ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

 

02 марта 2022 года                                                                            Дело №А65-33960/2019

гор. Самара

Резолютивная часть постановления оглашена 22 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2022 года. 

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гадеевой Л.Р.,

судей Александрова А.И., Гольдштейна Д.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев 22 февраля 2022 года в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №4,

апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2021, принятое по заявлению акционерного общества «Булгар Банк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об оспаривании сделок должника к ФИО2,

в рамках дела №А65-33960/2019 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Алафузовские мануфактуры», ИНН 

<

***>

при участии в судебном заседании:

от Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - представитель ФИО3 по доверенности от 17.01.2022;

от иных  лиц - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.08.2020 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Алафузовские мануфактуры» введена процедура конкурсного производства сроком на четыре месяца до 27.11.2020. Конкурсным управляющим обществом с ограниченной ответственностью «Алафузовские мануфактуры» утверждена ФИО4, член некоммерческого партнерства Союз арбитражных управляющих «Саморегулируемая организация «ДЕЛО».

В Арбитражный суд Республики Татарстан 23.09.2021 поступило заявление акционерного общества «Булгар Банк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о применении последствий недействительности ничтожной сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Алафузовские мануфактуры», г.Казань, (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) - договора залога от 15.02.2017, заключенного с ФИО2 в отношении помещения 1001 площадью 193 кв.м.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан  от 20.12.2021 заявление удовлетворено. Признан недействительной сделкой договор залога от 15.02.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Алафузовские мануфактуры», и ФИО2 в отношении помещения 1001 площадью 193,3 кв.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:50:090313:62. Применены последствия недействительности сделки и стороны приведены в первоначальное положение.

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции судебным актом, ФИО2 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2021 по делу №А65-33960/2019 отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ФИО2 указывает, что предметом оспариваемого договора залога от 15.02.2017 является помещение, назначение: нежилое, площадь, 193,3, этаж 1, кадастровый (условный) номер: 16:50:090313:62, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, 

<

...>, а не здание или сооружение, когда в соответствии с ст.340 ГК РФ необходимо определить судьбу земельного участка. В соответствии с правовой позиции изложенной пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. На момент заключения договора залога от 15.02.2017 между ФИО2 и ООО «Алафузовские мануфактуры», залоговые права АО «Булгар Банк» в части передачи в залог недвижимого имущества: помещения, назначение: нежилое, общая площадь 193,3 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...> не были зарегистрированы в публичном реестре прав на объекты недвижимости. Поскольку залог не был зарегистрирован в пользу АО «Булгар Банк» в феврале 2017 года в связи с этим согласия для последующего залога помещения площадь, 193,3, этаж 1, кадастровый (условный) номер: 16:50:090313:62, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, 

<

...>, от АО «Булгар Банк» не требовалось получать ООО «Алафузовские мануфактуры» для обеспечения взятых обязательств по возврату денежных средств по договору займа от 15.02.2017.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» возражал относительно доводов апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве, приобщенном судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке ст. 262 АПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и не явившихся в судебное заседание, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.

В соответствии со ст. 32 Закона о банкротстве и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2021 признаны обоснованными и включены требования ФИО2 (ИНН 

<

***> СНИЛС 

<

***>) в состав третьей очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Алафузовские мануфактуры» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в размере 5 170 750 руб. из которых: 650 000 руб. сумма основного долга по договору процентного займа от 15 февраля 2017 года, 1 105 000 руб. проценты за пользование займом, 3 415 750 руб. неустойка (пени) за просрочку погашения основного долга и процентов как обеспеченные залогом имущества должника – помещения, назначение: нежилое, общая площадь 193,3 кв.м., этаж 1, помещение №1001, адрес: РТ, 

<

...>, кадастровый (условный) номер: 16:50:090313:62.

При этом суд исходил из того, что 15.02.2017 между кредитором и должником заключен договор процентного займа б/н, согласно которому заимодавец передает заемщику денежные средства в размере 650 000 руб. сроком на 60 месяцев, а заемщик обязался вернуть заимодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее.

