Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1489/2019

22 апреля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Тищенко А.П.

судей Вертопраховой Е.В., Сапрыкиной Е.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управления по использованию муниципального  имущества и землепользованию администрации города Свободного

на решение от  23.01.2019

по делу № А04-9947/2018

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей Чумаковым П.А.

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

к управлению по использованию муниципального  имущества и землепользованию Администрации города Свободного

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, 

третье лицо: администрация города Свободного,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –предприниматель, ИП ФИО2, заявитель) является арендатором нежилого помещения для использования под офисно-торговое, общей площадью 316,8 кв. м, расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003, на основании договора аренды от 02.11.2015 (далее – договор аренды), заключенного с управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (далее – Управление).

01.08.2018 ИП ФИО2 обратилась  в администрацию города Свободного с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 159-ФЗ).

Предприниматель не получила ответ на вышеуказанное заявление, но из письма министерства имущественных отношений Амурской области от 08.11.2018 № 08-14/5890, полученного предпринимателем 14.11.2018, заявителю стало известно, что Управлением отказано в приобретении арендуемого имущества в связи с нарушением пунктов 2.2.2, 2.2.3 договора аренды; наличием у арендатора на день подачи заявления о выкупе помещения задолженности по пене в размере 79 655 руб. 07 коп.

Также в письме 08.11.2018 № 08-14/5890 указано, что решение Управления об отказе № 332 от 29.08.2018 было направлено 29.08.2018 в адрес  предпринимателя простым почтовым отправлением.

Не согласившись с решением от 29.08.2018 № 332 Управления, ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Амурской области с заявлением об оспаривании действий начальника Управления, выраженных в письме (решении) от 29.08.2018 № 332, об обязании Управления совершить действия, необходимые для реализации права предпринимателя на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Заявление было принято судом к рассмотрению, возбуждено производство по делу № А04-9947/2018, к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация города Свободного (далее – Администрация).

Решением от 23.01.2019 по делу № А04-9947/2018 арбитражный суд признал незаконным, не соответствующим ФЗ № 159-ФЗ  решение Управления от 29.08.2018 № 332 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества площадью 316,8 кв. м, расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003). Этим же решением суд обязал Управление повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 от 01.08.2018 в порядке, предусмотренном ФЗ № 159-ФЗ.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, Управление обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, содержащей требование – решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Заявитель апелляционной жалобы считает решение незаконным и необоснованным, в обоснование привел следующие доводы:

- суд первой инстанции рассмотрел дело без учета того, что в производстве арбитражного суда находится другое дело № А04-9434/2018 по требованию Управления о расторжении договора аренды. Результат рассмотрения дела № А04-9434/2018 будет иметь существенное значение для настоящего дела;

- суд рассмотрел дело без привлечения к участию в деле заинтересованного лица – Свободненского городского Совета народных депутатов;

- суд необоснованно отклонил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела № А04-9434/2018.

Апелляционная жалоба была принята к производству определением от 12.03.2019 Шестого арбитражного апелляционного суда.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО2 не согласилась с доводами Управления, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции, при этом ИП ФИО2 заявила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие.

Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании в отсутствие лиц, участвующих в деле, согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд не нашел оснований для изменения или отмены решения в силу следующего. 

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются ФЗ № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 ФЗ 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на день подачи заявления о выкупе) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Из материалов дела следует, что заявитель по делу является арендатором имущества, заявление предпринимателя на приобретение имущества в собственность соответствует требованиям ст. 3 ФЗ № 159-ФЗ.

Доказательств включения спорного помещения в перечень, утвержденный в порядке части 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ, в материалы дела не представлено.

В возражениях на требования по настоящему делу Управление ссылалось на несоблюдение  арендатором условий договора аренды, в том числе на нецелевое использование помещения и несоблюдение пожарной безопасности, на нарушение обязанности по оплате арендных платежей, наличие непогашенной неустойки за просрочку арендных платежей в размере 79 655 руб. 07 коп.

Суд первой инстанции такие возражения рассмотрел и отклонил, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для пересмотра выводов суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно пунктам 2.2.2, 2.2.3 договора аренды арендатор обязался содержать помещение в полной исправности и в образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную безопасность и надлежащее состояние электропроводки, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории.

