АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-15065/2023

г. Оренбург

04 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       16 февраля 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        04 марта 2024 года

 

       Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.В. Калашниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

       индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Оренбург (ОГРНИП 304561216200313, ИНН 

<

***>) 

       к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

        об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

       При участии в судебном заседании:

       от истца: ФИО3 –представитель по доверенности от 12.09.2023, паспорт;

       от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 06.07.2023, служебное удостоверение.

       Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между индивидуальнымпредпринимателем ФИО2 идепартаментом градостроительства и земельных отношенийадминистрации города Оренбурга при заключении договорааренды земельного участка № 23/д-91фз от 13.06.2023. Просит  изложить расчет арендной платы с 13.06.2023 по 31.12.2023 в следующей редакции:

        «Расчет арендной платы производится в соответствиис Постановлением Правительства Оренбургской области от 24февраля 2015 г. № 110-п "Об утверждении порядка определенияразмера арендной платы за использование земельных участков,государственная собственность на которые не разграничена, натерритории Оренбургской области, предоставленных в арендубез торгов", отчетом ООО «Центра экономических июридических экспертиз» № 114/23 «Об определении рыночнойстоимости арендной платы за 49 лет в годовом выраженииземельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, общей площадью 4948 кв.м. 

       Кадастровый номер 56:44:0113001:2026

       Площадь участка 4948 кв.м.

       Размер арендной платы за 49 лет 18 620 000 руб.

       Арендная плата в год 380 000 руб.

       Арендная плата в месяц 31 666, 67 руб.

       Итого к оплате с 13.06.2023 по 31.12.2023 209 000 руб.».

       До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о назначении по делу судебной   экспертизы для подтверждения достоверности отчёта ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» №114/23 «Об определений рыночной стоимости арендной платы за 49 лет в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, общей площадью 4948 кв.м». На разрешение эксперта просит поставить следующие вопросы:     

       1.   Соответствует   ли   отчет   ООО         «Центр   экономических      и

юридических экспертиз» № 114/23 «Об определении рыночной стоимости арендной платы за 49 лет в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, общей площадью 4948 кв.м.» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки? 

       2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, каковарыночная стоимость арендной платы в годовом выражении земельногоучастка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026,  общей площадью4948 кв.м.?

       Проведение экспертизы просит поручить ООО «Экспертное бюро «Навигатор» эксперту ФИО5; эксперту-оценщику ФИО6 либо частнопрактикующему оценщику ФИО7.

       Представитель ответчика возражает против назначения по делу судебной экспертизы, указывая, что размер арендной платы должен определяться исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, утвержденной нормативным правовым актом.

       Заявленное истцом ходатайство о назначении судебной экспертизы для подтверждения достоверности отчёта ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» №114/23 «Об определений рыночной стоимости арендной платы за 49 лет в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, общей площадью 4948 кв.м.», судом отклонено в силу следующего.

       В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

       На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

       В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют либо проведение ее нецелесообразно, суд с учетом совокупности имеющихся в деле доказательств вправе отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по делу.

        Суд полагает, что в материалы дела представлены достаточные доказательства для возможности разрешения спора по существу.   

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.  В обоснование своего довода о необходимости определения размера арендной платы на основании рыночной оценки ссылается на следующие обстоятельства.  По договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, площадью 4948 кв.м. установлены два вида разрешенного использования  (код 4.1, 4.4).  

Постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п администрации для данного вида разрешенного использования установлены 2 ставки, для кода 4.1.-3,61%, для кода 4.4 – 12,2% от кадастровой стоимости. По мнению истца, одновременное применение сразу двух ставок не предусмотрено действующим законодательством (Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п). В связи с чем, истец полагает  необходимым руководствоваться  пунктом 7 постановления N 110-п в редакции от 27.03.2018, в соответствии с которым ежегодный размер арендной платы определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В судебном заседании истец дополнительно просит учесть, что предложенная арендодателем (Департамент) ставка арендной платы 10,5 % от кадастровой стоимости  для вида разрешенного использования «предпринимательство» также не может быть применима, поскольку  земельный участок используется  для размещения торгово-административного здания, в котором осуществляется  деятельность, в том числе  аптеки и зоосалона, которая не подпадает под вид разрешенного использования «Предпринимательство». В зоосалоне осуществляются ветеринарные услуги, которые в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020г. № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (с изменениями и дополнениями) относятся к виду разрешенного использования размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания ветеринарных услуг без содержания животных 3.10.1. Кроме того, в здании расположены  офис ИП ФИО2, котельные, складские помещения, помещения технического обслуживания, парковка. 

