АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск                                                                                           № А45-1908/2017  

Резолютивная часть решения принята   16.10.2017

В полном объеме решение изготовлено 23.10.2017

      Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Малимоновой  Л.В.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агеевой Ю.М., рассмотрел  в  открытом судебном заседании,  с ведением аудиозаписи судебного процесса в помещении арбитражного суда Новосибирской области по адресу: 

<

...>, дело 

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>), г. Новосибирск 

к обществу с ограниченной ответственностью «Фармакопейка Фармасиз Инкорпорейтед» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск 

о взыскании 2 022 297 руб. 21 коп., в том числе задолженности по  арендной плате за период с  02.12.2016 по  03.03.2017 в сумме 393 290 руб. 00 коп. ; убытков в виде упущенной  выгоды за период с 04.03.2017 по 10.10.2017 в сумме  846 858 руб. 50 коп,.в виде реального ущерба  в сумме 355 286 руб.  71  коп.,    штрафа в виде неустойки  за несвоевременную передачу помещения за период с 02.12.2016 по 03.03.2017  в сумме 389 465 руб. 00 коп.  

при участии представителей: 

от истца: ФИО2 - доверенность от 26.01.2017, паспорт; 

от ответчика: ФИО3 - доверенность  от 31.10.2017, паспорт, 

 

                                                          УСТАНОВИЛ:

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, арендодатель  или ИП ФИО1) обратилась с иском в Арбитражный суд Новосибирской области  к обществу с ограниченной ответственностью «Фармакопейка Фармасиз Инкорпорейтед»  (далее – ответчик, арендатор или ООО Фармакопейка Фармасиз Инкорпорейтед») с требованиями , измененными в процессе рассмотрения дела в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  о взыскании по договору аренды  от 18.11.2015 № 2  об аренде нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> задолженности  по  арендной плате за период с  02.12.2016 по  03.03.2017 в сумме 393 290 руб. 00 коп.  убытков в виде в виде реального ущерба  в сумме 355 286 руб.  71  коп, упущенной  выгоды за период с 04.03.2017 по 10.10.2017 в сумме  846 858 руб. 50 коп,     неустойки  за несвоевременную передачу помещения за период с 02.12.2016 по 03.03.2017  в сумме 389 465 руб. 00 коп. 

Ответчик в удовлетворении требований  истца просит отказать, ссылаясь на недоказанность предъявленных истцом требований и на то, что  помещение было освобождено в конце октября 2016, т.е. более, чем за месяц до даты расторжения договора, на  вызовы для составления акта приемо-передачи, направленные в адрес истца телеграммами от 02.12.2016, 05.12.2016, истец не явился,   после его неявки акт от 07.12.2016 и ключи от помещения направлены были истцу, факт освобождения спорного помещения подтверждается также актом осмотра от 01.12.2016 №2355Д (т.3, л.д. 85), составленным с представителем привлеченного независимого оценщика, согласно Отчету которого от 12.12.2016 № 2355-Д  установлена необходимость проведения ремонтных работ, стоимость которых определена экспертом в сумме 27 118 руб. 00 коп.  

Кроме того, на случай несогласия с его позицией ответчик указывает на чрезмерность предъявленной неустойки.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает требования истца подлежащими удовлетворению частично.

Из материалов дела следует, что 18.11.2015 между ИП  ФИО1 (арендодателем) и ООО Фармакопейка Фармасиз Инкорпорейтед» (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений площадью 57, 5 кв. м  на первом этаже здания  по адресу: 

<

...> для размсщения в нем аптеки (п. 1.5 договора) со сроком действия  с даты составления акта приемо-передачи, который составлен 01.01.2016   на 11 месяцев ( п. 2.1 договора), т.е. до 01.12.2016   с правом арендатора заключить новый договор при условии письменного уведомления арендодателя за два месяца до окончания срока действия указанного договора (п.2.2. договора) и правом арендатора на досрочное расторжение договора  в одностороннем порядке при письменном уведомлении за 90 календарных дней до желаемой даты (п. 4.3 договора). 

Поскольку уведомлений от арендатора ни о заключении нового договора, ни о досрочном его расторжении не поступало, между сторонами нет спора о прекращении договорных отношения с 02.12.2016.