В обеспечение исполнения обязательства заключен договор залога недвижимого имущества: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 193,3 кв.м., помещение №1001, адрес: РТ, 

<

...>, кадастровый (условный) номер: 16:50:090313:62.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 08.02.2021 по делу №2-4/2019 с общества с ограниченной ответственность «Алафузовские мануфактуры» (должника) в пользу ФИО2 взыскана задолженность по договору займа от 15.02.2017 в сумме основного долга 650 000 руб., проценты в сумме 487 500 руб., неустойка в сумме 292 500 руб., возмещение государственной пошлины в сумме 15 650 руб. Одновременно обращено взыскание на заложенное имущество – помещение, назначение: нежилое, общая площадь 193,3 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 16:50:090313:62.

Кредитором к включению предъявлены требования в размере 5 170 750 руб. из которых: 650 000 руб. сумма основного долга по договору процентного займа от 15.02.2017, 1 105 000 руб. проценты за пользование займом, 3 415 750 руб. неустойка (пени) за просрочку погашения основного долга и процентов как обеспеченные залогом имущества должника – помещения, назначение: нежилое, общая площадь 193,3 кв.м., №1001, адрес: РТ, 

<

...>, кадастровый (условный) номер: 16:50:090313:62.

Вместе с тем определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14.07.2021 апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 08.02.2021 отменено, иск в отношении должника (ООО «Алафузовские мануфактуры») и в части встречного иска о признании ничтожным договора залога оставлен без рассмотрения в связи с введением в отношении должника процедуры банкротства.

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2021 в настоящее время отменено по новым обстоятельствам по правилам статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с рассматриваемым в рамках настоящего обособленного спора заявлением, АО «Булгар Банк» в лице конкурсного управляющего указывало, что договор залога от 15.02.2017, заключенный между ФИО2 и ООО «Алафузовские мануфактуры» нарушает пп. П. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст.ст. 43,69 Федерального закона от 16..07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - Закон об ипотеке), ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В обоснование заявленных требований АО «Булгар Банк» в лице конкурсного управляющего ссылалось на следующие обстоятельства.

Между АО «Булгар Банк» и ООО «Алафузовские мануфактуры» заключен кредитный договор 

<

***> от 06.09.2016, а также договор залога № 16/076-2 от 06.09.2016, в соответствии с которым Банку в залог было передано:

1) здание производства основного цеха, 3-этажный, общая площадь 6 025,10 кв. м., инв. № 7598, лит. А, А1, объект № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:31;

2) здание очистных сооружений и гараж, 2-этажный, общая площадь 291,8 кв.м., инв. № 7598, лит. В, В1, объект № 2, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:40;

3) здание склада, столовой, общей площадью 799 кв. м., находившегося по адресу: 

<

...>, кад. номер 16:50:090313:43;

4) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения фабрики, общая площадь 7 270 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090312:2.

Впоследствии здание склада, столовой, кад. № 16:50:090313:43 разделено на два объекта недвижимости:

1) помещение 1001, общей площадью 193,3 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. № 16:50:090313:62;

2) помещение 1002, общей площадью 605,7 кв. м. адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. № 16:50:090313:61.

Земельный участок кад. номер 16:50:090312:2: был разделен на три земельных участка:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения фабрики, общая площадь 6 488 кв. м., кадастровый номер: 16:50:090313:58;

2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения фабрики, общая площадь 256 кв. м., кадастровый номер: 16:50:090313:59;

3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения фабрики, общая площадь 526 кв. м., кадастровый номер: 16:50:090313:60.

Между ФИО2 и ООО «Алафузовские мануфактуры» заключен договор процентного займа от 15.02.2017 и договор залога от 15.02.2017.

В соответствии с пунктом 7 договора залога от 15.02.2017, заключенного между ФИО2 и ООО «Алафузовские мануфактуры», должник передал в залог ответчику принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, а именно помещение, назначение: нежилое, общая площадь 193 кв. м., № 1001, адрес: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:62.

По мнению АО «Булгар Банк» в лице конкурсного управляющего оспариваемый договор залога нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Также АО «Булгар Банк» в лице конкурсного управляющего указывало, что кредитор сохраняет право залога на вновь образованные объекты недвижимости с силу принципа эластичности залога (ч. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).

