ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

дело № А83-20495/2017

г. Севастополь

18 апреля  2024 г.

 

Резолютивная часть постановления оглашена 18.04.2024 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18.04.2024 г. 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Оликовой Л. Н., судей   Вахитова Р. С., Калашниковой К. Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем  Мкртчяном В. Г.,  рассмотрев в открытом судебном заседании посредством веб-конференции   апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, а также ФИО7   на определение Арбитражного суда Республики Крым от 30.01.2024 г. по делу № А83-20495/2017

по заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

к ФИО8

Обществу с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» 

Конкурсному управляющему ООО «КСК-Строительство» ФИО9

 третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО10, ФИО7, ФИО11, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Общество с ограниченной ответственностью «МЭТС»

 о признании  торгов недействительными, о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного по итогам торгов, недействительным и применении последствий недействительности сделки 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

при участии:    от апеллянтов – ФИО12 представитель по доверенностям; от ФИО8 – ФИО13 представитель по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.11.2019 г.  ООО «КСК-Строительство» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО9

 ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились  в Ялтинский  городской суд с исковым заявлением к ФИО8, ООО «КСК-Строительство», конкурсному управляющему ООО «КСК-Строительство» ФИО9  о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного по итогам торгов, недействительным, применении последствий недействительности сделки.  Дело передано в Арбитражный суд Республики Крым для рассмотрения в рамках дела о банкротстве. 

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 30.01.2024 г. в удовлетворении требований  отказано.

Не согласившись с судебным актом третье лицо ФИО7  обратилась  в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит суд  отменить определение суда и  удовлетворить требования в полном объеме. Жалоба мотивирована ненадлежащим извещением о судебном процессе;  апеллянт указал, что на основании заочного решения Ялтинского городского суда от 15.02.2021 г. по делу № 2-127/2021 на праве собственности ей принадлежит 6/100 долей в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 90:25:050701:3805, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083, который продан с торгов в рамках процедуры банкротства ООО «КСК-Строительство». Апеллянт считает, что при продаже земельного участка, на котором  имеется незавершенное строительство, право собственности в котором  в долях принадлежат 11 физическим лицам, не учтено, что у этих физических лиц возникло право на соответствующие доли в собственности на этот земельный участок. В связи с чем, реализация земельного участка без учета интересов  заявителей, противоречит законодательству и нарушает права и интересы заявителей. 

От ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6  в  суд апелляционной инстанции поступила жалоба, в которой заявителя просят отменить оспариваемое определение и удовлетворить требования в полном объеме. Жалоба мотивирована несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, нарушением норм материального права. Апеллянты считают, что  поскольку объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, то в понимании п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ является объектом недвижимости вне  зависимости ввода его в эксплуатацию. Таким образом, апеллянты указывают, что в силу принципа единства правовой судьбы земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости, отсутствие регистрации прав заявителей на жилое или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, не может являться основанием для отказа в признании прав  заявителей на спорный земельный участок.  Апеллянты  считают, что  реализация в рамках дела о банкротстве земельного участка без учета прав на него заявителей, как собственников долей объекта недвижимости,  возведенном  на этом земельном участке, нарушает их права и законные интересы, противоречит положениям ст. 552 Гражданского кодекса РФ, подпункту 9 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, что является основанием для признания торгов недействительными. 

 В судебном заседании представителем апеллянтов доводы жалобы поддержаны с учетом дополнительных пояснений.

Представитель ФИО8 возражал против удовлетворения апелляционных  жалоб по основаниям, изложенным в отзывах.

 От конкурсного управляющего ООО «КСК-Строительство» поступил отзыв с позицией о законности и обоснованности оспариваемого  определения, а также порядок продажи земельного участка и протокол заседания комитета кредиторов от и 31.01.2020 г. об утверждении порядка продажи, определение Арбитражного суда Республик Крым от  21.08.2020г. о рассмотрении жалобы ООО «Союз-Алушта» на действия конкурсного управляющего ООО «КСК-Строительство».

От  кредитора ООО «Союз-Алушта» поступил отзыв  позицией о законности и обоснованности оспариваемого судебного акта.

