АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                Дело  № А19-21060/2018 

20.05.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании 13.05.2019 года.

Решение  в полном объеме изготовлено 20.05.2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Зарубиной Т.Б.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес местонахождения: 664020, 

<

...>)

к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес местонахождения: 664007, 

<

...>)

о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения,

о взыскании 1 366 070 руб.,

по встречному исковому заявлению КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес местонахождения: 664007, 

<

...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес местонахождения: 664020, 

<

...>)

о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, 

об обязании возвратить помещение, о взыскании 9 628 027 руб.22 коп. – неустойки,

при участии в судебном заседании:

от ООО ПКФ «Авана»: представитель по доверенности ФИО1, паспорт;

от КУМИ администрации г. Иркутска: представитель по доверенности ФИО2,  служебное удостоверение,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" (далее - ООО ПКФ «Авана») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее - КУМИ г. Иркутска) о расторжении договора №8/16 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 от 08.09.2016г. и взыскании с КУМИ администрации г. Иркутска, уплаченной по этому договору суммы в размере 1 366 070 руб. 

Определением суда от 07.02.2019г. к производству судом принят встречный иск КУМИ г. Иркутска обратился к ООО ПКФ «Авана»: 

1) о расторжении договора № 8/16 от 08.09.2016 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8;

2) об обязании ООО ПКФ «Авана» возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска  нежилое помещение общей площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» 22.01.2014, расположенного по адресу: 

<

...>, являющееся частью здания с кадастровым номером 38:36:000034:15200 по акту приема-передачи в течении 5 дней с момента вступления решения Арбитражного суда Иркутской области в законную силу;

3) о взыскании с ООО ПКФ «Авана» пени за просрочку внесения платы по договору купли-продажи № 8/16 от 08/16 от 08.09.2016 в размере 9 628 027 руб. 22 коп.

В обоснование первоначальных исковых требований ООО ПКФ «Авана» указало на то, что 08.09.2016 между ним и КУМИ г. Иркутска был заключен договор № 8/16 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8. Между тем, ранее  22.06.2016 отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска 22.06.2016 было вынесено предписание № 272/1 по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности; решением от 07.03.2017 Кировский районный суд г. Иркутска по делу № 2-3502/2016 запретил эксплуатацию здания Дом Быта, расположенного по адресу: 

<

...>. Истец по первоначальному иску указал, что здание Дома Быта начиная с момента вынесения определения от 09.09.2016г. о принятии обеспечительных мер по делу № 2-3502/2016 и по настоящее время запрещено к эксплуатации и опечатано судебными приставами, в связи с нарушением: не выполнена защита автоматической установкой пожаротушения здания Дома Быта. В связи с названными обстоятельствами ООО ПКФ «Авана» 29.12.2016 обратилось с соответствующим письмом к Администрации г. Иркутска о приостановлении действия заключенного 08.09.2016 договора, либо изменения графика платежей с трех до пяти лет, однако в удовлетворении означенной просьбы ООО ПКФ «Авана» было отказано; повторно с просьбой изменить условия договора купли-продажи № 8/16 в связи с запретом эксплуатации здания Дома Быта ООО ПКФ «Авана» обратилось 23.08.2017, при этом означенная просьба вновь была оставлена без удовлетворения. Таким образом, поскольку Администрацией г. Иркутска предписание № 272/11 от 22.06.2016 не исполняется, ООО ПКФ «Авана» несет убытки с момента запрета эксплуатации здания Дома Быта, расположенного по адресу: 

<

...>, истец по первоначальному иску, со ссылкой на положения пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора  купли-продажи № 8/16 от 08/16 от 08.09.2016 и о взыскании  уплаченной по этому договору суммы в размере 1 366 070 руб. 

