АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-37921/2020

г. Краснодар

17 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 28.01.2026), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – лично (паспорт), ФИО3 (доверенность от 27.08.2025), в отсутствие третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2024

и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2025 по делу № А32-37921/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

– обязать предпринимателя снести самовольно возведенные одноэтажные капитальные объекты с кадастровыми номерами 23:43:0137027:2042 и 23:43:0137027:2043 (ранее гаражи, лит. «Г11», «Г6»), двухэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0137027:1940 (реконструированный жилой дом с пристройками и летней кухней – гаражом лит. «А», «а», «а1», «а2», «Г9»), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137027:2046 по адресу: 

<

...>, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу;

– в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока предоставить администрации право совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов;

– взыскать 30 тыс. рублей судебной неустойки в случае неисполнения решения суда

– указать, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности предпринимателя на объекты с кадастровыми номерами 23:43:0137027:2042 и 23:43:0137027:2043, 23:43:0137027:1940, а также аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей;

– указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета спорных объектов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», индивидуальный предприниматель ФИО4

Решением суда от 05.12.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.11.2025, исковые требования удовлетворены. На предпринимателя возложена обязанность в трехмесячный срок со дня вступления решения в законную силу, осуществить снос объектов с кадастровыми номерами 23:43:0137027:2042, 23:43:0137027:2043, 23:43:0137027:1940. В случае неисполнения решения суда в установленный срок с предпринимателя в пользу администрации взыскано 30 тыс. рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда. В случае неисполнения решения суда администрации предоставлено право, снести объекты с последующим взысканием расходов с ответчика. Решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика. В остальной части иска отказано. Распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, судебные акты являются незаконными и необоснованными. Жалоба мотивирована тем, что доводы администрации об отсутствии разрешительной документации и необходимости сноса спорных построек фактически сводятся к их нецелевому использованию. Спорные объекты не возводились как коммерческая недвижимость и не являются таковыми в настоящее время. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0137027:1940 является двухэтажным жилым домом площадью 149 кв. м, возведен в 1948 году и реконструирован в 2013 году на основании разрешения от 09.08.2013 № RU23306000-453. Право собственности на жилой двухэтажный дом зарегистрировано в ЕГРН 06.11.2013, т.е. до 01.09.2018, по своим параметрам (в частности по площади, этажности) не превышает параметры, установленные разрешением на строительство, правил землепользования и застройки. При проведении судебной строительно-технической экспертизы установлен незначительный заступ (на 0,28 метра) жилого дома на соседний участок. При этом фактические границы смежных земельных участков, обозначенные на местности забором, находящимся там более 20 лет, не нарушены. Претензии по поводу фактических и кадастровых границ земельных участков между ответчиком, его правопредшественниками и смежными землепользователями отсутствуют. Судебной землеустроительной экспертизой выявлена реестровая ошибка, допущенная при постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137027:2046 и 23:43:0137027:8 (смежный). Заступ дома за кадастровую межевую границу устранен путем перераспределения спорного участка с кадастровым номером 23:43:0137027:2046 и соседнего с кадастровым номером 23:43:0137027:8, в результате чего жилой дом с кадастровым номером 23:43:0137027:1940 полностью находится в границах участка предпринимателя. Земельные участки с уточненными границами поставлены на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Нежилые строения с кадастровыми номерами 23:43:0137027:2043 и 23:43:0137027:2042 возведены прежними собственниками ФИО5 и ФИО6 в 1989 и 1997 году как гаражи и использовались в этих целях. На момент их возведения отведенный под индивидуальное жилищное строительство земельный участок по праву наследования находился в их совместной собственности. Указанные строения не реконструировались, а лишь отремонтированы и 25.05.2019 поставлены на кадастровый учет. Строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании. Постановлением главы администрации Прикубанского района г. Краснодара от 05.01.1993 № 44 гараж с кадастровым номером 23:43:0137027:2043 включен в состав домовладения, 30.11.1993 зарегистрировано право собственности. Гараж с кадастровым номером 23:43:0137027:2042 относится к вспомогательным постройкам, на дату возведения (1997 год) разрешение на строительство не требовалось, соответствует техническим, строительным и санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается выводами экспертных заключений. Суд первой инстанции на основании недопустимых доказательств сделал вывод о наличии нарушений градостроительным нормам и наличии угрозы жизни и здоровью граждан, существующих на момент возведения спорных объектов. По нецелевому назначению использовалась лишь часть жилого дома с кадастровым номером 23:43:0137027:1940 (офис индивидуального предпринимателя ФИО4 «Центр правовой защиты»), договор аренды с которым впоследствии расторгнут. В остальной части проживают родители предпринимателя, которые не были привлечены к обязательному участию в деле, вопрос об их выселении одновременно со сносом не разрешен. Иск неправомерно предъявлен к предпринимателю не как к физическому лицу.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.

Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался

на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) объявил перерыв в судебном заседании до 16 часов 00 минут 05.02.2026. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителей лиц, участвующих в деле, которые пояснили свою правовую позицию по существу спора.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137027:2046 по адресу: г. Краснодар, им. Воровского, 173, расположены одноэтажные капитальные объекты (ранее гаражи лит. «Г11», «Гб»), используемые в коммерческих целях, согласно вывескам «Год безопасности», «Бухгалтерия», двухэтажный объект капитального строительства, используемый ООО «Агентство правовой защиты» и индивидуальным предпринимателем ФИО4 в коммерческих целях, согласно вывеске «Центр правовой защиты» (реконструированный жилой дом с пристройками и летней кухней – гаражом лит. «А», «а», «а1», «а2», «Г9»), а также трехэтажный капитальный объект (жилой дом лит. «Д»).

Наличие указанных фактов подтверждается актом визуальной фиксации использования земельного участка от 31.08.2020 № 430.

По сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости

от 28.08.2020 № КУВИ-002/2020-16347515 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137027:2046 имеет вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства, общественное управление, магазины, общественное питание», принадлежит на праве собственности предпринимателю (запись регистрации

от 11.11.2019 № 23:43:0137027:2046-23/001/2019-1).

В границах названного участка зарегистрированы объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности предпринимателю:

– одноэтажное нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 23:43:0137027:2042;

– одноэтажное нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 23:43:0137027:2043;

– трехэтажный жилой дом с кадастровым номером 23:43:0136068:77;

– двухэтажный жилой дом с кадастровым номером 23:43:0137027:1940.

Согласно сведениям технического паспорта, составленного ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по состоянию на 02.07.2013, трехэтажный жилой возведен в 1999 году.

Согласно информации, предоставленной департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар и администрацией Прикубанского внутригородского округа города Краснодара, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство объекта капитального строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта установленным параметрам и допустимости размещения на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137027:2045 не выдавались.

Администрация выдала предпринимателю разрешение от 09.08.2013

№ RU 23306000-453 на реконструкцию одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ул. им. Воровского/ул. Красных Партизан, 173/421, с увеличением размеров, надстройкой второго этажа.

Ссылаясь на возведение предпринимателем на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137027:2046 объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:43:0137027:2042, 23:43:0137027:2043, 23:43:0137027:1940 в отсутствие разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и подпункте 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01. 2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса).

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее − постановление № 44), в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 8 постановления № 44).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

В целях проверки обоснованности требований определением суда от 25.10.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НПЭО

«Кубань – Экспертиз» ФИО7.

В заключении эксперта от 30.05.2022 № 2021/12-110 содержатся следующие выводы. Объекты с кадастровыми номерами 23:43:0137027:2042, 23:43:0137027:2043 (гаражи) и двухэтажный жилой дом с кадастровым номером 23:43:0137027:1940 расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137027:2046. Двухэтажный жилой дом имеет заступ за границы участка на соседний земельный участок на 0,28 м. Частичный снос заступающей части пристройки без угрозы ущерба основным строениям невозможен.

Эксперт указал технические характеристики объектов. Объекты с кадастровыми номерами 23:43:0137027:2042 (нежилое строение) и 23:43:0137027:1940 (жилой дом) являются объектам капитального строительства. Объект с кадастровым номером 23:43:0137027:2043 (нежилое строение) не является объектом капитального строительства. Определить соответствие объектов генеральному плану муниципального образования не представляется возможным, в связи с отсутствием запрашиваемых материалов. Объекты с кадастровым номером 23:43:0137027:2042, 23:43:0137027:2043, 23:43:0137027:1094 соответствуют техническим и строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности (при условии демонтажа подъемно-опускных дверей на аварийном выходе) и санитарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан по всем установленным в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» минимально необходимым требованиям.

Определением суда от 10.10.2022 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы» ФИО8 и ФИО9.

Согласно выводам экспертного заключения от 27.04.2023 № Э-380/10 фактические границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137027:2046, образованного путем раздела участка с кадастровым номером 23:43:0137027:8, не соответствуют данным, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости. При постановке на кадастровый учет границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137027:8 и 23:43:0137027:2046 допущена реестровая ошибка. Экспертами предложено два варианта исправления кадастровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137027:2046: установление границ по фактическим ограждениям и фасадам строений, расположенных в пределах границ земельного участка и корректировка сведений в ЕГРН в соответствии с фактическим местоположением границ земельного участка. В случае исправления реестровой ошибки и установления границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137027:2046 по любому из предложенных вариантов, кадастровые и фактические границы жилого дома с кадастровым номером 23:43:0137027:1940 будут находиться в пределах участка.

