ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Резолютивная часть постановления объявлена 07.02.2019

Постановление изготовлено в полном объеме  13.02.2019

   Дело № А54-4259/2016

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  судьи Рыжовой Е.В, судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии до объявленного перерыва: истца – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (паспорт), его представителя ФИО3 (доверенность от 12.03.2018, паспорт), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Назарьевская слобода» – ФИО4 (доверенность от 09.01.2019          № 1), третьего лица – ФИО5 (паспорт), в отсутствие иных третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства; после объявленного перерыва: в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Назарьевская слобода», при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, ФИО6, ФИО5, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304623034400047) (далее – ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Назарьевская Слобода» (Рязанская область, Старожиловский район,   д. Назарьевская Слобода, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – общество, ответчик) с требованием о признании права собственности на сооружение – навес для зерна, кадастровый номер: 62:21:0010103:34, расположенное по адресу: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево; на здание зернохранилища, кадастровый номер: 62:21:0010103:26, Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево (т. 1,           л. д. 14 – 19).

Определением суда от 04.08.2016 заявление предпринимателя о принятии обеспечительных мер по делу № А54-4259/2016 удовлетворено: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области                  (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – Управление Росреестра) запрещено совершать регистрационные действия и внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в отношении следующего недвижимого имущества:

– сооружение: навес для зерна, назначение – нежилое, общая площадь –                   2 779,5 кв. м, инвентарный номер: 61:248:002:000040540, литер Д4, кадастровый (или условный) номер: 62:21:0010103:34, расположенное по адресу: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево; 

– здание зернохранилища, назначение – нежилое, общая площадь – 613,5 кв. м,  инвентарный номер: 61:248:002:000040500, литер Д2, кадастровый (или условный) номер: 62:21:0010103:26, расположенное по адресу: Рязанская область, Старожиловский район,  д. Климентьево (т. 1, л. д. 8 – 12, 21 – 22).

Определением суда от 04.08.2016 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле на стороне ответчика в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра и ФИО7 (Московская область, Наро-Фоминский район, д. Таширово) (т. 1, л. д. 4 – 7).

Определением от 22.11.2016 суд в порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7, принял к рассмотрению требование о признании недействительным договора купли-продажи от 11.11.2015, заключенного между ФИО7 и ФИО2 (с учетом уточнения требования) (т. 2, л. 

<

...>, 144; т. 3,       л. 

<

...>).

Истец в порядке пункта 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил о фальсификации (т. 4, л. д. 72 – 73, 93; т. 6, л. д. 120 – 121): 

– письма № 142/1 от 26.11.2015 об изменении назначения платежа в платежном поручении № 1598 от 26.11.2015;

– подписи ФИО7, содержащейся в заявлениях, представленных Управлением Росреестра в материалы дела № А54-581/2016; 

– заявления, представленного Управлением Росреестра от 21.12.2015 о государственной регистрации перехода права собственности в отношении сооружения – навес для зерна, а именно подписи в указанном заявлении ФИО7 

Определениями от 01.03.2017 и от 01.06.2017 заявления о фальсификации приняты судом к рассмотрению (т. 4, л. д. 101 – 105; т. 6, л. д. 129 – 132).

Поскольку в судебном заседании 02.08.2018 истец пояснил, что заявление о фальсификации не поддерживает, заявление о фальсификации судом не рассматривалось, не удовлетворено ходатайство о проведении экспертизы по делу, поскольку оно заявлено в рамках заявления о фальсификации доказательств (т. 7, л. 

<

...>). 

Определением суда от 07.04.2017 производство по требованию ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи от 11.11.2015, заключенного между ФИО7 и ФИО2, прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как заявленное требование неподведомственно арбитражному суду. ФИО7 возвращена из федерального бюджета уплаченная по чеку-ордеру от 05.09.2016 государственная пошлина в размере 33 000 рублей (т. 4, л. д. 133 – 136). 

 Представитель истца в судебном заседании 26.04.2017 заявил ходатайство в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО5 (г. Рязань), с которым общество заключило договор купли-продажи от 10.02.2016, по которому ответчик намеревался передать ФИО5 спорные объекты  (т. 5, л. д. 142 – 143; т. 6, л. д. 1 – 4). Договор государственную регистрацию не прошел в связи с принятыми обеспечительными мерами в рамках настоящего дела (т. 1, л. д. 8 – 12, 21 – 22). Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчика, в связи с созданием добросовестного приобретателя в лице ФИО5 Определением от 26.04.2017 ходатайство принято к рассмотрению судом (т. 6, л. д. 5 – 10). 

Рассмотрев ходатайство истца, арбитражный суд первой инстанции в судебном заседании 07.08.2018 при объявлении резолютивной части в решении от 14.08.2018 отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО5 (т. 7, л. д. 76 – 84), так как требования истца к ответчику непосредственно (напрямую) права ФИО5 не затрагивают, поскольку обусловлены намерением произведения перехода права собственности на спорное имущество. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, не являются основаниями для привлечения ФИО5 к участию в настоящем деле в качестве третьего лица и не влияют на его права и обязанности по отношению к одной из сторон по настоящему делу. Поскольку окончательный судебный акт по настоящему делу не затрагивает права и законные интересы ФИО5 по отношению к одной из сторон спора, заявленное ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, не было удовлетворено судом. 

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представитель истца в судебном заседании 26.04.2017 заявил о дополнительных требованиях (т. 5, л. д. 148 – 149: т. 6, л. д. 1 – 3), согласно которым просил признать отсутствующим право собственности общества на: здание зернохранилища, кадастровый номер: 62:21:0010103:26, назначение – нежилое, общей площадью 613,5 кв. м, расположенное по адресу: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево; сооружение – навес для зерна, кадастровый номер: 62:21:0010103:34, назначение – нежилое, общей площадью 2 779,5 кв. м, расположенное по адресу: Рязанская обл., Старожиловский р-н, д. Климентьево.

