Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-972/2023

29 мая 2024 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть объявлена 15 мая 2024 года, в полном объеме решение постановлено 29 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тепловой А.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель ДВ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

 

о взыскании стоимости строительства подземной автостоянки, применения последствий отказа от подземной автостоянки в форме прекращения права собственности и признания права собственности за ответчиком, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков в виде упущенной выгоды, расходов на установку СКУД, расходов на регистрацию права собственности, судебных расходов,

 

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 10.01.2024, диплом

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 29.12.2023, диплом (в режиме он-лайн)

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалинстрой» (далее – ответчик) с требованиями:

- о взыскании стоимости строительства подземной автостоянки по контракту № 550/18 от 27.12.2018 в размере 51 599 536 руб.,

- о применении последствий отказа от подземной автостоянки в форме прекращения зарегистрированного права собственности истца на машино-места и признания права собственности на них за ответчиком, 

- о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга за период с 01.11.2022 по 08.02.2023, в размере 1 060 264,44 руб.,

-  о взыскании убытков в виде: упущенной выгоды за период с 01.12.2021 по 31.10.2022 в размере 913 253,88 руб., расходов на установку СКУД в размере 1 370 500 руб., расходов на регистрацию права собственности в размере 924 000 руб., 

- о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Определением от 20.02.2023 суд принял иск к своему производству, назначено предварительное заседание. Этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Определением суда от 24.05.2023 производство по делу приостановлено, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр экспертиз» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) - ФИО3 и ФИО4. Установлен срок для проведения экспертизы и представления  результатов в суд до 01 августа 2023 года. 

Определением от 25.12.2023 суд возобновил производство по делу, рассмотрение дела отложено на 12.02.2024. 11.02.2024 через систему «Мой арбитр» поступило экспертное заключение.

Ответчик 11.04.2024 представил дополнительные пояснения к отзыву на исковое заявление.

Истец 06.05.2024 представил дополнительные пояснения по иску, отразив несогласие с выводами экспертов, указав на неправомерность ссылки в экспертом заключении на СП 113.13330.2016 Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99, тогда как согласно проектной документации она разрабатывалась в соответствии с СП 113.13330.2012 Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99; а также указал на следующие замечания относительно экспертного исследования: отсутствие развернутого ответа экспертов на вопрос о наличии или отсутствия недостатков в выполненных подрядчиком проектных работах, которые могли бы повлиять на конструктивные элементы самого здания;  не отражено наличие/отсутствие обязанности ответчика как проектировщика по проектированию дополнительной гидроизоляции железобетонных поверхностей, соприкасающихся с грунтом, не указано на соответствие либо несоответствие данных работ нормативным требованиям; не отражены проектные решения об устройстве дренажной системы (водоотвод) от подошвы фундамента сооружения; не указано какие мероприятия, предусмотренные проектными решениями, позволяют устранить на постоянной основе влагу из помещений объекта при выпадении осадков или сезонном потеплении; не дан развернутый ответ почему выявленные дефекты являются устранимыми без реализации дополнительных мероприятий и предусмотрены ли они проектной документацией, разработанной ответчиком. Также указал, что экспертом подтверждено невозможность размещения и эксплуатации имеющихся 44-х машино-мест, однако экспертом неправомерно вделан вывод об отсутствии изменения стоимости автопарковки в виду размещения на этой территории меньшего количества парковочных мест, чем подлежало по условиям договора, так как они, как лицо, деятельность которого направлена на извлечение прибыли, не имеют возможности использовать заказанное количество машино-мест и извлекать от этого прибыль.

Рассмотрение дела откладывалось, назначено на 15.05.2024 года.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования и свои доводы, отраженные в письменных пояснениях.

Ответчик в судебном заседании возражал против иска, указал, что из вины в подтоплении паркинга не имеется, о чем указано экспертом, поскольку именно истец не обеспечил дополнительные решения по отводу вод, при этом невозможность размещения на паркинге заявленного количества парковочных мест связана с техническими решениями, являвшимися необходимыми для данного строительства. Указал, что хоть и переданы истцу 44 парковочных мест, из которых по заключению эксперта невозможно использовать 20 машино-мест, но это не влияет на возникновение убытков у истца по их вине, поскольку данные места истец не может использовать не только по вине  подрядчика, неверно осуществившего разметку парковочных мест, но и по вине заказчика, не обеспечившего отвод вод, вследствие чего и производятся данные заливы паркинга и невозможность его эксплуатации. Отметил ненадлежащий способ защиты права, избранный истцом, поскольку законодательством не предусмотрен отказ от своего права собственности от возведенного объекта (части объекта) в пользу подрядчика при отсутствии согласия последнего на это, тогда как паркинг является часть возведенного многоквартирного жилого дома и предназначен для обеспечения нужд собственников данного МКД.

Третье лицо – Управление Росреестра по Сахалинской области, в суд не явилось, извещено надлежаще.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, между акционерным обществом «Сахалинское ипотечное агентство» (далее - Заказчик/Агентство) и обществом с ограниченной ответственностью «Сахалинстрой» (далее - Генеральный подрядчик) заключен контракт № 550/18 от 27.12.2018 на строительство многоквартирных домов, предназначенных для сдачи в коммерческий найм по ул. Советская, 2А в г. Южно-Сахалинске» (п.2.1. контракта).

Согласно пунктам 2.2.-2.5 данного контракта, ответчик обязался за счет средств Заказчика произвести строительство Объекта: «Строительство многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в коммерческий найм по ул. Советская, 2А в г. Южно-Сахалинске», в соответствии с требованиями и характеристиками Объекта, установленными настоящим Контрактом и Техническим заданием (Приложение №1). Заказчик обязался принять результат строительства и уплатить обусловленную цену.

Объект строится на земельном участке: 

<

...>, с кадастровым номером 65:01:0901011:605. площадью 4 750 м2, используется Заказчиком на основании договора аренды земельного участка № 13984 от «27» сентября 2018 года.

Проектно-сметная документация разрабатывается Генеральным подрядчиком на основании Технического задания Заказчика. При этом, Генеральный подрядчик предоставляет Заказчику 4 (четыре) экземпляра проектно - сметной документации на бумажном носителе и 1 (один) в электронном виде (формат pdf, Гранд-смета, Excel). Заказчик возвращает 2 (два) экземпляра проектно-сметной документации с печатью «в производство работ». К Заказчику переходят все интеллектуальные права на переданную проектно - сметную документацию, которой Заказчик в дальнейшем может распоряжаться по своему усмотрению. Состав проектной документации должен соответствовать постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Цена контракта определена в п.3.1 контракта, в размере 552 092 400 рублей в соответствии со сводным сметным расчетом, и определено, что цена контракта, а также каждого этапа (видов) работ, определяется исходя из стоимости в 75 000 рублей за 1 м2 общей площади жилых помещений, а также Сметой (сводным сметным расчетом) стоимости выполнения работ по Контракту, оформляемой Генеральным подрядчиком и подлежащей согласованию, и утверждению Заказчиком до подписания настоящего Контракта.