Предприниматель в целях исправления указанной реестровой ошибки, представил соглашение от 05.04.2025, заключенное с собственником смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137027:116, расположенного по адресу: г. Краснодар,

ул. им. Воровского, д. 175. Собственники согласовали изменение местоположения смежной границы принадлежащих им земельных участков, подписали соответствующие акты согласования местоположения границ земельных участков, а также внесли соответствующие изменения в государственный кадастр недвижности. По результатам исправления данной реестровой ошибки спорный двухэтажный жилой дом находится в пределах (в границах) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137027:2046, о чем свидетельствуют приобщенные ответчиком документы, в том числе графические данные, содержащиеся в приобщенных выписках из ЕГРН.

Определением суда от 19.09.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Центр судебных экспертиз "ПрофОтвет"» ФИО10.

В заключении от 27.11.2023 № 2023/102 эксперт пришел к выводу, что объекты с кадастровыми номерами 23:43:0137027:2042 и 23:43:0137027:2043 (ранее гаражи) соответствуют противопожарным нормам и правилам с учетом их функционального назначения, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Жилой дом кадастровым номером 23:43:0137027:1940 не соответствует противопожарным нормам и правилам с учетом его функционального назначения, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением суда от 06.05.2024 с учетом действия положений распоряжений Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р и от 31.10.2023 № 3041-р утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее – распоряжения № 3214-р и 3041-р, Перечень), в целях исследования вопроса о соответствии спорных объектов противопожарным нормам и правилам, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Краснодарскому краю».

Согласно выводам заключения от 28.09.2024 № 119 спорные объекты соответствуют противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровья граждан в режиме обычной повседневной эксплуатации, и в случае возникновения пожара.

Суд первой инстанции, критически оценив выводы судебных экспертиз, установил, что эксперты должным образом не проверили соблюдение при строительстве спорных строений противопожарных разрывов и иных норм, правил пожарной безопасности, соблюдение отступов от границ земельного участка, смежных земель и объектов.

Проанализировав сведения (фотоматериалов), размещенные в сети Интернет на ресурсе «Гугл карты» в разделе «Панорамы и просмотр улиц» по адресу ttps://www.google.com/maps/place, а также представленные в материалы дела фотоматериалов, суд установил, что спорные объекты явно не соответствуют требованиям градостроительных норм и правилам застройки (по санитарно-бытовым разрывам до жилых зданий и по минимальным отступам от границ с соседними земельными участками; по коэффициентам застройки и плотности застройки земельного участка, а также по противопожарным разрывам между зданиями, строениями и сооружениями).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, пришел к выводу, что материалами дела подтверждено наличие в отношении спорных объектов признаков самовольной постройки, поскольку объекты, используемые в коммерческих целях, построены (реконструированы) без соответствующих разрешений, а также с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (в части нарушения процента застройки земельного участка, несоблюдения противопожарных норм и отступов от смежных объектов). Отклоняя заявление ответчика о пропуске администрацией срока исковой давности, суд указал, что исковая давность в данном случае не применяется ввиду несоблюдения противопожарных разрывов, вследствие чего создается угроза жизни и здоровью граждан (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции согласился, отметив, что ответчик в условиях его осведомленности об отсутствии необходимых разрешений на строительство (реконструкцию) учитывая, что спорные объекты не являются вспомогательными, действовал намеренно противоправно, недобросовестно осуществляя гражданские права (злоупотребляя правом).

Определением апелляционного суда от 08.04.2025 сторонам предложено рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, с учетом требований, установленных распоряжениями № 3214-р и 3041-р.

В письме ФБУ «Краснодарская ЛСЭ Минюста России» от 29.04.2025 № 1328 государственная экспертная организация сообщила, что ориентировочная стоимость экспертизы составит 535 354 рубля, срок проведения – не менее трех лет, экспертиза может быть проведена только при условии внесения на депозитный счет суда денежных средств.

Принимая во внимание, что ответчик на депозит суда внес не полную стоимость экспертизы (платежные поручения от 08.09.2025 № 376406, от 03.10.2025 № 480297, 496349 на сумму 357 870 рублей), апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы.

В связи с отказом ответчику в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы апелляционный суд пришел к выводу, что дело подлежит рассмотрению по имеющимся в деле доказательствам.