 Представитель апеллянта ФИО7, конкурсный управляющий ООО «КСК-Строительство»  и иные лица, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

На основании  ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ в соответствии с определением  суда от 16.04.2024 г. в составе суда произведена замена судьи Котляровой Е. Л. на судью Вахитова Р. С. 

В судебном заседании 16.04.2024 г. на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлен перерыв до 18.04.2014 г. 

Исследовав материалы дела и доводы апелляционных жалоб,  проверив законность и обоснованность судебного акта, руководствуясь положениями ст. ст.  268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебная коллегия апелляционной инстанции   приходит к выводу  об отмене оспариваемого судебного акта, при этом исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»,  ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно абзацу 3 пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам недействительных торгов.

Торги по продаже имущества должника при его банкротстве проводятся с целью получения за это имущество максимально высокой суммы. Вырученная от продажи имущества должника сумма предназначена, в том числе и для погашения требований кредиторов. Продажа имущества по заниженной цене фактически приводит к тому, что кредиторы получают в счет погашения долга меньшую сумму, поэтому конкурсные кредиторы являются лицами, заинтересованными в результатах проведения торгов и заключении договора купли-продажи имущества должника по более высокой цене с соблюдением норм Закона о банкротстве.

На основании п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.

В течение двух месяцев с даты поступления такого требования конкурсный управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества за счет имущества должника. (п. 1 ст. 139 Закона о банкротстве).

Поскольку  к конкурсному управляющему с требованием о проведении оценки никто не обратился, конкурсный управляющий   произвел самостоятельно оценку имущества – земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт.Ореанда, в районе дома №38, уч. 1, кадастровый номер: 90:25:050701:1083, площадью 320 кв. м., и оценил стоимость участка в размере 3 500 000 руб., разработал положение о порядке продажи имущества ООО «КСК-Строительство», которое утверждено на основании протокола заседания комитета кредиторов от 31.01.2020 г. 

На основании  утвержденного порядка продажи имущества должника конкурсным управляющим организованы торги, по результатам которых имущество должника – земельный участок реализован посредством публичного предложения за стоимость  477 777 руб., победителем признан ФИО8 

Согласно протоколов № 54446-ОТПП/1 от 12.01.2021 г. «Об определении участников открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «КСК - Строительство» и «О результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «КСК -Строительство» предметом торгов являлось следующее имущество: лот № 1: земельный участок площадью 320 кв.м., расположенный по адресу Республика Крым г. Ялта, пгт. Ореанда, в районе 38, уч.1, кадастровый номер 90:25:050701:1083 начальная цена продажи 3 150 000 руб. Победителем торгов признан ФИО8, который приобрел участок за 477 777 руб., с ним заключен договор купли-продажи от 18.01.2021 г.

 Суд первой инстанции, принимая  оспариваемый судебный акт, не установил нарушения прав и интересов заявителей, не установил нарушений положений ст. 449 Гражданского кодекса РФ.  

 Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее. 

Из материалов дела следует, что 25.06.2015 г.  между ООО «КСК-Строительство» и ФИО14 заключен договор о совместной деятельности, согласно которому товарищи  обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства малоэтажного жилого дома клубного типа по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, в районе дома №38,  участки 1 и 2. На момент заключения договора о совместной деятельности указанные земельные участки принадлежали ФИО14 

 ФИО14  являлась собственником земельного участка  с кадастровым номером: 90:25:050701:1056,  участок № 2 площадью 480 кв. м. В  судебном заседании представитель апеллянтов пояснил, что настоящее время земельный участок передан  физическим лицам,   которым решением суда  установлено долевое право собственности на объект незавершенного строительства, расположенном на земельном участке    кадастровым номером: 90:25:050701:1056.                                                                                                                                                                                

ООО «КСК-Строительство» принадлежит на праве собственности  на основании договора купли-продажи от 25.06.2015 г. (зарегистрирован переход права собственности 01.07.2015 г.) земельный участок кадастровый номер 90:25:050701:1083, земельный участок № 1 площадью 320 кв. м.  

