СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8324/2024-ГК

г. Пермь

16 октября 2024 года

Дело № А60-25224/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей          Лесковец О.В., Маркеевой О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Янаевой А.А.,  

при участии:

лица, участвующие в деле, в судебное  заседание  не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 июня 2024 года 

по делу № А60-25224/2023

по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Торговая сеть «Атлант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, 

установил:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга (далее истец, Администрация) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ответчик, предприниматель)  об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа нежилого помещения, общей площадью 159,6 кв.м, кадастровый номер 66:41:0303066:2728, расположенного по адресу: 

<

...> прекращении права собственности  ответчика и признании данного права за истцом, а также  обязании ответчика освободить помещение.

Судом  к участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  ООО «ГК «Метрикс», ООО «Торговая сеть «Атлант».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28 июня 2024 года  исковые требования удовлетворены. Нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303066:2728 изъято у ответчика    с выплатой возмещения в размере  22737200 руб. На ответчика  возложена обязанность  принять причитающееся возмещение за изымаемое помещение и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. Прекращено право собственности ответчика на нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303066:2728, ответчик признан утратившим право пользования нежилым помещением. На ответчика возложена обязанность освободить нежилое помещение от имущества. За муниципальным образованием «город Екатеринбург» признано  право   собственности на нежилое помещение.  С истца за счет средств муниципального бюджета в пользу ответчика взысканы  денежные средства в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере  30000 руб.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился  с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по  делу новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом нарушены нормы материального права,  вывод суда об отсутствии спора у сторон по определению размера убытков  противоречит материалам дела. Ссылается на несогласие с  размером возмещения,  установленного судом на основании представленной компанией ЦИАН справки, что  не соответствует требованиям п. 1 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, согласно которому  размер возмещения определяется  в соответствии с Федеральным законом  от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при этом в материалах дела имеются экспертное заключение и представленный истцом отчет об  оценке. Отмечает, что истец заявлял возражения относительно заключения эксперта в части  необоснованного включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку многоквартирный дом аварийным не признавался, включения  в состав убытков упущенной выгоды недополученных арендных платежей, поскольку  отсутствуют данные о продлении договора аренды от 23.06.2021, учитывая,  что руководителем арендатора является ответчик, указанным доводам оценка судом не дана. Считает,  что с истца необоснованно взысканы судебные расходы на оплату судебной экспертизы, поскольку требования удовлетворены частично, не учтено, что истец представил отчет соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности, а заключение эксперта выполнено с нарушением требования закона.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв  на апелляционную жалобу, согласно которому ответчик указывает на несогласие с  доводами Администрации, обращает внимание на  пороки заключение эксперта Артемьевой СМ.А., просит рассмотреть возможность назначения повторной экспертизы. 

Третье лицо, ООО «ГК Метрикс», в отзыве на апелляционную жалобу изложил позицию относительно приведенных истцом доводов.  

Определением от  01.10.2024 судебное  разбирательство  по  делу  отложено, суд  апелляционной инстанции предложить лицам, участвующим в деле, представить письменное мнение о возможности и необходимости назначения экспертизы, а также разъяснил возможность  участникам дела представить кандидатуры экспертов для выполнения необходимой экспертизы, доказательства компетентности экспертов, их согласие на проведение экспертизы с указанием стоимости услуг по выполнению экспертизы, сроков её проведения, а также доказательства внесения денежных средств, достаточных для оплаты экспертизы, на депозитный счет Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит  нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303066:2728, общей площадью 159,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.04.2023.

Администрацией  города Екатеринбурга принято постановление от 13.01.2022 № 32 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях строительства улицы Татищева, от улицы Красноуральской до улицы Викулова»,  в соответствии с  которым образованы земельные участки  из  земель  населенных  пунктов  в соответствии с утвержденным 13.11.2019  проектом  планировки  и  межевания территории, предназначенные для реконструкции и строительства линейного  объекта. 

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 14.12.2022 № 3849 в ранее  принятое  постановление внесены изменения,  в соответствии с которыми нежилое помещение с  кадастровым номером 66:41:0303066:2731подлежит изъятию (приложение № 3 к постановлению). 

Во исполнение требований пункта 3 части 10 статьи 56.6 ЗК РФ правообладателям изымаемого недвижимого имущества направлены уведомления об изъятии спорного имущества с приложением копии Постановления Администрации города Екатеринбурга от 14.12.2022 № 3849, что подтверждается письмами от 20.01.2022 №№ 70-72,  почтовыми описями и почтовыми списками. 

В целях определения размера возмещения за изымаемое у ответчика недвижимое имущество Администрацией 23.11.2022 заключен  муниципальный контракт   с оценщиком, ООО «Группа компаний «Метрике». 

