Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5410/2020

18 ноября 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2020 года. Полный текст  постановления изготовлен 18 ноября 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

при участии в судебном заседании ФИО1

представителя общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» Бескровной М.Г. по доверенности от 30 мая 2019

представителя Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска ФИО2 по доверенности от 21 мая 2020 № 08-27/6047

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания»

на определение от  4 сентября 2020 года

по делу Арбитражного суда Хабаровского края № А73-5135/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» о пересмотре решения Арбитражного суда Хабаровского края от 4 июня 2019 года по делу № № А73-5135/2019 по вновь открывшимся обстоятельствам

установил:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» (далее - ООО «УСК») о расторжении договора аренды земельного участка от 3 октября 2016 года № 184, о взыскании 23 136 768, 07 рублей, оставляющих долг в размере 22 606 243, 50 рублей по арендной плате за период с 1 сентября 2018 года по 28 февраля 2019 года, неустойку в размере 530 524, 57 рублей, начисленную за просрочку внесения арендной платы в период с 10 сентября 2018 года по 28 февраля 2019 года.

Определением суда от 18 апреля 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска «Водоканал». 

Определением суда от 15 мая 2019 года для рассмотрения одновременно с первоначальным иском судом принят встречный иск о возложении на Департамент обязанности уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 3 октября 2016 года № 184 путем освобождения от уплаты арендных платежей за период с 1 сентября 2018 года по дату фактической передачи земельного участка в том объеме, в каком он предполагался к использованию при выставлении на торги, и заключении договора аренды, и планировался использоваться ООО «УСК» (без канализационного коллектора, свободным от прав третьих лиц), из расчета 3 767 707,25 рублей в месяц. 

Решением суда от 4 июня 2019 года исковые требования первоначального иска удовлетворены полностью. В удовлетворении встречного иска судом отказано.

Решение суда от 4 июня 2019 года постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2019 года № 06АП-4399/2019, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 декабря 2019 года № Ф03-5750/2019 оставлено без изменения.

31 июля 2020 года ООО «УСК» обратилось в суд с заявлением о пересмотре решения суда от 4 июня 2019 года по вновь открывшимся обстоятельствам. В обоснование указано о ставшем известным обществу факте о том, что в период с 2015 года и до 3 июля 2019 года на земельном участке, переданном ООО «УСК» по договору аренды от 3 октября 2016 года № 184, было запрещено строительство жилых зданий, что свидетельствует о невозможности использовать участок по его целевому назначению - в соответствии с основными видами разрешенного использования территориальной зоны, Д-1-1, и в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для соразмерного уменьшения размера арендной платы.

Определением суда от 4 сентября 2020 года в пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.

ООО «УСК» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное определение суда отменить и принять новый судебный акт. В обоснование указано неполное выяснение судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Судом не обоснованно не принято во внимание, что аукционная документация и договор аренды не содержали информацию о том, что на земельном участке запрещается строительство жилых зданий; о запрете строительства жилых зданий на земельном участке ООО «УСК» не было известно и не могло быть известно при рассмотрении дела. Данное обстоятельство является основанием для постановки вопроса о пересмотре решения суда, принятого по данному делу, по вновь открывшимся обстоятельствам.  Необоснованным является и вывод суда о том, что извещение о проведении открытого аукциона, размещенное на официальном сайте департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, содержало информацию об ограничениях использования земельного участка, в том числе его расположение частично в существующей санитарно-защитной и шумовом зоне (аэропорт), позволяющую сделать вывод об отсутствии возможности строительства жилых зданий на передаваемом в аренду земельном участке. Судом не учтено, что «расположение земельного участка частично в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне» и «запрет строительства жилых зданий на земельном участке» не тождественные ограничения. Земельный участок может располагаться частично в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне и при этом на данном земельном участке не будет запрета строительства жилых зданий. В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен по договору аренды, в том числе для строительства жилых зданий. Таким образом, судом не в полном объеме исследован вопрос о соблюдении Департаментом обязанности по предоставлению полной характеристики имущества, выступающего объектом аренды.

В судебном заседании представитель ООО «УСК» доводы апелляционной жалобы и возражений на отзыв Департамента полностью поддержал.

Представитель истца заявил о несостоятельности доводов апелляционной инстанции, просил оставить обжалуемое определение суда без изменения как законное и обоснованное.

