АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Саратов

25 февраля 2024 года

 

26 февраля 2024 года

Дело №А57-12045/2022 

 

Резолютивная часть решения оглашена 09.02.2024

Полный текст решения изготовлен 26.02.2024

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Серовой Н.Е.,  рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 311645026400046, ИНН 

<

***>, 

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, ИНН 

<

***>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> Комитет по архитектуре администрации муниципального образования "Город Саратов", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе, площадью 1468 кв. м, для строительства фитнесклубов, спортивных, тренажерных залов № А-15-211Ф-5 от 25.02.2015.

при участии: 

от истца – ФИО2 по доверенности, ФИО3, по доверенности

от ответчика – ФИО4 представитель по доверенности,

            от комитета по архитектуре – ФИО5 представитель по доверенности,

            от Прокуратуры СО  -ФИО6

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования "Город Саратов", о расторжении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе, площадью 1468 кв. м, для строительства фитнесклубов, спортивных, тренажерных залов № А15-211Ф-5 от 25.02.2015.

Судом приобщены дополнительные документы к материалам дела.

Отводов не имеется.

После перерывов судебное заседание объявлено продолженным.

Судом заслушана позиция сторон.

В порядке ст.156 АПК РФ судом рассматривается дело по существу, по имеющимся в деле доказательствам.

Установлено, что администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2023, исковые требования удовлетворены.

ИП ФИО1, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кассационная жалоба удовлетворена, дело направлено на новое рассмотрении е в Арбитражный суд Саратовской области.

Арбитражным судом Поволжского округа Постановлением от 06.06.2023 установлено, что В силу абзаца 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 сформулирована правовая позиция, согласно которой из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что предприниматель не использует переданный ему в аренду земельный участок по целевому назначению, поскольку не приступил к строительным работам.

Вместе с тем, на спорном земельном участке расположено нежилое здание площадью 30,9 кв. м с кадастровым номером 64:48:050214:287, право собственности на которое зарегистрировано за ИП ФИО1, о чем 20.07.2018 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Кроме того, предприниматель ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключающих использование (освоение) земельного участка, в связи с нахождением на нем инженерных коммуникаций, без переноса которых строительство невозможно, а также на ограничение в использовании спорного земельного участка, в связи с его нахождением в приаэродромной территории: аэродром "Саратов-Сокол", военный аэродром "Энгельс-2", в связи с чем для строительства объектов недвижимости на данном земельном участке в соответствии со статьей 47 Воздушного кодекса Российской Федерации необходимо получение согласования с аэродромами.

Судами не дано оценки доводам ответчика о том, что им осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен, а именно: получен лист согласования филиала Федерального государственного казенного военного образовательного учреждения высшего образования "Военный учебно-научный центр военно-воздушных сил "Военно-воздушная академия имени профессора Жуковского П.Е. и Гагарина Ю.А." от 17.12.2019 N 2910; получен лист согласования с Войсковой частью N 58417 от 30.11.2020 N 2355; письмо Приволжского МТУ Росавиации от 16.12.2019 N 17.8673/пту; получен лист согласования с Войсковой частью N 85927 от 28.12.2019 N 5872; письмо Саратовского аэроклуба ДОСААФ имени Ю.А. Гагарина от 20.12.2019 N 1490; заключены следующие договоры: от 24.03.2021 N 719-ЕЦУ-ТП о подключении ОКС к сети газораспределения и дополнительное соглашение к нему от 02.06.2022, от 01.04.2021 N ДТП-00384-21/КВС о подключении к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, от 24.03.2021 N 9763-21-ип об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, от 30.04.2021 N 10041-21-в об осуществлении временного технологического присоединения к электрическим сетям; получены технические условия от 17.03.2021 N 03/168, выданные акционерным общества "Саратовгаз", условия подключения от 18.03.2021 N УП-165-21/КВС, выданные обществом с ограниченно "КВС", технические условия для присоединения к электрическим сетям от 01.03.2021 N 9763, выданные закрытым акционерным обществом "СПГЭС", технические условия для присоединения к электрическим сетям от 30.03.2021 N 100414; согласован с обществом с ограниченной ответственностью "КВС" вынос труб водоснабжения и канализационного коллектора за пределы земельного участка с кадастровым номером 64:48:050214:280; получен согласованный градостроительный план земельного участка, а также разработана проектная документация.

Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору земельного участка, параметров планируемого к возведению объекта, а также исходя из условий договора аренды.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для расторжения договора аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5 со ссылкой лишь на то, что в течение трех лет ИП ФИО1 не приступил к строительству объекта недвижимости, не могут быть признаны обоснованными и мотивированными, поскольку расторжение договора аренды, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту.

При этом в соответствии с абзацем 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний период неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции  при повторном рассмотрении  настоящего спора установлено следующее.

на основании постановления администрации от 18.02.2015 N 568 между Комитетом (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5, по условиям которого ФИО7 в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 1468 кв. м с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. Политехническая, для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов.

Земельный участок передан ФИО7 по акту приема-передачи от 02.04.2015.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 20.04.2017 ФИО7 передала ИП ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5.

Договор аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5 и договор замены стороны в обязательстве от 20.04.2017 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному контролю было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:050214:280 не огорожен, на земельном участке расположено одноэтажное кирпичное нежилое здание, наземная линия теплоснабжения, имеются элементы детской площадки, земельный участок покрыт снежным покровом, о чем составлен акт от 25.01.2022.

Администрация в адрес предпринимателя направила предупреждение от 15.03.2022 N 14-12/4339 о необходимости проведения в тридцатидневный срок мероприятий, направленных на освоение земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, с предоставлением подтверждающих документов, в том числе разрешения на строительство, одновременно уведомив о возможном досрочном расторжении договора аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5 в случае неисполнения требований, изложенных в предупреждении.

Администрация, указывая, что ответчик не использует спорный земельный участок по целевому назначению, к строительству фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов не приступил, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При повторном рассмотрении дела, Администрация МО «Город Саратов», третье лицо Комитет по Архитектуре Администрации МО «Город Саратов» поддерживают довод о том, что ИП ФИО1 более трех лет не использует земельный участок с кадастровым номером 64:48:050214:280 по целевому назначению, так как не приступил к строительству фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов, считают, что данное нарушение является существенным.

Прокуратура Саратовской области выступила на стороне истца, посчитав, что Администрация МО «Город Саратов» нарушает права предпринимателя, препятствуя выдаче разрешения на строительство.

Установленное статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание расторжения договора аренды в виде не освоения земельного участка, направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель (обеспечение эффективной планировки). 

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 309 и статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Подпункт 7 пункта 4.1.2 договора аренды земельного участка № А-15-211Ф-5 от 25.02.2015 предусматривает, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Как указывалось выше, по договору аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5 земельный участок площадью 1468 кв. м с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. Политехническая, предоставлен в аренду сроком на 49 лет для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 сформулирована правовая позиция, согласно которой из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Судом установлено, что на спорном земельном участке расположено нежилое здание площадью 30,9 кв. м с кадастровым номером 64:48:050214:287, право собственности на которое зарегистрировано за ИП ФИО1, о чем 20.07.2018 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Строительство указанного объекта началось летом 2017 года. Представлен технический паспорт от 02.11.2017 (Том 3, л.д. 146-152). Право собственности зарегистрировано на объект 20.07.2018 года.

В судебном заседании установлено, что данный объект является вспомогательным и был возведен в целях строительства основного объекта (для хранения строительного инвентаря и иных необходимых в процессе строительства мер). 

Ответчиком в материалы дела представлены:

-  градостроительный план от 2018 года (том 3 л.д 68-84)

- градостроительный план от 2021 года (том 1 л.д. 30-49, том 1 лист 137-157 - в составе проектной документации);     

-  проектная документация в соответствии со ст. 47, 48 ГрК РФ в составе: технический отчет «инженерно-геологические изыскания» (том 3 л.д. 111-130); технический отчет топосъемка площадки под проектирование фитнес клуба (том 3 л.д. 131-145); проектная документация   раздел   1.   Пояснительная   записка   (том   1   л.д.   111-172);   проектная

документация раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка (том 1 л.д. 173-184, том 2 л.д. 1-6); проектная документация раздел 3. Архитектурные решения (том 2, л.д. 7-32); проектная документация раздел 4. Конструктивные решения (том 2 л.д. 33- 60); проектная документация раздел 5. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов (том 2 л.д. 61-76); проектная документация раздел 6. Проект организации строительства (том 2 л.д. 77-133).