Согласно отчету об оценке от 14.03.2023 № 62 по  состоянию  на  03.03.2023 размер возмещения составляет  6995200 руб., в том числе  рыночная стоимость объекта  недвижимости  - 6203000 руб.  без  учета НДС,  убытки - 792200 руб. Указанный отчет об оценке получили положительное экспертное заключение, что подтверждается заключением Ассоциацией саморегулируемой организации оценщиков СВОД от 15.03.2023 № 217/С-23. 

Поскольку соглашение о размере выкупной цены ответчиками не достигнуто,  Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд  исходил  из правомерности  изъятия объекта  для муниципальных  нужд,  размер  возмещения собственнику объекта  определен в части  рыночной стоимости  объекта  на  основании справки ЦИАН о  средней стоимости одного квадратного метра в помещениях аналогах, размера убытков и упущенной выгоды -  на  основании  заключения судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил  следующее.

В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, включая объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно статье 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в том числе на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Статьей 56.3 ЗК РФ установлено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); 2) утвержденными проектами планировки территории.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Статьей 282 ГК РФ установлено, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. 

В силу п. 6 ст. 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В этом случае согласно статье 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) с учетом особенностей, установленных указанной статьей. 

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Аналогичные положения приведены в пункте 2 ст. 281 ГК РФ, в частности указано, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В рамках настоящего дела правомерность изъятия объекта  недвижимости ответчиком  не оспаривается, спорным является вопрос размера возмещения, что в свою очередь послужило основанием для отказа от подписания соглашения, направленного истцом.

Судом  установлено, что  истцом  заявлено  требование  об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества путем выкупа с  возмещением  в размере 6995200 руб. Расчет  возмещения определен  истцом  на  основании  отчета об  оценке № 62 от 14.03.2023, подготовленного  ООО «Группа компаний «Метрикс».

Ответчиком  приведены возражения касательно  размера  возмещения. Представлена  рецензия на оценочный отчет   от 21.08.2023, подготовленная независимым экспертом ФИО2,  согласно  которой отчет об  оценке не  соответствует  законодательству об  оценочной деятельности.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В связи  наличием между  сторонами  разногласий по  вопросу возмещения за изымаемые объекты  судом  назначена  судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Профи Апрайс" ФИО3. 

Экспертом  в материалы  дела  представлено  заключение от  04.12.2023. Эксперт  пришел  к выводам о  том, что  размер возмещения за изымаемые для муниципальных нужд объекты по состоянию на 24 ноября 2023 г. составляет: 12312000 рублей; размер убытков, причиненных собственнику объекта недвижимости в связи с его изъятием, - 1452097 руб.

Ответчиком  заявлены возражения  относительно  размера возмещения за изымаемое имущество,  представлена  рецензия оценщика  ФИО4  на  заключение  эксперта,  согласно  которой определенная в рамках судебной оценочной экспертизы № 01122023/2 от 01.12.2023 рыночная стоимость  объекта  не является достоверной. В частности  указано, что информация, используемая в заключении эксперта № 01122023/2 на стр. 34-36 в части выборки сопоставимых объектом недвижимости нарушает п. 10 ФСО № II и является недостаточной для определения стоимости исследуемого объекта. Аналоги, используемые в рамках сравнительного подхода (стр. 61,62), подобраны с нарушением п. 10 ФСО № V.  Допущено нарушение п. 9 ФСО № III, экспертом не сформированы достаточные исходные данные, объем исследований недостаточен для получения достоверного результата оценки.

Согласно  ст.  13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ст. 17.1  Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ указано, что  для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Поскольку  рецензия оценщика  ФИО4 экспертизой отчета не является, указанная рецензия не может  являться основанием для  признания заключения  эксперта ФИО3 недостаточно  обоснованным в части  установления рыночной стоимости  объекта.

В силу положений ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (ст. 4 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ).

В силу  ст.  3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ  под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При  этом  отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Согласно  ст.  12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Экспертом ФИО3  в материалы  дела  представлены пояснения по  вопросу подбора аналогов, используемых  в рамках сравнительного подхода  для определения стоимости исследуемого объекта.  В частности  эксперт  обосновал  выбор  аналогов, правила отбора аналогов приведены  на стр. 33 заключения,   наиболее сходным с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам являются выбранные объекты № п/п 5, 8, 9. При дальнейших расчетах в рамках сравнительного подхода вводится поправочный коэффициент на местоположение, стр. 57-62 заключения эксперта. Приведен  подробный анализ местоположения объекта оценки и объектов-аналогов с картами, и обоснование выбора значений корректировок в зависимости от местоположения относительно красной линии, пешеходного трафика (таблица 17, таблица 19 заключения). Описание сегментов рынка по классификации «Справочник оценщика недвижимости[1]2023. Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под ред. ФИО5 приводится на стр. 32, таблицы 5 Заключения эксперта. При формировании данных рынка, критериев отбора аналогов и выборе аналогов эксперт руководствуется ФСО V п. 5, как того требует законодательство в области оценочной деятельности, а именно производил выбор наиболее сопоставимых аналогов, для введения наименьшего числа корректировок. Таким образом, в объектах-аналогах есть объекты как из максимальных значений рынка – аналоги №№ 1, 3, так и из минимальных – аналог № 2. Максимальные цены рынка относятся к банковским помещениями и помещениям с долгосрочным крупным федеральным арендатором. Среднее значение определено по наиболее сопоставимым аналогам и составляет 77 190 руб./кв.м (таблица 7, стр. 37 заключения),  сформировано по данным объектов, наиболее сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с рассматриваемым объектом капитального строительства.