30.12.2015 Управлению выдано разрешение на реконструкцию указанного нежилого помещения под хостел.

15.09.2016 ИП ФИО2 получено разрешение арендодателя на использование арендуемого помещения для оказания услуг гостиничного бизнеса, в том числе хостел.

В деле отсутствуют доказательства нецелевого использования помещения, а также несоблюдения арендатором мер противопожарной безопасности. 

Ответчиком не опровергнуты доводы заявителя о том, что обстоятельства возможного нарушения норм пожарной безопасности при эксплуатации арендуемого помещения, во-первых, не в полной мере зависят от действий предпринимателя и, во-вторых, являются устранимыми с учетом действий, предпринятых заявителем, о чем свидетельствуют наличие договора на оказание услуг централизованного противопожарного радиомониторинга на ЕДДС № 116/1 от 06.10.2016; договора на техническое обслуживание средств ПС № 116/2 от 06.10.2016; договора на оказание услуг по охране имущества с помощью технических средств охраны № 043/02/01/52-Т от 06.02.2018; договора технического обслуживания первичных средств пожаротушения № 53 от 09.04.2018; договора проверки работоспособности внутреннего противопожарного водоснабжения № 16 от 10.04.2018; протокола измерения давления в сети внутреннего противопожарного водоснабжения № 12 от 11.04.2018; журнала контроля состояния первичных средств пожаротушения; журнала регистрации работ по техническому обслуживанию автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения; журнал учета огнетушителей; инструкции для ответственного за пожарную безопасность помещения; инструкции определяющей действия персонала; расчёта пожарных рисков проведённого ООО «Центр пожарной безопасности».

Предприниматель не оспорил правомерность начисление ему пени за просрочку внесения арендных платежей, пояснил, что не знал о наличии непогашенной задолженности по пене, платежным поручением № 664 от 23.11.2018 погасил задолженность по пене в размере 79 655 руб. 07 коп.

Таким образом, является правильным вывод суда о том, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества заявителя может быть реализовано на основании статьи 3  и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 159-ФЗ.

14.11.2018, после получения заявителем ответа министерства имущественных отношений Амурской области от 08.11.2018 № 08-14/5890, Управление обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к  ИП ФИО2 о расторжении договора аренды от 02.11.2015 № 26 (дело № А04-9434/2018).

Суд посчитал, что иск по делу № А04-9434/2018 был подан исключительно с целью воспрепятствовать удовлетворению заявления предпринимателя о приобретении имущества с собственность, о намеренном воспрепятствовании ответчиком в реализации предпринимателем преимущественного права.

Применив положения статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд установил, что предприниматель в спорном правоотношении действовал разумно и добросовестно, а Управление, в свою очередь допустило злоупотребление правом. У суда апелляционной инстанции нет оснований для пересмотра таких выводов суда первой инстанции, в связи с чем довод Управления о невозможности рассмотреть настоящее дело до рассмотрения по существу дела № А04-9434/2018, подлежит отклонению. 

Решением от 15.03.2019 суд отказал в удовлетворении иска Управления о расторжении договора аренды, отсутствуют доказательства обжалования этого решения.

Не может быть признан обоснованным и довод Управления о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица Свободненского городского Совета народных депутатов. Это лицо не подавало заявление о вступлении в дело, с апелляционной жалобой на решение не обращалось.

Установив, что оспариваемое решение не соответствует приведенным выше нормам права и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, суд принял правильное решение об удовлетворении требования о признании этого акта незаконным.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать ответчика совершить юридически значимые действия, установленные п. 3 ст. 9 ФЗ №159-ФЗ, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение в собственностьарендуемого ИП ФИО2 имущества: обеспечить проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения площадью 316,8 кв. м, расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003) в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации нежилого помещения площадью 316,8 кв. м, расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003) – в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 316,8 кв. м, расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003) в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Суд первой инстанции, руководствуясь частью 4 статьи 201 АПК РФ, обязал управление повторно рассмотреть заявление ИП ФИО2 от 01.08.2018, что  соответствует ФЗ № 159-ФЗ.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и направлены на переоценку фактических обстоятельств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение от 23.01.2019 по делу № А04-9947/2018 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

     А.П. Тищенко

Судьи

Е.В. Вертопрахова

  Е.И. Сапрыкина