Определением от 26.04.2017 заявление принято к рассмотрению (т. 6, л. д. 5 – 10). 

Определением суда от 01.06.2017 в принятии к рассмотрению требования о признании отсутствующим права собственности общества на спорные объекты отказано, поскольку указанное требование является дополнительным, которое истцом первоначально не заявлялось и подлежит рассмотрению в рамках отдельного искового производства (т. 6, л. д. 129 – 132). 

Протокольным определением суда от 07.08.2018 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведено изменение наименования третьего лица ФИО7, а именно фамилии ФИО8 на ФИО9 (т. 7, л. 

<

...>).

Решением суда от 14.08.2018 в удовлетворении иска отказано. Суд отменил обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Рязанской области от 04.08.2016 (т. 7, л. д. 76 – 84).

Суд установил, что материалами дела подтверждается нахождение спорных объектов во владении общества (договоры подряда от 01.07.2016 № 8, № 9; от 15.07.2016 № 10, № 11, № 12), а представленные предпринимателем доказательства (авансовые отчеты, направления в командировку, чеки об оплате топлива, распечатки ГЛОНАС, путевые листы, фотоматериалы) не подтверждают факт владения истцом спорными объектами, поскольку из документов не представляется установить и конкретизировать имущество, а также, что зерно, принадлежащее истцу, хранилось именно в спорном зернохранилище. 

Суд указал, что ответчик приобрел право собственности на основании договора купли-продажи от 26.11.2015, который не признан недействительным в установленном законом порядке, доказательства ничтожности договора в материалы дела не представлены. Доводы истца о нарушении регистрирующим органом порядка регистрации сделок с недвижимом имуществом судом оценены критически, поскольку из решений Арбитражного суда Рязанской области от 21.12.2017 по делу № А54-3954/2017 и от 16.05.2016 по делу № А54-581/2016 не следует вывод о возникновении у истца права собственности на спорные объекты. Учитывая, что запись о регистрации права собственности за обществом внесена 30.12.2015, что ранее даты регистрации права собственности за предпринимателем 19.01.2016, которая в последующем была исключена, суд пришел к выводу о том, что предъявленные по настоящему делу к ответчику исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку истец не доказал обстоятельство наличия у него права собственности на спорные объекты, на которое зарегистрировано право собственности ответчика, вывод о возникновении у истца этого права противоречит установленным вступившими в законную силу судебными актами обстоятельствам. 

Ссылаясь на статью 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацы 6, 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22/10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 22/10), суд указал на то, что предприниматель выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как право собственности ответчика зарегистрировано на спорные объекты, и действующим законодательством прямо предусмотрен способ защиты права, а именно взыскание убытков с продавца, в случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей.

Не согласившись с судебным актом, предприниматель обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований о признании за ним права собственности на объекты недвижимого имущества:

1) здание зернохранилища, назначение: нежилое, общая площадь – 613,5 кв. м, инвентарный номер 61:248:002:0000405000, литер Д2, расположенное по адресу: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево, кадастровый номер: 62:21:0010103:26;

2) сооружение – навес для зерна, назначение: нежилое, общая площадь –          2 779,5 кв. м, инвентарный номер 61:248:002:000040540, литер Д4, расположенное по адресу: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево, кадастровый номер: 62:21:0010103:34 (т. 7, л. д. 89 – 95).

Заявитель считает, что делая выводы об основаниях возникновения права собственности на спорные объекты недвижимости у истца и ответчика, суд первой инстанции избирательно применил норму части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждая возникновение прав собственности у общества на основании договора купли-продажи от 26.11.2015, который не признан недействительным в установленном законом порядке; применительно к истцу суд делает вывод о недоказанности обстоятельства наличия права собственности на спорные объекты, игнорируя тот факт, что право собственности предпринимателя на спорные объекты возникло на основании ранее заключенного договора купли-продажи от 11.11.2015, который также не признан недействительным в установленном законом порядке.

Предприниматель полагает, что судом первой инстанции нарушена (не применена) норма материального права – части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Указывает, что материалами дела подтверждается факт передачи спорных объектов недвижимости от ФИО7 к предпринимателю по акту приема-передачи от 11.11.2015, соответственно, на момент подписания передаточного акта с обществом 26.11.2015 ФИО7 не могла передать те же объекты во владение ответчика, так как она не являлась их владельцем. 

В связи с этим, по мнению заявителя, вывод суда о нахождении спорных объектов во владении общества основан на ненадлежащих доказательствах. Указывает, что факт владения предпринимателем спорными объектами был подтвержден директором общества ФИО10, доброшенным в качестве свидетеля в заседании суда первой инстанции 20.10.2016.

По мнению истца, ссылка суда на абзац 6 пункта 61 постановления от 29.04.2010  № 10/22 является ошибочной, поскольку в данном случае продавец ФИО7 не уклонялась ни от передачи спорных объектов недвижимого имущества по владение предпринимателя, ни от действий по государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю, а требование о государственной регистрации права не заявлялось и судом не рассматривалось. Заявитель полагает, что судом при вынесении решения были проигнорированы обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам № А54-581/2016 и № А54-3954/2017.

Указывает, что решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.05.2016 по делу № А54-581/2016 действия Управления Росреестра по внесению 30.12.2015 в ЕГРП записей о праве собственности общества на оба спорных объекта недвижимости признаны незаконными; решением Арбитражного суда Рязанской области от 21.12.2017 по делу     № А54-3954/2017 установлено, что Управлением Росреестра в ЕГРП были внесены записи о регистрации права собственности предпринимателя на оба спорных объекта недвижимости, а впоследствии данные записи были незаконно исключены из ЕГРП.

