АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А84-3173/2019

г. Калуга

06» ноября 2020 года

Резолютивная часть постановления оглашена «05» ноября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  «06» ноября 2020 года

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующегоСерокуровой У.В.

судейБессоновой Е.В.

ФИО1

при участии в заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя: представители не явились, извещены надлежаще,

от общества с ограниченной ответственностью «Влад»: представители не явились, извещены надлежаще,

от Правительства Севастополя: представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.10.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 по делу N А84-3173/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Влад» (далее - истец, общество, ООО «Влад») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий (с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.10.2019 исковые требования ООО «Влад» удовлетворены частично: урегулированы возникшие между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Влад» разногласия при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Севастополя: встроенные нежилые помещения (N II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, определив условия договора, по которым у сторон имелись разногласия:

- п. 2.1. стоимость объекта составляет 1800008 (один миллион восемьсот тысяч восемь) руб.;

- п. 2.2. стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением судебной строительно-технической экспертизы N 1020/3 от 30.08.2019, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы».

В удовлетворении требования об определении пункта 4.3 договора в редакции истца суд отказал, определив условие договора, по которому у сторон имелись разногласия, в первоначальной редакции договора:

- п. 4.3. В случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных п. 2.3, настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 вышеуказанное решение изменено - исковые требования ООО «Влад» удовлетворены частично: урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Влад» при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Севастополя: встроенные нежилые помещения (N II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- п. 2.1. стоимость объекта составляет 1783365 (один миллион семьсот тысяч восемьдесят три тысячи триста шестьдесят пять) руб.;

- п. 2.2. стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением судебной строительно-технической экспертизы N 130/3-3 от 28.02.2020, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

- п. 4.3. в случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных п. 2.3, настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.

Департамент обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты.

Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. В обоснование своей позиции ответчик ссылается на то, что поскольку истец выразил несогласие с величиной рыночной стоимости объекта купли-продажи в ответ на направленный проект договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, в связи с чем, по мнению заявителя жалобы, истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы  в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 68-16 от 07.12.2016, зарегистрированный Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 24.08.2018 под N 31:03:001005:596-91/001/2018-2, по условиям которого в аренду передано имущество, находящееся в государственной собственности города Севастополя: встроенные нежилые помещения (N II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, стоимостью согласно отчету об оценке N 10о-9/09-16 от 27.09.2016 - 1437700 руб., за плату 212800 руб. в год для размещения склада.

14.02.2019 ООО «Влад» в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратилось к Департаменту с заявлением N 1402 о выкупе арендованного имущества.

15.04.2019 истец получил ответ от Департамента и проект договора купли-продажи, содержащий условие о стоимости объекта 4401396 руб., определенной на основании отчета об оценке от 11.03.2019, выполненного ООО «НКЦ Эталонъ».

10.05.2019 ООО «Влад» направило Департаменту подписанный проект договора с протоколом разногласий, в том числе в части стоимости выкупаемого арендованного имущества.

24.06.2019 общество получило письмо Департамента от 28.05.019 об отказе в принятии условий, указанных в протоколе разногласий, в связи с чем ООО «Влад» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом и истцом при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, приняв во внимание стоимость объекта, определенную на дату проведения судебной оценочной экспертизы по делу.

Изменяя вышеуказанное решение, апелляционный суд правомерно руководствовался статьями 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 173 АПК РФ, постановлением Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10, п. 5 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010, определив стоимость выкупа имущества на дату подачи истцом заявления - 14.02.2019.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд установил, что ООО «Влад» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, Арбитражным судом города Севастополя была назначена судебная экспертиза, согласно заключению которой рыночная стоимость спорного встроенного нежилого помещения составила 1800008 руб.

Суд апелляционной инстанции установил, что стоимость нежилого помещения экспертом была определена на момент проведения экспертизы.

Вместе с тем, истец обратился в Департамент с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ  14.02.2019.

Таким образом, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что суд первой инстанции не учел, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества и такая оценка должна осуществляться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом указанного заявления и соответственно определение рыночной стоимости объекта при проведении экспертизы должно быть на момент подачи указанного заявления истцом.

Апелляционный суд, исправляя ошибку суда первой инстанции, пришел к верному выводу о необходимости определения стоимости объекта приватизации по состоянию на 14.02.2019, то есть на момент подачи истцом заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ , в связи с чем по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, и перед экспертом был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта приватизации - встроенных нежилых помещений (с II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.02.2019?

Согласно заключению эксперта от 28.02.2020 N 130/3-3, рыночная стоимость спорных встроенных нежилых помещений по состоянию на 14.02.2019 составила 1783365 руб.

Оценив представленное заключение эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, а также положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», представляет собой объективное и обоснованное исследование, исследовательская часть экспертного заключения является полной, ясной и мотивированной. Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации. У суда не имелось оснований ставить под сомнение выводы, к которым пришел эксперт в результате проведенного исследования.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно принял и оценил экспертное заключение наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, части 4, 5 статьи 71 АПК РФ).

Апелляционный суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу об обоснованности требований истца об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Влад» и городом федерального значения Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости.

Довод Департамента о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущество, являлся предметом рассмотрения суда второй инстанции и правомерно отклонен.

В соответствии с частью 4 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. (ч. 4.1).

Как следует из материалов дела, 15.04.2019 общество получило от Департамента проект договора купли-продажи, с условием стоимости объекта 4401396 руб.

10.05.2019 общество направило Департаменту подписанный проект договора с протоколом разногласий, в том числе в части стоимости выкупаемого арендованного имущества.

24.06.2019 обществом получено письмо Департамента от 28.05.019 об отказе в принятии условий, отраженных в протоколе разногласий.

25.06.2019 в порядке урегулирования разногласий истец обратился с иском в суд.

При таких обстоятельствах, истец не утратил преимущественное право на выкуп арендованного имущества, поскольку направил в тридцатидневный срок подписанный проект договора с протоколом разногласий и данный срок приостановился до урегулирования разногласий относительно достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда по данному делу.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по своей сути направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены принятых судебных актов в суде кассационной инстанции. 

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.10.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 по делу N А84-3173/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                   У.В. Серокурова  

Судьи                                                                                  Е.В. Бессонова

ФИО1