Между тем суды не учли следующее.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса и правовых подходов к ее применению, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как указано в пункте 29 постановления № 44, определяя последствия нарушения градостроительных норм и правил, суду следует оценить его существенность.

В абзаце третьем названного пункта разъяснено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Иск о сносе объекта созданного с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, предъявляется, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (статья 42 Конституции Российской Федерации), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п.

Факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан созданной самовольной постройкой имеет существенное значение, является юридически значимым обстоятельством при рассмотрении данной категории споров, поэтому суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства и не вправе сам разрешить данный вопрос, поскольку не обладает специальными познаниями (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 13021/12).

Согласно правовым позициям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, подтвержденным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (пункты 7, 8), снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Согласно положениям пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характера самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса (часть 1 статьи 174 Кодекса).

С учетом частей 1, 6, 9 статьи 55.32 Градостроительного кодекса право выбора способа исполнения решения суда о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями принадлежит лицу, на которое возложена данная обязанность.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Выяснение данных вопросов также требует специальных познаний.

При таких обстоятельствах выводы судов о необходимости удовлетворения иска администрации, в отсутствие доказательств наличия угрозы жизни и здоровью граждан, невозможности приведения спорных построек в соответствии с установленными требованиями, являются преждевременными, сделанными без проведения надлежащего исследования и оценки всех обстоятельств.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства, представленные в каждом конкретном деле, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 64 Кодекса заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Кодекса.

В силу статьи 87 Кодекса при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

Дополнительная экспертиза, как правило, назначается при неполноте заключения (когда не все объекты были представлены для исследования, не все поставленные вопросы получили разрешение); при неточностях в заключении и невозможности устранить их путем опроса эксперта в судебном заседании; при необходимости поставить перед экспертом новые вопросы (например, в случае неверного установления обстоятельств, имеющих значение для дела, или при уточнении таких обстоятельств в связи с изменением исковых требований; пункт 10 Обзора судебной практики № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

В рассматриваемом случае суд первой инстанции критически оценил представленные заключения экспертов, пришел к выводу, что заключения имеют противоречивые выводы. При этом, используя сведения, размещенные в сети Интернет на ресурсе «Гугл карты» и фотоматериалы, представленные в материалы дела, суд сделал выводы об обстоятельствах, подлежащих обязательному установлению при рассмотрении дел данной категории, требующих специальных познаний в строительно-технической сфере, то есть принял на себя не свойственную ему функцию специалиста.

Суд апелляционной инстанции данные нарушения не устранил.

Фактически суды не исследовали вопросы о наличии (отсутствии) угрозы жизни и здоровью граждан, учитывая входящие в предмет доказывания при рассмотрении исков о сносе самовольной постройки обстоятельства.

Предприниматель, возражая против удовлетворения иска, ссылался на то, что двухэтажный жилой дом, реконструированный на основании разрешения от 09.08.2013

№ RU23306000-453, и два вспомогательных объекта возведены на принадлежащем ему земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования

(для индивидуального жилищного строительства, общественное управление, магазины, общественное питание).

Судам надлежало установить цель возведения (реконструкции) строения с кадастровым номером 23:43:0137027:1940 изначально – для проживания граждан (право собственности на него зарегистрировано за предпринимателем как на индивидуальный жилой дом) или в коммерческой деятельности, учесть положения пункта 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, согласно которому использование строения не по целевому назначению, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Кроме того предприниматель указывал, что в жилом доме (строение с кадастровым номером 23:43:0137027:1940) зарегистрированы и проживают его родственники, в подтверждение чего ответчик представил копии паспортов и домовой книги

(т. 6, л. д. 122 – 126).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления № 44, иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта (статья 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 38 Кодекса).

Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 7 статьи 27 Кодекса). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что заявитель ссылается на проживание в спорном жилом доме граждан, суды не установили круг лиц, права которых затрагиваются данным спором, и проверка данных доводов требует дополнительного выяснения соответствующих обстоятельств, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов являются преждевременными, поскольку сделаны без установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции

по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении,

не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся

в деле доказательствам.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не установлены обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, решение суда и апелляционное постановление в силу статей 287 и 288 Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы в государственной судебно-экспертной организации, с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств вынести законный и обоснованный судебный акт.

Кроме того, суду первой инстанции надлежит в зависимости от результатов рассмотрения спора распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

В связи с окончанием кассационного производства подлежит отмене приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.12.2025.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2025 по делу

№ А32-37921/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменить приостановление исполнения указанных судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.12.2025.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,

не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном

статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Твердой

Судьи

И.И. Зотова

А.В. Садовников