Эксперт  справедливо  отметил,  что рецензент  выбор  аналогов не  раскрывает, не указывает период, когда действовали предложения о продаже,  при  этом на сайте Авито под объектами свободного назначения так же могут быть реализованы объекты общественного питания, гостиницы, салоны красоты, медицинские центры, что не соответствует назначению оцениваемого нежилого помещения.  Приведенные в рецензии цены по данным анализа УПН «Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга, 4 кв. 2022г.» включают в себя средние цены по всему ценовому поясу, в том числе объектов с площадью менее 50 кв.м, с разным уровнем отделки, разными годами постройки (в том числе, объекты в новостройках). Соответственно, стоимость повышается за счет наличия в выборке УПН объектов с маленькой площадью (объекты с меньшей площадью стоят дороже за 1 кв. м), объектов в новых домах, в том числе присутствующих в 1 ценовом поясе в жилых домах элитной застройки и класса комфорт (в то время как оцениваемое нежилое помещение находится в жилом доме 60х гг. постройки). Все предложения представленные рецензентом не могут быть приняты к расчету, т.к. выборка объектов включает несопоставимые маленькие площади, с хорошим ремонтом, после даты оценки.

В  письменных  пояснения от  29.05.2024 экспертом ФИО3   также подробным  образом  изложена позиция  относительно  достоверности рецензии специалиста ФИО6,  представленной ответчиком в материалы  дела  22.05.2024.

Исследовав заключение от  04.12.2023 эксперта ФИО3,  рецензии специалистов  ФИО4 и ФИО6,  пояснения эксперта  на  представленные ответчиком  рецензии,  апелляционный суд не усматривает  оснований полагать  экспертное  заключение  ненадлежащим  доказательством,  в любом  случае отчет  об оценке является профессиональным мнением эксперта, доказательств нарушения принципов законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследования предпринимателем не представлено,  о  назначении  повторной экспертизы не заявлено, несмотря на предложение суда.

В п. 28 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что  принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.  Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 9).

Принимая во внимание  установленные по  делу  обстоятельства, отсутствие относимых и  допустимых  доказательств,   опровергающих  изложенные в  заключении от  04.12.2023 выводы эксперта ФИО3,   суд  апелляционной инстанции полагает  возможным  установить  размер  возмещения за изымаемое  у предпринимателя нежилое помещение на  основании  заключения эксперта. Суд  полагает требования истца к ответчику об изъятии  имущества для   муниципальных нужд обоснованным с установлением стоимости возмещения в размере 13764097 руб. 

Доводы  апеллянта о  необоснованном включении  в расчет  убытков  компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отклоняются, поскольку  выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, в силу которого в отсутствие в Гражданском кодексе нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, судам надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

Что  касается  упущенной выгоды, то по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").  Отсутствие  данных  о  продлении  договора аренды от 23.06.2021 не  исключает учет  указанных  платежей при  расчете  убытков, поскольку  использование  объекта  в коммерческих  целях  предполагается.

Доводы  апеллянта о  необоснованном взыскании  с него судебных расходов на оплату судебной экспертизы отклоняются. 

В п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела"  указано, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда). 

В данном случае  необходимо  исходить из того, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Судебный акт  по  настоящему  делу не  может  быть  признан  принятым  в пользу Администрации, поскольку  отчет  об оценке судом отклонен, размер  возмещения определен  по  результатам  судебной экспертизы в большем размере.

 При названных  обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 июня 2024 года  подлежит  изменению  в части установления размера  возмещения (выкупной цены) на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно ч. 1 ст. 110  АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями  258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 июня 2024 года  по делу № А60-25224/2023 изменить  в части  установления возмещения (выкупной цены),  установив размер  возмещения индивидуальному  предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) за  нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0303066:2728, общей площадью 159,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>,   в размере 13764097 руб. 

В остальной  части  судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

О.В. Лесковец 

 

О.Н. Маркеева