      Считает, что применение Департаментом ставки 10,5% нарушает принцип экономической обоснованности, который заключается в следующем, если бы земельный участок находился в государственной федеральной собственности, то ставка арендной платы составляла 3% от кадастровой стоимости (Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582), если бы земельный участок находился в государственной собственности Оренбургской области - 2 % от кадастровой стоимости (Постановление Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. № 109-п). Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

        Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве и дополнении к отзыву на исковое заявление. В обоснование своей позиции пояснил, что расчет арендной платы  в настоящем случае является регулируемым  в силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.   При определении размера арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых истцу, подлежит применению Постановление Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», устанавливающее основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

        По мнению ответчика, ставка арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости для земельных участков, предоставленных без проведения торгов для строительства (размещения) объектов, не может быть применена для расчета арендной платы по земельным участкам, имеющим несколько видов разрешенного использования в силу следующего.

        Согласно пояснительной записке к проекту постановления Администрации города Оренбурга «О внесении изменения в постановление Администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п» настоящий проект был направлен на приведение в соответствие с правовыми актами Российской Федерации и Оренбургской области в части определения ставки арендной платы за земельные участки. Таким образом, ставка арендной платы в размере 2%, установленная п. 14 приложения к постановлению № 2004-п, подлежит применению к незастроенным земельным участкам, предоставленным без проведения торгов для целей строительства (размещения) объектов.

         В рассматриваемом же случае, договор аренды заключается в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации с собственником уже построенных на земельном участке двух объектов недвижимости для целей их эксплуатации.

Земельный участок имеет два вида разрешенного использования, код 4.1 -деловое управление (ставка арендной платы - 3,61%), код 4.4- магазины (ставка арендной платы - 12,2%). Ставки арендной платы утверждены постановлением Администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов».

Согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» коды 4.1 и 4.4 включены в содержание вида разрешенного использования с кодом 4.0 (предпринимательство), для каждого из которых утверждено собственное значение ставки. Код 4.0 (предпринимательство) предоставляет возможность размещения, в том числе и объектов, предусмотренных кодом 4.1 (деловое управление).

В связи с этим, департамент в проекте договора аренды земельного участка от 13.06.2023 № 23/д-91 фз применил ставку арендной платы равной 10,5%, код 4.0 (предпринимательство).

У кода разрешенного использования 4.1 (деловое управление) ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов» составляет 3,61%.

Таким образом, ставка арендной платы в размере 3,54% (которая получается если взять показатели отчета об оценки рыночной стоимости арендной платы, предложенной истцом) гораздо меньше ставки - 3,61% (деловое управление) и намного меньше ставки 12,2%, предусмотренной для торговли (магазины).  Ответчик отмечает, что на спорном земельном участке располагаются объекты недвижимости, предусматривающие ведение торговой деятельности, в связи с чем представленный истцом отчет о рыночной стоимости права аренды не соответствует тому виду разрешенного использования, для которого он предоставлен и соответственно доходности земельного участка. 

Ответчик полагает, что ставка арендной платы, предложенная арендодателем, является законной и обоснованной, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

          При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

           Разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию  от 27.10.2022 введены в эксплуатацию  

- нежилое, торгово-административное здание 1 с кадастровым  номером: 56:44:0113001:2490, площадью 974,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> зд. 36/3; 

- нежилое, торгово-административное здание 2 с кадастровым  номером: 56:44:0113001:2494, площадью 973,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> зд. 36/3, строение 1.

