АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6876/2024

г. Чебоксары

27 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена 13 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Баландаевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)   

к муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики (428032, Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица - Финансовое управление администрации города Чебоксары Чувашской Республики (428003, Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Альфа – Эксперт» (350004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 908 219 рублей 50 копеек,

 при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 27.04.2024 № 21 АА 1731202 (после перерыва), ФИО3 по доверенности от 27.04.2024 № 21 АА 1731202 (до перерыва)

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 27.12.2024 № 29/01-12576. 

от третьих лиц – без участия представителей

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в суд с иском к муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик) о взыскании убытков в размере 908 219 рублей 50 копеек.

В ходе рассмотрения арбитражного дела №А79-6876/2024 привлечены в качестве третьих лиц: Финансовое управление администрации города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью «Альфа – Эксперт».

В судебном заседании представители истца уточнили исковые требования, просили взыскать с ответчика убытки в размере 901916 руб. 74 коп.

Арбитражный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточнение исковых требований.

Представители истца поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в иске, письменных пояснениях с учетом уточнений, представили дополнительные документы.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в дополнительном отзыве, представил дополнительные документы.

Представленные документы в соответствии со статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены  к материалам дела.

Третьи лица, будучи извещенные о времени и месте заседания суда по адресу, представленному регистрирующим органом, явку своих представителей не обеспечили.  

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании 27.01.2025 в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялись перерывы до 10 часов 30 минут 07.02.2025, до 16 час. 30 мин. 11.02.2025, до 16 час. 30 мин. 13.02.2025 после окончания перерыва судебное заседание по делу продолжено. Сведения об объявлении перерыва опубликованы на официальном сайте арбитражного суда в разделе картотека арбитражных дел в информационно-коммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (арендодатель), и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (строение) муниципальной собственности 

<

...> «б» от 16.07.2021 № 2767, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора" к договору, являющемся неотъемлемой частью договора (нежилое помещение -двухэтажный панельный пристрой (лит. Г1), общей площадью 538,4 кв.м. по адресу: 

<

...> «б»).

Сумма арендной платы за нежилое помещение в месяц, составляет 182780 руб. (п. 6 договора, приложение №1 к договору).

Предприниматель 17.07.2023 обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Администрация 31.08.2023 приняла постановление № 3232 об условиях приватизации объекта недвижимости» и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Письмом от 04.09.2023 №039-5877 администрация направила истцу постановление Администрации от 31.08.2023 №3232, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения со стоимостью цены продажи 18910300 руб. (без учета НДС).

Истец подписал проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, в котором указал стоимость (продажную цену) нежилого в размере 7227511 рублей 69 копеек, без учета НДС, определенную ООО "Альфа эксперт" в экспертном заключении от 18.09.2023 № 10/2023.

Недостижение сторонами соглашения по условиям заключаемого договора в части цены объекта послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о преддоговорном споре.

Руководствуясь статьями 217 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ), Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии вступившим в законную силу решением от 19.01.2024 по делу №А79-7657/2023, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, установив выкупную стоимость (продажную цену) имущества в размере 12 145 981 рублей без учета НДС и изложил спорные пункты договора в соответствующей редакции.

Размер выкупной стоимости нежилого помещения определен судом на основании экспертного заключения ООО "Институт оценки и консалтинга" №СЭ/23-025 от 08.12.2023.

Указанные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Полагая, что в период преддоговорного спора у истца по вине ответчика возникли убытки в виде разницы между уплаченной истцом арендной платой по договору аренды и налогом на имущество, который подлежал бы уплате в случае, если бы преддоговорного спора о цене не было, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

С учетом уточнений исковых требований истец просил взыскать с ответчика убытки в размере 901916 руб. 74 коп.

На основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. 

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. 

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. 

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"). 

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, 8 связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути - в связи ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами. 

Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике. 

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником. 

Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом (определения Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 N№ 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734). 

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, 9 приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). 

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену. 

Таким образом, с учетом приведенных норм права обеспечение заключения договора купли-продажи спорного имущества, в установленном законом порядке, явилось бы основанием для прекращения договора аренды, как следствие, обязательств Общества по внесению платежей. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденного его Президиумом 21.12.2022, оспаривание выкупной стоимости земельного участка, находящегося в аренде, лицом, имеющим намерение на его выкуп, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает на это лицо дополнительные расходы за пользование имуществом на период урегулирования спора, в том числе убытки, причиненные неправомерными действиями уполномоченного органа при определении выкупной стоимости. 