Размер арендной платы в сумме 127 000 руб. в месяц и срок ее оплаты до 25-го числа предшествующего месяца согласован сторонами с соблюдением требований ст. ст. 1, 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в п. 3.1.1 договора.

В соответствии с п. 4.4.9 договора в день окончания срока действия договора арендатор обязан освободить объект и передать его по акту арендодателю в нормальном состоянии с учетом естественного износа.

Указанное положение корреспондирует положениям ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой  арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно правовой позиции, ранее изложенной в п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора  только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 13) также  следует, что если  арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Представленная сторонами переписка по правилам ст. ст. 68, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждает факта уклонения  арендодателя  от приемки арендованного имущества, т.к. доказательства вызова представителя арендодателя для приемки спорного помещения направлялись истцом с нарушением установленного в п. 6.5 договора аренда от 18.11.2015 порядка переписки (заказным письмом с описью вложения потового отправления), поэтому факт неявки ответчика за получением телеграмм, которые от истца в соответствии с условиями договора он получать не рассчитывал, не могут служить доказательством вызова представителя истца для составления акта возврата имущества, представленный от 01.12.2016 акт в любом случае свидетельствует о том, что он составлен до уведомления об этом истца, на составление акта осмотра от 01.12.2016 №2355Д истец также не приглашался, для фиксации недостатков в спорном помещении по надлежаще направленным в адрес ответчика уведомлениям от 06.12.2016 с требованием возврата помещения с приведением его в первоначальный вид до 20.12.2016 и от 11.12.2016 с таким же требованием и необходимостью явки для составления акта с участием приглашенного для этих целей истцом эксперта ответчик не явился.

Двухсторонний акт  с отражением в нем обнаруженных недостатков составлен сторонами только в процессе рассмотрения настоящего дела  - 02.03.2017.

Исходя из законодательно установленной в ст. 622 ГК РФ и условиям п. 4.4.9 договора обязанности арендатора вернуть арендуемое помещение после окончания срока действия договора в пригодном для использования состоянии,  недоказанности уклонения истца о составления двухстороннего акта и состоявшегося возврата по акту от 02.03.2017 с недостатками, суд в силу приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признает требования истца о взыскании арендной платы с ответчика за период с 02.12.2016 по состоянию на 03.03.2017 в сумме 393 290 руб.  подлежащими удовлетворению.

Предъявленная к взысканию сумма реального ущерба и упущенной выгоды  правомерно квалифицирована истцом как убытки по ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд при взыскании убытков руководствуется положениями статьи  15 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая является общей нормой, регламентирующей институт возмещения убытков в качестве универсальной формы (общего правила) гражданско-правовой ответственности и согласно которой под убытками  понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб),, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Специальными нормами регламентирующими ответственность являются ст. ст. 393, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, договорная ответственность регламентируется  статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, внедоговорная (из причинения вреда) -  статьей 1064 Гражданского кодекса российской Федерации. 

В соответствии с  названными положениями  ст. 15, 393  Гражданского Кодекса Российской Федерации, п. 49 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для взыскания договорных  убытков необходимо установить наличие сложившегося правоприменительной практикой четырехэлементного состава правонарушения, за которое истцом предъявлено требование, а именно:    факт нарушения ответчиком обязательства, исходя из избранного способа защиты по обязательственным между сторонами по договору аренды нежилых помещений от 18.11.2015,   наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками, размер убытков.

Суд признает, что истцом доказаны все требуемые элементы.

В соответствии с ст. ст. 615, 616 ГК РФ арендатор (ответчик) обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями заключенного договора и его целевым использованием, поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить в нем текущий ремонт и нести расходы на содержание имущество.

Данные положения ГК РФ соответствуют условиям п .п. 4.4.6, 4.4.8, 4.4.9 договора.

