ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №  А81-2890/2018

02 октября 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 сентября 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  02 октября 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10297/2018) Администрации муниципального образования Надымский район на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2018 по делу № А81-2890/2018 (судья Соколов С.В.), принятое по исковому заявлению Администрации муниципального образования Надымский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Северные Автомобильные Дороги» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 886 041 рубля 78 копеек, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью «Магистраль 89», 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

установил:

Администрация муниципального образования Надымский район (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Северные Автомобильные Дороги» (далее по тексту – ООО «Север автодор»; ответчик, Общество) о взыскании 886 041 рублей 78 копеек, в том числе 567 663 рублей 14 копеек основного долга по договору аренды земельного участка от 08.08.2007 № Н2007/204 за период с 01.10.2014 по 31.12.2017 и 318 378 рублей 65 копеек пени. 

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.05.2018 к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено, общество с ограниченной ответственностью «Магистраль 89» (далее по тексту – ООО «Магистраль 89»).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2018 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал на то, что требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку с момента государственной регистрации права собственности ООО «Магистраль 89» на объекты недвижимости к нему перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых земельный участок был изначально предоставлен в аренду по договору аренды земельного участка № Н 2007/204 от 08.08.2007, то есть договор аренды продолжал регулировать отношения по использованию земельного участка уже с новым собственником недвижимости. Кроме того, суд применил по заявлению ответчика срок исковой давности.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2018 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает на то, что площадка металлолома не была передана третьему лицу по договорам купли-продажи, соответственно, часть земельного участка, занятая объектом – площадка металлолома, находится в пользовании на праве аренды у Общества, в связи с чем у Общества имеется обязанность по уплате арендных платежей за использование земельным участком, находящимся под указанным объектом.

Также Администрация полагает, что поскольку переход права собственности на здание – пункт приема узлов зарегистрирован 22.09.2017, то ООО «Север автодор» до указанного периода должно производить оплату арендных платежей (до момента регистрации права собственности на проданный объект).

Отзыв на апелляционную жалобу ООО «Север автодор» не представлен.

Лица, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 08.08.2007 между Администрацией и ООО «Север автодор» заключен договор аренды земельного участка № Н 2007/204, согласно условиям которого, арендодатель (истец) предоставил, а арендатор (ответчик) принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 89:10:03 01 01:0009, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): ЯНАО, г. Надым, район аэропорта (далее по тексту – земельный участок), база ИЦМС, для использования под базу ИЦМС, в целях размещения объектов: здание: административно бытовой корпус, пункт приема узлов; площадка металлолома в границах, согласно экспликации земель и кадастрового плана Участка, которые являются приложениями к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.

Общая площадь земельного участка составляет - 11738,0 кв.м. 

Договор аренды, заключен на 10 лет и действует до 09.07.2017 (пункт 2.1. договора).

Размер годовой арендной платы составлял 98 833 рублей 96 копеек (пункт 3.2. договора аренды земельного участка от 08.08.2007 № Н 2007/204 и его приложения № 3).

С 01.01.2013 размер годовой арендной платы изменен и составил 174 555 рублей 22 копейки, о чем арендатору было направлено уведомление об изменении арендной платы от 23.01.2014.

Возражений относительно установленного размера арендной платы в материалы дела не представлено.

Как утверждает Администрация, за период с 01.10.2014 по 31.12.2017 у Общества возникла задолженность по оплате арендных платежей в размере 567 663 рублей 14 копеек. 

Между ООО «Север автодор» (продавец) и ООО «Магистраль-89» (покупатель) 28.12.2013 заключен договор купли-продажи имущества по лоту № 2 (далее по тексту – договор купли-продажи по лоту № 2).

В соответствии пунктом 1.1. договора купли-продажи по лоту № 2, продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора, имущество: здание административно бытового корпуса, литер Б, двухэтажное, нежилое строение, площадью 391,50 кв.м, по адресу: ЯНАО, г. Надым, район аэропорта, база ИЦМС, условный номер объекта: 89:10:030100:0000:11011131/Б. 

Пунктом 1.4. договора купли-продажи по лоту № 2 предусмотрено, что имущество расположено в границах земельных участков, принадлежащих Продавцу на праве аренды, на основании договоров аренды № Н2007/204 от 08.08.2007 и № Н2009/80 от 19.06.2009 со сроком действия по 08.07.2017: - кадастровый номер 89:10:030101:0009 площадью 11 738 кв.м - кадастровый номер 89:10:030101:0085 площадью 8 787 кв.м.

Пунктом 1.5. договора купли-продажи по лоту № 2 установлено, что покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, указанным в пункте 1.1. настоящего договора, и необходимым для его использования на праве аренды.  

Имущество передано по акту приема-передачи от 28.12.2013, а также передано - право пользования земельным участком, занятым зданием, указанным в пункте 1.1. договора, и необходимым для его использования на праве аренды. 

Право собственности ООО «Магистраль 89» зарегистрировано 28.04.2014, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 18.02.2016.

Также 10.04.2014 между ООО «Север автодор» и ООО «Магистраль-89» заключен договор купли-продажи имущества по лоту № 1 (далее по тексту – договор купли-продажи по лоту № 1). 

Согласно пункту 1.1. договора купли-продажи по лоту № 1, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, имущество: здание: пункт приема узлов, литер А, одноэтажное, нежилое строение, площадью 2011,30 кв.м, по адресу: ЯНАО, г. Надым, район аэропорта, база ИЦМС, условный номер объекта: 89:10:030100:0000:07011133/А. 