Согласно пунктам 3.2, 3.3. контракта, в цену Контракта включена стоимость всех затрат Генерального подрядчика, необходимых для выполнения работ по Контракту, в том числе:

- возмещение затрат на проектирование дома, инженерные изыскания;

- возмещение затрат на подготовительные работы и строительство жилого дома;

- стоимости проведения государственной экспертизы проекта в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ;

- стоимости проверки сметной документации в Сахалинском региональном центре ценообразования в строительстве;

- отделочные работы, согласно проекту и сметы;

- стоимость выполнения всех работ по подключению наружных инженерных сетей на период строительства Объекта к источникам энергообеспечения;

- стоимость приобретения, монтажа необходимого для строительства и эксплуатации Объекта оборудования, конструкций и материалов, поставляемых Генеральным подрядчиком;

- стоимость сантехнического и электротехнического оборудования согласно проекту и сметы;

- стоимость работ по благоустройству и озеленению, согласно проекту;

- затраты, связанные с обеспечением строительства рабочими, включая заработную плату, транспортные и командировочные расходы, питание, проживание, страхование;

- накладные расходы, сметная прибыль, лимитированные затраты, а также все налоги и сборы;

- стоимость понесенных Генеральным подрядчиком и привлекаемых им Подрядчиков (Субподрядчиков) затрат по эксплуатации строительной площадки (в том числе коммунальные платежи, обслуживание, охрана, пожарная безопасность и другие затраты), а также другие затраты, в том числе сезонного характера, необходимые для функционирования строительной площадки, Объекта и оборудования до сдачи Объекта Заказчику;

- затраты на проведение технической инвентаризации Объекта;

- монтаж оборудования;

- расходы, связанные с разработкой и получением документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

Цена Контракта является твердой на весь период строительства Объекта и может быть изменена по обоюдному согласию сторон, оформленному в письменном виде и подписанными обеими сторонами.

В соответствии с Техническим заданием к данному Контракту, предусмотрено проектирование и строительство 2-х многоквартирных жилых домов:

Первый многоквартирный жилой дом: 8 однокомнатных квартир - 55 м2; 24 двухкомнатных квартир - 77 м2; 32 трехкомнатных квартир - 91 м2;

Второй многоквартирный жилой дом: 8 однокомнатных квартир - 55 м2; 24 двухкомнатных квартир - 77 м2; 

Этажность - 9 этажей, общая площадь квартир с балконами - 7 500 м2; общая площадь квартир без балконов - 7301,76 м2; общая жилая площадь квартир -4250,24 м2; общая площадь здания (с учетом балконов) - 12600 м2; общая площадь здания (без учета балконов) - 12401,76 м2 Планировку квартир согласовать с Заказчиком. Выполнение работ, включая: устройство внутриплощадочных сетей инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, наружное освещение) с присоединением к общегородским сетям в точке подключения в пределах отведенного участка; пуско-наладочные работы; благоустройство, озеленение (деревья, кустарники).

Дополнительным соглашением № 3 от 02.09.2019 в указанные контракт были внесены изменения в предмет и объем исполнения контракта, определив предмет контракта как «Строительство многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, предназначенного для сдачи в коммерческий найм по улице Советская, 2А, город Южно-Сахалинск, и установив обязанность генеральный подрядчик за счет средств Заказчика осуществить инженерные изыскания, разработку проектной документации, обеспечить прохождение государственной экспертизы и проверку достоверности сметной стоимости в соответствии с действующим законодательством и произвести строительство Объекта «Многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой, предназначенный для сдачи в коммерческий найм по улице Советская, 2А, город Южно-Сахалинск», в соответствии с требованиями и характеристиками Объекта, установленными настоящим Контрактом и Техническим заданием (Приложение № 1)». 

Согласно Техническому заданию (Приложение № 1) к дополнительному соглашению N 3, установлены следующие характеристики объекта: «Подземная автостоянка на 50 машино-мест. Общая площадь авто-стоянки 1023,0 кв.м.

Дополнительным соглашением N 6 от 29.07.2020 сторонами вновь были внесены изменения в техническое задание, в том числе в части параметров автостоянки, указав на возведение подземной автостоянки на 44 машино-места. Общая площадь автостоянки 1016,0 кв.

По результатам разработанной истцом проектной документации получено Положительное заключение государственной экспертизы №  65-1-1-3-032922-2019 от 26.11.2019, которым предусмотрена подземная автостоянка на 42 машино-места, с размещением: блок № 1 – между блоками 1,2 жилого дома, блок № 2 – с западной стороны блока № 2.

Работы по строительству объекта завершены, сторонами подписаны акты о приемке выполненных работ по форме КС-2 № 2/6 от 01.10.2020, № 3/6 от 11.01.2021, № 3/7 от 11.01.2021, № 6/11 от 01.04.2021, № 7/9 от 28.04.2021, № 8/16 от 01.07.2021, № 9/7 от 03.08.2021, № 11/27 от 08.11.2021, №11/28 от 08.11.2021, № 11/29 от 08.11.2021, № 12/6 от 30.11.2021, № 12/7 от 30.11.2021, № 12/8 от 30.11.2021, а также справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 30.11.2021.

Оплата работ по указанному Контракту произведена заказчиком в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 3712 от 02.11.2021, № 139 от 20.01.2022, и ответчиком не оспаривалось.

30.11.2021 Департаментом архитектуры и градостроительства г.Южно-Сахалинска истцу выдано разрешение на ввод данного дома в эксплуатацию (разрешение № 65-64701000-07725-2019), в соответствии с которым в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой, с количеством мест подземного паркинга – 42, количество помещений паркинга – 2, площадь машиномест – 574,6 кв.м., строительный объем паркинга – 3353 куб.м.

После принятия истцом выполненных ответчиком работ, им поставлены на кадастровый учет и 23.12.2021 зарегистрировано право собственности на 42 машино-места, расположенных в данном жилом доме:

1) машино-место № 1 – кадастровый номер 65:01:0901011:946, площадь 13,1 кв.м., кадастровая стоимость 292 771,90 рублей;

2) машино-место № 2 – кадастровый номер 65:01:0901011:947, площадь 13,1 кв.м., кадастровая стоимость 292 771,90 рублей;

3) машино-место № 3 – кадастровый номер 65:01:0901011:948, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70рублей;

4) машино-место № 4 – кадастровый номер 65:01:0901011:949, площадь 12,8 кв.м., кадастровая стоимость 286 067,20 рублей;

5) машино-место № 5 – кадастровый номер 65:01:0901011:950, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

6) машино-место № 6 – кадастровый номер 65:01:0901011:951, площадь 13,2 кв.м., кадастровая стоимость 295 006,80 рублей;

7) машино-место № 7 – кадастровый номер 65:01:0901011:952, площадь 13,1 кв.м., кадастровая стоимость 292 771,90 рублей;

8) машино-место № 8 – кадастровый номер 65:01:0901011:953, площадь 13,2 кв.м., кадастровая стоимость 295 006,80 рублей;

9) машино-место № 9 – кадастровый номер 65:01:0901011:954, площадь 13,0 кв.м., кадастровая стоимость 290 537 рублей;

