Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-9623/2019

г. Владивосток

24 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока, Администрации г. Владивостока,

апелляционные  производства № 05АП-8748/2019; № 05АП-8750/2019

на решение от 23.10.2019 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-9623/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: Владивостокский городской округ в лице Администрации                       г. Владивостока,

о взыскании задолженности по арендной плате, освобождении помещений, 

при участии: от истца представитель ФИО2, по доверенности от 10.01.2019 №28/1-77, сроком до 31.12.2019, служебное удостоверение;

от третьего лица: представитель ФИО2, по доверенности от 16.12.2019 №1-3/3711, сроком до 31.12.2019,  служебное удостоверение,

от ответчика: представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп» (далее – общество, ООО «ДСЦ Олимп», ответчик) о взыскании 1 632 401 рубля 22 копейки основного долга за период с 01.12.2016 по 30.09.2019, 207 748 рублей 09 копеек неустойки за период с 01.12.2016 по 30.09.2019, обязании ООО «ДСЦ Олимп» освободить нежилые помещения общей площадью 113,90 кв.м в здании (Лит. А), номера на поэтажном плане: 7-10, 15, 20, 21, этаж: 1, расположенные по адресу:                   

<

...> (далее – спорные помещения), и передать указанные нежилые помещения Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Владивостока (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2019 в исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал 24 048 рублей 15 копеек основного долга, 4 777 рублей 72 копеек пени, обязал ответчика освободить спорные помещения, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС и администрация обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение от 23.10.2019 изменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суд не принял доводы истца о том, что корректирующий коэффициент 0,02 применяется только к физкультурно-спортивным организациям, деятельность которых по развитию детско-юношеского спорта, школьного спорта, осуществляемая в арендуемых помещениях, является единственным видом деятельности, в то время как ответчиком не представлено доказательств постоянного осуществления в арендуемых помещениях образовательной деятельности, истцом представлены доказательства (акт проверки № 73 от 26.04.2019) проведения различной деятельности, не подпадающей под действие понижающего коэффициента 0,02. Кроме того, с 20.07.2018 ответчик занимает спорные помещения в отсутствие правовых оснований, в то время как коэффициенты, корректирующие расчет арендной платы, по прямому указанию применяются в отношении арендаторов, использующих муниципальное имущество на законных основаниях.

В судебном заседании представитель УМС и администрации поддержал доводы апелляционных жалоб, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

ООО «ДСЦ Олимп», извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика. 

Поскольку апелляционная жалоба подана на решение от 23.10.2019 только в части отказа в удовлетворении требований о взыскании долга по арендной плате и неустойки, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36, отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. Возражений по проверке только части судебного акта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между УМС (арендодатель) и ООО «ДСЦ Олимп» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 20.07.2015 № 04-00882-003-Н-АР-7144-00 в отношении нежилых помещений общей площадью 113,9 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 7-10, 15, 20, 21, этаж 1, расположенных по адресу:                       

<

...>, для использования в целях организации спортивного клуба с осуществлением учебно-тренировочной, соревновательной, физкультурно-воспитательной деятельности, сроком с 20.07.2015 по 19.07.2018 (пункты 1.1, 1.3 договора)

Размер арендной платы установлен в 40 733 рубля 84 копейки без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. (пункт 3.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Имущество передано по акту приема-передачи от 20.07.2015.

В уведомлении от 24.05.2016 № 28/6-3782 истец сообщил арендатору об установлении коэффициента инфляции в размере 1,119 с 01.03.2016, с 01.03.2016 размер арендной платы составил 45581 рубль 17 копеек.

Уведомлением от 03.04.2017 № 28/6-2041 истец сообщил арендатору об установлении коэффициента инфляции в размере 1,049 с 01.03.2017, в связи с чем с 01.03.2017 размер арендной платы составил 47814 рубль 65 копеек.