Третье лицо извещено, представитель не явился.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу части 1 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями пересмотра судебных актов по правилам главы 37 Кодекса являются:

1) вновь открывшиеся обстоятельства - указанные в части 2 настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного акта обстоятельства по делу;

2) новые обстоятельства - указанные в части 3 настоящей статьи, возникшие после принятия судебного акта, но имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вновь открывшимися обстоятельствами являются существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июня 2011 года № 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» разъяснено, что при рассмотрении заявления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам суд должен установить, свидетельствуют ли факты, приведенные заявителем, о наличии существенных для дела обстоятельств, которые не были предметом судебного разбирательства по данному делу.

Судебный акт не может быть пересмотрен по вновь открывшимся обстоятельствам, если существенные для дела обстоятельства возникли после принятия этого акта, поскольку по смыслу пункта 1 части 2 статьи 311 Кодекса основанием для такого пересмотра является открытие обстоятельств, которые хотя объективно и существовали, но не могли быть учтены, так как не были и не могли быть известны заявителю.

В связи с этим следует проверять, не свидетельствуют ли факты, на которые ссылается заявитель, о представлении новых доказательств, имеющих отношение к уже исследованным ранее судом обстоятельствам.

Представление новых доказательств не может служить основанием для пересмотра судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам по правилам главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В обоснование заявления о пересмотре судебного акта заявитель указал   ставший ему известным  после вступления в законную силу принятых по делу судебных актов факт нахождения  земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050106:693 в секторах взлета с ВВП23П и захода на посадку на ВВП05Л/05П воздушных судов на аэродром Хабаровск (Новый) в пределах зоны максимального воздействия шума на человеческий организм в ночное время до 75 дБА и в дневное время до 85 дБА, что исключает возможность строительства на данном земельном участке жилых зданий и, соответственно, возможность арендатору  в период с 2015 года и до 3 июля 2019 года использовать земельный участок по его целевому назначению - в соответствии с основными видами разрешенного использования территориальной зоны, Д-1-1, и в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для соразмерного уменьшения размера арендной платы.

В подтверждение заявителем представлено письмо акционерного общества «Хабаровский аэропорт» от 3 июля 2019 года № 29-1989 о запрете строительства жилых зданий на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050106:693.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что указанное заявителем обстоятельство не является существенным и, соответственно, не повлияет на правильность принятого судом решения по существу заявленных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции  признает выводы суда ошибочными по следующим мотивам.

Согласно материалам дела  3 октября 2016 года между Департаментом (арендодатель) и ООО «УСК» (арендатор) по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка заключен договор аренды № 184 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050106:693, площадью 18 081 квадратных метров, категория земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: г. Хабаровск, Индустриальный район, примерно в 15 м на юг от ориентира жилое здание, адрес ориентира - 

<

...>, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1-1.

Срок действия договора с 3 октября 2016 года по 2 октября 2023 года.

Земельный участок передан арендатору по акту от 3 октября 2016 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (номер регистрационной записи 27-27/001-27/23/2016-1038/2).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы и возникновением долга за период с 1 сентября 2018 года по 28 февраля 2019 года арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и о взыскании долга и неустойки.

Возражая против исковых требований арендодателя, арендатор предъявил встречный иск об уменьшении размера арендной платы по договору аренды путем освобождения от уплаты арендных платежей за период с 1 сентября 2018 года по дату фактической передачи земельного участка в том объеме, в каком он предполагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды и планировался использоваться обществом.

Возражения арендатора основаны на том обстоятельстве, что в период после передачи земельного участка в аренду выявлено обстоятельство, препятствующие его использованию по назначению, а именно наличие обременения в виде расположенного на нем канализационного коллектора, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию Город Хабаровск и на праве хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска «Водоканал».

Арендатор не мог знать о данном обстоятельстве при заключении договора, поскольку информация о наличии такого обременения в аукционной документации отсутствовала.

Отказывая арендатору во встречном иске, суд исходил из того, что в извещении о проведении открытого аукциона, размещенном на официальном сайте департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, содержалась, в том числе информация об обременениях и ограничениях использования земельного участка в виде наличия на нем различных инженерных сетей и их охранных зонах; о возможности подключения планируемого к строительству объекта к сетям инженерного обеспечения согласно предварительным техническим условиям к сетям электроснабжения.