10) машино-место № 10 – кадастровый номер 65:01:0901011:956, площадь 12,9 кв.м., кадастровая стоимость 288 302,10 рублей;

11) машино-место № 11 – кадастровый номер 65:01:0901011:957, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

12) машино-место № 12 – кадастровый номер 65:01:0901011:958, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

13) машино-место № 13 – кадастровый номер 65:01:0901011:959, площадь 13,1 кв.м., кадастровая стоимость 292 771,90 рублей;

14) машино-место № 14 – кадастровый номер 65:01:0901011:960, площадь 14,0 кв.м., кадастровая стоимость 312 886 рублей;

15) машино-место № 15 – кадастровый номер 65:01:0901011:961, площадь 13,6 кв.м., кадастровая стоимость 303 946,40 рублей;

16) машино-место № 16 – кадастровый номер 65:01:0901011:962, площадь 13,6 кв.м., кадастровая стоимость 303 946,40 рублей;

17) машино-место № 17 – кадастровый номер 65:01:0901011:963, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

18) машино-место № 18 – кадастровый номер 65:01:0901011:964, площадь 12,9 кв.м., кадастровая стоимость 288 302,10 рублей;

19) машино-место № 19 – кадастровый номер 65:01:0901011:965, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

20) машино-место № 20 – кадастровый номер 65:01:0901011:967, площадь 13,0 кв.м., кадастровая стоимость 290 537 рублей;

21) машино-место № 21 – кадастровый номер 65:01:0901011:968, площадь 13,1 кв.м., кадастровая стоимость 292 771,90 рублей;

22) машино-место № 22 – кадастровый номер 65:01:0901011:969, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

23) машино-место № 23 – кадастровый номер 65:01:0901011:970, площадь 13,1 кв.м., кадастровая стоимость 292 771,90 рублей;

24) машино-место № 24 – кадастровый номер 65:01:0901011:971, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

25) машино-место № 25 – кадастровый номер 65:01:0901011:972, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

26) машино-место № 26 – кадастровый номер 65:01:0901011:973, площадь 12,9 кв.м., кадастровая стоимость 288 302,10 рублей;

27) машино-место № 27 – кадастровый номер 65:01:0901011:974, площадь 16,6 кв.м., кадастровая стоимость 370 993,40 рублей;

28) машино-место № 28 – кадастровый номер 65:01:0901011:975, площадь 16,6 кв.м., кадастровая стоимость 370 993,40 рублей;

29) машино-место № 29 – кадастровый номер 65:01:0901011:976, площадь 12,9 кв.м., кадастровая стоимость 288 302,10 рублей;

30) машино-место № 30 – кадастровый номер 65:01:0901011:978, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

31) машино-место № 31 – кадастровый номер 65:01:0901011:979, площадь 13,2 кв.м., кадастровая стоимость 295 006,80 рублей;

32) машино-место № 32 – кадастровый номер 65:01:0901011:980, площадь 12,9 кв.м., кадастровая стоимость 288 302,10 рублей;

33) машино-место № 33 – кадастровый номер 65:01:0901011:981, площадь 13,3 кв.м., кадастровая стоимость 297 241,70 рублей;

34) машино-место № 34 – кадастровый номер 65:01:0901011:982, площадь 17,9 кв.м., кадастровая стоимость 400 047,10 рублей;

35) машино-место № 35 – кадастровый номер 65:01:0901011:983, площадь 18,8 кв.м., кадастровая стоимость 420 161,20 рублей;

36) машино-место № 36 – кадастровый номер 65:01:0901011:984, площадь 13,8 кв.м., кадастровая стоимость 308 416,20 рублей;

37) машино-место № 37 – кадастровый номер 65:01:0901011:985, площадь 13,7 кв.м., кадастровая стоимость 306 181,30 рублей;

38) машино-место № 38 – кадастровый номер 65:01:0901011:986, площадь 13,7 кв.м., кадастровая стоимость 306 181,30 рублей;

39) машино-место № 39 – кадастровый номер 65:01:0901011:987, площадь 13,5 кв.м., кадастровая стоимость 301 711,50 рублей;

40) машино-место № 40 – кадастровый номер 65:01:0901011:988, площадь 13,7 кв.м., кадастровая стоимость 306 181,30 рублей;

41) машино-место № 41 – кадастровый номер 65:01:0901011:990, площадь 13,7 кв.м., кадастровая стоимость 306 181,30 рублей;

42) машино-место № 42 – кадастровый номер 65:01:0901011:991, площадь 13,6 кв.м., кадастровая стоимость 303 946,40 рублей.

При этом истцом с 12.11.2021 г. актировались недостатки в выполненных подрядчиком работах, отражая в актах, в том числе в качестве замечаний – подтопление подземного паркинга и подвальных помещений (акт от 12.11.2021, рекламационные акты от 28.02.2022, 21.06.2022, акт от 22.08.2022, акт от 13.10.2022). В акте от 21.06.2022 истец отразил также в качестве замечаний: подземная парковка до сих пор не введена в эксплуатацию (подтопление грунтовыми водами, имеется проблема с машиноместами, отсутствует разметка машиномест), парковка не обеспечена должным водоотводом.

В отношении данных обстоятельств сторонами велась длительная переписка, претензией от 20.07.2022 истец указал об отсутствии возможности использовать принадлежащее ему имущество по назначению (подземная парковка подвергается затоплению грунтовыми водами, количество парковочных мест не соответствует проектным показателям) и потребовал в срок до 30.09.2022 устранить затопление, произвести разметку парковочных мест, передать заказчику 44 машино-места либо возвратить стоимость данных машиномест, а также возместить упущенную выгоду и неустойку. 

Исходящим письмом № ЮО-2022/3821 от 01.11.2022 истец, ссылаясь на п.3 ст.723 ГК РФ, уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора (в части), указав на отказ от результата работ по контракту в части подземного паркинга, потребовал возместить им стоимость строительства подземной парковки в размере 51 599 536 рублей, упущенную выгоду в связи с невозможностью сдачи в аренду данных объектов, убытки в виде стоимости работ по установке системы контроля и управления доступом в размере 1 370 500 рублей.

Неисполнение ответчиком данной претензией и явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с п.1 статьи 702, статьи 703 Гражданского кодекса РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику.

Статьей 720 ГК РФ установлен порядок принятия работ, согласно которому заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. 

Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).

Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.

При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В указанных случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению между сторонами, обе стороны поровну.

Согласно статье 723 ГК РФ, в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397). 

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Указывая об одностороннем расторжении договора со ссылкой на п.3 ст.723 ГК РФ в части имущества в виде парковочных мест (машино-мест) и своего права собственности на данные объекты, зарегистрированные в Росреестре, истец ссылается на выполнение истцом проектных и строительных работ с отступлением от условий контракта (ненадлежащее количеством машино-мест), а также отсутствие мероприятий по отводу грунтовых воды и исключения возможности затопления подземного помещения (паркинга).

Ответчик, не соглашаясь с данными доводами истца, указал на отсутствие их вины в данном затоплении подземного помещения, указывая на невыполнение истцом мероприятий по отводу грунтовых вод, а также ненадлежащую эксплуатацию здания, необеспечение очитки территории и помещений от снега.