В соответствии с уведомлением от 20.03.2018 № 28/6-1934 с 01.03.2018 установлен коэффициент инфляции в размере 1,018, с 01.03.2018 размер арендной платы составил 48675 рублей 32 копейки.

Истец 15.05.2018 направил в адрес ответчика уведомление от 14.05.2018 № 28/6-3500 об отказе от договора с требованием об освобождении помещения в течение 5 дней после окончания срока его действия.

В направленном 15.08.2018 письме от 14.08.2018 № 28/6-5380 истец повторно потребовал освободить помещение.

В дальнейшем истцом 03.12.2018 проведена проверка использования муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>. В соответствии с актом проверки № 184 установлено, что вывеска на входе в помещение отсутствует, по акту приема-передачи УМС не передано.

В претензии от 08.01.2019 № 28/6-6 истец потребовал от ответчика погашения задолженности по договору аренды в размере 1 179 012 рублей 82 копеек, уплаты пени в сумме 115 337 рублей 09 копеек, предложил расторгнуть договор аренды, направив соглашение о расторжении договора.

Повторно в письме от 22.02.2018 № 28/6-1183 истец потребовал погашения задолженности по договору аренды в размере 175 276 рублей 69 копеек основного долга, 30 283 рублей 65 копеек пени, а также предложил расторгнуть договор аренды, направив соответствующее соглашение. 

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. 

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

При этом, разделом 3 Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152, предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации. Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции Кинф, который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 (в редакции от 06.02.2017) значение коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в период с 01.03.2016 установлено равным 1,119, с 01.03.2017 равным 1,049, с 01.03.2018 равным 1,018.

Судом первой инстанции сделан верный вывод о недопустимости обоснования в расчете требований одновременного применения ранее действующего и вновь утверждённого коэффициента инфляции, с учетом действия положенийПостановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 и Решению Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока» в редакции, действовавшей до 08.12.2017.

Также, согласно пункту 3 приложения к решению Думы города Владивостока от 27.02.2013 № 173 (в ред. Муниципального правового акта города Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА) «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток» медицинские организации, осуществляющие деятельность по оказанию медицинской помощи детям и оздоровлению детей; физкультурноспортивные организации и иные субъекты физической культуры и спорта, осуществляющие деятельность по развитию детско-юношеского спорта, школьного спорта; организации дошкольного образования; организации дополнительного образования детей имеют право на применение корректирующего коэффициента (Ккор) арендной платы в размере 0,02.

Решением Думы города Владивостока от 28.02.2006 № 184 закреплено толкование строки 3 приложения к Решению № 173, в силу которого право на применение корректирующего расчет арендной платы коэффициента (Ккор) имеют арендаторы нежилых, находящихся в муниципальной собственности помещений, являющиеся детскими оздоровительными, детскими спортивными и детскими общеобразовательными организациями и при этом осуществляющие оздоровительную, физкультурно-спортивную и общеобразовательную деятельность в отношении детей в арендуемых помещениях.

Абзацем 7 Примечания Решения Думы города Владивостока от 27.02.2013 № 173 (в ред. Муниципального правового акта города Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА) установлено, что коэффициент, корректирующий расчет арендной платы (Ккор), указанный в строке 3 (а именно 0,02), применяется в отношении арендаторов, непосредственно осуществляющих в арендуемых помещениях деятельность, предусмотренную данной строкой, в качестве единственного вида деятельности.

ООО «ДСЦ Олимп» осуществляет спортивно-оздоровительную работу с детьми, при этом, согласно сведениям из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности является деятельность в области спорта, дополнительными видами - образование дошкольное, начальное общее, основное общее, среднее общее, образование в профессиональной среде и деятельность в области спорта прочая.

Ответчиком в материалы дела представлен ряд договоров на обучение в спортивной студии «Beauty», в соответствии с условиями которых ответчик как студия оказывает услуги по обучению художественной гимнастике и фитнес-аэробике детям в возрасте от 5 до 12 лет.

Таким образом, ответчик соответствует требованиям к организации, которой предоставляется льгота в виде применения корректирующего коэффициента к размеру арендной платы, равного 0,02.