Далее, между ООО «КСК-Строительство» (  продавец) и  физическими лицами, являющимися апеллянтами (покупатели) заключаются предварительные договоры купли-продажи жилого помещения, по условиям которых ( аналогичные условия), продавец, осуществившее строительство объекта на земельном участке на основании полученного разрешения на строительство: договор купли-продажи земельного участка от 25.06.2015 г., экспертный отчет № 01-0711-14/14 от 20.07.2014 г., декларация о начале выполнения строительных работ, декларация о готовности объекта к эксплуатации,  обязуется продать жилое помещение и нежилое помещение, расположенные в составе объекта, возведенного собственными силами и (или) привлеченными силами, а также после ввода в эксплуатацию передает покупателю обозначенные в договоре помещения, путем заключения основного договора купли-продажи и его государственной регистрации. Одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на помещения, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этими помещениями и необходима для их использования. 

 По всем предварительным договорам апеллянты приобретали жилое помещение и парковочное место, оплатив стоимость имущества, согласно п.п.2.2-2.3 договоров.  Срок ввода в эксплуатацию – 2 квартал 2017 г. 

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что в случае не заключения основного договора купли-продажи в срок, установленный п.3.1 и п. 3.2 настоящего договора не по вине покупателя, в том числе по причинам, но не ограничиваясь невозможности регистрации права собственности на помещения, изъятие или ограничение пользования земельным участком, на котором возводится объект, не оформление продавцом права собственности на объект согласно п. 3.1 договора, несоблюдение продавцом условий, установленным в п. 5.4 договора – оплаченные денежные средства возвращаются покупателю в полном объеме в течение 7 календарных дней с даты окончания срока. 

Заочным решением Ялтинского городского суда от 20.12.2019 г. по делу № 2-431/19 признано право собственности за:

ФИО15 на 12/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,50 %, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. Б (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056; на 13/100 долей в объекте незавершенного со степенью готовности 89,50 %, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. Б (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056; на 7/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,50 %, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. В (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083.

ФИО6 на 12/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. Б (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056);

ФИО5 на 13/100 долей незавершенного строительства со степенью готовности 89,50 %, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. Б (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056)

ФИО5 на 6/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,5 %, расположенного со степенью готовности 89,50 %, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. В (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083).

ФИО4 на 16/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,5 %, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. Б (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056); на 9/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,5 %, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. В (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056); на 7/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,5 %, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. В (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083).

ФИО3 на 25 /100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,5 %, расположенного со степенью готовности 89,50 %, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. А (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083); на 6/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,5 % расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. В (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083).

ФИО1 на 25 /100 долей в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. А (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083); на 6/100 долей в объекте, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. В (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083).

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 27.12.2019 г. по делу № 22727/2019 за ФИО2 признано право собственности на 25/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: Республика Крым г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый номер 90 :25:050701:1491); на 25/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: Республика Крым г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый номер 90 :25:050701:1491); на 13/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: Республика Крым г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый номер 90 :25:050701:1491); на 6/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного капитального строительства, расположенный по адресу: Республика Крым г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 (на земельном участке площадью 800 кв.м., кадастровый номер 90 :25:050701:1491).

Заочным решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 15.02.2021 г. по делу №2-127/2021  признано право собственности ФИО7 на 12/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,5%, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. Б (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056)  в виде помещения площадью 55.3 кв. м. с террасой площадью 16,8 кв. м., проектный (строительный номер) 11, расположенного  на 4 этаже указанного объекта незавершенного строительства, согласно предварительному договору купли-продажи от 21.07.2016 г. ; а также признано право собственности ФИО7 на 6/100 долей в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 89,5 % расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, 46 лит. В (на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083), в виде нежилого помещения с проектным (строительным) номером 2, площадью 18 кв. м. 

  Сведения о том, что указанные лица уведомлялись конкурсным управляющим ООО «КСК-Строительство» о процедуре банкротства и о необходимости предъявить требования о включении в реестр жилых помещений либо  реестр денежных требований, в материалах дела отсутствуют, конкурсным управляющим не представлялись. 

 Сведения о том, что конкурсным управляющим заявлялось о расторжении  предварительных договоров купли-продажи, либо отказ от исполнения договоров в порядке ст. 102 Закона о банкротстве, в материалах дела отсутствуют.  

