ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-57809/2023-ГК

Дело № А40-273881/22

г. Москва

11 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "УК ЛэндПрофит"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 июля 2023 года

по делу № А40-273881/22, принятое судьей Коноваловой Е.В. (1-1603)

по иску ООО "Сити Ресторанс" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ООО "УК ЛэндПрофит" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 30.12.2022, 

диплом ДВС 1810704 от 12.04.2002; 

ФИО3 по доверенности от 01.01.2023, 

диплом ВСГ 0818157 от 10.07.2007;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 21.12.2022, 

уд. адв. № 18802 от 19.02.2021; 

ФИО5 по доверенности от 21.12.2022, 

уд. адв. № 18539 от 20.10.2020;

У С Т А Н О В И Л:

ООО "Сити Ресторанс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "УК ЛэндПрофит" (далее - ответчик) с учетом принятого уточнения, о взыскании убытков в размере: 240 000 руб. ущерба и 78 490 333 руб. упущенной выгоды. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 15, 307-310 ГК РФ, и основаны на том, что ответчиком (арендодателем) не выплачена предусмотренная дополнительным соглашением компенсация и не возмещены расходы на оценку, предусмотренные дополнительным соглашением №6 к заключенному сторонами Договору аренды нежилых помещений от 14.08.2015г. № М-НА-29-08/15.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07 июля 2023 года по делу                  № А40-273881/22 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение  отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; 

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

В обоснование иска истец ссылается на следующее.

В связи с предстоящими строительно-монтажными работами в здании по адресу: 

<

...>, где расположено арендуемое истцом помещение, стороны заключили Дополнительное соглашение от 26.03.2020г. № 6 к Договору аренды (ДС № 6), в соответствии с п. 1 которого, «действие Договора аренды приостанавливается в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором соответствующего уведомления Арендодателя о необходимости освободить помещение, которое направляется по фактическому адресу Арендатора. При этом Арендатор обязуется осуществить демонтаж и последующий вывоз оборудования Ресторана силами и за счет Арендатора. Демонтаж и вывоз оборудования проводится в целях сохранности оборудования, принадлежащего Арендатору, на период проведения строительно-монтажных работ в отношении Здания. Стороны согласны с тем, что срок аренды по Договору действует до 10.03.2023г. Продление указанного срока в любом случае требует заключения дополнительного соглашения». 

Как указывает истец, в эту же дату (26.03.2020г.) ответчиком истцу вручено письмо Исх. № 2003-26-01, в котором ответчик сообщал о своем намерении приостановить Договор аренды в связи с проведением строительно-монтажных работ в отношении Здания, а также просил освободить помещения, осуществить демонтаж и последующий вывоз оборудования Ресторана. 

ООО «Сити Ресторантс» 31.03.2020г. приостановило работу ресторана, о чем был составлен Акт о приостановлении коммерческой деятельности предприятия общественного питания -ресторана «КФС» по адресу: 

<

...> от 31.03.2020, экземпляр которого был направлен Арендодателю в тот же день (31.03.2020г.) и получен ответчиком 26.05.2020 (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 10100045055328); при этом 06 апреля 2020 года помещение было возвращено Арендодателю, что подтверждается Актом возврата Арендатором Арендодателю нежилого помещения по адресу: 

<

...> . Согласно Акта возврата Арендодатель не имеет претензий по техническому состоянию помещения.

В соответствии с п. 4.1 ДС № 6, на основании согласованной и утвержденной в установленном действующим законодательством порядке концепции развития Объекта, Стороны обязуются рассмотреть возможность сохранения существующей локации ресторана и коммерческих условий, указанных в Договоре аренды, в том числе с сохранением площади ресторана и обеспечения его требуемыми коммунальными услугами, а новые условия не должны ухудшать положения Арендатора по Договору. Арендодатель не может настаивать на ухудшении условий Договора. Срок приостановления действия Договора в таком случае определяется Сторонами в отдельном дополнительном соглашении (с сохранением условия о компенсационных выплатах на период приостановки, предусмотренных п. 3.3 настоящего Дополнительного соглашения за счет денежных средств ООО «УК ЛэндПрофит»).

Ответчик длительное время не мог предоставить Истцу информацию относительно согласования и утверждения концепции развития Объекта и о том, возможно ли сохранение ресторана после реконструкции Объекта. Письмом от 10.06.2021г. Исх. № 2106-10-03 ответчик направил истцу информацию об утверждении концепции развития объекта (без доказательств согласования представленной концепции развития Объекта в установленном действующим законодательством порядке). Информация о том, что утвержденная концепция развития Здания не предполагает возможности размещения ресторана «КФС» в указанном Здании была доведена до ответчика в декабре 2021 года. 

