﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-10441/2019

г. Краснодар

10 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2020 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2020 года

 

  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя –  индивидуального предпринимателя Калюжной Юлии Владимировны (ИНН 262410096134, ОГРНИП 314237214900105) – Морозова И.А. (доверенность от  04.10.2018), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553,               ОГРН 1022301228399) – Попурей Н.А. (доверенность от 30.12.2019), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 по делу                                       № А32-10441/2019, установил следующее.

            Индивидуальный предприниматель Калюжная Ю.В. (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), в котором просила:

– признать незаконным решение департамента об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399, выраженное в письме               от 10.12.2018 № 52-54835/18-33-24;

– возложить на департамент обязанность в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка площадью 1725 кв. м (кадастровый номер 23:38:0112007:399) для подписания.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 05.12.2019, требования предпринимателя удовлетворены. Суд признал незаконным решение департамента об отказе в предоставлении в аренду предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399. На департамент возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления в законную силу судебного акта подготовить и направить предпринимателю для подписания проект договора аренды испрашиваемого земельного участка. Суды установили, что предприниматель неоднократно обращался в департамент с заявлениями о предоставлении спорного участка в аренду. Департамент отказал в предоставлении участка, поскольку заявитель обладает правом на приобретение в аренду без проведения торгов только земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости; заявитель не обосновал необходимость для использования принадлежащих ему строений земельного участка испрашиваемой площади. Суды установили, что в границах земельного участка расположен объект капитального строительства, а также объекты вспомогательного назначения (навес литера Г7 площадью 75 кв. м; навес литера Г8 площадью 40,1 кв. м; три рефрижераторные секции общей площадью 120 кв. м; холодильная камера с фреоновой холодильной установкой объемом 245,7 куб. м). Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир 17.11.2017 подготовлена справка о том, что для застройки площадью 781,5 кв. м необходимая площадь земельного участка составит ориентировочно 1953,8 кв. м.  В соответствии с нормативными требованиями площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов, открытые склады, подземные сооружения (инженерные коммуникации над которыми не могут быть размещены здания и сооружения). В письме администрации муниципального образования город Армавир от 04.07.2019                                  № 32-34/1761/08 указано на нахождение земельного участка в функциональной зоне «производственная, коммунальная и складская зона». В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Армавир испрашиваемый земельный участок расположен в зоне П-2, выделенной для обеспечения правовых условий формирования предприятий, производств и объектов IV-V класса опасности, с низкими уровнями шума и загрязнения. Допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. Сочетание различных видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований. Судебные инстанции также учитывали выводы, содержащиеся в экспертном заключении. В заключении эксперт указал, что для эксплуатации объекта недвижимости заявителя, строений, сооружений и инженерных сетей необходим земельный участок нормативной площадью 1881 кв. м. Эксперт сделал вывод о том, что для размещения проезда и приобъектных автостоянок в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 48), требованиями приказа департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 года № 78                «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края», а также СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» необходим земельный участок площадью 850 кв. м (стоянки)                  +225 кв. м (разворотная площадка) = 1075 кв. м. Для размещения здания цеха ширпотреба (литера «Д») с учетом отмосток необходим земельный участок площадью 470 кв. м. При этом часть исследуемого земельного участка площадью 336 кв. м исключена из застройки ввиду обременения охранной зоной транзитной ЛЭП. Минимально необходимая площадь земельного участка для эксплуатации здания цеха ширпотреба (литера «Д») составит: участок, занятый непосредственно цехом с учетом отмосток по периметру 470 кв. м, участок для организации проезда, разворотной тупиковой площадки и парковок автомобилей сотрудников и посетителей 1075 кв. м, охранная зона транзитной инженерной коммуникации ЛЭП 0,6 кВ 336 кв. м. Общая нормативная площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Володарского, 3, для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, строений, сооружений и инженерных сетей составляет 1881 кв. м. Данная площадь превышает минимальную нормативную, однако в сложившейся градостроительной ситуации, учитывая расположение участка в тупике и необходимость организации проездов, парковок и разворотной площадки, обременение участка охранной зоной транзитной инженерной коммуникации, для нормальной эксплуатации здания цеха (литера «Д») целесообразно уменьшение показателя плотности застройки до 22%. Суды также учитывали, что спорный земельный участок сформирован в данных площади и границах приказом департамента от 22.04.2015 № 536, которым утверждена схема расположения земельных участков, неоднократные обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении ему участка в аренду, и при этом отсутствие со стороны департамента каких-либо мер по формированию участка, который бы, по мнению уполномоченного органа, соответствовал нормативно необходимой площади. В противном случае, предприниматель, добросовестно первоначально обратившись с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а затем, неоднократно обращаясь в департамент с заявлениями о предоставлении ей сформированного участка в аренду, остается без титула на землю. Судебные инстанции также исследовали документы градостроительного зонирования на предмет проверки обстоятельств, которые исключают предоставление спорного земельного участка в аренду. Из сведений ИСОГД по состоянию на 2019 год невозможность предоставления земельного участка в аренду не установлена. В соответствии с письмом заместителя начальника управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир (приложение к выписке из ИСОГД) земельный участок с кадастровым номером 23:38:0112007:399 на землях общего пользования не находится, расположен в территориальной зоне П-2 «Зона предприятий, производств и объектов IV-V класса опасности СЗЗ-100-50 м». Согласно генеральному плану участок расположен в функциональной зоне «производственная, коммунальная и складская зона». Судебные инстанции заключили о том, что департамент не доказал возможность раздела земельного участка и формирования земельного участка меньшей площади непосредственно по отмостке здания цеха ширпотреба. Информацию о том, какой именно участок будет достаточным для размещения и эксплуатации принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости, уполномоченный орган в суд не представил. 