ИП ФИО1 в январе 2020 года инженерно-геодезические изыскания были согласованы со всеми необходимыми организациями, а именно с АО «Саратовгаз», ПАО «МРСК Волги», ЗАО «СПГЭС», ПАО «Ростелеком».

Строительство    фитнес-клуба   на   спорном   земельном   участке   не   требует положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, поскольку согласно п. 4 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров   и   которые   не   предназначены  для   проживания   граждан   и   осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.    Согласно    проектной   документации   на   спорном   участке   подлежало строительству одноэтажное здание площадью 603, 26 кв.м. (том 2 лист 7,14 — проектной документации раздел 3 Архитектурные решения), назначение здания -  фитнес-клуб, которое в соответствии со ст 48.1 ГрК РФ не является особо опасным, технически сложным или уникальным объектом, не предназначено для проживания граждан и производственной   деятельности.

В соответствии со ст. 4 ГрК РФ, ст. 47 Воздушного кодекса РФ, а также раздела 5 градостроительного плана (том 1 л.д. 30-49) постройка объектов в приаэродромной территории осуществляется при наличии согласований с аэропортами.

Ответчиком указанные действия подтверждаются следующими документами:

-    лист согласования Филиала Федерального государственного казенного военного образовательного учреждения высшего образования Военный учебно-научный центр военно-воздушных сил «Военно-воздушная академия имени профессора Н. Е. Жуковского и Ю. А. Гагарина» от 17.12.2019г. № 2910;

- лист согласования Войсковой части 58417 от 30.11.2020г. №2355;

- письмо Приволжского МТУ Росавиации от 16.12.2019г. исх-17.8673/пту;

- лист согласования Восковой части 85927 от 28.12.2019г. № 5872;

-    письмо Саратовского аэроклуба ДОСААФ имени Ю.А. Гагарина от 20.12.2019г. №1490;

- письмо СГТУ имени Гагарина Ю.А. от 14.05.2021г. № 07/23-672;

- письмо КУИ г. Саратова от 14.01.2021г. № 11-09/427.

В состав раздела 1 проектной документации входят технические условия подключения к воде, газу и электроснабжению. В связи с необходимостью получения технических условий ИП ФИО1 заключены договоры и получены следующие документы:  -   договор № 719-ЕЦУ-ТП от 24.03.2021г. о подключении ОКС к сети газораспределения;

-  дополнительное соглашение от 02.06.2022 года к договору № 719-ЕЦУ-ТП от 24.03.2021 года о подключении к сетям газораспределения;

- технические условия № 03/168 от 17.03.2021г. АО «Саратовгаз»;

- договор № ДТП-003 84-21 /КВС от 01.04.2021 г. о подключении к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения;

-  условия подключения ООО «КВС» от 18.03.2021г. № УП-165-21/КВС;

-  договор № 9763-21-ип от 24.03.2021г. об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;

- технические условия для присоединения к электрическим сетям ЗАО «СПГЭС» от 01.03.201г. №9763;

-   договор № 10041-21-в об осуществлении временного технологического присоединения к электрическим сетям от 30.04.2021 года;

-  технические условия для присоединения к электрическим сетям № 10041 от 30.03.2021 года (к договору № 10041-21-в от 30.04.2021 года);

- расчет потребности тепла и топлива (2021 год).

Ответчиком оплачено подключение к сетям газоснабжения (том 3 л.д. 36) и техническое присоединение к электросетям (том 3 л.д. 59), что подтверждается квитанциями.

Технические условия на газоснабжение выдаются на основании расчета потребности тепла и топлива. В связи с чем ИП ФИО1 оформлялся вышеуказанный документ (содержится в материалах дела том 3 л.д. 85-88).

Газоснабжение строящихся объектов на земельных участках, принадлежащих на праве владения застройщику, осуществляется с согласия собственника земельного участка. ФИО1 произведено согласование газификации спорного участка с Комитетом по управлению имуществом г. Саратова, что подтверждается письмом от 14.01.2021 года № 11-09/427 (том 3 л.д. 102).