Кроме того, АО «Булгар Банк» не давал согласия на передачу помещения 1001 площадью 193,3 кв.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:50:090313:62 в последующий залог.

Права АО «Булгар Банк» нарушаются тем, что помещение 1001, назначение: нежилое, общая площадь 193 кв. м., адрес: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:62, переданное в залог ФИО2, находится в залоге у АО «Булгар Банк».

Согласие на передачу указанного помещения в последующий залог АО «Булгар Банк» не давал. Пунктом 2 ст. 43 Закона об ипотеке предусмотрено, что последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Между тем, пунктом 3.1.1 договора о залоге недвижимого имущества № 16/076-3 от 06.09.2016, заключенного между АО «Булгар Банк» и ООО «Алафузовские мануфактуры», предусмотрено, что залогодатель обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, Должник не имел права передать в залог ФИО2 помещение 1001 назначение: нежилое, общая площадь 193 кв. м., адрес: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:62, не получив согласие АО «Булгар Банк».

Полагая, что договор залога от 15.02.2017, заключенный между ООО «Алафузовские мануфактуры» и ФИО2 отвечает признакам недействительной сделки по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 168 ГК РФ, АО «Булгар Банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что спорное помещение является вновь образованном объектом недвижимости из здание склада, столовой, кад. № 16:50:090313:43, находящегося в залоге у АО «Булгар Банк», передано в залог ФИО2 без одновременной передачи в залог земельного участка, на котором расположено спорное нежилое помещение, а также без предварительного письменного согласия залогодержателя, что является нарушением п. 3.1.1 договора залога от 06.09.2016, пришел к выводу, что договор залога от 15.02.2017, заключенный между ФИО2 и должником является ничтожным, что влечет его недействительность по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 168 ГК РФ.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4 постановления N 63 от 23.12.10 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Недействительная (ничтожная) сделка ничтожна независимо от констатации данного факта, соответственно, формально подтверждение такого обстоятельства может требовать любое лицо, в настоящем случае такое право возникло из охраняемого законом интереса залогового кредитора, претендующего на оспариваемый залог.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.15 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Судом первой инстанции установлено, что Между АО «Булгар Банк» и ООО «Алафузовские мануфактуры» заключен кредитный договор 

<

***> от 06.09.2016, а также договор залога № 16/076-2 от 06.09.2016, в соответствии с которым Банку в залог было передано:

1) здание производства основного цеха, 3-этажный, общая площадь 6 025,10 кв. м., инв. № 7598, лит. А, А1, объект № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:31;

2) здание очистных сооружений и гараж, 2-этажный, общая площадь 291,8 кв.м., инв. № 7598, лит. В, В1, объект № 2, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:40;

3) здание склада, столовой, общей площадью 799 кв. м., находившегося по адресу: 

<

...>, кад. номер 16:50:090313:43;

4) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения фабрики, общая площадь 7 270 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090312:2.

Государственная регистрация ипотеки произведена 29.12.2016 за номером 16-16/001-16/097/013/2016-6577/1, что подтверждается отметкой регистрирующего органа в договоре о залоге недвижимого имущества 

<

***>-3 от 06.09.2016.

Впоследствии здание склада, столовой, кад. № 16:50:090313:43 разделено на два объекта недвижимости:

1) помещение 1001, общей площадью 193,3 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. № 16:50:090313:62;

2) помещение 1002, общей площадью 605,7 кв. м. адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кад. № 16:50:090313:61.

Земельный участок кад. номер 16:50:090312:2: был разделен на три земельных участка:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения фабрики, общая площадь 6 488 кв. м., кадастровый номер: 16:50:090313:58;

2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения фабрики, общая площадь 256 кв. м., кадастровый номер: 16:50:090313:59;

3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения фабрики, общая площадь 526 кв. м., кадастровый номер: 16:50:090313:60.

Между ФИО2 и ООО «Алафузовские мануфактуры» заключен договор процентного займа от 15.02.2017 и договор залога от 15.02.2017.