Кроме того, истец по первоначальному иску указал, что при сложившейся ситуации КУМИ г. Иркутска заключило договор купли-продажи на нежилое помещение площадью 308,9 кв.м. (товар) ненадлежащего качества, в связи с чем, с учетом положений статьи 577 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 475 Гражданского Российской Федерации возможен отказ от исполнения договора купли-продажи возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, КУМИ администрации г. Иркутска в представленном письменном отзыве указал, что  основанием для оформления договора № 8/16 от 08.09.2016 являлись Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.06.2016 по делу № А19-4165/2015; полагает, что основания для расторжения спорного договора отсутствуют, поскольку обязательства со стороны Администрации г. Иркутска выполнены в полном объеме, имущество было передано и принято по акту приема-передачи от 14.06.2016; со ссылкой на решение  Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-15084/2016, указал, что никакие действия администрации к изменению объекта не привели; о наличии требований противопожарной безопасности в здании «Дом Быта» истец при заключении договора был проинформирован; указывает, что утверждения истца о непринятии администрацией действий по исполнению предписания отдела надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска  не соответствуют действительности, поскольку  05.04.2016 было принято распоряжение № 504-02-244/16 «О капитальном ремонте здания», расположенного по адресу: 

<

...>, запланировано выделение денежных средств, однако решением Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-8314/2016 указанное решение признано незаконным. Дополнительно ответчик пояснял, что администрацией г. Иркутска в настоящее время реализуется законный вариант исполнения предписания отдела надзорной деятельности – заключение концессионного соглашения, объектом которого являются нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>.

В обоснование встречного искового заявления о расторжении договора № 8/16 от 08.09.2016 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 и об обязании ООО ПКФ «Авана» возвратить КУМИ г. Иркутска  нежилое помещение общей площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» 22.01.2014, расположенного по адресу: 

<

...>, являющееся частью здания с кадастровым номером 38:36:000034:15200 по акту приема-передачи в течении 5 дней с момента вступления решения Арбитражного суда Иркутской области в законную силу, КУМИ администрации г. Иркутска ссылается на несоблюдение ООО ПКФ «Авана» порядка  сроков оплаты выкупной стоимости нежилого помещения, переданного по договору купли-продажи от 08.09.2019 № 8/16, предусмотренного пунктом 2.3.1 договора.

В судебном заседании ООО ПКФ «Авана»  заявленный им иск поддержало, против расторжения договора но по указанным им основаниям не возражало; иск КУМИ г. Иркутска в части требования об обязании возвратить спорный объекта полагает обоснованным и подлежащим удовлетворению; в остальной части встречный иск полагает необоснованным.

КУМИ администрации г. Иркутска заявленный им встречный иск поддержал, иск  ООО ПКФ «Авана» полагает необоснованным, при этом расторжение договора полагает возможным по указанным им основаниям. 

ООО ПКФ «Авана» в судебном заседании указало, что расчет неустойки производится КУМИ г. Иркутска  с 20.12.2016 и в настоящем деле и в деле № А19-9902/2018, то есть, КУМИ г. Иркутска  в двух делах заявлены одни и те же требования.

КУМИ г. Иркутска пояснить относительно произведенного расчета неустойки затруднился, указал, что расчет производится специальным отделом; указал, что вопрос о поддержании требования о взыскании неустойки, заявленной в рамках настоящего дела и дела № А19-9902/2018 будет разрешен после возобновления производства по делу А19-9902/2018.

Исследовав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующие обстоятельства. 

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10.06.2016 по делу № А19-4165/2015 по иску ООО ПКФ «Авана» к Администрации г. Иркутска,  Комитету по управлению муниципальным имуществом о признании отказа от 19.02.2015 № 505-70-1926/15 в осуществлении преимущественного  права на приобретение в собственность объекта недвижимости площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане № 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте от 03.11.2014г., изготовленным ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ», расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемого по договору аренды № 5094 от 02.04.2002 г. незаконным; об обязании Администрацию г. Иркутска направить ООО ПКФ «Авана»  распоряжение Администрации г. Иркутска о приватизации объекта недвижимости площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане № 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте от 22.01.2014г., изготовленным ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» с кадастровый номер 38:36:000034:21095, расположенного по адресу: 