Предъявленная к взысканию сумма убытков в виде реального ущерба в размере 355 286 руб.  71  коп. определена на основании Заключения эксперта от 30.06.2017 № 016-20-00250 по результатам судебной экспертизы , проведение которой было поручено  по настоящему делу определением суда от 22 марта  2017 судебному эксперту Союза «Новосибирская торгово-промышленная палата» ФИО4 

Стоимость ремонтно-восстановительных работ в сумме  355 286 руб.  71  коп. по результатам составленного сторонами  акта от 03.03.2017 и осмотра спорного помещения судебным экспертом,  определена исходя из указанных в заключении недостатков, а именно:  замены наружной металлической двери с характеристиками, не соответствующими требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам,  узлы крепления двери не соответствуют ГОСТ 31173-2003, отделка откосов выполнена некачественно, на подоконниках двух окон   присутствуют повреждения в виде двух глубоких царапин и сколов,  механическая рольставня главного входа плохо закрывается, замок плохо закрывается, отделка профилей витража на главном фасаде имеет повреждения и значительные загрязнения, в основном зале повреждена окраска радиатора отопления, отсутствует наличник  двери персонала, окраска потолка и стен в торговом зале и в помещении персонала имеет различные оттенки от белого до серого цвета вследствие непрокрасов, отделка стен торгового зала имеет вертикальные трещины высотой более 1 м, на потолке имеются трещины на стыках листов ГКЛ, на раковине в санузле имеется скол около 5 см., герметичность стыка гофрированной трубы и пластикового короба вентиляции нарушена, зафиксировано повреждение плиток керамического гранита в виде трещин, сколов, отверстий в торговом зале, санузле, на крыльце, отсутствует светильник на крыльце основного входа, оторваны провода в месте установки, присутствуют повреждения коробки двери, дверные ручки имеют повреждения полимерного покрытия и загрязнения, отделка пластиковыми панелями внутри тамбура повреждена, имеются отверстия, стыки не зашиты, заменены системы пожарной и охранной сигнализации. 

Обнаруженные дефекты на предмет их соответствия ГОС 15467-79 признаны судебным экспертом значительными, причинами выявленных дефектов, по заключению эксперта, является некачественное выполнение ремонтных работ, которые по пояснению ответчика проводились перед подготовкой сдачи объекта, неаккуратное обращение с имуществом при его использовании, а также демонтаж оборудования и мебели арендатором.

Ссылка ответчика на то, что ряд дефектов имел место при приемке спорного помещения в аренду опровергается  двухсторонним актом  приемо-передачи от 01.01.2016. 

Анализом  и проверкой  предъявленных к возмещению расходов, составляющих стоимость необходимых к проведению работ, подтверждается , что данные работы носят восстановительный характер, их  проведение вызвано неисполнение ответчиком как арендатором принятых на себя обязательств по п.п. 4.4.- 4.6, 4.8 договора, указанные работы  относятся  к текущему ремонту, обязанность проведения которого в п. 2 ст. 616 ГК РФ возложена на арендатора, и который  заключается, согласно  «Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/ в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей,  и соответствует перечню работ, утвержденному в  ведомственных строительных нормы ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312,  действующих  в настоящее время.

Поэтому  в части предъявленного к взысканию реального ущерба состав правонарушения суд признает доказанным, требование о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в сумме 355 286 руб.  71  коп.  -  подлежащим удовлетворению.

Поскольку обязанность ответчика о возврате истцу арендованного помещения в надлежащем состоянии  по состоянию на 03.03.2017 признается не исполненной,  требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения указанной обязанности, предусмотренной в п. 4.4.9 договора, в размере, установленном в п. 5.3 договора, за период с 02.12.2016 по 03.03.2017  в сумме 389 465 руб. 00 коп. – подлежащими удовлетворению.

В п. 73 Постановления Пленума Верховного  Суда  Российской  Федерации от 24.03.2016  №  7 «О применении  судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации   об ответственности за нарушение обязательств» (далее Постановление Пленума ВС РФ № 7) Верховный суд Российской Федерации разъясняет, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается, как указано в п. 77 Постановления ВС РФ № 7, в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Оснований для снижения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ не имеется, т.к.  размер неустойки согласован сторонами с соблюдением требований ст. ст. 9, 421 ГК РФ,  нарушения в состоянии арендованного имущества не устранены ответчиком   в течение длительного периода, в том числе на момент принятия решения суда, доказательств  несоразмерности допущенного нарушения последствиям нарушения  не установлено,   и таких доказательств ответчиком по правилам ст. 65 АПК РФ не представлено.