Определение достоверной цены приватизируемого имущества является обязанностью публичного собственника, выполняемой им за счет собственных средств. 

Применительно к рассмотренному спору ответчик, получив заявление ИП ФИО1, содержащее его волеизъявление на выкуп помещения, должен был подготовить проект договора купли-продажи, надлежащим образом рассчитав его цену. 

Вместе с тем, ответчик не совершил требуемые действия, что повлекло необходимость урегулирования спора в судебном порядке. 

Получив от ИП ФИО1 протокол разногласий к договору купли-продажи с приложением справки ООО «Альфа Эксперт», согласно которой отчет оценщика ФИО5 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, ответчик не провел экспертизу отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и необоснованно отклонил протокол разногласий.  

Удовлетворение иска ИП ФИО1 в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены муниципального имущества неправомерными, нарушающими права истца. 

Арбитражный суд в решении от 19.01.2024 по делу №А79-7657/2023 указал, что обращение истца с исковыми требованиями было правомерным, а также принимая во внимание общеправовой принцип недопустимости злоупотребления лицами, имеющимися у них правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ), независимо от признания или непризнания истцом результатов повторной экспертизы, положенной в основу итогового судебного акта, результатом которого явилось урегулирование возникшего по инициативе Предпринимателя спора вследствие применения Комитетом недостоверной цены выкупаемого имущества, судебные расходы, связанные с рассмотрением данного дела, подлежат отнесению на ответчика. 

Согласно экспертному заключению ООО "Институт оценки и консалтинга" №СЭ/23-025 от 08.12.2023, отчет 28.08.2023 №0138.5456.02 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость здания по состоянию на 17.07.2023 составляет 12 145 981 руб. без НДС.

Таким образом, в рамках рассмотрения между сторонами об урегулировании спора по выкупной стоимости спорного имущества, судами была установлена недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости имущества, предложенная уполномоченным органом при направлении договора купли-продажи. 

Данные обстоятельства позволяют прийти к выводу о невыполнении уполномоченным органом своей обязанности по определению достоверной цены приватизируемого имущества. Обязанность по определению достоверной цены приватизированного имущества была исполнена лишь посредством проведения судебной экспертизы в рамках дела №А79-7657/2023. 

При этом расхождение выкупной цены между изначально предложенной в проекте договора купли-продажи и определенной по результатам повторной судебной экспертизы не находится в пределах допустимой погрешности (в пределах 10%), что позволяет суду прийти к выводу о том, что арендуемое имущество было предложено к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота. 

На основании вышеизложенного, доводы Администрации о том, что действиями администрации не были нарушены права и законные интересы Истца, судом не принимаются.

Период взыскания убытков определен Истцом с 20 сентября 2023 года (день, следующий за днём направления администрацией протокола урегулирования разногласий, которым предложения Истца были отклонены) по 19 февраля 2024 года, так как в день вступления решения арбитражного суда от 19.01.2024 по делу №А79-7657/2023 в законную силу сторонами был фактически заключен договор купли-продажи спорного имущества № Н-1075 от 20.02.2024 года во исполнение указанного решения суда по установленной в нем выкупной стоимости – 12145981 руб. (без учета НДС) (л.д. 20-22). Указанный период Администрацией не оспорен.

Факт внесения истцом арендных платежей в спорный период времени на условиях, предусмотренных договором аренды, подтверждается представленными материалы дела платежными поручениями, сторонами не оспаривается. 

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на лиц, участвующих в деле возлагается обязанность доказывания обстоятельств, являющихся основанием их требований и возражений и имеющих значение для рассмотрения дела. 

В силу положений части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком размер убытков не опровергнут, контррасчетов, доказательств оплаты не представлено.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании с ответчика убытков в размере 901916 руб. 74 коп. подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика с учетом уточнений исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) убытки в размере 901916 руб. 74 коп. (девятьсот одна тысяча девятьсот шестнадцать руб. 74 коп.), расходы по оплате государственной пошлине в сумме 21038 руб. (двадцать одна тысяча тридцать восемь руб.). 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по чеку от 06.08.2024 (УИП 10422026034290420608202423590526) в сумме 126 руб. (сто двадцать шесть руб.).

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.Н. Баландаева