<

...>, и договор купли-продажи на приватизации на указанный объект недвижимости путем совершения в отношении указанного  нежилого помещения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008  г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отельные законодательные акты РФ» исковые требования были удовлетворены, отказ Администрации г. Иркутска от 19.02.2015г. № 505-70-1926/15 в осуществлении преимущественного  права на приобретение в собственность объекта недвижимости площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане № 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте от 03.11.2014г., изготовленного ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ», расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемого по договору аренды № 5094 от 02.04.2002 г. не соответствующим требованиям Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. признан незаконным;  суд обязал Администрацию г. Иркутска согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта по данному делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

На основании означенного решения Арбитражного суда Иркутской области от 10.06.2016 по делу № А19-4165/2015 между КУМИ администрации г. Иркутска (продавец) и ООО ПКФ «Авана» (покупатель) 08.09.2016 заключен договор № 8/16 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8  (т.1 л.д.29-35), согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество общей площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 13,35-44, отраженные в техническом паспорте, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» 22.01.2014, расположенного по адресу: 

<

...>, являющегося частью здания с кадастровым номером 38:36:000034:15200 (имущество), а покупатель обязуется принять и оплатить имущество. Основанием для оформления настоящей сделки являются: Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.06.2016 по делу № А19-4165/2015 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 08.09.2016 стоимость имущества – 24 531 000 руб. без учета НДС, которая определена по состоянию на 23.01.2015 в соответствии с отчетом № 628-08.16/н от 08.08.2016 об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иркутская. Объект недвижимости на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане №13,35-44, отраженные в техническом паспорте от 22.01.2014 изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ», кадастровый номер 38:36:000034:21095, общей площадью 308,9 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, выполненным ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ».

Порядок оплаты стороны определили в пункт 2.3 договора, в соответствии с которым оплата производится в рассрочку на пять лет. Платежи осуществляются ежемесячно равными долями в сроки, определенные в пп. 2.3.2 – 2.3.3 договора (пункт 2.3.1); первый платеж в размере 408 850 руб. без учета НДС перечисляется в течение 10 дней с даты подписания настоящего договора (пункт 2.3.2); второй и последующий платеж  перечисляются ежемесячно равными платежами согласно графику платежей к договору № 8/16 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (график, приложение №1).

В приложении № 1 к договору от 08.09.2016 стороны согласовали график платежей (т.1 л.д.36-38).

По акту приема-передачи от 14.09.2016 (т.1 л.д.39-40) продавец на основании договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8 от 08.09.2016 передал в собственность покупателя – недвижимое имущество общей площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 13,35-44,  отраженные в техническом паспорте, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» 22.01.2014, расположенного по адресу: 

<

...>, являющегося частью здания с кадастровым номером 38:36:000034:15200  (имущество), а покупатель принял имущество (пункт 1 акта).  Первый платеж за имущество, как указано в пункт 2 акта, произведен в полном объеме (платежное поручение № 543 от 14.09.2016 на сумму 408 850 руб. т.1 л.д.112). 

Означенный акт подписан сторонами без указания возражений.

Впоследствии, согласно графику платежей истцом были произведены оплаты за переданное по договору от 08.09.2016 имущество в размере 479 206 руб.(платежное поручение № 590 от 19.10.2016 т.1 л.д.113) и в размере 478 014 руб. (платежное поручение № 680 от 21.11.2016 т. 1 л.д.114). Всего ООО ПКФ «Авана»  выплачено 1 366 070 руб.

Также судом установлено, что 18.05.2015 Прокуратурой Кировского района г. Иркутска  в отношении Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска вынесено представление об устранение нарушений противопожарного законодательства № 7-19-2015.

29.04.2016 Прокуратурой Кировского района г. Иркутска вынесено требование о проведении внеплановой проверки № 7-21д-2016 начальнику отдела надзорной деятельности г. Иркутска  об организации проведения внеплановой проверки по указанным основаниям в порядке, установленном ст.ст. 13. 14 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

22.06.2016  Отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска ГУ МЧС России по Иркутской области проведена внеплановая выездная проверка в отношении муниципального образования города Иркутска с целью контроля соблюдения обязательных требований пожарной безопасности по адресу: 

<

...> (литер А), в ходе которой выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности.