Отказывая арендатору в пересмотре принятого по данному делу решения по вновь открывшимся обстоятельствам, суд, ссылаясь на сведения, приведенные в вышеназванном извещении, указал, что в аукционной документации помимо информации об обременениях и ограничениях использования земельного участка, в том числе содержалась информация о его расположении частично в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне (аэропорт). По указанным мотивам судом не принят довод арендатора о том, что о расположении земельного участка в шумовой зоне аэропорта ему стало известно только из письма акционерного общества «Хабаровский аэропорт» от 3 июля 2019 года № 29-1989.

Вместе с тем судом не принято во внимание следующее.

После расторжения договора аренды земельного участка от 3 октября 2016 года  № 184 земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050106:693 повторно выставлен Администрацией города Хабаровска на торги.

29 мая 2020 года Администрацией г. Хабаровска принято Постановление № 1771 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с местоположением: примерно в 15 м на юг от ориентира жилое здание, адрес ориентира: 

<

...> для строительства многоэтажной жилой застройки (высотной застройки)». 

К аукционной документации приложено письмо акционерного общества «Хабаровский аэропорт» «Об условиях строительства на земельном участке 27:23:0050106:693 по ул. Блюхера» от 3 июля 2019 года №29-1989.

Согласно данному письму указанный земельный участок находится в секторах взлета с ВВГОЗП и захода на посадку на ВВ1Ю5Л/05П воздушных судов на аэродром Хабаровск (Новый), в пределах зоны максимального воздействия шума на человеческий организм в ночное время до 75 дБА и в дневное время до 85 дБА.

Согласно проведенному зонированию приаэродромной территории в соответствий с «Рекомендациями по установлению зон ограничения застройки в окрестностях аэропортов гражданской авиации из условий шума», НИИСФ Госстроя СССР, выполненному обществом с ограниченной ответственностью Проектное бюро «Центр экологических инициатив» в 2015 году по проекту Санитарно-защитной зоны международного аэропорта Хабаровск (Новый) на перспективу до 2030 года, планируемый к застройке земельный участок находится в границах зоны Г. 

Из Таблицы 2 данных Рекомендаций следует, что строительство жилых зданий, детских дошкольных учреждений, школ и других учебник заведений, поликлиник, гостиниц и общежитий в этой зоне запрещается.

В аукционной документации, на основании которой был заключен договор от 3 октября 2016 года  № 184, указано на передачу в аренду земельного участка для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1-1 (протокол аукциона от 23 сентября 2016 года № 39).

Согласно информации об основных видах разрешенного использования земельного участка, указанной в аукционной документации и в  градостроительном плане земельного участка, в зоне центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1, в подзоне 1 устанавливаются следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: многоквартирный жилой дом; многоквартирный жилой дом с квартирами специальных типов, в том числе с квартирами студиями (квартира с помещениями для индивидуальной трудовой деятельности), квартирами для малосемейных, квартирами экстра-класса (повышенной комфортности).

На основании информации, указанной в аукционной документации и градостроительном плане земельного участка, приобретая право аренды земельного участка, ООО «УСК» планировало возвести многоквартирный Жилой комплекс из трех многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями делового, обслуживающего и коммерческого назначения.

Аукционная документация и договор аренды не содержали информацию о том, что на земельном участке запрещается строительство жилых зданий.

Доводы Департамента о наличии в аукционной документации информации о расположении земельного участка частично в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне (аэропорт) не могут быть приняты во внимание, поскольку расположение земельного участка частично в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне не исключает возможности строительства жилых домов, а запрет полностью исключает такое строительство.

Довод Департамента о том, что утверждение ООО «УСК» о запрете жилищного строительства за спорном земельном участке основаны на документе, носящем рекомендательный характер, как и довод о том, что приведенные обществом обстоятельства относятся к рискам его предпринимательской деятельности, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции по следующим мотивам.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного  кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка, правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Согласно пункту 4 статьи 1 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных Решением Хабаровской городской Думы от 21 мая 2002 года № 211 (далее – Правила № 211), решения по землепользованию и застройке принимаются на основе градостроительных регламентов, установленных в пределах соответствующих территориальных зон, обозначенных на карте градостроительного зонирования, действие которых распространяется в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки и объекты капитального строительства независимо от форм собственности.