Судом при рассмотрении настоящего дела без учета указанных обстоятельств были сделаны ошибочные выводы о том, что предпринимателем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и о том, что запись о регистрации права собственности общества внесена 30.12.2015, то есть ранее даты регистрации права собственности за предпринимателем 19.01.2016, которая в последующем исключена. Указывает, что в рамках дел № А54-581/2016 и № А54-3954/2017, рассмотренных в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не могли быть сделаны выводы о возникновении у предпринимателя права собственности на спорные объекты, так как спор о праве не подлежит разрешению в рамках производства по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействий) органов власти. Вместе с тем, установленные в рамках дел № А54-581/2016 и № А54-3954/2017 обстоятельства свидетельствуют о том, что требование истца о признании его права собственности на спорные объекты подлежало удовлетворению в рамках настоящего дела, поскольку названными судебными актами было установлено, что право собственности предпринимателя на спорные объекты было зарегистрировано в установленном законом порядке, а впоследствии – незаконно исключено из ЕГРП; имеющиеся в ЕГРП записи о регистрации права собственности общества внесены в отсутствие законных оснований в результате незаконных действий регистрирующего органа.

Пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. 

   Рассматривая спор о признании права собственности на сооружение – навес для зерна, кадастровый номер: 62:21:0010103:34, расположенное по адресу: Рязанская область, Старожиловский район,  д. Климентьево; на здание зернохранилища, кадастровый номер: 62:21:0010103:26, Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево, суд первой инстанции не привлек к участию в деле ФИО5, с которым общество заключило договор купли-продажи от 10.02.2016, по которому ответчик намеревался передать ФИО5 спорные объекты.

Рассмотрев заявленное в судебном заседании 26.04.2017, принятое к рассмотрению определением от 26.04.2017 (т. 5, л. д. 142 – 143; т. 6, л. д. 1 – 10) ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО5, с которым общество заключило договор купли-продажи от 10.02.2016, по которому ответчик намеревался передать ФИО5 спорные объекты (договор государственную регистрацию не прошел в связи с принятыми обеспечительными мерами в рамках настоящего дела), суд первой инстанции в судебном заседании 07.08.2018 при объявлении резолютивной части в решении от 14.08.2018 отказал в его удовлетворении, так как требования истца к ответчику непосредственно (напрямую) права ФИО5 не затрагивают, поскольку обусловлены намерением произведения перехода права собственности на спорное имущество. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, не являются основаниями для привлечения ФИО5 к участию в настоящем деле в качестве третьего лица и не влияют на его права и обязанности по отношению к одной из сторон по настоящему делу. Поскольку окончательный судебный акт по настоящему делу не затрагивает права и законные интересы ФИО5 по отношению к одной из сторон спора, заявленное ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, не было удовлетворено судом (т. 7, л. д. 76 – 84). 

   Суд апелляционной инстанции посчитал, что длительный период (с 26.04.2017 по 07.08.2018) не рассмотрения заявленного ходатайства и рассмотрение его непосредственно в судебном заседании при вынесении резолютивной части решения суда привело к неправильным выводам суда, о том, что принятый судебный акт не влияет на права и обязанности ФИО5 по отношению к одной из сторон по настоящему делу, что, по сути, предрешило рассмотрение спора, так как указанный вывод можно сделать лишь в случае принятия решения по отказу в удовлетворении иска. 

   Суд апелляционной инстанции считает, что права и обязанности ФИО5 принятым судебным актом затрагиваются, поскольку предметом исковых требований по настоящему делу являются спорные объекты недвижимости, приобретенные впоследствии ФИО5 по заключенному с обществом договору купли-продажи от 10.02.2016.   

Так как из материалов дела усматривается наличие безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не привлечение к участию в деле ФИО5, права которого могут быть затронуты принятием обжалуемого судебного акта, определением от 16.11.2019 суд апелляционной инстанции в силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5 (т. 7, л. д. 133 – 142).

   Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий. На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

   В пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции. По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт.

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.08.2018 по настоящему делу подлежит отмене в силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как принято о правах и обязанностях ФИО11, не привлеченного к участию в деле, и затрагивает его права, что является безусловным основанием для отмены судебного акта.

  В правовой позиции и в дополнении к правовой позиции (т. 8, л. д. 7 – 11, 47 – 50) ФИО2 поддержал исковое заявление и изложенные ранее доводы. Указал, что, по его мнению, фактические обстоятельства дела свидетельствуют об осуществлении продавцом ФИО7 двойной продажи одних и тех же (спорных) объектов недвижимости разным лицам – ФИО2 на основании договора купли-продажи от 11.11.2015, ответчику на основании договора купли-продажи от 26.11.2015. Ссылаясь на положения пункта 61 постановления от 29.04.2010 № 10/22, указывает, что первым с продавцом ФИО7 заключил договор купли-продажи спорных объектов ФИО2 (11.11.2015), и лишь впоследствии был заключен договор купли-продажи спорных объектов с обществом (26.11.2015); за государственной регистрацией своего права на спорные объекты первым обратился ФИО2 (17.11.2015), и лишь впоследствии – ответчик (21.12.2015). Однако право собственности на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано Управлением Росреестра 30.12.2015 за ответчиком, соответствующие записи внесены в ЕГРП. Истцом из Управления Росреестра получено сообщение от 19.02.2016 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на оба спорных объекта, обоснованное внесением в ЕГРП 30.12.2015 записей о регистрации права собственности иного лица на оба спорных объекта недвижимости. 

Пояснил, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.05.2016 по делу № А54-581/2016 по заявлению ФИО2 признаны незаконными действия Управления Росреестра по внесению 30.12.2015 в ЕГРП записей о праве собственности общества на оба спорных объекта недвижимости; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 21.12.2017 по делу    № А54-3954/2017 установлено, что на основании поступивших 17.11.2015 от ФИО2 в Управление Росреестра документов 19.01.2016 в ЕГРН были внесены записи № 62-62/015-62/015/074/2015-871/2 и № 62-62/015-62/015/074/2015-873/2 о государственной регистрации права собственности ФИО2 на оба спорных объекта недвижимости – здание зернохранилища с кадастровым номером: 62:21:0010103:26 и сооружение – навес для зерна с кадастровым номером: 62:21:0010103:34, а также что впоследствии указанные записи были незаконно исключены из ЕГРН Управлением Росреестра. Полагает, что указанные судебные акты согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Обращает внимание, что материалами дела подтверждается факт передачи спорных объектов недвижимости продавцом ФИО7 во владение ФИО2 по акту приема-передачи от 11.11.2015; ФИО2 была проведена полная оплата договорной стоимости объектов недвижимости в размере 2 000 000 рублей, что подтверждается распиской продавца ФИО7 от 11.11.2015.

Полагает, что в силу действующего законодательства любые действия лиц по завладению недвижимым имуществом после момента передачи этого имущества его первому покупателю в установленном законом порядке не могут быть признаны законными.

По мнению истца, на его стороне усматривается предусмотренный законом юридический состав для возникновения права собственности на спорные объекты: заключение договора купли-продажи в установленной законом форме, фактическая передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по акту приема-передачи, надлежащее исполнение договора купли-продажи обеими сторонами сделки, в том числе добросовестное (своевременное и в полном размере) осуществление оплаты по договору покупателем, своевременное обращение за государственной регистрацией права собственности; проведение такой регистрации уполномоченным органом. Основания же возникновения права собственности у ответчика не могут быть признаны надлежащими, как и весь юридический состав, необходимый в силу закона для приобретения права собственности на недвижимость.

Считает, что недобросовестность ответчика усматривается в следующем:

1)  в соответствии с договором купли-продажи от 26.11.2015 был осуществлен следующий порядок оплаты: общая цена всех отчуждаемых объектов – 5 680 000 рублей, условия оплаты: 25 % – предоплата, сумма предоплаты – 1 420 000 рублей; оставшаяся сумма перечисляется на счет продавца на момент сдачи документов в Управление Росреестра. В подтверждение надлежащего исполнения обязанности по оплате ответчик сослался на доказательства, которые не могут быть признаны надлежащими, а именно: в отношении предоплаты – на платежное поручение от 26.11.2018 № 1598 на сумму              1 507 200 рублей с назначением платежа «оплата по договору от 26.11.2015 купли-продажи земельных участков за земельный участок». Оставшаяся часть оплаты в размере                          4 260 000 рублей была произведена со значительным нарушением условия о сроке ее внесения, а именно – платежным поручением от 29.01.2016 № 136.

2)  ответчик 10.02.2016 заключил в отношении двух спорных объектов недвижимости договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, по которому спорные объекты (здание зернохранилища, кадастровый номер: 62:21:0010103:26 и сооружение – навес для зерна, кадастровый номер: 62:21:0010103:34) подлежали отчуждению в собственность ФИО5 Стороны сделки 19.02.2016 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к покупателю. Согласно уведомлению от 19.02.2016 № 62/015/021/2016-398 государственная регистрация была приостановлена исключительно в силу того обстоятельства, что в тот же день – 19.02.2016 – была проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права – запрета совершать любые регистрационные действия и внесение записей в ЕГРП, установленного определением Арбитражного суда Рязанской области от 16.02.2016 об обеспечении иска по настоящему делу. Полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчику было известно о незаконности приобретения спорных объектов недвижимости, которые ранее проданы и переданы во владение ФИО2, и в лице ФИО5 осуществлена попытка создать фигуру «добросовестного приобретателя».

По мнению истца, договор купли-продажи от 26.11.2015 отвечает признаку ничтожности, так как продавец ФИО7 на момент его заключения не владела спорными объектами недвижимости и не вправе была ими распоряжаться.

Считает, что установленные вступившими в законную силу судебными актами незаконные действия Управления Росреестра по государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости не могли породить никаких охраняемых законом прав и интересов ответчика, в том числе не могут создать для ответчика каких-либо юридических преимуществ при рассмотрении спора о праве в рамках настоящего дела, и на стороне ответчика отсутствует юридический состав, свидетельствующий о правомерности приобретения права собственности на спорные объекты недвижимости.

Указал, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик представил в материалы дела письмо от 26.11.2015 № 142/1 об изменении назначения платежа в платежном поручении от 26.11.2015 № 1598. Полагает, что к названному доказательству следует отнестись критически, поскольку:

1) В спорный период времени между ООО «Назарьевская Слобода» и ФИО7 были заключены сделки по отчуждению собственности ФИО7 8 земельных участков, право собственности ответчика на которые было зарегистрировано 11.01.2016, ввиду чего для проверки достоверности довода ответчика об изменении назначения платежа письмом от 26.11.2015 № 142/1 ему следует представить в материалы дела все договоры купли-продажи земельных участков и подтвердить исполнение обязанности по оплате;

2) Математическое сложение двух сумм оплаты по платежным поручениям от 26.11.2015 № 1598 и от 29.01.2016 № 136 не позволяет получить общую стоимость объектов по договору купли-продажи от 26.11.2015  в размере 5 680 000 рублей (1 507 200 + 4 260 000 = 5 767 200).

3) Согласно пояснениям ООО «Назарьевская Слобода», ФИО7 и ФИО12, данных в судебном заседании 29.06.2016, оплата за спорные объекты была произведена не в полном объеме, что опровергает довод об изменении назначения платежа в платежном поручении от 26.11.2015 № 1598 письмом от 26.11.2015 № 142/1.

Обращает внимание, что оплата по платежному поручению от 29.01.2016 № 136 на сумму 4 260 000 рублей была произведена с нарушением условия договора о сроке и лишь после того, как руководителю ответчика стало известно о возникновении спора в отношении объектов недвижимости с ФИО2

Указывает, что при заключении договора купли-продажи от 11.11.2015 ФИО2 получил от ФИО7 оригиналы документов, подтверждающих возникновение у нее права собственности на приобретаемые объекты недвижимости и государственную регистрацию права: в отношении сооружения – навес для зерна с кадастровым номером: 62:21:0010103:34 – договор дарения объекта недвижимого имущества от 19.08.2014 № 21, свидетельство о государственной регистрации права от 30.12.2014 62-МД 934586; в отношении здания зернохранилища с кадастровым номером: 62:21:0010103:26 – договор дарения объекта недвижимого имущества от 19.08.2014 № 32, свидетельство о государственной регистрации права от 30.12.2014 62-МД 934593. 

Следовательно, на момент заключения договора купли-продажи от 26.11.2015 с ООО «Назарьевкая Слобода» ФИО7 не могла предъявить оригиналы документов, находящихся у истца, ввиду чего полагает, что ответчик либо действовал без должной степени заботливости и осмотрительности, либо ему было известно о том, что спорные здания были проданы ФИО2

Обращает внимание, что согласно уведомлению № 62/015/021/2016-398 от 19.02.2016 государственная регистрация права собственности ФИО5, который приобрел спорные объекты у ООО «Назарьевская Слобода», приостановлена в силу того обстоятельства, что 19.02.2016 была проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права – запрета совершать любые регистрационные действия и внесение записей в ЕГРП, установленная определением Арбитражного суда Рязанской области от 16.02.2016 об обеспечении иска по настоящему делу.

Указывает, что ООО «Назарьевская Слобода» не сообщило суду первой инстанции о факте заключения договора купли-продажи с ФИО5; обращает внимание, что ФИО5 был допрошен в суде первой инстанции как представитель фирмы ООО «Торус», от лица которой в материалы дела представлены документы о выполнении на спорных объектах подрядных ремонтных работ летом 2016 в целях подтверждения факта владения ответчиком спорными объектами недвижимости.

На основании изложенного истец полагает, что ООО «Назарьевская Слобода» не может быть признано добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости, а договор купли-продажи от 26.11.2015 – основанием возникновения права собственности.

В отзыве (т. 8, л. д. 91 – 95) ООО «Назарьевская слобода» просит отказать истцу в удовлетворении его требований о признании права собственности на объекты – навес для зерна и здание зернохранилища. Указывает, что зарегистрированное за ООО «Назарьевская слобода» право собственности на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке не оспорено. Обращает внимание, что до заключения договора купли-продажи между ФИО7 и покупателем ООО «Назарьевская слобода» заключено устное соглашение об использовании спорного имущества обществом по прямому назначению с дальнейшим выкупом; за период владения были осуществлены ремонтные и восстановительные работы, осуществлялась охрана объектов; с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества общество осуществляло предпринимательскую деятельность на приобретенных объектах, что подтверждается объяснениями ФИО12 и ФИО13 

Указывает, что до момента приведения объектов в надлежащее для их использования состояние, ФИО2 не испытывал интереса к объектам; в судебных заседаниях предприниматель не обосновал своих требований о признании за ним права собственности, в материалы дела был представлен проект соглашения о расторжении договора купли-продажи между ФИО7 и ФИО2 

При предоставлении в регистрирующий орган необходимых документов для государственной регистрации права собственности на спорные объекты, государственная регистрация приостановлена не была, общество не получило отказ в ее осуществлении.

Общество полагает, что вышеизложенное свидетельствует об отсутствии оснований для сомнения в законности сделки по купле-продаже спорных объектов, поскольку были соблюдены требования для осуществления государственной регистрации права. 

Ссылаясь на положения пункта 61 постановления от 29.04.2010 № 10/22, указывает, что ФИО7 возместила ФИО2 убытки, связанные с неисполнением договора купли-продажи путем перечисления денежных средств в размере 2 000 000 рублей на расчетный счет покупателя. 

По мнению ответчика, решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.05.2016 по делу № А54-581/2016, которым действия регистрирующего органа по внесению в 30.12.2015 в ЕГРИП записей о праве собственности на спорные объекты недвижимого имущества признаны незаконными, послужило основанием для обращения истца в суд с заявлением о признании за ним права собственности на спорные объекты. 

Полагает, что при наличии нарушений прав истца как собственника,                   ФИО2 не предпринял мер по защите своих нарушенных прав и не обратился с заявлением к органу, допустившему нарушение закона.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые требования, просили признать за ФИО2 право собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Представитель ответчика возражал против доводов искового заявления.

Третье лицо – ФИО5 позиции по исковым требованиям не высказал; пояснил, что спорные объекты были переданы ему обществом в качестве гарантии оплаты за проведение ремонтных работ на объекте.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились.

В заседании суда апелляционной инстанции 05.02.2019 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 07.02.2019. Информация размещена на сайте суда в сети Интернет (т. 8, л. д. 108).

 После перерыва участвующие в деле лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив заявленные требования, пояснения и возражения, суд апелляционной инстанции приходит к выводам о том, что решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.08.2018 по делу № А54-4259/2016 подлежит отмене, а исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Между ФИО7 (продавец) и ФИО2 (покупатель) 11.11.2015 заключен договор купли-продажи (т. 1, л. д. 37 – 38), согласно пункту 1 которого продавец продает, а покупатель покупает следующие объекты недвижимого имущества:

– здание зернохранилища, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 613,5 кв. м, инвентарный номер: 31:248:002:000040500, ли. Д1, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево, кадастровый (или условный) номер: 62:21:0010103:26, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора дарения объекта недвижимого имущества от 19.08.2014 № 32, о чем в ЕГРП 30.12.2014 сделана регистрационная запись № 62-62-18/040/2014-049;

– сооружение – навес для зерна, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 2 779,5 кв. м, инвентарный номер 61:248:002:000040540, лит. Д4, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево; кадастровый (или условный) номер: 62:21:0010103:34, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора дарения объекта недвижимого имущества от 19.08.2014 № 21, о чем в ЕГРП 30.12.2014 сделана регистрационная запись № 62-62-18/040/2014-038.

Согласно пункту 3 договора по взаимному соглашению продавец и покупатель условились, что цена отчуждаемых объектов недвижимости составляет 2 000 000 рублей, при этом стоимость здания зернохранилища составляет 1 000 000 рублей, навеса для зерна – 1 000 000 рублей. Указанная цена является окончательной и не подлежит изменению.

Объекты недвижимости проданы за 2 000 000 рублей. Покупатель передал продавцу в наличном порядке указанную денежную сумму в полном объеме после подписания договора (пункт 4 договора).

В соответствии с пунктом 7 договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора продаваемые объекты недвижимости не проданы, не заложены, не подарены, в споре и под арестом (запрещением) не стоят.

В соответствии с актом приема-передачи от 11.11.2015 (т. 1, л. д. 39) продавец передал, а покупатель принял следующие объекты недвижимого имущества:

– здание зернохранилища, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 613,5 кв. м, инвентарный номер: 31:248:002:000040500, ли. Д1, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево, кадастровый (или условный) номер: 62:21:0010103:26, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора дарения объекта недвижимого имущества от 19.08.2014 № 32, о чем в ЕГРП 30.12.2014 сделана регистрационная запись № 62-62-18/040/2014-049;

– сооружение – навес для зерна, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 2 779,5 кв. м, инвентарный номер: 61:248:002:000040540, лит. Д4, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево; кадастровый (или условный) номер: 62:21:0010103:34, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора дарения объекта недвижимого имущества от 19.08.2014 № 21, о чем в ЕГРП 30.12.2014 сделана регистрационная запись № 62-62-18/040/2014-038.

ФИО2 была проведена полная оплата договорной стоимости объектов недвижимости в размере 2 000 000 рублей, что подтверждается распиской продавца ФИО7 от 11.11.2015 (т. 1, л. д. 40)

ФИО14, действующая на основании доверенности от ФИО7 и ФИО2 17.11.2015 обратились в филиал Управления Росреестра с заявлениями № 62-1-62/015/074/2015-871 и № 62-1-62/015/074/2015-873 о государственной регистрации перехода права собственности указанные здание и сооружение на основании договора купли-продажи от 11.11.2015 (т. 5, л. д. 3 – 8).

К заявлению приложены договор купли-продажи от 11.11.2015, акт приема-передачи, документы об уплате государственной пошлины; 25.11.2015 лица обратились с заявлениями о приостановлении государственной регистрации на 90 дней – для сбора недостающих документов (т. 1, л. д. 41 – 44), в связи с чем с 25.11.2015 государственная регистрация была приостановлена, что подтверждается уведомлением от 25.11.2015                     № 62/015/074/2015-873 (т. 1, л. д. 15).

29.12.2015 государственная регистрация была возобновлена на основании заявлений представителя ФИО7 и ФИО2 (т. 5, л. д. 16 – 21).

В Управление Росреестра с заявлениями от 21.12.2015 № 62-1-62/015/081/2015-216 и № 62-1-62/015/074/2015-219 (т. 4, л. д. 152 – 153; т. 5, л. д. 1 – 2) о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 26.11.2015 обратились ФИО7 (продавец) и ООО «Назарьевская Слобода» (покупатель). 

Предметом договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 26.11.2015 (т. 4, л. д. 155 – 158) являлись те же объекты недвижимости, что и в договоре купли продажи от 11.11.2015, заключенным с ФИО2: 

– сооружение – навес для зерна, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь – 2 779,5 кв. м, кадастровый номер: 62:21:0010103:34, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево, стоимость объекта – 2 130 000 рублей;

– здание зернохранилища, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь –   788,6 кв. м, кадастровый номер: 62:21:0010103:24, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево, стоимость объекта – 1 060 000 рублей; а также:

– административное здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь – 230,3 кв. м, кадастровый номер: 62:21:0010103:23, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, стоимость объекта – 1 320 000 рублей;

– здание – зернохранилище, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь – 613,5 кв. м, кадастровый номер: 62:21:0010103:26, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево, стоимость объекта –  1 170 000 рублей (пункт 1 договора).

На основании указанных заявлений Управлением Росреестра в ЕГРП 30.12.2015 была внесена запись № 62-62/015-62/015/081/2015-219/2 о регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества на ООО «Назарьевская Слобода» (т. 1, л. д. 51 – 52, 53 – 54).

Впоследствии 19.01.2016 государственная регистрация перехода права собственности на основании заявлений ФИО7 и ФИО2 была приостановлена Управлением Росреестра до 19.02.2016 в связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для проведения государственной регистрации (уведомления от 19.01.2016 № 62/015/074/2015/871, № 62/015/074/2015-873) (т. 1, л. д. 47 – 48, 49 – 50); 19.02.2016 отказано в государственной регистрации права собственности (уведомления от 19.02.2016 № 62/015/074/2015-871, № 62/015/074/2015-873 (т. 1, л. 

<

...>).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.05.2016 по делу                    № А54-581/2016 действия Управления Росреестра по внесению 30.12.2015 в ЕГРП записи № 62-62/015-62/015/081/2015-219/2 о праве собственности за здание зернохранилища с кадастровым номером: 62:21:0010103:26 и записи № 62-62/015-62/015/081/2015-216/2 на сооружение – навес для зерна с кадастровым номером: 62:21:0010103:34 признаны незаконными (т. 1, л. д. 57 – 67).

В претензии к обществу ФИО2 просил ООО «Назарьевская слобода» в добровольном порядке отказаться от права собственности на здание зернохранилища и навес для зерна (т. 1, л. д. 68).

Письмом от 05.07.2016 № 73 ООО «Назарьевская слобода» оказало предпринимателю в удовлетворении его требования ввиду того, что оно не мотивировано и не основано на нормах действующего законодательства; указало, что спорные объекты приобретены обществом в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 69).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 21.12.2017 по делу                    № А54-3954/2017 действия Управления Росреестра по исключению из ЕГРП записей о регистрации права собственности ФИО2 № 62-62/015-62/015/074/2015-871/2 от 19.01.2016 на здание зернохранилища с кадастровым номером: 62:21:0010103:26 и      № 62-62/015-62/015/074/2015-873/2 от 19.01.2016 на сооружение – навес для зерна с кадастровым номером: 62:21:0010103:34, признаны незаконными (т. 7, л. д. 45 – 65).

ФИО2, считая себя собственником спорного имущества на основании договора купли-продажи от 11.11.2015, обратился в суд с иском (т. 1, л. д. 14 – 19).

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал обстоятельство наличия у него права собственности на спорные объекты, на которое зарегистрировано право собственности ответчика, посчитал, что вывод о возникновении у истца этого права противоречит установленным вступившими в законную силу судебными актами обстоятельствам, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. Указал, что запись о регистрации права собственности за ООО «Назарьевская слобода» внесена 30.12.2015, что ранее даты регистрации права собственности за ФИО15 19.01.2016, которая в последующем была исключена.

Суд апелляционной инстанции не согласен с данными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации  передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Из разъяснений пункта 61 постановления от 29.04.2010 № 10/22 следует, что при разрешении спора между покупателями имеет значение, кому передано во владение имущество, по какому из договоров зарегистрирован переход права собственности. В то же время основанием возникновения права может служить только договор, соответствующий требованиям законодательства по форме и содержанию.

Материалами дела подтверждается, что спорные объекты недвижимости были переданы продавцом ФИО7 во владение истцу ФИО2 на основании договора купли-продажи от 11.11.2015 по акту приема-передачи от 11.11.2015                          (т. 1, л. д. 37 – 38, 39). ФИО2 была произведена полная оплата договорной стоимости объектов недвижимости в размере 2 000 000 рублей, что подтверждается распиской ФИО7 (т. 1, л. д. 40).

Представитель ФИО7 и ФИО2 17.11.2015 обратились в филиал Управление Росреестра с заявлениями № 62-1-62/015/074/2015-871 и                                   № 62-1-62/015/074/2015-873 о государственной регистрации перехода права собственности указанное здание и сооружение на основании договора купли-продажи от 11.11.2015 (т. 1, л. д. 41 – 42: т. 5, л. д. 3 – 8); 25.11.2015 стороны договора обратились с заявлениями о приостановлении государственной регистрации на 90 дней – для сбора недостающих документов (т. 1, л. д. 43 – 44), в связи с чем с 25.11.2015 государственная регистрация была приостановлена, что подтверждается уведомлением от 25.11.2015        № 62/015/074/2015-873 (т. 5, л. д. 9 – 15).

Таким образом, ни продавец, ни покупатель не уклонялись от предусмотренных законодательством действий по осуществлению государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества за ФИО2

Государственная регистрация была 29.12.2015 возобновлена на основании заявлений представителя ФИО7 и ФИО2 (т. 5, л. д. 16 – 21).

Как следует из положений пункта 60 постановления от 29.04.2010 № 10/22 отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действия лиц по завладению недвижимым имуществом после передачи его первому покупателю в установленном законом порядке не могут быть признаны законными.

В Управление Росреестра с заявлениями от 21.12.2015 № 62-1-62/015/081/2015-216 и № 62-1-62/015/074/2015-219 (т. 4, л. д. 152 – 153; т. 5, л. д. 1 – 2) о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 26.11.2015 (т. 4, л. д. 155 – 158) обратились ФИО7 (продавец) и ООО «Назарьевская Слобода» (покупатель). 

Регистрирующий орган 30.12.2015 внес в ЕГРП записи о праве собственности ООО «Назарьевская Слобода» № 62-62/015-62/015/081/2015-219/2 за здание зернохранилища с кадастровым номером: 62:21:0010103:26 и № 62-62/015-62/015/081/2015-216/2 на сооружение – навес для зерна с кадастровым номером: 62:21:0010103:34 (т. 1, л. д. 51 – 54). 

По заявлениям ФИО7 и ФИО2 принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Рязанская область, Старожиловский район, д. Климентьево (сообщения об отказе в государственной регистрации от 19.02.2016 № 62/015/074/2015-871 и  № 62/015/074/2015-873 (т. 1, л. 

<

...>)).

Как следует из решений Арбитражного суда Рязанской области от 16.05.2016 по делу № А54-581/2016, от 21.12.2017 по делу № А54-3954/2017, которые в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для рассмотрения дела, действия Управления Росреестра по внесению 30.12.2015 в ЕГРП записи о праве собственности ООО «Назарьевская слобода» № 62-62/015-62/015/081/2015-219/2 за здание зернохранилища с кадастровым номером: 62:21:0010103:26 и записи № 62-62/015-62/015/081/2015-216/2 на сооружение – навес для зерна с кадастровым номером: 62:21:0010103:34 признаны незаконными, у Управления Росреестра не имелось оснований для регистрации права собственности общества на спорные объекты недвижимости; действия Управления Росреестра по исключению из ЕГРП записей о регистрации права собственности ФИО2 от 19.01.2016           № 62-62/015-62/015/074/2015-871/2 на здание зернохранилища с кадастровым номером: 62:21:0010103:26 и № 62-62/015-62/015/074/2015-873/2 на сооружение – навес для зерна с кадастровым номером: 62:21:0010103:34 также признаны незаконными.

В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997           № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Соответственно, установленная вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.05.2016 по делу № А54-581/2016 незаконность действий Управления Росреестра по внесению в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности общества и отсутствие законных оснований для государственной регистрации права собственности общества на спорные объекты недвижимости не может свидетельствовать о законном возникновении права собственности ответчика и о состоявшемся факте государственного признания этого права. При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что, учитывая, что запись о регистрации права собственности за обществом внесена 30.12.2015, что ранее даты регистрации права собственности за предпринимателем 19.01.2016, которая в последующем была исключена, предъявленные по настоящему делу к ответчику исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку истец не доказал наличия у него права собственности на спорные объекты, на которое зарегистрировано право собственности ответчика; вывод о возникновении у истца этого права противоречит установленным вступившими в законную силу судебными актами обстоятельствам; что предприниматель выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как право собственности ответчика зарегистрировано на спорные объекты, суд апелляционной инстанции считает не обоснованными и противоречащими вступившим в законную силу судебным актам по делам Арбитражного суда Рязанской области № А54-581/2016 и         № А54-3954/2017. 

Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А54-3954/2017 (решение Арбитражного суда Рязанской области от 21.12.2017, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2018) установлено, что на основании поступивших 17.11.2015 в Управление Росреестра документов от 19.01.2016 в ЕГРН были внесены записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимости: записи от 19.01.2016 № 62-62/015-62/015/074/2015-871/2 и от 19.01.2016 № 62-62/015-62/015/074/2015-873/2, которые в последствии были незаконно исключены Управлением Росреестра. Судами сделан вывод о том, что, с учетом установленного решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.05.2016                 № А54-581/2016 факта незаконных действий Управления Росреестра по внесению 30.12.2015 в ЕГРН записей о праве собственности общества, действия регистрирующего органа нарушают права предпринимателя как приобретателя имущества по договору купли-продажи от 11.11.2015. 

Согласно пункту 56 постановления от 29.04.2010 № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может решаться спор о праве на недвижимое имущество. 

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Таким образом, при рассмотрении Арбитражным судом Рязанской области дел     № А54-581/2016 и № А54-3954/2017 по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не мог сделать вывод о возникновении у истца права собственности на спорные объекты, поскольку спор о праве не подлежит разрешению в рамках производства по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействий) органов власти. 

Установленные в рамках дел № А54-581/2016 и № А54-3954/2017 обстоятельства о государственной регистрации в установленном законом порядке права собственности ФИО2 на спорные объекты с их последующим незаконным исключением, а также отсутствие законных оснований для внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности общества, свидетельствуют о том, что заявленное истцом требование о признании за ним права собственности на спорные объекты является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд апелляционной инстанции согласен с доводами ФИО2 о том, что на его стороне усматривается предусмотренный законом юридический состав для возникновения права собственности на спорные объекты: заключение договора купли-продажи в установленной законом форме, фактическая передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по акту приема-передачи, надлежащее исполнение договора купли-продажи обеими сторонами сделки, в том числе добросовестное (своевременное и в полном размере) осуществление оплаты по договору покупателем, своевременное обращение за государственной регистрацией права собственности; проведение такой регистрации уполномоченным органом. Основания же возникновения права собственности у ООО «Назарьевская Слобода» не могут быть признаны надлежащими, как и юридический состав, необходимый в силу закона для приобретения права собственности на недвижимость; в действиях ответчика усматривается недобросовестность, выраженная в неполной и несвоевременной оплате по договору купли-продажи от 26.11.2015; продавец ФИО7 на момент заключения договора купли-продажи от 26.11.2015 не владела спорными объектами недвижимости и не вправе была ими распоряжаться; общество не сообщило суду первой инстанции о факте заключения договора купли-продажи на спорные объекты с ФИО5 от 10.02.2016; который был допрошен в суде 22.11.2016 как представитель фирмы ООО «Торус», выполнявшей на спорных объектах подрядные ремонтные работы летом 2016 в целях подтверждения факта владения ответчиком спорными объектами недвижимости (т. 3,       л. д. 63 – 68). ООО «Назарьевская Слобода» не может быть признано добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости, а договор купли-продажи от 26.11.2015 – основанием возникновения права собственности.

 При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.08.2018 подлежит отмене в силу пунктов 3, 4 части 1, пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в виду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушения или неправильного применения норм материального права и норм процессуального права; нарушения пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – принятия судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле – ФИО5

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы. 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 000 рублей, уплаченные по платежным поручениям от 07.06.2016 № 92, от 07.06.2016 № 93, от 10.09.2018 № 123 (т. 1, л. 

<

...>; т. 7, л. д. 98), относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу.

  Согласно статье 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 

Поскольку определением суда от 01.06.2017 в принятии к рассмотрению требований о признании отсутствующим права собственности общества на спорные объекты (т. 5, л. д. 148 – 149: т. 6, л. д. 1 – 3) ФИО2 отказано, так как указанное требование является дополнительным, которое истцом первоначально не заявлялось и подлежит рассмотрению в рамках отдельного искового производства (т. 6,   л. д. 129 – 132), уплаченная по платежному поручению от 25.04.2017 № 59 (т. 5, л. д. 150) государственная пошлина в размере 12 000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета ФИО2 в силу пункта 2 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 104, 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.08.2018 по делу № А54-4259/2016 отменить.

           Исковые требования индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304623034400047) удовлетворить.

           Признать право собственности индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304623034400047) на:

– здание зернохранилища, назначение: нежилое, общая площадь 613,5 кв. м,  инвентарный номер: 61:248:002:000040500, литер Д2, кадастровый (или условный) номер: 62:21:0010103:26, адрес (местонахождение): Рязанская область, Старожиловский район,  д. Климентьево;

– сооружение – навес для зерна, назначение: нежилое, общая площадь 2 779,5 кв. м, инвентарный номер: 61:248:002:000040540, литер Д4, кадастровый (или условный) номер: 62:21:0010103:34, адрес (местонахождение): Рязанская область, Старожиловский район,  д. Климентьево; 

           Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Назарьевская Слобода» (Рязанская область, Старожиловский район, д. Назарьевская Слобода, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304623034400047) в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 18 000 рублей.

          Возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304623034400047) из федерального бюджета уплаченную по платежному поручению от 25.04.2017 № 59 государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме. 

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья         Е.В. Рыжова 

Судьи                     Н.В. Заикина

                                                                                                                              Л.А. Капустина