По результатам проверки составлен акт проверки органом федерального государственного пожарного надзора юридического лица № 272 от 22.06.2016.

22.06.2016 Отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска ГУ МЧС России по Иркутской области в отношении  муниципального образования города Иркутска вынесено предписание № 272/1/1 по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности (т.1 л.д.54-69).

30.06.2016 Отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска ГУ МЧС России по Иркутской области принято решение по обжалованию решений и действий (бездействий) должностного лица (должностных лиц) ОНД г. Иркутска, которым предписание органа ФГПН № 272/1/1 дополнено следующими нарушениями:

- не выполнена защита автоматической установкой пожаротушения здания «Дом быта»;

- помещение, в котором расположена лестница 2-го типа, не отделено от примыкающих к нему коридоров и других помещений противопожарными  перегородками 1-го типа (т.1 л.д.70-71).

04.07.2016 Отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска ГУ МЧС России по Иркутской области в отношении  ООО ПКФ «Авана» вынесено предписание № 273/1/1 по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности (т.1 л.д.72-63).

Прокурор города Иркутска обратился в Кировский районный суд г. Иркутска с иском в интересах неопределенного круга лиц к муниципальному образованию город Иркутск, ООО ПКФ «Авана», ООО «Блик-Трейд», ФИО3 как к сособственникам помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, с требованием о запрете эксплуатации здания и нежилых помещений до устранения требований пожарной безопасности по Предписаниям № 272/1/1 от 22.06.2016, № 273/1/1 от 04.07.2016, № 274/1/1 от 04.07.2016.

Определением Кировского районного суда города Иркутска от 09.09.2016 по делу № 2-3502/2016 приняты обеспечительные меры в виде запрета эксплуатации здания Дома Быта, расположенного по адресу: 

<

...>, в том числе на выкупаемое по договору № 8/16 купли-продажи от 08.09.2016 нежилое помещение (т.1 л.д.74).

Решением от 07.03.2017 по делу № 2-3502/2016 Кировский районный суд г. Иркутска запретил сособственникам помещений эксплуатацию здания Дома Быта, расположенного по адресу: 

<

...>, до устранения нарушения требований пожарной безопасности, в частности, ООО ПКФ «Авана» – до выполнения защиты автоматической установкой пожаротушения здания «Дом Быта» (т.1 л.д.75-100).  

Письмом от 29.12.2016 исх. № 167 ООО ПКФ «Авана» обратилось в КУМИ администрации г. Иркутска с просьбой о приостановлении действия договора № 8/16 от 09.09.2016 в части исполнения пунктов 2.3.1 – 2.3.3 договора, либо изменении графика платежей с трех до пяти лет (т.1 л.д.102).

Означенное письмо, а также повторное письмо от 23.08.2017 с аналогичной просьбой было оставлено Комитетом, как указано в первоначальном иске, без удовлетворения.

Таким образом, полагая, что в связи с запретом сособственникам помещений, в частности ООО ПКФ «Авана», эксплуатировать здание Дома Быта, расположенного по адресу: 

<

...>, до устранения нарушения требований пожарной безопасности, ООО ПКФ «Авана» со ссылкой на положения пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации,  статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации имеются основания для расторжения договора купли-продажи № 8/16 от 08.09.2016 и  взыскания с КУМИ администрации г. Иркутска, уплаченной по этому договору суммы в размере 1 366 070 руб. 

При этом, заявляя требования о расторжении договора № 8/16 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 на основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО ПКФ «Авана» указывает, что при наличии запрета эксплуатации здания Дома Быта, расположенного по адресу: 

<

...> спорный договор им бы не заключался либо был заключен на иных условиях, с учетом существующего положения.

