Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-17567/2020

г. Хабаровск

10 июня 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 03.06.2021.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Е.Н. Серова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕГО» (ОГРН: 

<

***>; ИНН:  

<

***>, 680011, 

<

...>)

о взыскании 7 496 324 руб. 46 коп.,

при участии:

от истца - ФИО2, представитель по доверенности от 23.12.2020 № 08-27/16253, диплом от 27.06.2014, ФИО3, представитель по доверенности от 23.12.2020 № 08-27/16253, диплом от 15.07.2019;

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 01.10.2020 № б/н, диплом от 11.06.2013, Д.Р. Манукян, представитель по доверенности от 01.02.2021, диплом от 30.06.2005.

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕГО» (далее – ООО «ДЕГО») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.11.2013 № 11783, пени в размере 862 949 руб. за период с 10.08.2015 по 31.07.2020.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением договора аренды и обоснованы ссылками на нормы действующего законодательства об аренде.

В судебном заседании представители истцов поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представители ответчика иск не признают в соответствии доводами отзыва, для приобщения к материалам дела представили контррасчет.  Считают, что в данном случае возникла множественность лиц на стороне арендатора и ответчик не должен один оплачивать арендную плату. также заявляют о пропуске истцом исковой давности относительно неустойки.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд

                                   У С Т А Н О В И Л:

27.11.2013 на основании протокола о результатах аукциона от 22.11.2013 между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ООО «Фонд жилищного строительства» (далее – арендатор) заключен Договор № 11783 аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды Министерство предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020233:54 площадью 7 829 кв. м., относящийся к категории земель населенных пунктов, для строительства административного здания.

Местоположение участка: примерно в 53 м по направлению на северо – запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>.

Земельный участок передан арендатору на основании передаточного акта от 27.11.2013.

Земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, с 01.03.2015 переданы органам местного самоуправления городского округа.

Органом Администрации города Хабаровска, осуществляющим в пределах своих полномочий от имени городского округа «Город Хабаровск» управление и распоряжение муниципальным имуществом, является Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент).

Согласно Положению о Департаменте муниципальной собственности Администрации города Хабаровска, утвержденному Решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 № 452, Департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 6 Положения о порядке управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск», утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 22.03.2005 № 51, Департамент заключает договоры аренды земельных участков, обеспечивает контроль за поступлением средств от аренды земельных участков в местный бюджет, осуществляет полномочия арендодателя при сдаче в аренду земельных участков.

Учитывая изложенное, с 01.03.2015 полномочия арендатора по Договору аренды перешли от Министерства к Департаменту, в связи с чем Министерством и Департаментом составлен акт приема – передачи документов, необходимых для исполнения обязательств по договору аренды.

19.03.2015 между Департаментом и ООО «Фонд жилищного строительства» заключено соглашение об изменении условий договора аренды.

На основании Договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 22.05.2015 ООО «Фонд жилищного строительства» передал права и обязанности арендатора по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «ДЕГО» (далее – ООО «ДЕГО»).

Земельный участок передан ООО «ДЕГО» на основании акта приема – передачи от 22.05.2015.

13.08.2015 между Департаментом и ООО «ДЕГО» заключено соглашение об изменении условий договора аренды.

Согласно пункту 2.1. договора аренды срок его действия устанавливается по 27.11.2016.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

На основании указанного положения договора аренды его действие было продлено на неопределенный срок.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора аренды арендатор обязуется оплачивать в размере и на условиях, установленных договором аренды арендную плату.

Пунктом 3.1 Договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы определяется по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды и составляет 4 098 100 руб. в год.

Пунктом 3.2 Договора аренды предусмотрено, что за пользование земельным участком арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Обязательства по внесению арендной платы Арендатором надлежаще не исполняются.

В этой связи за период с 01.03.2018 по 31.07.2020 задолженность по арендной плате, которая согласно расчету составляет 6 633 375, 38 руб.

В силу статьи 330 ГК РФ должник в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню).

В соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по Договору аренды арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,03% от суммы подлежащего внесению платежа за каждый календарный день просрочки.

На основании указанного положения договора арендатору за период с 10.08.2015 по 31.07.2020 начислены пени, сумма которых согласно расчету составляет 862 949, 08 руб.

03.08.2020 Департаментом в адрес арендатора направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате. Однако до настоящего времени требования Департамента Арендатором не исполнены.

В отношении доводов ответчика о заключении в отношении расположенного на арендуемом земельном участке объекта капитального строительства договором долевого участия и договоров купли – продажи имущества, в связи с чем, задолженность по договору аренды необходимо разделить между всеми собственниками нежилых помещений, суд приходит к следующим выводам.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1,2 статьи 450 ГК РФ).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Однако ни ответчик, ни новые собственники помещений в административном здании не обращался в Департамент с целью внесения изменений в договор аренды в связи с реализацией нежилых помещений административного здания новым собственникам.

В этой связи, договор аренды подлежит исполнению сторонами на тех условиях, которые были согласованы сторонами при его заключении, в том числе относительно сторон договора.

Кроме того, истцом не представлены доказательства регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные в указанном здании.

Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ. При этом, в пунктах 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 16112/09 с указанием на то, что содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Пунктом 20 Постановления № 11 установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 323 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поскольку спорным договором между арендодателем (Министерство имущественных отношений Хабаровского края и арендатором (ООО «Проект»), не предусмотрено иное, обязательство пользователей участком по внесению арендной платы за весь земельный участок является солидарным.

Согласно статье 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Следовательно, требования истца к ООО «ДЕГО» о взыскании задолженности по арендной плате законны, обоснованы и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Относительно доводов о пропуске срока исковой давности в части неустойки, суд принимает эти доводы по следующим основаниям.

Согласно статье 195 ГК РФ нарушенное право подлежит защите в пределах срока исковой давности.

В силу положений статей 196 и 200 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (в редакции, действовавшей на момент возникновения спора).

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43) истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (часть 2 статьи 200 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

В этой связи, су считает возможным удовлетворить требования в части взыскания неустойки только с 02.10.2017.

Государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее оплаты. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                     Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЕГО» в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска основной долг в размере 6 633 375 руб. 38 коп., пени в размере 285 588 руб. 67 коп., всего – 6 918 964 руб. 05 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЕГО» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 60 451 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                              Е.Н. Серова