надлежащий размер регулируемой арендной платы, подлежащей внесению обществом в заявленный в иске период, и не  оценив условия договора аренды о размере арендной платы и порядке ее расчета на предмет соответствия постановлению Правительства № 582 и утвержденным им Правилам, суды ошибочно сочли возможным отказать арендодателю в защите права.

В связи с чем судебные инстанции сделали ошибочный вывод о необходимости внесения изменений в договор аренды земельного участка применительно к спорному случаю.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункты 16 и 19 постановления Пленума № 73).

Аналогичная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства № 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее ? федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно пункту 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подпункте «г» Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

С учетом того, что спорный договор аренды был заключен после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает государственное регулирование размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе изменение формулы расчета путем введения нового размера рыночной стоимости, по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Таким образом, исчисление истцом размера арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, в том числе также и по инициативе арендатора, не противоречит Основным принципам и Правилам определения арендной платы, утвержденным постановлением Правительства № 582, а также согласуется с разъяснениями пунктов 16, 19 постановления Пленума № 73.

Однако соблюдение этого порядка и расчета арендной платы в заявленный период, предметом исследования и оценки судом не было.

Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, при рассмотрении иска судам необходимо было оценить правомерность требований истца о взыскании договорной неустойки начисленной на размер арендной платы, увеличенной в связи с изменением рыночной стоимости, вследствие нарушения арендодателем порядка направления уведомления.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованного постановления без учета названных норм материального права вывод суда об отсутствии оснований для применения иного расчета арендной платы по договору, предусмотренного нормативным правовым актом органа государственной власти Российской Федерации, ввиду отсутствия внесения изменений в условия договора в части изменения порядка расчета и определения размера арендной платы следует признать ошибочным.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, обжалуемый судебный акт следует отменить, дело ? направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как вопрос о  величине арендной платы за спорный период требует дополнительного исследования.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора. Исследовать правовые основания изменения рыночной стоимости, в том числе проверить обоснованность расчета арендной платы и дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. По результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.06.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 по делу № А49-15222/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

 

Судьи                                                                          В.А. Петрушкин 

 

                                                                                     С.Ю. Муравьев