АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Советская, д.30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А62-770/2022

28 июня 2022 года

город Смоленск

  Резолютивная часть решения оглашена 28 июня 2022 года

  Полный текст решения изготовлен 28 июня 2022 года

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Савчук Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению

 общества с ограниченной ответственностью «Комбинат школьного питания» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области 

о признании недействительным договора купли-продажи от 11 февраля 2016 г. здания рынка (назначение – нежилое, этаж – 1, подземная этажность – 1, общая площадь - 1110,3 кв. м., кадастровый номер - 67:15:0320419:42) и земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения рынка, общая площадь – 4228 кв. м., кадастровый номер – 67:15:0320423:111), расположенных по адресу: 

<

...>

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 01.03.2022, паспорт;

от ответчика: не явились, извещены надлежаще, ходатайство о  рассмотрении без участия представителя, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Комбинат школьного питания» (далее по тексту также – истец, общество, ООО «Комбинат школьного питания») обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области (далее по тексту также – ответчик, Администрация МО Рославльский район) о признании недействительным договора купли-продажи от 11 февраля 2016 г. здания рынка (назначение – нежилое, этаж – 1, подземная этажность – 1, общая площадь - 1110,3 кв. м., кадастровый номер - 67:15:0320419:42) и земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения рынка, общая площадь – 4228 кв. м., кадастровый номер – 67:15:0320423:111), расположенных по адресу: 

<

...> без предъявления требований о двусторонней реституции. При этом в тек5сте заявления указано на необходимость возврата сторонами полученного по сделке. 

В обоснование исковых требований ссылается на положения статьи 178 ГК РФ как сделки, заключенной под влиянием заблуждения в части площади объекта (вместо указанной в договоре 1110,3 кв.м фактически площадь составляет 2123,5 кв.м), а также отсутствия подключения у центральному отоплению и невозможности его подключения. 

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на иск, указав на следующее.

11 февраля 2016 года между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области и ООО «Комбинат школьного питания» был заключен договор купли-продажи на здание рынка (назначение: нежилое, общей площадью 1110,3 кв.м., этаж: 1, подземная этажность:1 кадастровый номер 67:15:0320419:42) и земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения рынка, общей площадью 4228 кв.м. с кадастровым номером 67:25:0320423:111), расположенных по адресу: 

<

...>.

Вышеуказанный договор был заключен в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №1.59~ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и    среднего    предпринимательства,    и    о    внесении    изменений    в    отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества с приложением соответствующих документов ООО «Комбинат школьного питания» обратилось в Администрацию 30.05.2015 года.

На момент подачи заявления ООО «Комбинат школьного питания» являлось арендатором недвижимого имущества более 7 лет (с 1 января 2008 по 30 июня 2015).

ООО «Комбинат школьного питания» в течение всего срока аренды недвижимого имущества владел и пользовался недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Также в акте приема-передачи недвижимого имущества к договору аренды №81 от 01.07.2015г. отражены технические характеристики передаваемого недвижимого имущества, а так же его площадь. Арендатором осматривалось здание рынка.

Кроме того, как в договоре аренды от 01.01.2008, так и в договоре аренды №81 от 01.07.2015 общая площадь здания рынка указана 1110,3 кв.м.

При подписании договоров аренды и актов приема-передачи ООО «Комбинат школьного питания» подтверждало, что техническое состояние здания рынка удовлетворительное, позволяющее его использовать в соответствии с назначением здания и предметом договора аренды. Недостатки, а также скрытые дефекты, препятствующие использованию здания рынка, инженерных сетей и оборудования за весь период аренды арендатором не выявлены. Претензий по техническому состоянию здания со стороны арендатора не поступало.

Поскольку в техническом паспорте, оформленном по состоянию на 09.06.2005  и кадастровом паспорте площадь здания указана 1110,3 кв.м., то соответственно и договор купли-продажи был заключен на здание площадью 1110,3 кв.м.

Информации о проведении технической инвентаризации объекта перед заключением договора купли-продажи в материалы дела не представлено, ответчик указал относительно проведения последней инвентаризации объекта именно 26.06.2005.

Таким образом, ответчик полагает, что на момент заключения договора купли-продажи здания рынка от 11.02.2016 ООО «Комбинат школьного питания» было известно о всех технических характеристиках приобретаемого здания и фактической площади приобретаемого имущества.

Ссылка истца на статью 178 ГК РФ является необоснованной, поскольку истец при заключении договора был осведомлен о качестве предмета сделки и не мог заблуждаться относительно действительных его качеств.