       Право собственности ФИО2 на  указанные объекты зарегистрировано УФРС по Оренбургской области 15.11.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН  от 08.09.2023.

       Два  торгово-административных здания расположены на одном земельном участке с кадастровым номером   56:44:0113001:2026, с разрешенным использованием: строительство торгово-административного здания (коды 4.1, 4.4 приложения  к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора виден разрешенного использования земельных участков").

         

 13.06.2023 департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) подготовлен договор аренды земельного участка № 23/д-91фз (далее – договор),  по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор  ФИО2 (арендатор)  принял во временное владение и пользование земельный участок (далее - участок), площадью 4948 кв. м., с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, с разрешенным использованием: строительство торгово-административного здания (коды 4.1, 4.4 приложения  к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора виден разрешенного использования земельных участков", труппы 5, 7 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), с местоположением: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург городской округ, 

<

...> земельный участок № 36/3.

        На земельном участке расположены торгово-административные здания с кадастровыми номерами:        56:44:0113001:2490, 56:44:0113001:2494 (пункт 1.1 договора).

        В соответствии с пунктом 1.2 договора установлена категория земель - земли населенных пунктов.

        Земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, передан сроком на сорок девять лет по 12.06.2072г. (пункт 1.4 договора).

         Размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении № 1 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

        Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением иных нормативных правовых актов Российской Федерации и иных актов субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размерарендной платы. Арендная плата исчисляется и оплачивается с  момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов.     

        Кроме того, арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, не проводится.

        Изменение размера арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды.

        Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты, указанной в п. 2.3. договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем путем увеличения размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор.

       Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера, арендной платы может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

        По указанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

        Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

         Арендная плата вносится Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на расчетный период (пункт 2.1. договора). 

         Согласно пункту 2.2. договора, арендная плата перечисляется ежемесячно равными долями от суммы, указанной в расчете арендной платы, не позднее 10 числа текущего месяца.

         Стороны установили, что условия настоящего договора, в т.ч. по арендной плате, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ, применяются к отношениям, возникшим с 13.06.2023г. 

          Согласно приложению № 1 к договору, расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», постановлением администрациигорода Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, натерритории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов», постановление Правительства Оренбургской области от 25.10.2022 № 1123-пп "Об утверждениирезультатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Оренбургской области".     

       Кадастровый номер участка: 56:44:0113001:2026

       Площадь участка: 4948 кв.м.

       Кадастровая стоимость участка 11 007 964, 04 руб.

       Ставка арендной платы: 10,5% (п. 4 пост. 2004-п)

       Расчет арендной платы в годовом исчислении: 11 007 964,04 руб. х 10,5% = 1 155 836, 22 руб.

       Арендная плата за год: 1 155 836, 22 руб.

       Арендная плата за месяц: 96 319, 69 руб.

        Итого к оплате с 13.06.2023 по 31.12.2023:     635 709,92 руб.

        Не согласившись с условиями договора аренды о размере арендной платы,  арендатор направил в адрес истца протокол разногласий от 25.07.2023 к договору аренды, согласно которому просит утвердить расчет арендной платы за период с 13.06.2023 по 31.12.2023 в редакции арендатора, а именно:

       Расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», в соответствии с отчетом № 11423 от 08.06.2023 «Об определении рыночной стоимости арендной платы за 49 лет в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026 обшей площадью 4948 кв.м»

       Кадастровый номер участка: 56:44:0113001:2026 

       Площадь участка: 4948 кв.м. 

       Размер арендной платы за 49 лет 18 620 000 руб. 

       Арендная плата за год: 380 000 руб.

       Арендная плата за месяц: 31666.67руб.

       Итого к оплате с 13.06.2023 по 31.12.2023: 209 000 руб.  

       Ответчик письмом от 14.08.2023 отказался  подписать  протокол разногласий в редакции арендатора, указав, что  согласно представленному отчету об оценке размера арендной платы ставка арендной платы будет составлять 3,54% от кадастровой стоимости,  что меньше ставки, если бы на земельном участке располагалось только административное здание (3,61%), однако, земельный участок используется под торговыми объектами.