В соответствии с решениями суда общей юрисдикции, указанными выше, судом установлено, что поскольку заключенные сторонами договоры содержат все существенные условия, характерные для договоров участия в долевом строительстве, к ним  подлежат применению положения названного закона, а именно  Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».  То обстоятельство, что договор поименован сторонами как предварительный договор купли-продажи, не имеет правового значения для дела.

В силу ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящем случае ООО «КСК-Строительство»  осуществляло привлечение денежных средств  граждан  для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицом, которое закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие данного договора, в силу ч.11 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствует регистрации права собственности истца на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника.

Между тем,  нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и. иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

При рассмотрении  гражданских дел, судом общей юрисдикции установлено, что  строение литер А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083, поставлено на кадастровый учет 10 января 2017 года с присвоением кадастрового номера 90:25:050701:1681. Вместе с тем, в характеристиках указанного строения с приведенным кадастровым номером указано, что строение является жилым домом, заверенное строительством, что не соответствует фактическим обстоятельствам.

Строение литер Б расположено на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1056, поставлено на кадастровый учет 10 января 2017 года с присвоением кадастрового номера 90:25:050701:1680. Вместе с тем, в характеристиках указанного строения с приведенным кадастровым номером указано, что строение является жилым домом, заверенное строительством, что не соответствует фактическим обстоятельствам.

 Кадастровый учет строения литер В (паркинг) не производился, вместе с тем, произведен его инвентаризационный учет МУП «БТИ» г. Ялта. Указанное строение расположено на земельном участке с кадастровым номером 90:25:050701:1083.

Из материалов инвентаризационного дела на спорные объекты, следует, что данным объектам установлен адрес: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, д. 46.

Судом  общей юрисдикции установлено, что при осуществлении кадастрового учета данных объектов недвижимого имущества ФИО14 представлялась декларация о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной Службой государственного строительного надзора Республики Крым 29 ноября 2016 года за №РК14316010742.

Также,  19 августа 2014 года ФИО16 как заказчиком подавалась декларация о начале строительных работ по адресу: Республика Крым. г. Ялта. пгт. Ореанда, в районе дома №38, которая была зарегистрирована Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым за №РК083140001923.

Вместе с тем, приказом Службы государственного строительного надзора Республики Крым от 16 апреля 2018 года №20 «ОД» данная декларация о начале строительных работ была отменена, поскольку в неё были внесены недостоверные сведения в части наличия и выдачи градостроительных условий и ограничений застройки, которые согласно ответу Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым не выдавались.

Также, приказом Службы государственного строительного надзора Республики Крым от 16 апреля 2018 года №19 «ОД» отменена декларация о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированная Службой государственного строительного надзора Республики Крым 29 ноября 2016 года за №РК14316010742, поскольку в декларацию внесены недостоверные сведения в части прав ФИО14 на земельные участки, в то время, как один из участков принадлежал ООО «КСК-Строительство».

 Между тем, 25 июня 2015 года между ООО «КСК - Строительство» и ФИО14 заключен договор о совместной деятельности, согласно которому товарищи обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства малоэтажного жилого дома клубного типа по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, в районе дома №38, участок №1 и участок №2. На момент заключения договора о совместной деятельности указанные земельные участки принадлежали ФИО14 То есть строительство объектов осуществлялось в рамках договора о совместной деятельности и по согласию всех собственников земельных участков.

Согласно заключению экспертизы, проведенной в рамках дела № 2-431/2019,  объекты строительства являются объектами капитального строительства. Они соответствуют строительным, противопожарным и санитарным нормам и частично не соответствуют градостроительным.  Отступления от норм присутствует в части отсутствия Декларации о завершении строительства ( отменена). Объект не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке. Устранить нарушения возможно: необходимо получить разрешение на завершение строительных работ и оформить право на объект недвижимости в установленном законом порядке. Спорные объекты недвижимого имущества угрозу жизни и здоровью граждан  не несут. 