В соответствии с пунктом 7 договора залога от 15.02.2017, заключенного между ФИО2 и ООО «Алафузовские мануфактуры», должник передал в залог ответчику принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, а именно помещение, назначение: нежилое, общая площадь 193 кв. м., № 1001, адрес: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:62.

Таким образом, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 193 кв. м., № 1001, адрес: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:62 является вновь образованным объектом недвижимости из здания склада, столовой, кад. № 16:50:090313:43.

Как указано в абзаце 7 пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Поскольку, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов является одним из основных принципов земельного законодательства, нарушение требований статьи 69 Закона об ипотеке является нарушением явно выраженного запрета, установленного законом, и посягает на публичные интересы.

На момент заключения оспариваемого договора от 15.02.2017 передача здания в залог отдельно от земельного участка или права аренды этого участка не допускалась (статья 69 Закона об ипотеке). Договоры, направленные на установление подобного рода залогов, являются ничтожными.

Такие правила обусловлены необходимостью реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании абз. 2 п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – постановление № 25) договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как разъяснено в пунктах 78 и 84 Постановления № 25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки и только в случае, если удовлетворение иска направлено на восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

С учетом изложенного довод ФИО2 о том, что при залоге нежилого помещения не требуется передача в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания, признается судом несостоятельным, поскольку в настоящем случае указанные положения закона не подлежат применению.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что изменение предмета залога недвижимости в период действия договора об ипотеке не означает гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества (принцип эластичности залога).

Таким образом, объекты недвижимости, возникшие в результате преобразования предмета ипотеки, остаются в залоге, и залогодатель в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке может распоряжаться ими только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре о залоге.

Кроме того, в соответствии с п. 63 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом «актуальная» переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.

В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.

Если новым предметом залога станет недвижимая вещь (новый земельный участок взамен разделенного, новое здание взамен ранее заложенных помещений, новые помещения взамен разделенного здания; помещение, переданное по инвестиционному контракту), то регистрация ипотеки в отношении этого имущества будет осуществляться не по правилам Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) о регистрации законной ипотеки (с подачей залогодержателем соответствующего заявления и проч.), а органом по регистрации прав на недвижимость ex officio.

То есть орган по регистрации прав будет обязан самостоятельно перенести на новый предмет ипотеки все записи об обременениях, которые имелись в реестре в отношении прежних объектов ипотеки (например, на вновь образованный участок следует перенести все обременения, которые лежали на участках, из которых он был образован).

В силу ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Вместе с тем, последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Между тем, пунктом 3.1.1 договора о залоге недвижимого имущества № 16/076-3 от 06.09.2016, заключенного между АО «Булгар Банк» и ООО «Алафузовские мануфактуры», предусмотрено, что залогодатель обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, помещение 1001 назначение: нежилое, общая площадь 193 кв. м., адрес: 

<

...>, кад. номер: 16:50:090313:62 передано в залог ФИО2 в отсутствие согласия АО «Булгар Банк».

При этом каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии письменного согласия АО «Булгар Банк» на возникновение последующей ипотеки в пользу ФИО2 в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор залога от 15.02.2017, заключенный между ООО «Алафузовские мануфактуры» и ФИО2, не соответствует требованиям Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным.

Довод ФИО2 о том, что залоговые права АО «Булгар Банк» не были зарегистрированы в публичном реестре прав на объекты недвижимости на момент передачи ему в залог нежилого помещения в здании, а по тому не требовалось согласие Банка на возникновение последующей ипотеки, не опровергает установленные по делу обстоятельства. 

Доводы ФИО2, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм права и опровергаются установленными по делу фактическими обстоятельствами.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционная жалоба содержит доводы, не опровергающие выводы суда первой инстанции, доводы жалобы направлены на их переоценку с целью установления иных обстоятельств, которые опровергаются материалами дела. В этой связи, учитывая отсутствие нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта по статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое определение суда первой инстанции является законным и обоснованным. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя и уплачены им при подаче апелляционной жалобы. 

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2021 по делу №А65-33960/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                         Л.Р. Гадеева

 

Судьи                                                                                                                     А.И. Александров

 

Д.К. Гольдштейн