﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3152/2019

30 июля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа: Звездина Л.С., представитель                        по доверенности от 18.03.2019 № 13 

от ООО «КАС»: представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

на решение от 01.03.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019

по делу № А51-14165/2018 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В.,                      в апелляционной инстанции судьи: Синицына С.М., Шалаганова Е.Н., Шевченко А.С.

По иску Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью «КАС»

о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое нежилое помещение

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500861130, ИНН 2511013839, адрес (место нахождения): 692519, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Некрасова, 66; далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края                    с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КАС»                            (ОГРН 1062511038149, ИНН 2511048415, адрес (место нахождения): 692510, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Полушкина, 51А; далее – ООО «КАС», общество) о расторжении договора аренды от 23.07.2015 № 350/15 объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ); об обязании ответчика возвратить в казну Уссурийского городского округа муниципальное имущество – нежилое помещение № 1 в нежилом здании, общая площадь 132,3 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск,                       ул. Комсомольская, 87 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ). 

Решением суда от 01.03.2019, оставленным постановлением         Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019 без изменения,               в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, считает их незаконными, необоснованными                    и подлежащими отмене. 

Позиция заявителя сводиться к указанию на то, что в случае, если             ему на момент заключения спорного договора аренды было бы известно                  о невозможности учета изменений и регистрации права муниципальной собственности на самовольно реконструированный обществом объект,                        то такой договор по поводу этого имущества вообще бы не заключался.              Заявитель обращает внимание на то, что ответчик, фактически используя помещение площадью 289,4 кв.м (в реконструированном виде), вносит арендную плату за меньшую площадь – 132,3 кв.м, что также свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора аренды. При этом  несогласованность сторонами существенного условия об объекте аренды, включая его площадь, влечет незаключенность спорной сделки.                  Кроме того, заявитель жалобы отмечает, что имеющиеся противоречия                  в технической документации исключают возможность выкупа ООО «КАС» арендуемого им имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

ООО «КАС» в отзыве на кассационную жалобу опровергло все приведенные в ней доводы, в связи с чем предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Управления, дав пояснения по обстоятельствам спора и ответив на вопросы суда, настаивал на удовлетворении поданной жалобы.

ООО «КАС» надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в заседание суда округа не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела (часть 3 статьи 284  АПК РФ). 

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, отзыва на нее, а также пояснений представителя истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется. 

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, между Управлением (арендатор) и ООО «КАС» (арендодатель) был заключен договор аренды 23.07.2015 № 350/15                           в отношении объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, в соответствии с пунктом 1.1 которого обществу на срок с 20.07.2015 по 20.07.2025 передано во временное пользование нежилое помещение № 1 в здании (гостиница лит. А, А1), назначение: нежилое, общей площадью 132,3 кв.м, 1 этаж, расположенное             по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, 87,                          для использования под общественное питание. 

Впоследствии вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу № А51-24792/2015 признано право собственности Уссурийского городского округа на реконструированное нежилое помещение № 1 общей площадью 289,4 кв.м  на 1 этаже нежилого здания по тому же адресу: Приморский край,                  г. Уссурийск, ул. Комсомольская, 87.

Ссылаясь на то, что арендатор (ответчик) в нарушение пункта 2.2.4 договора произвел реконструкцию в арендуемом помещении без согласия арендодателя, а также, что изменение характеристик объекта аренды в части площади спорного помещения, установленного названным решением суда, существенно изменяет обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, истец письмами от 13.06.2017 № 11-01/14/3843,                   от 29.09.2017  № 11-01/14/5851 уведомил ООО «КАС» об отказе от договора аренды и прекращении арендных отношений, а также предупредил о необходимости возврата арендуемого помещения по акту приема-передачи.

Письмом от 29.03.2018 № 11-01/14/1565 истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды. 

Отсутствие согласия ответчика на расторжение спорного договора аренды явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, отказывая в удовлетворении которых, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются,                  за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно нормам статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;                не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Так названной нормой предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;                           2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является самостоятельным основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает                   из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В данном случае в соответствии с пунктом 2.2.4 спорного договора арендатор не имел права производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования сантехники и другие капитальные работы без их согласования с арендодателем.

В силу пункта 4.9 договора при недостижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке. 

Исследовав все фактические обстоятельства спора, оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также принимая                во внимание преюдициальные обстоятельства, ранее установленные в рамках другого дела № А51-24792/2015, суды установили, что спорный объект находится в пользовании арендатора с 2002 года на основании следующих договоров: от 07.10.2002 № 350 (срок действия с 01.10.2002 по 29.09.2007),   от 15.05.2006 № 350/06 (срок действия с 15.05.2006 по 01.07.2015 (с учетом его пролонгации)). При этом последний договор от 23.07.2015 № 350/15 заключен в продолжение ранее возникших арендных отношений, вследствие чего объект из владения ответчика в указанный период времени фактически не выбывал.

Вместе с тем реконструкция арендованного имущества произведена арендатором еще в 2006 году, о чем арендодателю было достоверно известно, что следует из судебных актов по делу № А51-24792/2015, производство                    по которому возбуждено по иску Управления, представлявшего суду доказательства, касающиеся самовольной реконструкции спорного имущества, включая, в том числе акт экспертизы от 13.07.2015 № 28/10У                и технический паспорт 2013 года. 

С учетом установленного, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что заключая в 2015 году договор аренды               № 350/15, Управление достоверно знало о ранее произведенной обществом самовольной реконструкции и фактической площади объекта аренды, следовательно, указанные обстоятельства нельзя квалифицировать              как новые или существенно изменившиеся в период после заключения оспариваемой сделки, относительно которых в момент ее заключения стороны исходили из того, что они не наступят. 

Таким образом, указание судов на отсутствие в данном случае правовых оснований для удовлетворения заявленных Управлением требований, исходя из того, что материалами дела не подтверждается                 вся совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ               и необходимых для расторжения оспариваемого договора в судебном порядке, признается судом округа соответствующим фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Не выявлено судами также нарушений со стороны общества условий договора аренды от 23.07.2015 № 350/15, которые повлекли причинение ущерба Управлению, в результате чего оно было лишено того, на что рассчитывало при заключении договора.

Доказательств наличия иных обстоятельств, которые бы соответствовали условиям расторжения договора в порядке статей 450, 451                   ГК РФ, Управлением в материалы настоящего дела не представлено.

Доводы истца о незаключенности спорного договора аренды ввиду несогласования сторонами конкретной площади арендуемых обществом помещений правомерно отклонены судами со ссылкой на положения пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и конкретные обстоятельства данного спора, в рамках которого установлена передача истцом ответчику конкретных помещений определенной площади, отсутствие разногласий между сторонами относительно того, какое имущество передано, а также длительное исполнение заключенных между сторонами договоров аренды этого имущества. 

С учетом изложенного аналогичные доводы истца, приведенные в поданной кассационной жалобе, также отклоняются в силу своей несостоятельности. 

Вопросы возможной реализации ООО «КАС» преимущественного права на выкуп спорного имущества в порядке Закона № 159-ФЗ выходят              за рамки рассматриваемого спора.

Иных доводов и аргументов, опровергающих правильность выводов арбитражных судов, положенных в основу принятых по настоящему делу судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.03.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019 по делу № А51-14165/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –         без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                               М.Ю. Ульянова    

                                                                                                    В.А. Гребенщикова