По спорному участку проходят воздушные коммуникации горячего водоснабжения и отопления Саратовского государственного технического университета им. Гагарина Ю.А., что делает невозможным строительство фитнес-клуба. ФИО1 произведено согласование с СГТУ им. Гагарина выноса вышеуказанных коммуникаций подземным способом за границы спорного земельного участка (том 3 л.д. 101).

                 По спорному участку также проходят трубы водоснабжения диаметром 63 мм и канализационный коллектор диаметром 150 мм, что делает невозможным строительство здания ИП ФИО1 произведено согласование с ООО «КВС» выноса за пределы земельного участка кадастровый номер 64:48:050214:280 указанных коммуникации (том 1, л.д.164).

                 Как следует из материалов дела, 01   июля     2015  года разрешенное использование земельного участка изменено Администрацией  на вид «Среднеэтажная жилая застройка дома от 4 до 8 этажей», что подтверждается реестровым делом на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050214:280.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 N 305-ЭС20-7170 в качестве примера юридической невозможности использовать имущество, которая в силу пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ подлежит отнесению к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, рассмотрена ситуация, когда публично-правовое образование, реализуя в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

            Таким образом, установлена объективная невозможность использования спорного земельного участка в соответствии с договором аренды. Вид разрешенного использования земельного участка под фитнес-клуб было восстановлено 24.05.2018 на основании письма Администрации от 04.05.2018.

            Судом также установлено, что 13 апреля 2022 года администрация отказала ИП ФИО1 в выдаче разрешения на строительство по причине несоответствия площади освещения фасада здания, установлки ограждения, окончания срока действия техничесих условий, отсутсвия приказа об утверждении проектной документации и расположения объектов необходимых для эксплуатации здания на внутридвороой территории МКД, не принадлежащих заявителю.

 18 апреля 2022 года администрация направила   ИП  ФИО1 уведомление о расторжении спорного договора аренды (том 1 л.д. 59, 60).   Ответным письмом, сданным в администрацию 12 мая 2022 года, ФИО1 известил истца об освоении земельного участка и вновь предоставил подтверждающие документы (том 3 л.д. 25-27). Однако администрация обратилась с иском в суд 24 мая 2022 года. 

25.07.2022 в Комитете по Архитектуре Администрации МО «Город Саратов» зарегистрировано повторное заявление ИП ФИО1 о выдаче разрешения на строительство фитнес-клуба. Согласно уведомлению от 01.08.2022 ИП повторно отказано в выдаче указанного разрешения.

На основании заявления от 01 сентября 2022 года Администрация вновь отказала ИП  ФИО1 в выдаче разрешения на строительство по причине отсутствия в проектной документации раздела об обеспечении сохранности    объекта    культурного    наследия    -    «Главный    корпус    Саратовского технического университета СГТУ. 1934 г.», о котором в предыдущих отказах данная информация ИП ФИО1 не предоставлялась.

По факту незаконного отказа в выдаче разрешения на строительство от 11.10.2022 ИП ФИО1 обратился в Прокуратуру г.Саратова. По результатам проведенной проверки Прокуратурой установлено нарушение уведомлением об отказе в выдаче разрешения на строительство действующего законодательства. Администрации выдано предписание об устранении нарушений. 

Кроме того, судом установлено, что в период с 2018 по 2020 по спорному земельному участку между ИП и Администрацией был заключен договор купли-продажи, который впоследствии был признан ничтожной сделкой (Решение Октябрьского районного суда г.Саратова от 06.02.2020).

С учетом вышеприведенных установленных обстоятельств по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Как указывалось выше, по договору аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5 земельный участок площадью 1468 кв. м с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. Политехническая, предоставлен в аренду сроком на 49 лет для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В силу абзаца 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 сформулирована правовая позиция, согласно которой из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В рассматриваемом случае судом не установлено существенных нарушений условий договора аренды, договор действующий. Ответчиком осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен. ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка. Материалами дела подтверждено наличие объективных обстоятельств, исключающих использование (освоение) земельного участка.

Суд приходит к выводу, что Оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенного по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе, площадью 1468 кв. м, для строительства фитнесклубов, спортивных, тренажерных залов,  не имеется.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                   Е.В. Михайлова