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов, представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что суды не установили, является ли испрашиваемый земельный участок делимым. С учетом площади принадлежащего заявителю объекта недвижимости площадь застройки земельного участка составляет 19,2%. В соответствии с СП 18.133330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий» (приложение В) минимальная плотность застройки для предприятий по поставкам продукции составляет 40%. Суды не указали, почему рефрижераторные секции на бетонных опорах являются объектами вспомогательного назначения для цеха ширпотреба. Судебные инстанции надлежащим образом не рассмотрели возражения департамента относительно заключения судебной экспертизы              от 01.08.2019 № 2019-07-02А. Расчет площади земельного участка должен быть произведен только в отношении объектов капитального строительства. Иные объекты, расположенные на участке, не могут учитываться при расчете, поскольку не являются недвижимыми вещами. С учетом нормативного процента застройки заявителю необходим земельный участок площадью 542,71 кв. м. Эксперт без достаточных оснований учитывал площадь стоянки автотранспорта и разворотной площадки, поскольку земельный участок не предназначен для стоянки автотранспортных средств. При этом эксперт указал, что для размещения здания цеха ширпотреба с учетом отмосток необходим земельный участок площадью 470 кв. м. Суды не приняли во внимание, что хозяйственная деятельность на участке не ведется, здание цеха ширпотреба предпринимателем не используется, полностью захламлено.

   В отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель предпринимателя полагал, что основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов отсутствуют. 

            Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

            Как видно из материалов дела, 15 апреля 2015 года предприниматель по договору купли-продажи приобрела в собственность цех ширпотреба площадью 330,8 кв. м, находящийся по адресу:  г. Армавир, ул. Володарского, дом № 3 (запись о регистрации             от 23.04.2015 № 23-23/037-23/037/801/2015-5918/2; т. 1, л. д. 29 – 32).

 На момент приобретения объекта недвижимости он располагался на земельном участке с кадастровым номером 23:38:112007:355.

  В соответствии с приказом департамента от 22.04.2016 № 536 (т. 1, л. д. 46) из земельного участка с кадастровым номером 23:38:112007:355 (площадью 16 651 кв. м) образовано 6 земельных участков, в том числе земельный участок площадью 1731 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 23:38:0112007:399 и уточнена площадь               (1725 кв. м).

 Право собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером 23:38:0112007:399 принадлежит Краснодарскому краю (т. 1, л. д. 25).

  Суды установили, что принадлежащий предпринимателю цех ширпотреба находится на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0112007:399, относящемся к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производство товаров народного потребления, поставлен на кадастровый учет 08.12.2016 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2018 № 23/037/002/2018-119). Из представленного в материалы дела технического паспорта следует, что площадь цеха ширпотреба составляет 379, 9 кв. м.