Довод апеллянта о недоказанности того, что в спорных помещениях ответчиком осуществляется только подпадающая под действие корректирующего коэффициента 0,02, несостоятелен, поскольку возлагает на ответчика обязанность по доказыванию отрицательного факта. В свою очередь, апеллянтом в подтверждение своих доводов доказательств не представлено, акт проверки № 73 от 26.04.2019, на который ссылается апеллянт, в материалах дела отсутствует, доказательств его представления в суд первой инстанции не имеется.

Также судом первой инстанции приняты во внимание итоги рассмотрения спора №А51-26834/2016  между теми же лицами, о взыскании арендной платы непосредственно за предыдущий период.

Вместе с тем, оценив доводы апеллянта об установлении коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы, в отношении арендаторов, использующих муниципальное имущество на законных основаниях, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1.3 договора, арендодатель предоставляет арендатору спорные помещения на срок с 20.07.2015 по 19.07.2018.

Судом первой инстанции верно установлено, что договор аренды от 20.07.2015 № 04- 00882-003-Н-АР-7144-00 прекращен в связи с истечением срока действия на который он был заключен, поскольку истец прямо выразил свое намерение не продолжать арендные правоотношения, что следует из соответствующего уведомления от 15.05.2018, направленного по юридическому адресу ответчика (т.1 л.д. 21-24). 

В связи с изложенным, при отсутствии оснований для вывода о возобновлении договора аренды спорных помещений на неопределенный срок, у ответчика с 20.07.2018 фактически отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного имущества.

В свою очередь, согласно примечанию к приложению к Решению Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток» коэффициенты, корректирующие расчет арендной платы (Ккор), применяются в отношении арендаторов, использующих муниципальное имущество на законных основаниях (по договору).

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поскольку с 20.07.2018 ответчик занимает спорное помещение без правовых оснований, льготные коэффициенты, корректирующие расчет арендной платы, предусмотренные решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173, применению с указанной даты не подлежат.

Судом первой инстанции оценка данному обстоятельству не дана.

Апелляционным судом выполнен и приобщен к материалам дела расчет арендной платы с учетом установленного обстоятельства отсутствия оснований для применения корректирующего коэффициента с 20.07.2015, в связи с чем размер задолженности по арендной плате, составил 719 097 рублей 50 копеек.

Оснований для отказа во взыскании арендной платы в данном размере у суда первой инстанции не имелось.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.12.2016 по 30.09.2019 за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела, не оспорен ответчиком,  соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении предприятия к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным.

С учетом установления подлежащего взысканию размера основной задолженности в сумме 719 097 рублей 50 копеек, для целей расчета неустойки апелляционной коллегией выполнен собственный расчет, согласно которому требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению частично в размере 36 914 рублей 33 копейки, в остальной части указанное требование удовлетворению не подлежит.

Обжалуемое решение подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ, как принятое по не полностью исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела.

Поскольку УМС и администрация освобождены от уплаты государственной пошлины, таковая не уплачивалась при подаче иска и апелляционной жалобы, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Несмотря на обжалование решения в части, для ясности и непротиворечивости восприятия судебного акта, апелляционный суд приводит измененную резолютивную часть судебного акта полностью.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2019  по делу №А51-9623/2019 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп» в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 719 097 рублей 50 копеек основного долга, 36 914 рублей 33 копейки пени, всего 756 011 (семьсот пятьдесят шесть тысяч одиннадцать) рублей 83 копейки.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп» освободить нежилые помещения общей площадью 113,90 кв.м. в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 7-10, 15, 20, 21, этаж: 1, расположенные по адресу: 

<

...>, передать указанные нежилые помещения Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу. 

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр Олимп» в доход федерального бюджета 16 901 рубль государственной пошлины по иску, 3 000 рублей по апелляционной жалобе, всего 19 901 (девятнадцать тысяч девятьсот один) рубль.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына