ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Аэродромная, 11 «А»

Самара, 443070

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

E-mail: info@11aas.arbitr.ru

 http://www.11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А55-28787/2021

г. Самара11АП-9895

9 сентября 2022 года

/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 сентября 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Ануфриева А.Э., Коршикова Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии представителей:

от ООО "Инвектор"– представитель ФИО2 по доверенности от 01.12.2021;

от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстройкомплект" на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 мая 2022 года по делу № А55-28787/2021 (судья Рогулёв С.В.) 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Спецстройкомплект"

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвектор" 

о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве,

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

2. Отделение судебных приставов Советского района г. Самары Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области

3. Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по г. Самаре 

4. ФИО3 

5. ФИО4

6. общество с ограниченной ответственностью «ВС Ком»

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Спецстройкомплект" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инвектор" о признании договоров № 2/3-22 и № 1/2-13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.01.2020 совершенными в надлежащей форме и вынесения решения, являющегося основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области указанных договоров.

Определением суда от 20.10.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Отделение судебных приставов Советского района г. Самары Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области, Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по г. Самаре.

Определением суда от 18.11.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и ФИО4.

Определением суда от 10.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ВС Ком». 

Арбитражный суд Самарской области решением от 12 мая 2022 года в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей жалобы истец указал на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Истец в судебное заседание явку представителя не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В суд, до начала рассмотрения дела по существу, от истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью явки представителя в связи с занятостью в другом процессе.

Оценив доводы истца, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку позиция истца отражена в исковом заявлении и в апелляционной жалобе, о проведении судебного заседания с использованием видеоконференцсвязи истец не заявлял, директор не лишен был возможности участвовать в судебном заседании лично либо привлечь другого представителя. При этаких обстоятельствах дальнейшее отложение дела могло бы привести к неоправданному затягиванию сроков рассмотрения дела и к нарушению интересов ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

25.01.2020 между ООО «СпецСтройКомплект» (дольщик) и ООО «Инвектор» (застройщик) было заключено два договора участия в долевом строительстве (далее - договоры):

1) договор № 2/3-22 участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> участок 21а, в части квартиры № 22 (строительный) на 1 этаже, общей площадью (без учета балкона/лоджии) 96,4 кв.м;

2) договор № 1/2-13 участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> участок 21а, в части квартиры № 13 (строительный) на 3 этаже, общей площадью (без учета балкона/лоджии) 45,9 кв.м.

Согласно условиям договоров (п. 2.1, 2.2.) жилой дом, в составе которого находится объект долевого строительства, должен был быть введен в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2020 г., и передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2020 г. 

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что ООО «СпецСтройКомплект» полностью выполнило обязательства, возложенные на него договорами, а именно оплатило стоимость квартир, в размере 4 576 500 руб. по договору № 2/3-22 и 2 065 500 руб. по договору № 1/2-13, путем зачета встречных однородных требований, что подтверждается соглашением о зачете от 25.01.2020 (л.д. 23, т.1)

Согласно условиям договоров, а также на основании п.3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор долевого участия подлежат государственной регистрации. Однако в нарушение указанной нормы, по вине ответчика, договор долевого участия до настоящего времени не прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области.

Директором ООО «СпецСтройКомплект» предпринимались меры к государственной регистрации договоров долевого участка, однако в связи с отсутствием оплаты государственной пошлины со стороны застройщика, поданные на государственную регистрацию документы Уведомлениями от 16.02.2021 были возвращены.

15.03.2021 в адрес ответчика были направлены претензии с просьбой осуществления государственной регистрации договора, однако ответа на указанную претензию до настоящего времени не последовало.

12.05.2021 истец повторно обратился в Управление Росреестра по Самарской области через Многофункциональный центр г. Самары с заявлениями о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. 19.05.2021 г. (договор № 2/3-22) и 24.05.2021 г. (договор №1/2-13) истцом были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав по причине отсутствия заявления о государственной регистрации договора непосредственно от застройщика, а также в связи с запретом проведения государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, договоров о долевом строительстве на объект недвижимости, зарегистрированного на основании Постановлений судебных приставов и судебных актов.

Полагая, что единственным препятствием для регистрации договоров является уклонение ответчика от подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области соответствующего заявления, истец обратился в суд с настоящим иском на основании п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ перечислены существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Из содержания договоров (л.д. 13-22 т.1) следует, что все существенные условия договора долевого участия сторонами были согласованы.

Как разъяснено в п. 63 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 6 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

По смыслу статьи 165 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также учитывая разъяснения п. 6 Обзора, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

При рассмотрении дела судом установлено, что на момент обращения истца в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации договоров, в ЕГРН имелись записи о запретах регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:26:104006:41, на котором располагается объект долевого строительства. Указанное подтверждается как сообщениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, приложенными истцом к иску, так и выпиской из ЕГРН (л.д. 67-92, т. 1), где в числе прочих указано на регистрацию ареста, наложенного постановлением Железнодорожного районного суда г. Самары (п. 4.7 выписки, л.д. 69 т.1), а также имеются записи о регистрации запретов на основании постановлений судебных приставов-исполнителей.

В соответствии с частью 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 16.07.2008 N 9-П, из статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 34 и 35 вытекает, что ограничения права собственности, равно как и свободы предпринимательской и иной экономической деятельности могут вводиться федеральным законом, только если они необходимы для защиты других конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, отвечают требованиям справедливости, разумности и соразмерности, носят общий и абстрактный характер, не имеют обратной силы и не затрагивают само существо данных конституционных прав.

Ограничения такого рода могут быть обусловлены, в частности, предоставлением суду полномочия разрешать в порядке уголовного судопроизводства по ходатайству следователя или дознавателя вопрос о наложении на период предварительного расследования и судебного разбирательства ареста на имущество для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации. Применение данной уголовно-процессуальной меры, имеющей принудительный характер и вторгающейся помимо воли собственника в его правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, должно осуществляться - как того требуют конституционные гарантии охраны частной собственности законом и допустимости лишения имущества не иначе как по решению суда. Указанный подход Конституционного Суда Российской Федерации нашел свое развитие в изложенном выше толковании статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в принятом 31.01.2011 Постановлении N 1-П.

Постановлением Железнодорожного районного суда г. Самары от 19.03.2020 был наложен арест в интересах потерпевших по уголовному делу лиц в целях обеспечения гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества.

Законом N 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13).

Залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 Закона N 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13).

В силу положений пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно абзацу второму пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Учитывая, что залог права собственности возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Кроме того, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из вышеизложенного следует, что поскольку государственная регистрация договора долевого участия в силу закона влечет возникновение залога земельного участка, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, - дальнейшую передачу земельного участка в собственность собственникам помещений в доме, это нарушает установленный судом запрет на распоряжение арестованным имуществом.

Также на земельный участок были наложены ограничения на основании постановлений судебных приставов.

В соответствии с частью 4 статьи 80 Закона Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем.

Суд первой инстанции верно указал, что удовлетворение требований может повлечь за собой преодоление в судебном порядке установленных запретов судебными приставами-исполнителями, а регистрация права залога в обход ареста, противоречит положениям Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в связи с чем при наличии в ЕГРН запретов на регистрацию прав, удовлетворение исковых требований недопустимо.

Следовательно, исходя из назначения и содержания наложенного судом ареста земельного участка, а также предусмотренных законом последствий государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, имеются препятствия для регистрации такого договора, помимо уклонения ответчика от регистрации спорных договоров.

При указанных обстоятельствах удовлетворение иска повлекло бы неопределенность в реализации прав и не способствовало надлежащей защите прав третьих лиц, в чьих интересах наложены аресты (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2015 по делу N А49-10215/2013).

 Суд первой инстанции учел то обстоятельство, что истец, заключив договоры 25.01.2020, не предпринимал никаких действий по их государственной регистрации на протяжении более чем одного года и впервые обратился в Росреестр только 10.02.2021 (л.д. 24-25, т. 1), т.е. за пределами годичного срока исковой давности, установленного п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное свидетельствует о неосмотрительности истца при осуществлении предпринимательской деятельности.

На момент рассмотрения дела дом по адресу Самарская область, Красноярский район, пгт. Волжский, ул. Жилгородок, 21А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 63:26:1804006:41 введен в эксплуатацию, что подтверждается представленным ответчиком разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.09.2021 №630116101-16-2021.

Согласно выпискам из ЕГРН (записаны на CD информационном носителе л.д. 107, т.2), а также сведениям об объекте недвижимости (л.д. 75-90, т.2), дом поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:26:1804006:1894.

Какие-либо ограничения, зарегистрированные в отношении земельного участка отсутствуют.

Вместе с тем, отсутствие ограничений не связано с действиями органов, наложивших запреты, по снятию таких обременений, а обусловлено переходом прав на земельный участок к лицам, зарегистрировавшим право собственности на объекты недвижимости в построенном доме.

Правовая позиция относительно возникновения прав собственников помещений в МКД на земельный участок под домом и прекращения прав иных лиц не него, подробно изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.12.2020 N 308-ЭС20-17579, включенном в пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденным его Президиумом 07.04.2021.

В соответствии с частью 7.1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве.

Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10 апреля 2020 г. N 14016-НС/07, приложенному к письму Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 мая 2020 г. N 14-4641-ГЕ/20, положения вышеуказанных норм не применяются в отношении заявлений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, представленных застройщиком в органы государственной регистрации после осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что квартиры, в отношении которых заключались договоры, поступили в собственность ответчика, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН в отношении объектов с кадастровым номером 63:26:1804006:1899 (квартира № 13) и с кадастровым номером 63:26:1804006:1894 (квартира № 22).

В соответствии с пунктом 52 постановления N 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, а в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Арбитражный суд в силу части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств, что является необходимым для достижения главной задачи судопроизводства в арбитражных судах - защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (статья 2 АПК РФ).

С учетом пункта 3 постановления N 10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Заявленные истцом требования направлены на государственную регистрацию договоров № 2/3-22 и № 1/2-13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.01.2020, заключенных в отношении квартир № 13 и № 22.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 63 Постановления Пленумов N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Суд первой инстанции верно указал, что поскольку договоры долевого участия не были зарегистрированы, истец не может претендовать на объекты недвижимости, имеющие собственника.

Сам по себе договор долевого участия не порождает вещных прав на объект строительства до момента окончания исполнения договора сторонами. Такое исполнение носит взаимный характер и заключается в том, что дольщик должен оплатить стоимость квартир, установленную договором, а застройщик возвести дом и передать соответствующие объекты дольщику по акту приема-передачи.

Закон № 214-ФЗ не регулирует переход права собственности на объекты, уже имеющие собственников, в связи с чем удовлетворение заявленных истцом требований не приведет к восстановлению его прав, поскольку решение о регистрации договоров долевого участия в отношении квартир, имеющих собственника, не повлечет переход прав на них.

Вещно-правовые способы защиты (виндикация, признание права собственности) также не могут быть реализованы истцом, в силу разъяснений п. 63 Постановления Пленумов N 10/22.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к верному выводу, что истец может защитить нарушенные права, путем предъявления требований о взыскании убытков, вызванных уклонением ответчика от регистрации договоров на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Определением от 11.04.2022 суд предложил истцу рассмотреть вопрос об уточнении предмета иска на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако истец такого ходатайства не заявил, что также подтвердил представитель в судебном заседании 11.05.2022.

На основании изложенного, заявленные требования оставлены без удовлетворения правомерно.

В отношении представленного в материалы дела соглашения о зачете от 25.01.2020 (л.д. 23, т.1) суд первой инстанции указал следующее.

Согласно статьям 315, 410 ГК РФ и пунктам 13, 14 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", запрет на досрочное исполнение обязательства путем зачета взаимных требований гражданским законодательством не предусмотрен, для зачета необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, для зачета не является необходимым наступление срока исполнения пассивного требования, если оно в соответствии с законом или договором может быть исполнено досрочно.

Согласно абз. 3 п. 13 Постановления Пленума ВС РФ N 6, если лицо получило заявление о зачете от своего контрагента до наступления срока исполнения пассивного требования при отсутствии условий для его досрочного исполнения или до наступления срока исполнения активного требования, то после наступления соответствующих сроков зачет считается состоявшимся в момент, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили установленные законом условия для зачета.

В силу части 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (часть 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ).

Пунктами 3.2 договоров установлено, что оплата цены договора производится в течение пяти календарных дней с даты регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Таким образом, обязательства по оплате, предусмотренные договорами, должны были возникнуть только после государственной регистрации договоров, и до этого момента не были способными к зачету.

Суд первой инстанции верно указал, что поскольку договоры не были зарегистрированы, соглашение о зачете 25.01.2020 не породило последствий, указанных в данном соглашении, и за истцом сохранилось право требования задолженности по договору ген. Подряда от 08.08.2019, указанной в данном соглашении.

Довод заявителя о злоупотреблении со стороны ответчика, ус учетом изложенных выше обстоятельств и с учетом выбранного истцом способа защиты, не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 мая 2022 года по делу № А55-28787/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               А.Э. Ануфриева

                                                                                                                          Е.В. Коршикова