       Наличие неурегулированных разногласий сторон по договору аренды земельного участка от 13.06.2023 № 23/д-91фз послужило основанием обращения арендатора в арбитражный суд с настоящим иском.

       Изучив материалы дела, оценив доводы истца, возражения ответчика,  исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный  суд приходит к следующим выводам.

      Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

     В настоящем случае спор возник только по порядку определения размера арендной платы (по рыночной оценке либо на основании кадастровой стоимости).    Разногласий по иным условиям договора, в том числе по применению  п. 2 ст. 425 ГК РФ к отношениям сторон  между истцом и ответчиком не имеется.

       Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

        В силу подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

          Соответствующий порядок  на территории Оренбургской области утвержден Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов».  

  В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» для целей, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, арендная плата определяется по формуле: А = Кс x Ст,

       где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок (рублей); 

       Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); 

       Ст - ставка арендной платы (процентов).

       Значения ставок арендной платы (Ст) устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, на территории которых расположены земельные участки, и действуют с 1 сентября 2015 года. 

       Постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов» утверждены  ставки арендной платы.

 

Наименование вида разрешенного использования земельного участка 

<

*>

 

Ставка арендной платы,

% от кадастровой стоимости

4

Предпринимательство

4.0

10,50 %

4.1

Деловое управление

4.1

3,61 %

4.2

Объекты торговли (торговые центры,

4.2

12,20 %

14

Для земельных участков, предоставленных без проведения торгов

для строительства (размещения) объектов, ставка арендной платы устанавливается в размере 2 % от кадастровой стоимости

(п. 14 введен Постановлением Администрации города Оренбурга от 19.09.2023 N 1615-п)

       Как следует из материалов дела, передаваемый в аренду обществу земельный участок, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель земли населенных пунктов с видом разрешенного использования строительство торгово-административного здания (коды 4.1, 4.4 приложения  к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора виден разрешенного использования земельных участков").  

       В отношении земельного участка в соответствии с  действующим законодательством могут быть установлены один или несколько основных, несколько условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования.

        Основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.

        Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. 

        Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 10 ноября 2020 г. N П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

        Под кодом 4.1. указанного классификатора значится вид разрешенного использования земельного участка - "Деловое управление", предполагающий размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или  муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент. 

Под кодом 4.4 классификатора значится вид разрешенного использования земельного участка - "Магазины", который предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. 

       Понятие вида разрешенного использования - "Предпринимательство", содержащееся в коде 4.0 классификатора, предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. 

        Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10, т.е. включая виды разрешенного использования земельного участка "Деловое управление" (код 4.1.) и "Магазины" (код 4.4.). 

Материалами дела установлено, что земельный участок имеет два вида разрешенного использования, код 4.1 -деловое управление (ставка арендной платы - 3,61%), код 4.4- магазины (ставка арендной платы - 12,2%). 

      Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в публичный реестр.

Соответственно, изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка.

       Изменение  вида разрешенного использования земельного участка, внесенного  в ЕГРН  истцом не доказано,   материалами дела не подтверждено.

       Пункт 7 Порядка говорит о том, что в случае, когда определить размер арендной платы в соответствии с пунктом 5 настоящего Порядка невозможно, ежегодный размер арендной платы определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

        В настоящем случае определить размер арендной платы в соответствии с пунктом 5 настоящего Порядка возможно, поскольку для  обоих видов разрешенного использования имеется общее понятие «предпринимательство».  

        В связи с чем, суд полагает обоснованным включение  департаментом в проект договора аренды земельного участка от 13.06.2023 № 23/д-91фз  ставку арендной платы равной 10,5%, код 4.0 (предпринимательство).

       Кроме того, суд учитывает следующие обстоятельства. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером 56:44:0113001:2490 площадью 974,4 кв.м. торгово-административное здание 1 истцом сдано в аренду ООО «Семейная аптека» (договор аренды № СЗ-12 от 15.12.2022) сроком на 5 лет с 15.12.2022г. Также данное здание сдано в аренду ООО «ТАБЫШ» по договору аренды нежилого здания № А-274/22 от 01.12.2022 сроком на 7 лет с 24.12.2022 (магазин «Находка»).