В пункте 4.3 ДС № 6 стороны предусмотрели, что в случае, если они не смогут реализовать последовательность действий, описанных в пунктах 4.1 и 4.2 Дополнительного соглашения, т.е. сохранить площадь, обеспечение коммунальными услугами, коммерческие условия, локацию ресторана, Договор аренды подлежит расторжению Сторонами при условии, что Арендодатель выплачивает Арендатору Компенсацию, за счет собственных денежных средств ООО «УК ЛэндПрофит», которая равна оценке Ресторана. Порядок определения размера компенсации указан в п.п. 4.3, 5, 6 ДС №6.

Истец указывает, что на протяжении долгого времени ООО «Сити Ресторантс» предпринимало усилия для реализации договоренностей, достигнутых Сторонами в ДС № 6, включая согласование размера компенсационной выплаты с минимальными затратами для обеих сторон; между сторонами велась длительная переписка, истец представлял бухгалтерские документы, которые запрашивал ответчик, представители ответчика посещали офис истца с целью ознакомления с финансово-бухгалтерской документацией для определения размера компенсации, подлежащей выплате Истцу (с минимальными затратами для каждой из Сторон). Однако все действия не привели к желаемому результату, а ответчик необоснованно занижал сумму компенсации, а затем отказался от каких-либо выплат в добровольном порядке.

Истец неоднократно, в частности в письме Исх. № 67 от 12.07.2022г. предлагал Ответчику заключить договор на проведение оценки ресторана и предоставить ООО "Сити Ресторантс" результат оценки аудиторов (как это предусмотрено п. 4.3 ДС № 6), а также уведомлял Ответчика о том, что с учетом обстоятельств, описанных в письме, ООО «Сити Ресторантс» ведет переговоры по заключению соответствующего договора с ООО «КСК АУДИТ» (ИНН: 

<

***>), являющимся одним из лидеров рынка в области аудиторско-консалтинговой деятельности, оказывающим услуги в строгом соответствии с нормами отраслевого законодательства.

Письмом Исх. № 81 от 20.09.2022г. истец известил ответчика о том, что ООО «КСК АУДИТ» был подготовлен Отчет № 040701/ПУ/ОД/2022 об оценке рыночной стоимости права требования возмещения убытков в виде упущенной выгоды за использование нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> качестве ресторана «КФС» вследствие временного простоя; копия Отчета была приложена к письму Исх. № 81 от 20.09.2022г. В представленном Отчете оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость права требования возмещения убытков в виде упущенной выгоды за использование нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> качестве ресторана «КФС» вследствие временного простоя согласно Дополнительного соглашения № 6 составляет (округленно) сумму 110 068 000 рублей без НДС. 

В соответствии с абз. 4 п. 4.3 Дополнительного соглашения № 6, итоговый размер компенсации определяется как среднее арифметическое независимых оценок двух аудиторов и подлежит уплате Арендодателем Арендатору за счет собственных денежных средств ООО «УК ЛэндПрофит», в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня обмена Сторонами отчетами об оценке от двух компаний, производивших оценку.

Истец просил ответчика в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения письма (Исх. № 81 от 20.09.2022г.) направить копию Отчета об оценке, подготовленного на основании договора, заключенного между ООО «УК ЛэндПрофит» и аудиторской компанией (Отчет арендодателя), а также просил в течение 30 календарных дней со дня получения арендатором Отчета Арендодателя перечислить на расчетный счет ООО «Сити Ресторантс» компенсацию, итоговый размер которой должен быть определен как среднее арифметическое независимых оценок двух аудиторов.

Ответчик отказался выплатить компенсацию в добровольном порядке, встречного Отчета/расчета суммы компенсации также не представил.

В соответствии с п. 6 Дополнительного соглашения № 6, в случае нарушения любой из Сторон исполнения обязательства, предусмотренного п. 4.3 Дополнительного соглашения № 6, другая Сторона имеет право уведомить противоположную Сторону о необходимости исполнения данного обязательства, направив соответствующее уведомление, и в случае последующего уклонения Стороной, получившей такое уведомление, от исполнения обязательства, предусмотренного п. 4.3 Дополнительного соглашения № 6, размер компенсации будет определен на основании одного аудиторского заключения на основании рыночной оценки.