В соответствии с пунктом 1.4. договора купли-продажи по лоту № 1, имущество расположено в границах земельных участков, принадлежащих Продавцу на праве аренды, на основании договоров аренды № Н2007/204 от 08.08.2007 и № Н2009/80 от 19.06.2009 со сроком действия по 08.07.2017: - кадастровый номер 89:10:030101:0009 площадью 11 738 кв.м - кадастровый номер 89:10:030101:0085 площадью 8787 кв.м. 

Пунктом 1.5. договора купли-продажи по лоту № 1 установлено, что покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, указанным в пункте 1.1. настоящего договора, и необходимым для его использования на праве аренды. 

Предельные размеры передаваемой части земельного участка, расположенного в границах земельных участков, указанных в пунктах 1.4. как договора купли-продажи по лоту № 2, так и договора купли-продажи по лоту № 1, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Имущество передано по акту приема-передачи от 11.08.2014, в том числе передано - право пользования земельным участком, занятым зданием, указанным в пункте 1.1. договора купли-продажи по лоту № 1, и необходимым для его использования на праве аренды.  

Право собственности ООО «Магистраль 89» на приобретенный объект недвижимости зарегистрировано 22.09.2017. 

Между тем, 29.08.2017 ООО «Север автодор» и ООО «Магистраль-89» подписано дополнительное соглашение, котором стороны установили, что по состоянию на 11.08.2014 продавцом передано, а покупателем принято имущество: 

- здание: пункт приема узлов, литер А, одноэтажное, нежилое строение, площадью 2011,30 кв.м., по адресу: ЯНАО, г. Надым, район аэропорта, база ИЦМС, условный номер объекта: 89:10:030100:0000:07011133/А, 

- право пользования земельным участком, занятым зданием, указанным в п. 1.1. Договора, и необходимым для его использования на праве аренды.

Полагая, что Общество ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по оплате арендных платежей в рамках договора аренды земельного участка от 08.08.2007 № Н 2007/204, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности. 

03.07.2018 Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа вынесено обжалуемое в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ оценив все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Администрацией требований, на основании действующих норм законодательства и выводов, изложенных в решении суда.

В обоснование поданной апелляционной жалобы Администрация ссылается на то, что ООО «Север автодор» должен производить оплату арендных платежей за земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости до момента перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи, а именно до 22.09.2017. 

Действительно, в силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

На основании абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. 

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, исходи из приведенных норм гражданского и земельного законодательства, позиции ВАС РФ, общее правило заключается в том, что при указанных обстоятельствах право пользования земельным участком переходит к покупателю объекта недвижимости только с момента государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости.

Между тем, сторонам договора не запрещено предусмотреть в договоре иное.

В данном случае, как следует из материалов дела, договор купли-продажи имущества по лоту № 1 (здание: пункт приема узлов, литер А, одноэтажное, нежилое строение, площадью 2011,30 кв.м., по адресу: ЯНАО, г. Надым, район аэропорта, база ИЦМС, условный номер объекта: 89:10:030100:0000:07011133/А) заключен между ООО «Север автодор» и ООО «Магистраль-89» 10.04.2014.

Право собственности ООО «Магистраль 89» на указанный объект недвижимости зарегистрировано 22.09.2017 (через 3 года).

Между тем, дополнительным соглашением от 29.08.2017 ответчик и третье лицо установили, что по состоянию на 11.08.2014 право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, передано продавцом покупателю.

Поскольку стороны договора купли-продажи объекта недвижимости определил момент перехода права пользования земельным участком под объектом недвижимости, оснований не принимать согласованную волю сторон не имеется.

Соответственно, основания для взыскания платы за пользование земельным участком с ответчика с 11.08.2014 не имеется.

В обоснование поданной апелляционной жалобы Администрация указывает на то, что поскольку из договоров купли-продажи не усматривается, что площадка металлолома продана ответчиком, у ООО «Север автодор» существуют обязательства по оплате арендных платежей за использование земельного участка, находящегося под указанным объектом.

Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из договора аренды земельного участка от 08.08.2007 № Н 2007/204, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): ЯНАО, г. Надым, район аэропорта, база ИЦМС, для использования под базу ИЦМС, в целях размещения объектов:

- здание: административно бытовой корпус и пункт приема узлов;

- площадка металлолома (в границах, согласно экспликации земель и кадастрового плана Участка).

Таким образом, указанным договором четко определены здания и другие объекты (в настоящем случае площадка металлолома).

Из представленных в материалы дела документов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что площадкой металлолома является территория земли в границах арендуемого участка, отведенная для специальных нужд, без каких-либо дополнительных сооружений и не является объектом недвижимости.

Более того, из договора купли-продажи имущества по лоту № 2 от 21.12.2013, договора купли-продажи имущества по лоту № 1 от 10.05.2014 следует, что площадь земельного участка, находящаяся под зданиями равна площади участка, передаваемого в аренду по договору аренды земельного участка от 08.08.2007 и составляет 11738,0 кв.м.

Таким образом, вся территория - 11738,0 кв.м, в том числе и отведенная для площадки металлолома, и предусмотренная договором аренды земельного участка была передана  одновременно со зданиями по договору купли-продажи имущества по лоту № 2 от 21.12.2013 и договору купли-продажи имущества по лоту № 1 от 10.05.2014 новым собственникам объектов недвижимости.

Доказательств того, что площадка металлолома расположенная на земельном участке, ранее арендуемом ООО «Север автодор» до настоящего времени находится в пользовании ответчика, Администрация не представила.

Доводов в части применения судом пропуска срока исковой давности по заявлению ответчика апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2018 по делу № А81-2890/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Е.П. Кливер

О.Ю. Рыжиков