Из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 2 ГК РФ следует, что хозяйствующий субъект, т.е. лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

Кроме того, в обосновании своих исковых требований Общество ссылается на отсутствие в здании рынка теплоснабжения и отсутствия технической возможности подключения к сетям теплоснабжения. Однако дынный факт уже был предметом рассмотрения в Арбитражном суде Смоленской области по делу №А62-4144/2020, по результатам рассмотрения которого ООО «Комбинат школьного питания» было отказано в удовлетворении исковых требований.

Так же ответчик указал, что истцом пропущен срок исковой давности.

Истцом здание рынка до момента заключения договора купли-продажи (11.02.2016г.) использовалось на правах аренды более 7 лет (с 1 января 2008 по 30 июня 2015), и на момент заключения договора купли-продажи было известно обо  всех технических характеристиках приобретаемого здания.

За защитой нарушенного права истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области 04.02.2022 с пропуском срока исковой давности. 

В соответствии с частью 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – АПК РФ) дело рассмотрено судом в отсутствие представителя ответчика.

Как следует из материалов дела, ООО «Комбинат школьного питания» с 01.01.2008 являлось арендатором муниципального недвижимого имущества: здания рынка общей площадью 1110,3 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Ранее при рассмотрении спора по делу № А62-4144/2020 установлено, что 30.05.2015 общество обратилось в Администрацию Рославльского района с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако в заключении договора купли-продажи было отказано, о чем заявителю сообщено письмом от 17.07.2015 № 1642.

ООО «Комбинат школьного питания» оспорило отказ в Арбитражном суде Смоленской области, который заявление общества удовлетворил, обязав Администрацию Рославльского района устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (решение от 26.10.2015 по делу № А62-5343/2015).

Во исполнение решения арбитражного суда Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Рославльского района заключил с ООО «Комбинат школьного питания» договор купли-продажи от 11 февраля 2016 г. здания рынка (назначение – нежилое, этаж – 1, подземная этажность – 1, общая площадь - 1110,3 кв. м., кадастровый номер - 67:15:0320419:42) и земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения рынка, общая площадь – 4228 кв. м., кадастровый номер – 67:15:0320423:111), расположенных по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 3 договора цена за указанный объект составляет 33 016 400 рублей, которую покупатель оплачивает в рассрочку (ежеквартально, равными долями) в течение 5 лет (до 11.02.2021).  

11.02.2020 Рославльской межрайонной прокуратурой с привлечением специалиста-эксперта Управления Роспотребнадзора по Смоленской области была проведена проверка здания рынка, в ходе которой выявлены нарушения санитарно-эпидемиологических требований, в том числе отсутствие отопления в помещениях рынка.

06.03.2020 общество обратилось в теплоснабжающую организацию ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» по вопросу подключения к сетям централизованного отопления, на что получило устный ответ (в последствии подтвержден письмом № 1939 от 20.04.2020) об отсутствии технической возможности такого подключения. 

10.03.2020 по результатам проверки, проведенной 11.02.2020, заместителем Рославльского межрайонного прокурора было вынесено постановление о возбуждении в отношении ООО «Комбинат школьного питания» дела об административном правонарушении, предусмотренном статей 6.4 КоАП РФ.

24.03.2020 общество направило главе муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области письмо с предложением расторгнуть договор купли-продажи от 11 февраля 2016 г. ввиду наличия «скрытого дефекта недвижимого имущества» (невозможности организации теплоснабжения здания рынка), о котором покупателю не было известно в момент заключения договора.

Письмом № 1747 от 19.05.2020 Администрация Рославльского района сообщила обществу об отказе в расторжении договора от 11 февраля 2016 г., сославшись на отсутствие для этого предусмотренных статьей 421 ГК РФ оснований.

В рамках рассмотрения спора по делу А62-4144/2020 истцом оспаривалась сделка по основаниям невозможности подключения рынка к центральному теплоснабжению и положениям статьи 178 ГК РФ. 

В п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ закреплен принцип недопустимости повторного рассмотрения уже разрешенного судом дела: суд обязан прекратить разбирательство по делу, если имеется вступивший в законную силу принятый по тождественному спору судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства (за исключением случаев, когда арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение его решения).

В рассматриваемом исковом заявлении ООО «Комбинат школьного питания» также считает, что при заключении договора купли-продажи от 11 февраля 2016 г. было введено в заблуждение ответчиком, который не поставил его в известность о фактической площади объекта (вместо 1110,3 кв. по договору фактически площадь составляет  2123,5 кв.м), в связи с  чем иск рассмотрен по существу предъявленных требований. 

Как следует из ответа Росреестра от 04.10.2021 № 13-25066-юк изменение сведений о фактической площади объекта внесены по результатам региональной рабочей группы от 23.09.2021 без каких-либо действий со стороны сторон сделки. 

Суд ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 ГК РФ).

