АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-9458/22

18 августа 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   11 августа 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            18 августа 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Искра» (ИНН 

<

***>) к Администрации Морозовского городского поселения (ИНН 

<

***>) об оспаривании отказа в выкупе земельного участка, 

при участии:

от заявителя: ФИО2 по доверенности;

от заинтересованного лица: ФИО3, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Искра» (далее также – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации Морозовского городского поселения (далее также – заинтересованное лицо, Администрация), в котором просила признать незаконным решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:24:0014206:12, изложенное в письме от 14 февраля 2022 года № 173 и восстановить нарушенное право путем возложения обязанности по заключение договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что между ним и Администрацией 15 января 2018 года был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:24:0014206:12 (далее также – участок № 12). В пределах срока действия договора аренды Общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, однако, в письме от 14 февраля 2022 года № 173 Администрация сообщила о невозможности выкупа земельного участка сославшись на то, что земельный участка относиться к землям населенных пунктов и расположен в территориальной зоне «ПО» в связи с чем не может быть выкуплен на основании подпункта 9 части 2 статьи 39.2 Земельного кодекса РФ и пунктов 1,4 статьи 10 Федерального закона № 101-ЗФ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С данным решением заявитель не согласен, полагает, что оно основано на неверном применение норм материального права. Законодателем не установлен запрет на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного в пределах населенного пункта. Использование земельного участка согласуется с генеральным планом населённого пункта, в то же время правила землепользования и застройки, на которые ссылается Администрация, ему противоречат. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявлены требования в полном объеме. Дополнительно пояснив, что требования заявлены к Администрации Морозовского городского поселения, формулировка наименования заинтересованного лица в заявлении была изложено согласно обжалуемого отказа. 

Поскольку отдел по управлению имуществом не является самостоятельным юридическим лицом, требования рассмотрены судом к Администрации Морозовского городского поселения.

Представитель Администрации полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению. В представленных письменных отзывах и пояснениях, указано на то, что правилами землепользования и застройки определено, что на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка, он находится в зоне «ПО», то есть зарезервированной для городского строительства. Кроме того, разрешенное использование земельного участка определено «для сельскохозяйственного использования», а для сельскохозяйственного производства, что также исключает возможность выкупа земельного участка. 

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

16 июля 2007 года в государственный кадастр недвижимости был внесен земельный участок площадью 278341 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Морозовский район, улица Садовая, 26 с кадастровым номером 61:24:0014206:12, относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования «под земли сельскохозяйственного использования» (л.д. 54)

12 декабря 2017 года Администрацией Морозовского городского поселения было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:24:0014206:12 (л.д. 63).

Победителем торгов был признан заявитель и 15 января 2018 года Администрацией было издано распоряжение № 07 о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 61:24:0014206:12 в аренду сроком на 5 лет (л.д. 64). 

15 января 2018 года между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:24:0014206:12, сроком на 5 лет. Разрешенный вид использования земельного участка по условиям договора также был определен «под земли сельскохозяйственного назначения» (л.д. 14).

22 января 2018 года договор аренды в установленном законом порядке был зарегистрирован (л.д. 17).

14 февраля 2022 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка.

По результатам рассмотрения данного заявления Администрация приняла решение об отказе в выкупе, изложенное в письме от 28 февраля 2022 года № 173 (л.д. 11).

В обоснование отказа Администрация указала, что поскольку земельный участок находится в составе населенного пункта, с разрешенным видом использования «под земли сельскохозяйственного производства», то положения подпункта 9 части 2 статьи 39.2 Земельного кодекса РФ и пунктов 1,4 статьи 10 Федерального закона № 101-ЗФ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающие возможность выкупа к нему не применимы.

Указанное решение обжалуется в рамках настоящего дела. 

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока очередного договора аренды. Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ N 302-ЭС18-22715 и нашедшей отражение в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).

В соответствии со статьями 78, 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства, могут входить как в состав земель сельскохозяйственного назначения, так и в состав земель населенных пунктов.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 (далее - Обзор от 23.12.2020), названными положениями Земельного кодекса определены условия, при которых допускается заключение договора аренды без торгов в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования (пункт 2) (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22095 по делу N А32-39267/2019).

С учетом изложенного довод заинтересованного лица о невозможности предоставления земельного участка в собственность ввиду отнесения его к землям населенных пунктов судом отклоняется, как основанный на неверном толковании норм права.

Что же касается доводов о том, что в соответствии с правилами землепользовании и застройки находится в зоне «ПО», то есть зарезервированной для городского строительства суд отмечает следующе.

При этом изменение правового режима земельного участка, в том числе вида разрешенного использования, не предусматривающее дальнейшее использование участка в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды земельного участка в названных целях.