 Помимо цеха ширпотреба на земельном участке площадью 1725 кв. м  расположены не являющиеся объектами капитального строительства, но принадлежащие индивидуальному предпринимателю на праве собственности, навес (литера Г7) площадью 75 кв. м, навес (литера Г8) площадью 40,1 кв. м, три рефрижераторные секции общей площадью 120 кв. м, холодильная камера с фреоновой холодильной установкой объемом 245,7 куб. м.

Из акта обследования земельного участка от 15.08.2018 № 163 следует, что предприниматель использует земельный участок с кадастровым номером 23:38:0112007:399 для размещения цеха ширпотреба (литера Д). Также на земельном участке размещены две рефрижераторные секции, холодильная камера с навесом и строения из металлопрофиля. Хозяйственная деятельность на момент обследования на участке не ведется (т. 1, л. д. 45). 

Предприниматель 07.11.2018 обратилась в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 в аренду сроком на 49 лет.

Департамент 10.12.2018 отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 в аренду. Отказ мотивирован тем, что заявитель не обосновал площадь испрашиваемого земельного участка в аренду. Кроме того, департамент указал, что согласно информации, представленной ГКУ КК «Кубаньземконтроль», в границах земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 расположены, в том числе навесы литеры (Г7, Г8), три рефрижераторных секции, холодильная камера, в отношении которых отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества. Представленная индивидуальным предпринимателем справка от 22.01.2018  № 3 о статусе сооружений не содержит сведения о кадастровом номере земельного участка, в границах которого расположены объект недвижимого имущества с кадастровым номером 23:38:0112007:106, а также иные сооружения (т. 1, л. д. 13 – 15).

 Предприниматель, указывая, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в аренду противоречит действующему законодательству, обратилась с заявлением в арбитражный суд.

          Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

   В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 1 и 2 статьи 201 Кодекса для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

  Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

  Исключительное право на приобретение находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

  Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с подпунктом 9 пункта 2                                   статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

   Материалами дела подтверждается нахождение объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 23:38:0112007:399.

   Таким образом, суды правомерно исходили из того, что право на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, у заявителя имеется.

   Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.16 Земельного кодекса.

   Суды установили, что на момент обращения предпринимателя в департамент испрашиваемый участок сформирован и поставлен на кадастровый учет. Исходя из представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, назначенной судом, информации органа архитектуры (т. 1, л. д. 47), технической документации (т. 1, л. д. 79 – 89) площадь испрашиваемого участка является необходимой для использования здания и объектов, принадлежащих предпринимателю в соответствии с их назначением, утвержденным в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной документацией.

   Законодательное ограничение размера предоставляемой площади участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

    Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

    В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

    В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, в силу которого при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

    По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

    Исходя из совокупности представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, судебные инстанции признали требования предпринимателя законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    Основания полагать, что к установленным судами обстоятельствам нормы права применены неправильно, отсутствуют.

    Заключение судебной экспертизы суды оценили в совокупности с иными представленными в дело доказательствами, что соответствует правилам                                   статей 71 и 86 Кодекса. Площадь земельного участка, предоставляемая в аренду для эксплуатации объекта заявителя, определена судами по результатам исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств. При этом суды учитывали требования градостроительной документации, а также пространственное положение испрашиваемого участка по отношению к смежным участкам, необходимость организации доступа (в том числе транспортных средств) к объекту предпринимателя. Доказательства, свидетельствующие о том, что при формировании участка нарушены правила статьи 11.9  Земельного кодекса уполномоченный орган не представил (часть 5 статьи 200 Кодекса).

   Ссылаясь на ненадлежащее техническое состояние объекта, департамент не учитывает, что данное обстоятельство само по себе не влияет на определение параметров участка, необходимого для эксплуатации здания. Оформление договора аренды позволит заявителю осуществлять хозяйственную деятельность на участке на законных основаниях (т. 1, л. д. 112). 

   Иные доводы жалобы департамента направлены на переоценку исследованных судами доказательств, поэтому отклоняются судом округа.

   С учетом изложенного условия для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судов о наличии оснований для удовлетворения заявления предпринимателя подателем жалобы не опровергнута. 

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Департамент от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебных актов следует отменить (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 283, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 по делу № А32-10441/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

            Приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения от 06.03.2020, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                        А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                      В.Е. Епифанов

                                                                                                                                 Н.С. Мазурова