Также экспертом сделан вывод, что не представляется возможным установить соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка площадью 800 кв. м., кадастровый номер 90:25:050701:1491 (состоящего из участков 90:25:050701:1083 и  кадастровым номером 90:25:050701:1056), по адресу: Республика Крым. г. Ялта. пгт. Ореанда. в районе дома № 38,  расположенным на нем объектам недвижимого имущества, в том числе и жилому дому литера «А» с кадастровым номером 90:25:050701:1681 площадью 232.20 кв.м, и жилому дому лит. «Б» с кадастровым номером 90:25:050701:1680 площадью 331.00 кв.м, так как объекты недвижимого имущества являются незавершенными строительством, целевое назначение не установлено.

Степень готовности строений, расположенных на приведенных земельных участках (литеры А, Б. В) составляет 89,50%.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

При этом следует отметить, что в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Как следует из положений ст. 13 приведенного Федерального закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

В соответствии с подходом, содержимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12, здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее - ЕГРН), являются составной частью земельного участка (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

  С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание выводы суда общей юрисдикции,  поскольку судом общей юрисдикции  за  апеллянтами признано  право собственности на  доли в объектах незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке,  которое зарегистрировано в ЕГРН,  это фактически повлекло  возникновение права общей долевой собственности на этот спорный земельный участок в силу положений ст. ст. 273, 552 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса законодатель называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Заявители приобрели право общей долевой собственности на объекты незаверенного строительства.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствие с п. 1 ст. 552 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость или долю в ней, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается. Данная правовая позиция изложена в определениях ВС РФ от 31 марта 2016 г. № 303-ЭС15-13807, от 23 ноября 2017 г. № 307-ЭС17-5707, от 10 сентября 2018 г. № 305-ЭС18-5945.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости (в том числе, объекта незавершенного строительства), находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным  участком.

Право собственности заявителей на доли в объекте незавершенного строительства лит. А (кадастровый номер 90:25:050701:3795) было зарегистрировано 25.12.2020г., т.е. до проведения торгов.

То, что право собственности заявителей на доли в объекте незавершенного строительства лит. В (кадастровый номер 90:25:050701:1083) незавершенного строительства был зарегистрирован уже после проведения торгов, не имеет значения для дела, поскольку судебные постановления, на основании которых это право было зарегистрировано вступили в законную силу до момента проведения торгов, причем конкурсный управляющий ФИО9 был привлечен к участию в делах в качестве представителя ответчика ООО «КСК - Строительство», был осведомлен о возникших у заявителей правах собственности на доли в объектах незавершенного строительства, и соответственно, и об их правах на земельный участок на момент проведения торгов.

То есть, как земельный участок следует судьбе построек на нем, так и постройки следуют судьбе земельного участка. Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и соответствует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Таким образом, следует согласиться, что  реализация конкурсным управляющим спорного земельного участка без учета прав на него заявителей, как собственников долей в расположенном на земельном участке объекте недвижимого имущества, прямо нарушает их права и законные интересы, а также противоречит ст. 273, ст. 552 ГК РФ, подпункту 9 пункта 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, что является основанием для признания торгов недействительными, и в том числе  договора купли-продажи земельного участка. 

 Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что  конкурсным управляющим не представлена оценка  спорного земельного участка. 

В положении о порядке продажи, который разработал конкурсный управляющий, указано, что начальная цена продажи определена в размере 3 500 000 руб.   Чем руководствовался  управляющий при определении начальной цены продажи, не указано, как и не указано в положении, что на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства с готовностью 89, 5%.

Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (пункт 1 части 1, часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", пункт 2 Приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).

Рыночная стоимость в свою очередь - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (статьи 3, 4, 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, кадастровая стоимость и рыночная стоимость недвижимости - это два разных понятия и две разные величины. Кадастровая стоимость не является рыночной стоимостью, но механизм ее определения предполагает, что она должна быть максимально приближена к ней.

Кроме того, при определении начальной продажной цены земельного участка, находящиеся на нем объекты, не введенные в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства,  как усматривается из положения о порядке продажи,   управляющим не оценивались и не учитывались.