Пунктом 5 статьи 12 Правил № 211 предусмотрено, что ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах санитарных, защитных, санитарно-защитных, шумовых зон, зон санитарной охраны устанавливаются в целях уменьшения негативного (вредного) воздействия на человека и окружающую природную среду предприятий, транспортных коммуникаций, линий электропередач, в том числе факторов физического воздействия - шума, электромагнитных волн, а также в целях обеспечения безопасности объектов, для которых данные зоны установлены.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории данных зон определяются режимами использования, устанавливаемыми в соответствии с законодательством Российской Федерации в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Согласно абзацам первому и второму пункта 58 Правил использования воздушного пространства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11 марта 2010 года № 138, для каждого аэродрома устанавливается приаэродромная территория, границы которой определяются по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов - окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома. Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территории и отображается в схеме территориального планирования соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 46 Воздушного кодекса Российской Федерации проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома.

Пунктом 1 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации установлено, что размещение в районе аэродрома зданий, сооружений, линий связи, линий электропередачи, радиотехнических и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с оператором аэродрома гражданской авиации или организацией, осуществляющей эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации либо уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством Российской Федерации.

Абзац третий пункта 58 Правил № 138 в части, предусматривающей необходимость согласования проектирования, строительства и развития городских и сельских поселений, а также строительства и реконструкции промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов со старшим авиационным начальником аэродрома, признан не действующим решением Верховного Суда Российской Федерации от 23 января 2014 года № АКПИ13-1080.

Таким образом, в силу прямого указания закона какая-либо хозяйственная деятельность в пределах приаэродромной территории без согласования с собственником аэродрома, то есть лицом, за которым зарегистрировано право собственности на аэродром, запрещена.

Согласно Проекту Санитарно-защитной зоны международного аэропорта Хабаровск (Новый) на перспективу до 2030 года, выполненному обществом с ограниченной ответственностью Проектное бюро «Центр экологических инициатив» в соответствии с «Рекомендациями по установлению зон ограничения застройки в окрестностях аэропортов гражданской авиации из условий шума», НИИСФ Госстроя СССР,  планируемый к застройке спорный земельный участок находится в границах зоны Г. 

Из Таблицы 2 названных Рекомендаций следует, что в этой зоне запрещается строительство жилых зданий, детских дошкольных учреждений, школ и других учебных заведений, поликлиник, гостиниц и общежитий.

Согласно пункту 5 статьи 12 Правил № 211 ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории санитарных, защитных, санитарно-защитных и шумовых зон, и зон санитарной охраны определяются режимами использования, устанавливаемыми в соответствии с законодательством Российской Федерации в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Информация, позволяющая потенциальному арендатору сделать вывод о запрете жилищного строительства на спорном земельном участка, впервые появилась при повторном выставлении на торги права на заключение договора аренды в отношении спорного земельного участка после расторжения договора аренды с ООО «УСК».

 Таким образом, об указанных обстоятельствах ООО «УСК»  не могло и не должно было знать при заключении договора аренды, поскольку аукционная документация, как и договор аренды, в нарушение требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного  кодекса Российской Федерации  информации об этих обстоятельствах не содержали.

Поскольку указанные ООО «УСК» обстоятельства существовали на момент принятия судебного акта по настоящему делу, они являются вновь открывшимися.

Указанные вновь открывшиеся обстоятельства являются существенными и могут повлиять на результат рассмотрения исковых требований сторон.

На основании совокупности изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого определения суда и для принятия нового судебного акта об удовлетворении заявления ООО «УСК» и об отмене решения суда по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный судПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Хабаровского края от  4 сентября 2020 года по делу № А73-5135/2019 отменить.

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» о пересмотре решения Арбитражного суда Хабаровского края от 4 июня 2019 года по делу № № А73-5135/2019 по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворить.

Отменить решение Арбитражного суда Хабаровского края от 4 июня 2019 года по делу № А73-5135/2019 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Направить дело № А73-5135/2019 в Арбитражный суд Хабаровского края для рассмотрения по существу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Судья

Ж.В. Жолондзь