В целях проверки доводов сторон, судом по ходатайству сторон определением от 24.05.2023 была назначена комиссионная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр экспертиз» - ФИО3 и ФИО4.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) имеются ли недостатки в выполненных ООО «Сахалинстрой» работах по проектированию и строительству подземной парковки (паркинга) многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, условиям контракта № 550/18 от 27.12.2018, заключенного с АО «Сахалинское ипотечное агентство»? Если имеются – в чем это выражено? Соответствуют ли выполненные работы градостроительным нормам и правилам, требованиям ГОСТов, СНиПов, прочее? 

2) имеются ли затекания в помещение подземной парковки, если да, то в чем причины их возникновения (связано это с неверными геологическими исследованиями, разработкой проектной документации, выполнением строительных работ, либо иное)?

3) возможно ли устранение недостатка в виде затекания в помещение подземной парковки, если да, то каким способом? Имеется ли возможность устранения данных недостатков без нарушения конструктивных элементов помещения подземной автостоянки?

4) соответствуют ли обустроенные в данном помещении подземной парковки парковочные места (машино-места) требованиям, предъявляемым к их возведению? Имеется ли возможность их эксплуатации по их назначению? 

5) Если отсутствует такая возможность – указать какие именно парковочные места невозможно эксплуатировать и причины? Имеется ли возможность устранения причин, препятствующих эксплуатации размещенных машино-мест?

6) имеется ли техническая возможность размещения на территории подземной парковки 42-х парковочных мест? Если имеется – разработать схему размещения машино-мест.

Как следует из экспертного исследования, экспертами произведен осмотр объекта, а также исследование контрактной и проектной документации, по результатам чего дано следующие заключение по поставленным судом вопросам:

По первому вопросу эксперты пришли  к выводам о том, что возведение подземной автостоянки выполнено в соответствии с проектной документацией и результатами инженерных изысканий, получившими положительное заключение государственной экспертизы, отклонений от проектных решений, влияющих на несущую способность и эксплуатационную пригодность подземной автостоянки не зафиксировано. Несущие и ограждающие конструкции, инженерные сети, системы пожарной безопасности, степень огнестойкости конструкций соответствуют требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений № 384-ФЗ, Технического регламента о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ, СП 113.13330.2016 Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99*, в части конструктивных, объемно-планировочных и инженерных решений, а также требованиям иных нормативных документов, составляющих доказательную базу технических регламентов.

Проектная документация и результаты инженерных изысканий, выполнены с соблюдением норм и требований технических регламентов, на что получено соответствующее Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 65-1-1-3-032922-2019 от 26.11.2019.

Зафиксированные дефекты устройства покрытия проездов и площадок эксплуатируемой кровли автостоянки, а также ливневых лотков являются явными и устранимыми, выражаются в завышении уровня водоприемных лотков над поверхностью покрытий, наличии в покрытии перепадов, в результате чего вода не отводится полностью, образуется застой воды, а также отсутствуют, предусмотренные проектом колесоотбойные устройства, иных недостатков не зафиксировано.

По второму вопросу эксперты указали, что в результате проведенного исследования установлено, что протечки воды в помещения подземной автостоянки (парковки) вызваны перенасыщением грунтов водой при выпадении интенсивных осадков в виде дождя либо сезонным таянием снега.

Основной причиной протечек является отсутствие подключения ливневой канализации к коллектору городских сетей и не относятся к дефектам проектирования и строительства объекта, поскольку согласно условий контракта № 550/18 от 27.12.2018 в редакции дополнительного соглашения № 6, а также письма АО «Сахалинское ипотечное агентство» от 21.11.2019 ссылка на которое имеется в Положительном заключении государственной экспертизы, вопрос устройства сетей за пределами участка строительства, а также дополнительных изысканий и соответствующих работ по подключению к городским сетям ливневой канализации относится к ведению заказчика, следовательно подрядчиком создана сети ливневой (дождевой) канализации в объеме, предусмотренном условиями контракта и проектной документации.

Кроме основных причин в виде отсутствия надлежащего отвода дождевых стоков с земельного участка зафиксированы устранимые дефекты, связанные с производством работ подрядчиком и влияющие на надлежащий отвод воды в систему ливневой канализации: дефекты устройства покрытия проездов и площадок эксплуатируемой кровли автостоянки, а также ливневых лотков.

По третьему вопросу экспертами сделаны следующие выводы:

Устранение недостатка в виде затекания воды во внутренние помещения подземной автостоянки возможно, при этом для устранения недостатков не требуется нарушение целостности конструкций их частичный либо полный демонтаж.

Заказчику АО «Сахалинское ипотечное агентство» необходимо выполнить работы по дополнительным изысканиям с целью установления точки подключения сети дождевой канализации к городскому коллектору, а также размещения и уклона лотков, а также выполнить работы по технологическому присоединению колодца дождевой канализации К2 к коллектору, расположенному за пределами участка с кадастровым номером 65:01:0901011:605

Подрядчику ООО «Сахалинстрой» необходимо выполнить следующие работы для устранения допущенных дефектов:

1)                  демонтировать лотки вдоль площадки с покрытием из брусчатки;

2)                   выполнить дренажные отверстия в бордюрном камне площадки из брусчатки, с отводом воды в лоток и устройством пескоулавливающих сеток со стороны покрытия;

3)                   произвести монтаж лотков вдоль площадки с покрытием из брусчатки с соблюдением уровня размещения лотка ниже уровня покрытий;

4)                   выполнить переустройство асфальтобетонного покрытия проездов с обеспечением уклона в сторону сбора сточных вод.

После устройства отвода воды с территории участка и восстановления покрытий и лотков в проектное положение необходимо выполнить повторную герметизацию мест прохода через несущие конструкции вентиляционных коробов, труб и линий электропроводки, выполнить просушку помещений, повторную обработку гидроизоляционным проникающим составом «Пенетрон» и окраску согласно принятым колористическим решениям.

По 4-6 вопросам эксперты указали, что исходя из схем размещения машино-мест проектной документации (раздел 7 «Технологические решения») и технического плана здания установлено, что постановка в указанных габаритах автомобилей невозможна, поскольку уже из технического плана здания видно, что на части мест создается ограничение в размещении автомобиля колоннами, при этом и в техническом плане и в проектной документации раздела 7 указаны колонны 400*400 мм, в то время как фактически колонны имеют размер 500*500 мм, и базу (опорную плиту) размерами 1000*1000 мм под каждой колонной, которая не была учтена проектным решением раздела 7. Кроме того часть парковочных мест, разметка которых выполнена на схеме, не имеют подъезда, перекрыты другими парковочными местами.

Фактически на схемах раздела 7 проектной документации и технического плана большая часть машино-мест имеет габаритные размеры 5300*2500 мм, что соответствует минимальному размеру машино-места. То есть указанные на схеме парковочные места соответствуют нормативным требованиям по габаритным размерам и размещению согласно СП 113.13330.2016 Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99, однако фактически эксплуатировать большую часть машино-мест невозможно в связи с их размещением на колоннах и в местах, где проезд автомобиля невозможен (перекрыт другими парковочными местами).