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером 56:44:0113001:2494 площадью 973,1 кв.м. торгово-административное здание 2 истцом сдано в аренду ООО «ПВ-Оренбург» (ИНН 

<

***>) по договору аренды недвижимого имущества № 23 от 27.12.2022 сроком на 5 лет с 14.01.2023, основным видом деятельности которого является 47.25.1 Торговля розничная алкогольными напитками, включая пиво, в специализированных магазинах, а дополнительными видами деятельности торговля оптовая и розничная продуктами питания, напитками и пр.

       Размещение аптеки в соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 относится к коду 4.0 (предпринимательство).

       Довод истца о том, что на земельном участке в здании располагается зоосалон, осуществляющий ветеринарные услуги стрижка, тримминг, обрезка когтей, удаление колтунов, клещей, санация ушных раковин животных, которые в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020       г. № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (с изменениями и дополнениями) относятся к виду разрешенного использования размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания ветеринарных услуг без содержания животных 3.10.1, судом не принимается по указанным выше основаниям (вид разрешенного использования земельного участка, внесенный в ЕГРН и включенный в договор аренды).  

      Также отклонено возражение истца о несоответствии предложенного арендодателя расчета основным принципам, указанным в Постановлении Правительства РФ № 582.

      К основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Постановлением N 582 отнесен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости (принцип N 3).

     При этом Постановлением Правительства   РФ от 10.02.2023 N 191   внесены изменения в  Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации",  а именно признан утратившим силу п. 6, предусматривающий, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Таким образом, законодатель вовсе исключил возможность определения размера арендной платы за федеральные земли, исходя из рыночной цены права аренды. 

Нормативный правовой акт органа местного самоуправления Постановление администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п №   не оспорен, является действующим.      

         На основании изложенного, пункт 7 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области № 110-П не подлежит применению в силу того, что размер арендной платы применительно к спорному земельному участку определить в соответствии с п. 5 Порядка возможно, поскольку кадастровая стоимость земельного участка известна, для  вида разрешенного использования ставка арендной платы определена - 10,5% (предпринимательство).

      При таких обстоятельствах, суд урегулирует разногласия сторон при заключении договора в редакции ответчика Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга (арендодателя).    

       Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном в том числе главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

       По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

        Не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком (пункт 19 постановления Пленума № 1). 

       Таким образом, если суд не установит факты нарушения ответчиком прав истца, в защиту которых он обратился в судебном порядке, либо оспаривания им защищаемых истцом прав, то в таких случаях понесенные истцом судебные издержки не подлежат возмещению за счет ответчика. 

        При установленных обстоятельствах отсутствия нарушения ответчиком прав истца предложенной редакцией проекта договора аренды и верным применением ответчиком порядка определения размера арендной платы и ставки арендной платы,    расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

       Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и  Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга при заключении договора аренды земельного участка от 13.06.2023 № 23/д-91фз приняв Приложение № 1 к договору в следующей редакции:

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

 с 13.06.2023 по 31.12.2023

        Расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов», постановление Правительства Оренбургской области от 25.10.2022 № 1123-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Оренбургской области". 

 

       Кадастровый номер участка: 56:44:0113001:2026

       Площадь участка: 4948 кв.м.

       Кадастровая стоимость участка: 11 007 964,04 руб.

       Ставка арендной платы: 10,5% (п. 4 пост. 2004-п)

       Расчет арендной платы в годовом исчислении:

       11 007 964,04руб. х 10,5% = 1 155 836, 22руб.

       Арендная плата за год: 1 155 836,22 руб.

       Арендная плата за месяц: 96 319, 69 руб. 

       Итого к оплате с 13.06.2023 по 31.12.2023: 635 709,92 руб.

 

        Расходы по оплате государственной пошлины отнести на истца.

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                        А.В. Калашникова