В заключении об оценке, представленном в Отчете (подготовленном по заказу Истца), оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость права требования возмещения убытков в виде упущенной выгоды за использование нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> качестве ресторана вследствие временного простоя согласно Дополнительного соглашения № 6 составляет (округленно) сумму 110 068 000 рублей без НДС.

Согласно абз. 4 п. 4.3 Дополнительного соглашения № 6 Арендодатель возмещает Арендатору фактически выплаченную последним стоимость услуг аудитора за счет собственных денежных средств ООО «УК Лэнд Профит». Стоимость услуг ООО «КСК АУДИТ» составила 240 000 (двести сорок тысяч) рублей (с учетом НДС) и была оплачена ООО «Сити Ресторантс». Указанную сумму истец требует взыскать в качестве компенсации расходов истца по оплате услуг ООО «КСК АУДИТ».

В письме Исх. № 98 от 25.10.2022г. ООО «Сити Ресторантс» потребовало от ООО «УК ЛэндПрофит» перечислить на расчетный счет Арендатора сумму компенсации в размере 110 068 000 рублей, а также сумму 240 000 (двести сорок тысяч) рублей в качестве компенсации расходов Арендатора по оплате стоимости услуг ООО «КСК АУДИТ», с указанием того, что данное письмо (Исх. № 98 от 25.10.2022г.) является также досудебной претензией по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ и просило принять во внимание, что в случае отказа удовлетворить заявленные требования в добровольном порядке, ООО «Сити Ресторантс» будет вынуждено обратиться в суд с исковым заявлением для восстановления своих нарушенных прав.

Ответчик отказался удовлетворить требования Истца в добровольном порядке, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным по делу доказательствам, установив факт выплаты ответчиком компенсация на период приостановки действия договора за апрель-ноябрь 2020, предусмотренной пунктом 3.3 договора, признал за истцом так же право требовать возмещения убытков, предусмотренного   пунктом 4.3 ДС № 6.

Апелляционная коллегия не может согласиться с указанными выводами и признать их обоснованными в связи со следующим.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, согласно абзацу втором у этой же нормы должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В настоящем случае необходимость приостановки действия Договора и заключения ДС № 6 была обусловлена проведением строительно-монтажных работ по реконструкции Здания.

Целью заключения ДС № 6 было определение действий сторон на период приостановки действия Договора и определение вариантов дальнейшего поведения, если Договор не будет возобновлен.

Закрепление нескольких вариантов дальнейшего развития отношений сторон связано с тем, что на момент заключения ДС № 6 концепция развития Объекта не была утверждена, и сторонам было неизвестно, возможно ли в принципе разместить в нем ресторан (предприятие общественного питания), а если и возможно, то устроит ли такой вариант Арендатора.

При этом, поскольку обстоятельства, послужившие причиной приостановления действия Договора, возникли на стороне Арендодателя, то стороны договорились предусмотреть в ДС № 6 2 вида компенсации, подлежащей выплате Арендатору:

1. «За приостановку действия договора» 300 000 руб. в месяц, но не более 8 месяцев (пункты 3.3, 3.4 ДС № 6).

2. «За досрочное расторжение договора» на основании оценки Аудиторов (Deloitte, PWC, Ernst&Young, KPMG), рассчитанной исходя из оставшегося периода срока действия договора без учета периода его приостановки до даты, указанной в п. 1.5 Договора, + (плюс) 6 (шесть) месяцев, то есть до 10.09.2023. (абз. 2 пункта 4.3 ДС № 6).

Компенсация «за приостановку действия договора» (п.п. 3.3, 3.4 ДС №6) была полностью выплачена Истцу, что им не оспаривается, а также было установлено судом первой инстанции.

В соответствии с п. 1.5 Договора срок действия Договора аренды определен до 10.03.2023.

В п. 1 Дополнительного соглашения № 6 стороны особо оговорили, что стороны согласны с тем, что срок аренды по Договору действует до 10.03.2023. Продление указанного срока в любом случае требует заключения дополнительного соглашения.

В связи с этим Договор аренды прекратил свое действие 10.03.2023 и не был расторгнут досрочно. 

Об этом ООО «УК ЛэндПрофит» уведомило ООО «Сити Ресторантс» письмом о прекращении действия Договора от 13.03.2023.