Среди основных принципов законодательства о градостроительной деятельности названы обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, а также осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (статья 2 Градостроительного кодекса).

Согласно части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса реализация документов территориального планирования осуществляется путем:

1) подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования;

2) принятия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую;

3) создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Частью 5 статьи 26 Градостроительного кодекса установлено, что реализация генерального плана поселения, генерального плана городского округа осуществляется путем выполнения мероприятий, которые предусмотрены программами, утвержденными местной администрацией поселения, местной администрацией городского округа и реализуемыми за счет средств местного бюджета, или нормативными правовыми актами местной администрации поселения, местной администрации городского округа, или в установленном местной администрацией поселения, местной администрацией городского округа порядке решениями главных распорядителей средств местного бюджета, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, городских округов, программами комплексного развития транспортной инфраструктуры поселений, городских округов, программами комплексного развития социальной инфраструктуры поселений, городских округов и (при наличии) инвестиционными программами организаций коммунального комплекса.

В Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22095 по делу N А32-39267/2019 суд отметил необходимость установления не только формального изменения вида разрешенного использования земельного участка, но и в первую очередь реализацию со стороны органа местно самоуправления данных изменений. 

В этом контексте суд отмечает следующие значимые для рассмотрения настоящего спора факты. 

Во-первых, согласно действующего генерального плана муниципального образования, земельный участок заявителя расположен в зоне сельскохозяйственных угодий (л.д.115, 116). Таким образом, правила землепользования и застройки противоречат генеральному плану. При этом согласно разъяснений, данный в пункте 57 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)", правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.

Во-вторых, действующими на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка правилами землепользования и застройки было установлено. Что участка относится к зоне перспективного освоения, резервируемого для городского строительства, при этом в состав видов разрешенного использования земельных участков. в том числе входит «Сельскохозяйственное использование», код 1.0 (л.д. 59). Таким образом, действующие правила землепользования и застройки не исключают использование земельного участка в сельскохозяйственных целях. 

В-третьих, как уже отмечалось ранее одного только изменения функционального назначения территориальной зоны (исключающей сельскохозяйственное использование), в отсутствии реальных действий и мер является не достаточным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

Из пояснений представителя заинтересованного лица следует. что в будущем спорная территория планируется для освоения в целях развития муниципального образования. 

Вместе с тем в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2020 N 305-ЭС20-12105 указано на возможность заключения договора аренды земельного участка до начала установленной статьями 279 - 282 Гражданского кодекса, положениями главы VII.1 Земельного кодекса процедуры изъятия объектов недвижимости. При этом исходя из совокупного толкования пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27, пункта 1 статьи 39.20, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 3 пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса, подпункта 3 пункта 2 статьи 279 Гражданского кодекса коллегия пришла к выводу, что сами по себе положения пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса не лишают права собственника объектов недвижимости на заключение договоров аренды земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, в аренду без торгов.

Данная правовая позиция применима и в настоящем деле, поскольку спорные земельные участки не являются изъятыми из оборота, ограниченными в обороте и в отношении этих участков не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд. Планирование размещения в долгосрочной перспективе объектов местного значения в границах спорных земельных участков не может служить причиной отказа в их предоставлении в аренду. 

Позиция, избранная департаментом, не позволяет достичь цели рационального и эффективного использования земель, которые возможно использовать под сельскохозяйственное производство до принятия органом местного самоуправления решения о дальнейшей судьбе земельных участков.

Довод заинтересованного лица, о том, что разрешенное использование участка определено как «сельскохозяйственное использование», в то время как положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют правоотношения по предоставлению земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства, суд находит не состоятельным.

Так в соответствии с пунктом 1.0 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 20.11.2020 N П/0412, сельскохозяйственное использование предусматривает ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20

Иных довод в обоснование не возможности представления земельного участка в собственность заинтересованное лицо не указало, доказательств ненадлежащего использования земельного участка не предоставило.

Из указанного следует, что требования заявителя подлежат удовлетворению, при этом надлежащим способом восстановления нарушенного права будет являться возложение обязанности направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:24:0014206:12.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ оплаченная заявителем государственная пошлина подлежит взысканию с заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Искра» удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации Морозовского городского поселения (ИНН 

<

***>) об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:24:0014206:12, изложенное в письме от 14 февраля 2022 года № 173.

Обязать Администрацию Морозовского городского поселения (ИНН 

<

***>) в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Искра» (ИНН 

<

***>) подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:24:0014206:12.

Взыскать с Администрацию Морозовского городского поселения (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Искра» (ИНН 

<

***>) государственную пошлину в размере 3 000 рублей. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае  подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                     Волуйских И.И.