О наличии  незавершенного строительства, принадлежащего в долях 11 физическим лицам,  было указано в сообщении о торгах, однако отсутствовало описание объекта и степень его готовности. 

 По мнению суда апелляционной инстанции, реализация спорного земельного участка без учета расположенного на нем объекта капитального незавершенного строительства, которое имеет цену, даже в случае его не оформления.

Находящийся на спорном земельном участке  объект незавершенного строительства со степенью готовности 89, 5%, не введенный  в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства, конкурсным  управляющим при определении начальной стоимости земельного участка на торгах не учитывался ни как самостоятельный  объект, ни как строительные материалы.

Кроме того, материалы дела не содержат надлежащих и бесспорных доказательств принятия конкурсным управляющим мер по регистрации за должником права собственности на спорные постройки, не введенные в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства, которые не привели к положительному результату. Судебный акт о признании  объектов незавершенного строительства в качестве самовольной постройки  отсутствует. 

 Учитывая изложенное,  суд апелляционной инстанции считает, что конкурсный управляющий ООО «КСК-Строительство»  выставил на торги имущество – земельный участок, не определив его реальный состав и не решив судьбу возведенных, но не зарегистрированных в установленном порядке объектов незавершенного строительства, а также  без учета прав на него заявителей, как собственников долей в расположенном на земельном участке объекте недвижимого имущества. 

Непринятие конкурсным  управляющим каких-либо мер по установлению фактического наличия и состояния принадлежащего должнику земельного участка и по выявлению его реальной стоимости (с учетом расположенных на нем объектов незавершенного строительства со степенью готовности 89,5%,  пусть даже не введенных в эксплуатацию), учитывая, что судьба строений следует судьбе земельного участка, а в данном случае, объект  и подведенные к нему  коммуникации на момент совершения оспариваемой сделки, являлись неотделимыми улучшениями такого земельного участка, привело к тому, что спорный участок  был передан покупателю  за стоимость 477  777 руб., при том, что  апеллянты передали в счет покупки жилых и нежилых помещений ООО «КСК-Строительство» более 80 млн. руб.,  что не соответствует цели процедуры, применяемой в деле о банкротстве должника.

То обстоятельство, что оспариваемые торги проведены в соответствии с Положением о реализации имущества должника,  согласованным с комитетом кредиторов, не является основанием для отказа в признании торгов недействительными, проведенных с нарушением прав должника и его кредиторов, а также собственников объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

 Предоставленное право   кредиторам утверждать  положение о продаже имущества должника не является безусловным, обратное приводило бы по существу к ограничению прав  как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и суда при принятии соответствующего решения. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что Положение о реализации имущества должника не оценивалось в судебном порядке.

 Доводы конкурсного управляющего о том, что  порядок продажи спорного земельного участка был предметом рассмотрения судом первой  инстанции в рамках отдельного обособленного спора по заявлению ООО «Союз-Алушта» об оспаривании действий (бездействия) конкурсного управляющего ООО «КСК-Строительство» ( определение от 21.08.2020 г.), в удовлетворении требований которого было отказано,  судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку апеллянты не были привлечены к рассмотрению  обособленного спора, а также  суд не располагал сведениями о признании за апеллянтами права собственности на долю в незавершенном строительстве, несмотря на то, что ООО «Союз-Алушта» высказывал  опасения, что в случае удовлетворения требований граждан, реализация земельного участка может повлечь для должника и кредиторов право требования от собственников имущества многоквартирного дома, которое многократно превысит стоимость  реализованного земельного участка. 

Судебная коллегия принимает во внимание, что спорный земельный участок обеспечивал исполнение должником обязательств, превышающих более 80 млн. руб., однако в Положении о реализации имущества должника и впоследствии на торги указанное имущество выставлено по стоимости 3 500 000 руб., фактически продано за 477 777 руб., что не  соответствует принципу разумности и добросовестности проведения процедуры банкротства в интересах должника, кредиторов и общества. 

 Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что  изначально заявление о банкротстве в отношении должника было подано ФИО17,   исполнения обязательств которой должником не были исполнены именно по предоставлению жилого помещения по  предварительному договору купли-продажи   по адресу:  л. Ялта, пгт. Ореанда, затем должник оплатил задолженность,  и ее заявление было оставлено без рассмотрения. 