Кроме того, исходя из последнего требования истца о взыскании убытков в виде упущенной  выгоды за период с 04.03.2017 по 10.10.2017 в сумме  846 858 руб. 50 коп.,  суд признает указанную неустойку зачетной и на указанную сумму снижает размер упущенной выгоды, определив его в размере  457 393 руб. 50 коп.

Утверждение ответчика о том, что истец имел возможность в указанный период сдавать спорное помещение в аренду признается необоснованным, т.к. по Заключению судебного эксперта от 30.06.2017 № 016-20-00250 замена арендатором двери наружной ДН2 металлической с размерами 900 х 2100 мм в соответствии с параметрами эвакуационного выхода по СНиП 21-01-97 и ГОСТов 15467-79, 31173-2003, 30971-2012  на дверь металлическую с размерами 750 х 1940 мм и с нарушением требований ее крепления  является критическим недостатком, который в целях предупреждения требований противопожарной безопасности, не позволял сдавать указанное помещение другим арендаторам до устранения указанного недостатка. 

Представленный ответчиком Отчет   по определению расчетных величин пожарного риска от 19.09.2017, составленный по заказу ответчика ведущим инженером  ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория по Новосибирской области» ФИО5 имеет   юридический статус внесудебного  заключения, указанное Заключение  дано на предмет динамики возникновения пожарной ситуации  в зависимости от факторов (повышенной температуры, потери видимости, понижение содержания кислорода и эвакуации нормативно рассчитанного числа посетителей в количестве 18 человек)  с выводом об отсутствии необходимости применения дополнительных противопожарных ситуаций без привязки с СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденного рабочего проекта (реконструкции квартиры № 9 по ул. Красный проспект, 69 под торгово-выставочный зал с офисом), заключения № 272 территориальной государственной вневедомственной экспертизы по рабочему проекту по данной реконструкции. 

Поэтому суд признает выводы судебного эксперта указанным Отчетом от 19.09.2017 не опровергнутыми. 

Позиция истца о невозможности сдачи спорного объекта другим арендаторам по более низкой или такой же цене  с наличием  указанного критического недостатка объекта правомерно признается обоснованной, истец  правомерно   исходит из того, что ответчик обязан передать ему объект в состоянии, пригодном для его использования, в том числе по параметрам безопасности, которые существовали на момент передачи объекта ответчику.

В силу изложенного требования истца подлежат удовлетворению с учетом приведенных обоснований с отнесением на ответчика расходов по государственной пошлине (за исключением уменьшенной на сумму неустойки упущенной выгоды) и за проведение экспертизы.

         На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 по делу  № А45-1908/2017  удовлетворить частично.

     Взыскать с общества  с ограниченной ответственностью «Фармакопейка Фармасиз Инкорпорейтед» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>), г. Новосибирск задолженность по  арендной плате в сумме 393 290 руб. 00 коп.,   убытки  в виде реального ущерба  в сумме 355 286 руб.  71  коп., неустойку  за несвоевременную передачу помещения в сумме 389 465 руб. 00 коп. убытки в виде упущенной выгоды в сумме 457 393 руб. 50 коп. .  всего  в сумме 1 595 435 руб. 21 коп. возмещение судебных расходов по государственной пошлине в сумме 20 319 руб. 00 коп., возмещение расходов на проведение экспертизы в сумме 40 000 руб. 00 коп.

Взыскать с общества  с ограниченной ответственностью «Фармакопейка Фармасиз Инкорпорейтед» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 8 635 руб. 00 коп.

     Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 4 157 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части упущенной выгоды отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Стоимость экспертизы в сумме в сумме 40 000 руб. 00 коп.  финансовому отделу Арбитражного суда Новосибирской области после вступления решения суда в законную силу перечислить экспертной организации  - Союзу «Новосибирской торгово-промышленной палате (ИНН: 

<

***>, КПП; 540401001, р/счет 

<

***> в Банке Левобережный (ПАО) г. Новосибирск, к/счет 30101810100000000850,, БИК: 045004850, назначение платежа: « За заключение эксперта 016-20-00250». 

      Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (634050, 

<

...> Ушайки, дом 24) . 

       В Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа (625000, 

<

...>) решение может быть обжаловано при условии, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

      Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

 

Судья                                                                                                           Л.В. Малимонова