АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-11862/2024

10 марта 2025 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 20.02.2025.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шашковой Е.Н. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

первого заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов неопределенного круга лиц, в интересах муниципального образования «Почепское сельское поселение» Дмитриевского района Курской области в лице главы администрации Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области

к администрации Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области,

к обществу с ограниченной ответственностью «Неварь»

о признании недействительными пунктов 4.3.2, 8.1, 8.2 договора аренды земельного участка от 05.07.2023 № 2023.24939, заключенного между администрацией Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области и ООО «Неварь»,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

В  судебном заседании  приняли участие представители:

от истца –  ФИО1  по приказу от 14.02.2025 № 42-л;

от ответчиков - не явились, уведомлены;

от третьего лица – не явился, уведомлен.

Первый заместитель прокурора Курской области в защиту публичных интересов неопределенного круга лиц, в интересах муниципального образования «Почепское сельское поселение» Дмитриевского района Курской области в лице главы администрации Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области обратился в суд с исковым заявлением к администрации Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Неварь» о признании недействительными (незаключенными) пунктов 4.3.2, 8.1, 8.2 договора аренды земельного участка от 05.07.2023 № 2023.24939, заключенного между  администрацией Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области и ООО «Неварь», о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 13.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

14.02.2025 в суд от ответчика, администрации Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, при этом ответчик указал, что не возражает против удовлетворения исковых требований. Ходатайство ответчика судом удовлетворено. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что договор аренды земельного участка был заключен с нарушением норм действующего законодательства в части условий, регулирующих заключение и действие договора субаренды, в силу чего является ничтожной сделкой. 

Представители ответчиков, третьего лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -   АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчиков, третьего лица, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд 

УСТАНОВИЛ:

Постановлением главы администрации Курского района Курской области от 28.04.2023 № 165 были объявлены торги в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «Почепский сельсовет» Дмитриевского района Курской области, с кадастровым номером 46:05:000000:809 площадью 462600 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного производства (нераспорядившиеся),   местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курская область, Дмитриевский район, Почепский сельсовет, особые отметки: граница земельного участка состоит из 2 контуров, учетные номера контуров и их площади: 1 – 301000 кв.м., 2 – 161600 кв.м.,  вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно протоколу о результатах аукциона № U21000015220000000031-3 от 19.06.2023, участниками аукциона по лоту № 1 были признаны: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5, ООО «Неварь», ФИО6, ФИО7, победителем по результатам аукциона было признано ООО «Неварь».

По результатам аукциона 05.07.2023 между администрацией Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Неварь» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2023.24939 (далее - Договор), согласно п. 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает (по Акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора) земельный участок, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию «Почепский сельсовет» Дмитриевского района Курской области, с кадастровым номером 46:05:000000:809 площадью 462600 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного производства (нераспрядившиеся),   местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курская область, Дмитриевский район, Почепский сельсовет, особые отметки: граница земельного участка состоит из 2 контуров, учетные номера контуров и их площади: 1 – 301000 кв.м., 2 – 161600 кв.м.,  вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Срок аренды установлен с 05.07.2023 по 05.07.2072. Срок аренды – 49 лет с момента заключения Договора (пункт 2.1 Договора).

В силу пункта 2.2 Договора он вступает в силу с момента регистрации в Управлении Росреестра по Курской области. 

Договор аренды земельного участка № 2023.24939 от 05.07.2023 был зарегистрирован 10.08.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области за № 46:05:000000:809-46/059/2023-6.

По акту приема-передачи от 05.07.2023 земельный участок был передан Арендатору.

Согласно пункту 4.3.2 Договора Арендатор имеет право при условии уведомления Арендодателя сдавать участок в субаренду при заключении договора на срок, не превышающий срока договора аренды. При этом иная переуступка права аренды третьим лицам не допускается.

Пунктом 8.1 Договора предусмотрено, что срок действия договора субаренды не может превышать срок действия Договора.