Из-за конструктивных особенностей объекта строительства невозможно эксплуатировать 20 машино-мест, указанных на техническом плане объекта за номерами 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 19, 22, 23, 25, 26, 31, 34, 37, 41, 44, 46, 47. Устранить препятствия в использовании данных парковочных мест невозможно, поскольку это вызвано размещением на парковочных местах несущих колонн сооружения подземной парковки, демонтаж колонн повлечет нарушение конструктивной целостности, несущей способности и возможность эксплуатации объекта в целом. При этом возможно обустройство новых парковочных мест в количестве 30 штук, согласно схеме приложения № 2.

Осмотром объекта исследования установлено и зафиксировано положение всех несущих конструкций, препятствующих размещению в их зоне парковочных мест. В результате исследования установлено, что разместить 42 машино-места в подземной автопарковке невозможно, оптимальным для существующей конструктивной схемы и объемно-планировочных решений будет размещение 30 машино-мест (см. схему приложение № 2).

Данные выводы экспертов подробно мотивированы с подробным описанием результатов осмотра, выявления дефектов, исследованием технической и проектной документации.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения, экспертами установлено, что общие конструктивные решения и габаритные размеры подземной автостоянки соответствуют принятым в проектной документации параметрам и характеристикам: подземная автостоянка состоит из двух блоков, блок № 1 расположен в дворовой части между домами № 1 и № 2, блок № 2 расположен в западной части за домом № 2. Автостоянка возведена из монолитных железобетонных конструкций, проектное положение которых и параметры полностью соблюдены и соответствуют Разделу 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» 2019/01 –КР. Конструктивные, объемно-планировочные решения внутренних помещений подземной автостоянки реализованы в полном соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы, требованиям технических регламентов, требованиям строительных норм и правил. Отступлений от проекта не зафиксировано.

При этом, в ходе осмотра объекта экспертами установлено большое количество повреждений поверхности внутренних стен, полов и перекрытий помещений подземной автостоянки: разводы от воды, высолы, отслоения и разрушения отделочных покрытий, влажные пятна, приямки для сети пожаротушения заполнены водой, по поверхности деформационных швов и приямков входа зафиксированы следу ремонтных работ: устройство гидроизоляционных покрытий, заделка швов бетона, локальный ремонт отделочных покрытий, что связано с протечками воды во внутренние помещения.

Для установления причин таких протечек экспертами были исследованы конструкции эксплуатируемых кровель автостоянки, системы отвода поверхностных вод (дождевых стоков) с территории земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901011:605.

Как указали эксперты, согласно проектной документации, разделом 2 «Схема планировочной организации земельного участка», шифр 2019/01-СПОЗУ, том 2, предусмотрены следующие решения по отводу поверхностных ливневых и паводковых вод:  

Для защиты территории от поверхностных ливневых и паводковых вод предусмотрена сплошная вертикальная планировка проектируемого участка. Отвод дождевых вод с территории решается самотеком по планировочным отметкам в сторону понижения рельефа, со сбросом через проектируемую ливневую канализацию в существующий смотровой колодец по ул. Советская, в соответствии с техническими условиями на подключение (технологическое присоединение) к централизованной ливневой системе водоотведения №01 от 24.01.2019 г., выданные Департаментом городского хозяйства Администрации г. Южно-Сахалинска (Приложение Б). 

Ддля отвода поверхностных вод с эксплуатируемой кровли подземной автостоянки и западной парковки предусмотрен перехват лотками водоотводными полимербетонными серия СотроМах® Drive DN 200 С250, D400 Е600 ЛВ-20.26.21 полимербетонный усиленный, далее по лотку вода сбрасывается в пескоуловитель СотроМах Drive ПУ-20.26.60-П полимербетонный. Все собранные стоки поступают в смотровой колодец по ул. Советская. 

Для защиты фундамента от поверхностных стоков предусмотрено бетонная отмостка по периметру здания, шириной 0,6 м. Рельеф пространства внутреннего двора отсутствует, так как двор является эксплуатируемой кровлей подземной автостоянки и необходимые для стока уклоны формируются уклонообразующим слоем конструкции кровли. 

Гидрогеологические условия благоприятны для строительства. Грунтовые воды вскрыты на глубине от 2,5 до 4,2 м от поверхности земли на период изысканий. Специальные мероприятия по защите от воздействия грунтовых вод не требуются.

Положительным заключением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 65-1-1-3-032922-2019 от 26.11.2019 указано следующее: «Решения по отводу ливневых стоков разработаны в разделе 2019/01-ПЗУ. Отвод дождевых вод с территории решается самотеком по плановым отметкам понижения рельефа, со сбросом в ливневую канализацию по ул. Советская, врезка выполняется в колодец смотровой колодец, в соответствии с техническими условиями ДГХ от 24.01.2019 № 01. Предоставлено письмо АО «Сахалинское ипотечное агентство» от 21.11.2019 по объекту, согласно которому будут проведены дополнительные изыскания точки подключения и уточнения отметки лотка трубы. После этого в рабочей документации будет выполнена трассировка и профиль участка подключения ливневой канализации к городской сети».

С учетом данных обстоятельств экспертами сделаны выводы о том, что исходя из условий контракта, проектной документации и положительного заключения государственной экспертизы следует, что подрядчик предусматривает сбор поверхностных (ливневых) вод с территории земельного участка, в границах участка, выделенного под застройку согласно проектным решениям, в последствии заказчик проводит дополнительные изысканий точки подключения к городским сетям ливневой канализации. Из этого следует, что реализация подключения к городским сетям не входила в условия контракта.

Осмотром территории объекта исследования установлено, что, согласно проектной документации, шифр 2019/01 -ИОС.4 и исполнительной схеме устройства ливневой канализации. Прокладка сети выполнена с выводом в дождеприемный колодец (водопоглощающий колодец № 2), из которого отвод до момента осмотра не выполнен, дополнительных изысканий согласно письму АО «Сахалинское ипотечное агентство» от 21.11.2019 по организации отвода ливневых стоков в городской коллектор эксперту не предоставлено.

В ходе осмотра, проведенного 06.10.2023 в период выпадения интенсивных осадков в виде дождя (согласно сведений сайта http://www.pogodaiklimat.ru/monitor 6 октября 2023 года в г. Южно-Сахалинск фиксировалось выпадение 88 мм осадков, что составляет 88 литров на 1 м2 территории или 418000 литров на участок 4750 кв.м, при этом согласно расчетных данных расходы дождевых вод приняты нормативно 34 л/с с учетом подключения к коллектору), были установлены массовые течи воды во внутренние помещения автомобильной парковки, подвала многоквартирного жилого дома № 2А по ул. Советская в. Южно-Сахалинск, а также затопление подвалов рядом расположенных домов по ул. Советская, д 2, корп 1, 2.

Осмотром территории земельного участка установлено, что сбор воды в колодец ливневой канализации, осуществляется при помощи лотков, устроенных вдоль территории стоянки, при этом на момент повторного осмотра представителем управляющей компании «Триумф» был открыт колодец К2, в котором зафиксировано переполнение водой колодца, перенасыщение грунтов водой.