Поскольку Договор аренды был прекращен в связи с истечением срока его действия, а не в связи с его досрочным расторжением, то  ООО «Сити Ресторантс»  утратило право на получение компенсации «за досрочное расторжение Договора», предусмотренной п. 4.3 Дополнительного соглашения № 6, поскольку истец отказался подписывать соглашение о досрочном расторжении Договора аренды в порядке п. 4.3 ДС № 6, а также не направил Ответчику уведомление об одностороннем отказе в порядке п. 5 ДС № 6.

При этом необходимо учитывать следующее.

В соответствии с абз. вторым п. 4.3 Дополнительного соглашения № 6 для определения Компенсации «Арендатор и Арендодатель по-отдельности (самостоятельно) заключают по своему выбору по одному договору с аудиторской компанией, входящей в «Большую Четверку» (Deloitte, PWC, Ernst&Young или KPMG) (далее – аудиторы), для определения рыночного размера компенсации …».

В силу п. 6 Дополнительного соглашения № 6: «В случае нарушения любой из Сторон исполнения обязательства, предусмотренного п. 4.3 настоящего Дополнительного соглашения, другая Сторона имеет право уведомить противоположную Сторону о необходимости исполнения данного обязательства, направив уведомление на оба электронных адреса другой Стороны, указанных в сведениях о Сторонах в настоящем Дополнительном соглашении. В случае последующего уклонения от исполнения обязательства, предусмотренного п. 4.3 настоящего соглашения (в случае не направления аудитору оферты на заключение договора о проведении оценки) в течение 10 (Десяти) рабочих дней после получения соответствующего письменного уведомления, другая сторона вправе в одностороннем порядке заключить договор с одной аудиторской компанией по своему выбору (из указанных в п. 4.3), для определения рыночного размера компенсации. В этом случае размер компенсации определяется на основании одного аудиторского заключения на основании рыночной оценки (п. 4.3)».

Таким образом, из п.п. 4.3 и 6 Дополнительного соглашения № 6 следует, что возникновение права на компенсацию обусловлено получением отчетов об оценке только из 4х аудиторских компаний: Deloitte, PWC, Ernst&Young или KPMG. Их перечень в п. 4.3 определен исчерпывающим образом, и именно эти Компании именуются аудиторами, аудиторскими компаниями по тексту Дополнительного соглашения.

ООО «Сити Ресторантс» на этапе заключения ДС № 6 согласилось определить именно такой исчерпывающий перечень аудиторов (Deloitte, PWC, Ernst&Young, KPMG), какого-либо принуждения Ответчик на Истца не оказывал.

ООО «КСК Аудит», отчет которой представлен ответчиком и учтен судом при вынесении обжалуемого решения не относится к указанным организациям, его привлечение не согласовано сторонами. Получение отчета об оценке данной организации не является юридическим фактом и не порождает правовых последствий, предусмотренных п.п. 4.3, 5, 6 Дополнительного соглашения № 6.

Указанное не исключает возможности определения размера компенсации на основании судебной экспертизы, учитывая, в том числе и то обстоятельство, что компании Deloitte, PWC, Ernst&Young или KPMG более не осуществляют деятельности на территории Российской Федерации, что является общеизвестным обстоятельством в порядке ч. 1 ст. 69 АПК РФ.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако, в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения   арбитражными   судами   законодательства   об   экспертизе"   предусмотрено, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судом первой инстанции экспертиза назначена не была, а размер компенсации определен на основании недопустимого доказательства - отчета ООО «КСК Аудит», составленного вразрез с условиями соглашений сторон в отсутствие уведомления и согласия ответчика; лицо, давшее рецензию, не предупреждено об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений.

В суде апелляционной инстанции сторонами вопрос о назначении судебной экспертизы по делу не ставился, требования, предусмотренные постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда № 23 от 04.04.2014г. не исполнялись, в связи с чем, с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными, а так же руководствуясь разъяснениями пункта 22 вышеуказанного Пленума, положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено по имеющимся в нем доказательствам.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в порядке п.4 ч.1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как вынесенное с нарушением норм материального права, выразившемся в неправильном толковании договора.

С учетом изложенного, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269 пунктом 2, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2023 года по делу                  № А40-273881/22 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сити Ресторанс» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «УК ЛэндПрофит» 3 000 рублей в порядке возмещения расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья:  Н.И. Панкратова 

Судьи:  А.В. Бондарев 

 О.В. Савенков