Согласно пункту 8.2 Договора при досрочном расторжении Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.

Ссылаясь на нарушение ответчиком положений земельного законодательства при заключении договора аренды земельного участка по результатам проведения аукциона, первый заместитель прокурора Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные документальные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд заявленные исковые требования полагает  подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 53 АПК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов.

Пунктом 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурору предоставлено право в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.

Полномочия прокурора на обращение в суд с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также с иском о признании недействительной ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления, предусмотрены статьей 52 АПК РФ. В частности, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами (часть 1 статьи 52 АПК РФ).

При этом, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. 

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления № 25 от 23.06.2015 указано, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Посягающей на публичные интересы является, в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 3 ЗК РФ нормы земельного законодательства, регулирующие имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Частью 5 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за некоторыми исключениями, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем положения статьи 22 ЗК РФ не регулируют вопросов распоряжения правами и обязанностями в отношении арендуемого земельного участка, приобретенного на торгах.

Данные отношения регламентируются нормами гражданского законодательства.

Согласно части 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, названные положения ограничивают правомочия победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.

Введенное названной нормой правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

Суд отмечает, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо, без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Материалами дела подтверждается, что согласно протоколу о результатах аукциона № U21000015220000000031-3 от 19.06.2023, участниками аукциона по лоту № 1 были признаны: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5, ООО «Неварь», ФИО6, ФИО7, победителем по результатам аукциона было признано ООО «Неварь».

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) ЗК РФ решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка или не подано ни одной заявки на участие в нем, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

По результатам аукциона между администрацией Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Неварь» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2023.24939 от 05.07.2023.

 Вместе с тем, пункты 4.3.2, 8.1, 8.2 Договора содержат положения, регулирующие заключение и действие договора субаренды.

При этом, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласие Арендодателя на перенаем, в рассматриваемом случае, не имеет правового значения в силу установленного законом запрета на уступку прав и обязанностей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в измененной Федеральным законом № 42-ФЗ редакции (согласно которому ст. 448 ГК РФ была изложена в новой редакции), не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что на него распространяются ограничения, введенные данной нормой. При этом ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по заключенному на торгах договору, содержащееся в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ.

С учетом установленных обстоятельств, доводы истца о нарушении  земельного законодательства путем включения спорных пунктов в договор аренды земельного участка № 2023.24939 от 05.07.2023, признаются судом обоснованными.

Приведенный подход не противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, поддержанной им в определениях от 04.12.2017 № 308-ЭС17-17485, от 24.04.2019 № 306-ЭС18-17130.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Ответчики в ходе рассмотрения дела исковые требования и факты, изложенные истцом, не оспорили, письменный мотивированный отзыв на исковое заявление общество не представило, возражений по заявленным исковым требованиям не заявило, о начавшемся процессе уведомлено надлежащим образом. При этом администрация Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области  не возражала против удовлетворения заявленных требований, просила иск удовлетворить. 

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, договор аренды земельного участка № 2023.24939 от 05.07.2023, заключенный между администрацией Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области и обществом с ограниченной ответственностью «Неварь», не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку заключен в нарушение требований ст. 447, ч. 7 ст. 448 ГК РФ, ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ и нарушает публичные интересы, в связи с чем, в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой в части пунктов 4.3.2, 8.1, 8.2 договора.

Учитывая вышеизложенное, оценив представленные доказательства, суд признает требования первого заместителя прокурора Курской области обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего спора в силу ст. 110 АПК РФ относится на ответчиков в равных долях. 

Вместе с тем, администрация Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области, в соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь ст.ст. 17, 27, 28, 65, 70, 71, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить. 

Признать недействительными пункты 4.3.2, 8.1, 8.2 договора № 2023.24939 аренды земельного участка от 05.07.2023,  заключенного между администрацией Почепского сельсовета Дмитриевского района Курской области и обществом с ограниченной ответственностью «Неварь».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Неварь» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                       Н.Н. Белых