Кроме отсутствия надлежащего отводы поверхностных вод с территории земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901011:605, установлены дефекты, допущенные подрядчиком при устройстве лотков ливневой канализации и асфальтобетонного покрытия проездов:

- лотки установлены не в проектном положении, имеется завышение уровня лотка по отношению к уровню асфальтобетонного покрытия, что способствует застою воды на покрытии;

- асфальтобетонное покрытие проездов выполнено с неровностями, впадинами и обратным уклоном в сторону отмостки, что влияет на сбор воды и отвод воды от территории земельного участка.

Кроме указанных недостатков устройства покрытий эксплуатируемой кровли автомобильной стоянки и лотков ливневой канализации, во внутренних помещениях также зафиксировано отсутствие вдоль стен стоянки автомобилей колесоотбойных устройств, согласно проектной документации и положений п.п. 5.1.57 СП 113.13330.2016 Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99*: «Вдоль стен, к которым автомобили устанавливаются торцевой и продольной сторонами, а также с обеих сторон проезжей части рампы следует предусматривать колесоотбойные устройства, в том числе в виде ограждений из полимерных материалов, высотой не менее 0,1 м и шириной 0,15 м. Колесоотбойные устройства рекомендуется изготовлять из бетона, металла, или полимерных материалов, а также из полимерных материалов (высокопрочных композитных материалов с высокой устойчивостью к износу и разрушениям)...».

Иных дефектов и несоответствий условиям контракта, проектной документации, а также требованиям строительных, градостроительных и санитарно-гигиенических норм не зафиксировано.

Возведение подземной автостоянки выполнено в соответствии с проектной документацией и результатами инженерных изысканий, получившими положительное заключение государственной экспертизы, отклонений от проектных решений, влияющих на несущую способность и эксплуатационную пригодность подземной автостоянки не зафиксировано. Несущие и ограждающие конструкции, инженерные сети, системы пожарной безопасности, степень огнестойкости конструкций соответствуюттребованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений № 384-ФЗ, Технического регламента о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ, СП 113.13330.2016 Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99*, в части конструктивных, объемно-планировочных и инженерных решений, а также требованиям иных нормативных документов, составляющих доказательную базу технических регламентов.

Зафиксированные дефекты устройства покрытия проездов и площадок эксплуатируемой кровли автостоянки, а также ливневых лотков являются явными и устранимыми.

Зафиксированные недостатки, связанные с отсутствием подключения ливневой канализации к коллектору городских сетей, не относятся к дефектам проектирования и строительства объекта, поскольку согласно условий контракта № 550/18 от 27.12.2018 в редакции дополнительного соглашения N2 6, а также письма АО «Сахалинское ипотечное агентство» от 21.11.2019 ссылка на которое имеется в Положительном заключении государственной экспертизы, вопрос устройства сетей за пределами участка строительства, а также дополнительных изысканий и соответствующих работ по подключению к городским сетям ливневой канализации относится к ведению заказчика, следовательно подрядчиком создана сети ливневой (дождевой) канализации в объеме, предусмотренном условиями контракта и проектной документации.

С учетом данных обстоятельств экспертами указано на то, что главной причиной протечек воды во внутренние помещения подземной автопарковки является отсутствие надлежащего отвода ливневых вод с территории объекта вследствие невыполнения заказчиком дополнительных изысканий и работ по подключению созданной сети ливневой канализации к городским сетям ливневой канализации, и не относятся к дефектам проектирования и строительства объекта, тогда как допущенные подрядчиком недостатки являются дополнительным фактором, приводящим к поступлению вод в данное помещение.

Таким образом, экспертами установлена основная причина затекания грунтовых вод в помещение паркинга – отсутствие выполнения заказчиком дополнительных изыскательских работ и принятия дополнительных мер по отводу вод путем подключения к городскому коллектору, что по условиям контракта, заключенного с ответчиком, в обязанности ответчика не входило, а принятие данных решений лежало на заказчике.

То обстоятельство, что в выполненных ответчиком работах экспертом выявлены недостатки, влияющие на застой воды и их затекание в помещения МКД, не свидетельствует о наличии оснований для отказа истца от выполненных ответчиком работ, поскольку данные дефекты, согласно экспертному заключению, являются устранимыми.

Также, с учетом доводов истца о ненадлежащей разметке ответчиком парковочных мест на территории паркинга и передаче им негодного результата в виде непригодных к эксплуатации машино-мест и неисполнения условий договора о возведении 44 машино-мест, судом перед экспертами также были поставлены вопросы относительно примененных решений по размещению парковочных мест.

Как установлено судом и на данные обстоятельства указано экспертами, первоначально контракт, заключенный между сторонами, не содержал условий о проектировании и строительстве подземной автопарковки.

В дальнейшем, в ходе корректировки условий контракта дополнительными соглашениями и технической документацией, сторонами дополнительным соглашением № 3 от 02.09.2019 были внесены изменения в предмет и объем исполнения контракта, установив предмет контракта - «Строительство многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, предназначенного для сдачи в коммерческий найм по улице Советская, 2А, город Южно-Сахалинск», а также Техническим заданием, являющимся приложением № 1 к данному дополнительному соглашению установлены следующие характеристики объекта: «Подземная автостоянка на 50 машино-мест. Общая площадь авто-стоянки 1023,0 кв.м.».

 Дополнительным соглашением № 6 от 29.07.2020 вновь внесены изменения в техническое задание, в том числе в части параметров автостоянки, указано на проектирование и возведение подземной автостоянки на 44 машино-места. Общая площадь автостоянки 1016,0 кв. Иных требований к подземной автостоянке сторонами ни в контракте, ни в технических условиях к нему не предусматривало.

Также экспертами проведен анализ условий контракта, определяющих стоимость работ, и установлено, что с учетом дополнительных соглашений к контракту, корректирующих стоимость строительно-монтажных работ по возведению несущих конструкций, обустройству инженерных систем подземной автопарковки, стоимость автопарковки не зависит от количества машино-мест, поскольку со снижением количества машино-мест с 50 до 44 стоимость строительства выросла, что связана с конструктивными особенностями объекта.

Изучив проектную, разрешительную документацию, экспертами указано на то, что проектирование и строительство объекта большей площади для размещения большего количества машино-мест на предоставленном истцом земельном участке является невозможным поскольку земельный участок в границах выделенной территории практически полностью занят под объектами: жилые дома и подземная автопарковка.

Экспертами проанализирована проектная документации (раздел 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка», шифр 2019/01-СПОЗУ, том 2), и с учетом требований нормативных актов, регламентирующих обустройство парковочных зон в МКД,  указано на то обстоятельство, что для проектируемых многоквартирных жилых домов блок № 1 и блок № 2, исходя из проектируемого количества квартир и площади жилых помещений расчетная обеспеченность местами для постоянного хранения легковых автомобилей, принята согласно п.10.7.7 «Региональные нормативы градостроительного проектирования Сахалинской области» - не менее 385 Машино/мест на 1000 человек. Таким образом, на 197 человек проживающих, исходя из норм, необходимое количество машино-мест составляет не менее 75машино-мест (постоянного хранения автомобилей). Поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901011:605 составляет всего 4750 кв.м, на которых исходя из необходимости размещения многоквартирных жилых домов, площадок и проездов, возможно размещение только 24 машино-мест, для возможности строительства многоквартирных жилых домов, указанных в Техническом задании параметров, этажности и вместимости, были дополнительно предусмотрены и запроектированы места на подземной автостоянке. Параметры автостоянки и её конструктивные решения приняты исходя из существующего места размещения, площади участка пригодной для размещения, сейсмических условий местности, инженерно-геологических изысканий, что является первостепенным признаком для выбора конструктивной схемы и системы, вторичным признаком является необходимое количество мест, которое сформировано исходя из необходимости закрытия нормативной потребности для получения положительного заключения государственной экспертизы, разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию.

Также экспертами указано, что из анализа контракта и дополнительных соглашений к нему установлено, что по итогам проектных работ была спроектирована и возведена автомобильная парковка габаритные размеры и площадь внутренних помещений которой являются максимально возможными, при этом согласно раздела 7 «Технологические решения» 2019/01-ИОС7 проектной организацией с целью оптимизации проектных решений была выполнена схема размещения парковочных мест для автомобилей двух классов: малый 4400*1700*1500 мм, средний 4950*1900*2000 мм, данный проект получил положительное заключение государственной экспертизы.

По результатам осмотра подземной автостоянки блок № 1 и блок № 2 экспертами установлено, что схема нанесенной разметки машино-мест попала в базы колонн и на участки выступающих конструкций, в результате чего осуществить парковку автомобилей согласно действующих норм на данных участках невозможно. Исходя из схем размещения машино-мест проектной документации раздел 7 «Технологические решения» и технического плана здания установлено, что постановка в указанных габаритах автомобилей невозможна, поскольку уже из технического плана здания видно, что на части мест создается ограничение в размещении автомобиля колоннами, при этом и в техническом плане и в проектной документации раздела 7 указаны колонны 400*400 мм, в то время как фактически колонны имеют размер 500*500 мм, и базу (опорную) плиту размерами 1000*1000 мм под каждой колонной, которая не была учтена проектным решением раздела 7. Кроме того часть парковочных мест, разметка которых выполнена на схеме, не имеют подъезда, перекрыты другими парковочными местами.

Экспертами приведены требования к размерам и размещению парковочных мест на стоянках закрытого типа, установленных строительными нормами и правилами, со ссылкой на СП 113.13330.2016 Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99, с учетом которых указано на то обстоятельство, что указанные на схеме парковочные места соответствуют нормативным требованиям по габаритным размерам и размещению, однако фактически эксплуатировать большую часть машино-мест невозможно в связи с их размещением на колоннах и в местах, где проезд автомобиля невозможен (перекрыт другими парковочными местами): 

1) из схемы парковочных мест блока № 1 места №№ 6, 7, 9, 12, 13, 15, 19, 22, 23, 25, 26 невозможно использовать в установленных габаритных размерах из-за колонн и баз колонн, которые размещены в границах данных мест и препятствуют их эксплуатации, места №№ 10, 11 не имеют свободного проезда, поскольку ограничены местом № 9 и при нахождении на месте № 9 автомобиля, который будет выдвинут в проезд из-за колонны и базы под колонну, будет невозможен заезд на места № 10, 11 и ограничен проезд к месту N9 12. Таким образом использовать по назначению будет возможно только 10 парковочных мест из всей схемы размещения.

2) из схемы парковочных мест блока № 2, на которой нанесена разметка мест №№ 29 - 47, всего 19 парковочных мест, при этом фактически места №№ 31, 34, 37, 41, 44, 46 и 47 невозможно использовать в установленных габаритных размерах из-за колонн и баз колонн, которые размещены в границах данных мест и препятствуют их эксплуатации. Таким образом использовать по назначению будет возможно только 12 парковочных мест из всей схемы размещения.

Таким образом, фактически в габаритах обследуемых помещений подземной автопарковки блок № 1 и № 2 согласно схемам размещения парковочных мест для автомобилей с минимальными размерами 5300*2500 мм, представленным на техническом плане объекта: «Многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...> помещений в нем, в том числе 104 жилых, 5 нежилых и 42 машино-мест» возможно разместить только 22 машино-места, это места №№ 8, 14, 16, 17, 18, 20, 21, 24, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 35, 36, 38, 39, 40, 42, 43, 45, все иные места имеют ограничение в виде наложения мест расположения несущих колонн на парковочные места, в связи с чем невозможно стоянка автомобилей на указанных местах и соблюдение габаритных размеров для парковочного места.

При этом оставшиеся места и схема их размещения не являются оптимальным решением для формирования схемы возможного размещения парковочных мест в габаритах блоков N9 1 и № 2 подземной автопарковки многоквартирного жилого дома № 2а по ул. Советская в г. Южно-Сахалинск.

Учитывая конструктивные особенности объекта, расположение и габариты колонн и баз под колонны, с учетом соблюдения требований приложения А СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99 (с Изменением N 1)» и его действующей реакции СП 113.13330.2023 Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99 (с Изменением N 1) экспертами подготовлена схема размещения парковочных мест габаритными размерами 5300*2500 мм (минимальный размер парковочного места), которая представлена в приложении № 2 к настоящему Заключению эксперта. Согласно разработанной схеме в помещения подземной автопарковки возможно размещение 30 машино-мест с соблюдением габаритных размеров, радиусов поворота, а также расстояния между машинами.

Как указали эксперты, исследованием установлено, что при формировании технического задания к контракту № 505/18 от 27.12.2018 стороны контракта фактически руководствовались необходимой потребностью объекта строительства в количестве машино-мест для реализации проекта строительства многоквартирных жилы домов на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0901011:605. Фактически подрядчиком запроектированы и возведены конструкции подземной автостоянки исходя из максимально возможной площади участка не занятой многоквартирным жилым домом и пригодной для размещения парковки автомобилей подземного типа.

Данное экспертное заключение суд признает допустимым доказательством, поскольку оно выполнено экспертами, обладающим специальными познаниями и опытом работы в данной сфере исследования (эксперт ФИО3 - в области инженерных изысканий, архитектурно-строительному проектированию, исследованию проектной документации, строительных объектов, определения технического состояния, причин, условий обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств (диплом о высшем образовании Дальневосточного Федерального университета, сертификаты соответствия о компетенции и соответствия требования системы сертификации для экспертов судебной экспертизы в данной сфере исследования), опыт работ в строительстве 13 лет; эксперт ФИО4 – высшее образование по специальности «прикладная геодезия», квалификационный аттестат кадастрового инженера, опыт работы по специальности – 11 лет).

Данные эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, выводы экспертов подробно мотивированы со ссылками на результаты осмотра, положения проектной и исполнительской документации.

Доводы истца о недопустимости данного экспертного исследования суд отклоняет, поскольку указанные истцом обстоятельства направлены на переоценку выводов экспертов, при этом указание истцом на ненадлежащее применение экспертами СНиП судом отклоняется, поскольку применению указан один и тот же СНиП, имеющий разную редакцию, в то время, как к спорным отношениям применена требования СНиП, соответствующие данным подрядным отношениям.