То есть, при введении процедуры банкротства и в последующем в процедуре конкурсного  производства, судом рассматривались основания для введения в отношении должника процедуры банкротства с особенностями  правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 гл. IX Закона о банкротстве, однако указанные основания суд не усмотрел.

 Между тем,  из материалов картотеки арбитражных дел усматривается,  что в целях защиты прав и интересов пострадавших участников строительства новому застройщику ООО «Союз-Алушта» поручено осуществить реализацию проекта строительства «Реконструкция объекта незавершенного строительства Дома творчества в многофункциональный гостиничный комплекс с апартаментами» ( 

<

...>), проработать модель примерного договора долевого участия и соглашения о переуступке прав требования от пострадавших участников строительства к ООО «КСК - Строительство» в пользу нового застройщика - ООО «Союз-Алушта» для восстановления нарушенных прав пострадавших участников строительства. Данные мероприятия и формы поддержки нового застройщика отражены в протоколе Совета министров Республики Крым совещания о реализации проекта строительства от 30.11.18. На основании данного протокола на нового застройщика ООО «Союз-Алушта» возлагается обязанность восстановления прав пострадавших участников строительства путем заключения договоров участия в долевом строительстве.

 Таким образом,  в настоящее время в реестр требований кредиторов ООО «КСК-Строительство» включены требования ООО «Союз-Алушта» на основании договоров уступки права требования, заключенных с дольщиками, обязательства перед которыми должник  по таким  же предварительным договорам купли-продажи  не исполнил. 

 Конкурсным управляющим заявлялось в  арбитражный суд ходатайство о применении к процедуре банкротства ООО «КСК-Строительство» особенностей положений § 7 гл. IX Закона о банкротстве, однако в дальнейшем он от данного ходатайства немотивированно отказался. 

Между тем, в отношении объекта незавершенного строительства, в том числе, и самовольной постройки, может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ. В случае банкротства застройщика, указанное требование рассматривается в деле о банкротстве. 

Применение правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» направлено, прежде всего, на защиту прав участников строительства, вносивших денежные средства в строительство многоквартирного жилого дома с целью обеспечения себя жилыми помещениями. Достижение указанной цели достигается путем передачи незавершенного объекта для достройки в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве указанным в этой статье лицам, либо, в случае, если строительство объекта завершено, требования участников строительства погашаются путем передачи им завершенных строительством помещений в порядке стати 201.11 Закона о банкротстве в собственность для последующей регистрации права собственности на каждое жилое помещение за конкретным собственником.

Ни тот, ни другой порядок (статьи 201.10. и 201.11 Закона о банкротстве) не поставлен Законом в зависимость от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за застройщиком-должником. Более того, в силу прямого указания Закона о банкротстве (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве) правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (пункт 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).

Таким образом, отсутствие зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом никак не препятствует реализации прав участников строительства в порядке, установленном Законом о банкротстве. Также, как и не является препятствием для завершения строительства  в отсутствие  согласия собственника земельного участка, на котором расположен незавершенный  строительством многоквартирный жилой дом, на проведение соответствующих мероприятий в рамках дела о банкротстве.

 Таким образом, при  рассмотрении вопроса о продаже спорного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, право на доли в котором установлены за гражданами на основании судебного акта, управляющему следовало проанализировать целесообразность его продажи, при условии  наличия неисполненных должником обязательств перед апеллянтами в размере более 80 млн. руб., а также с точки зрения возможности применения  к процедуре банкротства должника особенностей застройщика  и последующих возможных  мероприятий в отношении спорного земельного участка с объектом незавершенного строительства. 

Осуществляя мероприятия по формированию конкурсной массы и реализации имущества (активов) должника, конкурсный управляющий несет самостоятельную обязанность действовать в интересах должника и его кредиторов добросовестно и разумно (пункт 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 3 статьи 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Однако, профессиональный управляющий, владея информацией о наличии на земельном участке, принадлежащем на праве собственности должнику, сооружений, не зарегистрированных в качестве объектов недвижимого имущества, должен принять необходимые меры к определению стратегии их возможной реализации в составе земельного участка, либо в качестве самостоятельных объектов (после регистрации их в качестве недвижимого имущества) вместе с земельным участком, на котором они расположены.