Суд на основании пункта 5 статьи 178 ГК РФ может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Таким образом, для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, необходима совокупность условий, а именно: подтверждение самого факта совершения указанной сделки и наличие при ее совершении заблуждения одной из сторон, следствием чего явилась неправильно выраженная ее воля.

Заблуждение имеет место тогда, когда участник сделки составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. Заблуждение может выражаться как в неправильном представлении о названных в статье 178 ГК РФ обстоятельствах, так и в их незнании. При этом причины существенного заблуждения правового значения не имеют: ими могут быть вина самого участника сделки, неправильное поведение его контрагента, третьих лиц, а также иные сопровождающие заключение сделки обстоятельства. Но в любом случае заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

В силу пункта 6 статьи 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 названного Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Как указывалось выше, договор от 11 февраля 2016 г. был заключен в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С заявлением о реализации преимущественного права на приобретение здания рынка общество обратилось в Администрацию Рославльского района 30.05.2015. К тому времени оно являлось арендатором указанного недвижимого имущества более 7 лет (с 01.01.2008 по 30.06.2015).

Из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 2 ГК РФ следует, что хозяйствующий субъект, т.е. лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 04.06.2007 № 366-О-П со ссылкой на постановление от 24.02.2004 № 3-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов. Выявление сторонами деловых просчетов, которые не были учтены на стадии заключения договора, при его исполнении на определенных в нем условиях, являются рисками предпринимательской деятельности.

В актах приема-передачи, в том числе в акте, являющемся приложением к договору аренды № 81 от 01.07.2015,  отражены технические характеристики передаваемого арендатору недвижимого имущества, в том числе площадь здания. 

В материалы дела представлены технический паспорт объекта по состоянию на 09.06.2005 с указанием площади здания 1110,3 кв.м, такая же площадь внесена в ЕРГП (запись от 27.01.2014). При этом согласно экспликации здания площадь самого рынка (литера А) составляет 1110,3 кв.м, площадь подвала 1013,2 кв.м, всего 2123,5 кв.м.

При заключении договора аренды и подписании актов приема-передачи общество подтверждало, что передаваемое в аренду недвижимое имущество им осмотрено, недостатков, препятствующих использованию здания рынка, инженерных сетей и оборудования не выявлено. 

Используя объект в рамках предпринимательской деятельности на основании договора аренды на протяжении более 7 лет, включая и подвал (о чем подтвердил представитель истца в судебном заседании) Общество не предъявляло претензий относительно несоответствия фактической площади объекта и в последующем инициировано выкуп муниципального имущества.   

Оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи от 11 февраля 2016 г. истцу было известно обо всех технических характеристиках приобретаемого здания, в том числе он имел возможность оценить фактическую площадь объекта, сопоставив с площадью, ранее указанной в техническом паспорте и договоре и принять меры к выяснению фактической площади объекта, в том числе по причине изменения порядка исчисления площадей. 

Суд отмечает, что ООО «Комбинат школьного питания», осуществляющее предпринимательскую деятельность, являясь профессиональным участником рассматриваемых правоотношений, для которого действующим законодательством установлен повышенный стандарт осмотрительности, несет риск негативных последствий своего делового просчета.

Сделки с пороком воли, к числу которых относится и сделка, совершенная под влиянием заблуждения, являются оспоримыми. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. 

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В этом связи суд полагает, что с учетом ранее сложившихся арендных отношений обществу должно быть известно о фактической площади объекта  на момент заключения оспариваемого договора, срок исковой давности следует исчислять с 11.02.2016. Фактическая площадь объекта оставалась неизменной с момента введения здания в эксплуатацию в 1982 году, оно не подвергалось реконструкции и перепланировке, данные о фактической площади помещений и суммарной площади здания отражены при проведении технического учета в 2005 году.  

За защитой нарушенного права ООО «Комбинат школьного питания» обратилось в арбитражный суд 04.02.2022, с нарушением установленного законом годичного срока, что согласно статье 199 ГК РФ, с учетом сделанного ответчиком заявления о применении исковой давности, является самостоятельным (и достаточным) основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В этой связи также не применимы последствия недействительности сделки в виде возврата полученного по сделке сторонами. 

В связи с тем, что в удовлетворении иска отказано в полном объеме,  понесенные обществом судебные расходы по правилам статьи 110 АПК РФ возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Комбинат школьного питания» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора купли-продажи от 11 февраля 2016 г. здания рынка (назначение – нежилое, этаж – 1, подземная этажность – 1, общая площадь - 1110,3 кв. м., кадастровый номер - 67:15:0320419:42) и земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения рынка, общая площадь – 4228 кв. м., кадастровый номер – 67:15:0320423:111), расположенных по адресу: 

<

...> отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                       Л.А.Савчук