Выявленные экспертом нарушения по созданию парковочных мест (машино-мест) со стороны ответчика являются значительными, в результате данных нарушений ответчик передал истцу 20 машино-мест, негодных к использованию.

Между тем, данные обстоятельства сами по себе не являются основанием для отказа истца от принятого ими результата работы, поскольку фактически истцом приняты работы подрядчика по возмедению многоквартирных жилых домов со встроенным парковочным помещением, тогда как количество машино-мест, подлежащих размещению на территории подземной парковки сами по себе не изменяет объем строительства, его стоимость и целевое назначение.

При этом суд учитывает и то обстоятельство, что истец принял данное строительство с разметкой на 42 парковых места, тогда как выявленные экспертами недостатки по невозможности эксплуатации 20-ти из этих парковых мест являются явными, которые истец имел возможность проверить при принятии результата работ и определиться с возможностью фактического использования данного количества парковочных мест.

Кроме того, приняв объект с данной разметкой парковочных мест истец добровольно осуществил из постановку на учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости и осуществил регистрацию своего права собственности на эти 42 парковочных места в качестве машино-мест, тогда как при совершении данных регистрационных действий должен был осознавать допустимость их эксплуатации в данном виде.

В силу требований п.3 статьи 720 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).

Поскольку возможность фактической эксплуатации размещенных в подземном помещении дома 42-х парковочных мест могла быть проверена при приемке работ и истец фактически принял данный результат работы без надлежащей проверки, то в силу приведенных норм законодательства данные недостатки не могут являться основанием для отказа в настоящее время заказчика от принятого результата работ.

Кроме того, избранный истцом способ защиты права путем отказа от своего права собственности по объекты недвижимости, в отношении которых истец оформил свои права собственности, и путем понуждения иного лица (ответчика) принять в собственность данные объекты противоречит действующему законодательству, поскольку формирование данных объектов как самостоятельных объектов недвижимости и регистрация своего права собственности производилась истцом добровольно, по собственному желанию., и действующим законодательством не предусмотрен такой способ восстановления нарушенных прав как «перевод» прав собственности на возведенный объект на иное лицо.

При этом суд учитывает и то обстоятельство, что истец как собственник данных помещений не лишен права осуществить регистрационные действия, связанные со снятием объектов с кадастрового учета и постановке на учет новых объектов, обустроенных в соответствии с требованиями, предъявляемыми к парковочным местам на стоянках закрытого типа (согласно разработанной экспертами план-схеме – 30 парковочных мест).

Требование истца о взыскании с ответчика стоимости негодных к эксплуатации объектов – машино-мест также удовлетворению не подлежит, поскольку предметом контракта являлось возведение 2-х многоквартирных жилых домов со встроенным паркингом, что ответчиком и было выполнено, при этом отдельная стоимость каждого парковочного места данным договором не предусматривалась, а определялась смета строительства всего объекта.

Кроме того, как указали эксперты в своем заключении, изменение количества парковочных мест исходя из условий контракта не влияло на изменение стоимости строительства, поскольку при уменьшении количества парковочных мест от первоначально запланированных (от 50-ти к 44-м) стоимость строительства наоборот увеличилась, что было связано не с количеством парковочных мест, а с изменением конструктивных особенностей строительства.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворении требований истца о взыскании стоимости строительства подземной автостоянки, применения последствий отказа от подземной автостоянки в форме прекращения права собственности и признания права собственности за ответчиком, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Истцом также заявлено о возмещении убытков вследствие выполнения ответчиком некачественных работ.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Предусмотренная данной нормой ответственность носит гражданско-правовой характер, и ее применение возможно при наличии определенных условий. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.

Требование истца о взыскании убытков в виде расходов на обустройство паркинга СКУД в размере 1 370 500 рублей, расходов на регистрацию права собственности на объекты недвижимости – 42 машино-места – в размере 924 000 рублей также удовлетворению не подлежит, поскольку данные расходы истца не связаны с какими-либо виновными действиями ответчика, являлись следствием самостоятельных решений истца.

Требование истца о взыскании убытков в виде неполученных доходов от сдачи в аренду машино-мест также удовлетворению не подлежит.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно абзацу 4 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Как установлено судом, основной причиной невозможности использования истцом паркинга является поступление в данное помещение грунтовых вод вследствие непринятия истцом дополнительных мер по подключению к городской ливневой канализации.

То обстоятельство, что истец разместил на паркинге 20 машино-мест, негодных к использованию вследствие ненадлежащей разметки, не свидетельствует о причинении истцу убытков в упущенной выгоды по вине ответчика, поскольку в заявленный истцом период,  истец не имел возможности обеспечить возможность сдачи данных объектов в аренду вследствие затопления помещения грунтовыми водами.

Кроме того, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016),  согласно п. 1 ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда. Результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования.

Из п. 1 ст. 722, пп. 3, 5 ст. 724 ГК РФ следует, что, если договором подряда для результата работы предусмотрен гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока, который начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком (если иное не предусмотрено договором).

Последствия выполнения работ с недостатками установлены в ст. 723 ГК РФ. Так, из п. 1 этой статьи следует, что стороны вправе установить в договоре меры воздействия на подрядчика, выполнившего работу некачественно. По общему же правилу в случае выполнения подрядчиком работы с недостатками, которые делают результат непригодным для использования, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения установленной за работу цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда. Согласно п. 3 этой же статьи, если недостатки результата работы существенны или неустранимы, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков (п. 2 ст. 723 ГК РФ).

Таким образом, указанные нормы регулируют обязательства сторон по качеству исполнения подрядных работ и гарантируют заказчику соответствие результата его обоснованным ожиданиям как одну из целей договора подряда.

В то же время заказчик после принятия результата работ вправе рассчитывать на бесперебойное использование этого результата как минимум на протяжении гарантийного срока при надлежащем пользовании вещью. Подрядчик гарантирует заказчику возможность такого использования. Недостаток качества подлежит устранению по правилам ст. 723 ГК РФ, но неиспользование заказчиком результата работ в период, когда он правомерно рассчитывал на такую возможность, по ст. 723 ГК РФ не компенсируется.

При ненадлежащем исполнении подрядных обязательств заказчик вправе требовать от подрядчика возмещения убытков, вызванных простоем. Такие убытки могут быть выражены в неустойке, установленной договором (п. 2 ст. 1, ст. 330, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Учитывая, что в спорный период истец не мог использовать 20 парковочных мест, в отношении которых экспертами указано как ненадлежащее их размещение и негодность к эксплуатации, не только по вине подрядчика, осуществившего ненадлежащую разметку данных парковочных мест, но и вследствие с затеканием грунтовых вод в подземное помещение (о чем указано истцом в исковом заявлении), суд признает, что даже при возведении истцом надлежащих к использованию парковочных мест истец не смог бы их использовать и сдавать в  аренду, что исключает ответственность подрядчика в виде обязанности по возмещении истцу упущенной выгоды.

С иным способом защиты своего права истец не обращался.

Поскольку судом отказано истцу в удовлетворении иска в полном объеме, то понесенные им судебные расходы возмещению за счет ответчика не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья

С.В. Кучкина