С учетом изложенного, именно конкурсный управляющий должен был представить доказательства, свидетельствующие о том, что невключение  объекта незавершенного строительства в состав лота позволит ему в будущем наиболее эффективно распорядиться данным имуществом, при этом не будет нарушен принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из обстоятельств конкретного дела, принимая во внимание, что конкурсный управляющий выставил на торги имущество, не определив его реальный состав и не решив судьбу возведенных, но не зарегистрированных в установленном порядке объектов,  не принял во внимание установление судом за гражданами право на доли в незавершенном строительством объекте степенью готовности 89, 5%, тем самым существенно занизил стоимость имущества должника, что нарушает права должника, его кредиторов, а также  граждан - апеллянтов, право на доли которых  в  объекте незавершенного строительства   установлены решением суда общей юрисдикции и зарегистрированы в ЕГРП,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для признания торгов от 12.01.2021г. по продаже имущества должника и договора купли-продажи имущества от 18.01.2021 г., заключенного по результатам торгов между должником и ФИО8,   недействительной сделкой, в силу частей 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аргументы о том, что права кредиторов при реализации спорного объекта не нарушены, так как иными кредиторами не оспорены как само Положение о реализации имущества, так и торги, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку неоспаривание действий и реализации имущества должника каким-либо из кредиторов не доказывает сам факт не нарушения их прав при условии в том числе, что реализация имущества должника произведена по заниженной цене.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделок, предусмотренным в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, является возврат другой стороне всего полученного по сделке.

Как указано в пункте 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником и изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

При изложенных обстоятельствах, подлежат применению последствия недействительности сделок в виде обязания  ФИО8  передать в конкурсную массу должника земельного участка с кадастровым номером 90:25:050701:1083, площадью 320 кв. м., расположенного по адресу:  Республика Крым, г. Ялта, пгт.Ореанда, в районе дома № 38, участок № 1 , а также взыскания с  ООО «КСК-Строительство» в пользу ФИО8 денежных средств в сумме 477 777 руб. 

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции в части или полностью и принять по делу новый судебный акт.

Учитывая изложенное обстоятельства, определение Арбитражного суда  Республики Крым от 30.01.2024 г.  по делу № А83-20495/2017 подлежит отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

Таким образом, судебные расходы по рассмотрению апелляционных жалоб   подлежат возмещению  ответчиками ООО «КСК-Строительство»  и ФИО8 в равных долях. 

Судебные расходы за рассмотрение спора в суде первой инстанции судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку  госпошлина  истцами  была оплачена в суд общей юрисдикции,   настоящий спор был выделен в отдельное производство и направлен на рассмотрение в арбитражный суд, остальное  производство приостановлено.  Указанные расходы подлежат распределению судом общей юрисдикции по итогам рассмотрения дела. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда  Республики Крым от 30 января 2024 г. по делу № А83-20495/2017 отменить,  принять новый судебный акт. 

Признать недействительными торги по продаже имущества должника от 12.01.2021г. и договор купли-продажи имущества от 18.01.2021 г., заключенный по результатам торгов между должником Обществом с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» и ФИО8. Применить последствия недействительности сделки.

Обязать ФИО8  возвратить в конкурсную массу Общества с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» земельный участок с кадастровым номером 90:25:050701:1083, площадью 320 кв. м., расположенный по адресу:  Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, в районе дома № 38, участок № 1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» в пользу  ФИО8  денежные средства в размере 477 777 руб. 

Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы по 250 руб. каждому соответственно.

Взыскать с ФИО8 в пользу  ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы по 250 руб. каждому соответственно.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КСК-Строительство» в пользу ФИО7 расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 500 руб. 

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7 расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 500 руб. 

 

Постановление вступает в законную силу со дня  его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий одного месяца, в порядке, установленном ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                          Л. Н. Оликова

 

Судьи                                                                         Р. С. Вахитов

 

                                                                                    К. Г. Калашникова