При обращении со встречным иском КУМИ г. Иркутска заявлены требования о расторжении договора № 8/16 от 08.09.2016 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8; об обязании ООО ПКФ «Авана» возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска  нежилое помещение общей площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» 22.01.2014, расположенного по адресу: 

<

...>, являющееся частью здания с кадастровым номером 38:36:000034:15200 по акту приема-передачи в течении 5 дней с момента вступления решения Арбитражного суда Иркутской области в законную силу; о взыскании с ООО ПКФ «Авана» пени за просрочку внесения платы по договору купли-продажи № 8/16 от 08/16 от 08.09.2016 в размере 9 628 027 руб. 22 коп. В качестве основания расторжения спорного договора КУМИ администрации г. Иркутска ссылается на несоблюдение ООО ПКФ «Авана» порядка и сроков оплаты выкупной стоимости нежилого помещения, переданного по договору купли-продажи от 08.09.2019 № 8/16, предусмотренного пунктом 2.3.1 договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса  Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно правовой позиции, неоднократно изложенной высшими судебными инстанциями (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2012 № 3352/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 306-ЭС14-7853, пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»), юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при  одновременном наличии совокупности ее существенных характеристик: чрезвычайности и непредотвратимости.

Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы «нормального», обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах.

Чрезвычайный характер непреодолимой силы не допускает квалификации в качестве таковой любого жизненного факта, ее отличие от случая в том, что она имеет в основе объективную, а не субъективную непредотвратимость.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из материалов дела и установлено судом в решении от 07.03.2017 по делу № 2-3502/2016, Кировский районный суд г. Иркутска запретил сособственникам помещений, в частности, ООО ПКФ «Авана», эксплуатацию здания Дома Быта, расположенного по адресу: 

<

...>, до устранения нарушения требований пожарной безопасности,– до выполнения защиты автоматической установкой пожаротушения здания «Дом Быта» (т.1 л.д.75-100).  

Таким образом, суд приходит к выводу, и это не оспаривается сторонами, что покупатель (ООО ПКФ «Авана») по договору № 8/16 от 08.09.2016 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 лишен возможности пользоваться приобретением им по указанному договору помещением.

Между тем, из положений пункта 1 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). 

С учетом названных положений, необходимо отметить, что основной целью деятельности истца по первоначальному иску, являющегося коммерческой организацией, является извлечение прибыли, однако, поскольку ООО ПКФ «Авана» лишено возможности пользоваться приобретением им по договору № 8/16 от 08.09.2016 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 коммерческим помещением, в настоящем случае имеет место быть существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, при этом обстоятельства, пол мнению суда, изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Следовательно, учитывая положениям пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает требования ООО ПКФ «Авана» о расторжении договора №8/16 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 от 08.09.2016г., подлежащими удовлетворению.

В свою очередь встречное требование КУМИ г. Иркутска о расторжении договора № 8/16 от 08.09.2016 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8, мотивированное несоблюдением ООО ПКФ «Авана» порядка и сроков оплаты выкупной стоимости нежилого помещения, переданного по договору купли-продажи от 08.09.2019 № 8/16, предусмотренного пунктом 2.3.1 договора с учетом изложенным норм и обстоятельств, суд находит необоснованным.

Доводы же ООО ПКФ «Авана» о том, что договор  №8/16 подлежит расторжению на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняются ввиду следующего.

Согласно статье 577 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Судом установлено, что в договоре купли-продажи нежилого помещения стороны предусмотрели все существенные условия и подписали акт приема-передачи помещения без каких-либо замечаний.

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судом, спорный договор купли-продажи нежилого помещения заключен 08.06.2016, решение о запрете сособственникам помещений эксплуатацию здания Дома Быта, расположенного по адресу: 

<

...> до выполнения защиты автоматической установкой пожаротушения здания «Дом Быта» вынесено Кировским районный суд г. Иркутска 07.03.2017, нарушения требований пожарной безопасности объекта адресу: 

<

...> были установлены, в том числе, отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска ГУ МЧС России по Иркутской области при проведении 22.06.2016  внеплановой выездной проверки в отношении муниципального образования города Иркутска с целью контроля соблюдения обязательных требований пожарной безопасности по адресу: 

<

...> (литер А).

Следовательно, на момент заключения договора № 8/16 нарушения требований пожарной безопасности объекта адресу: 

<

...> имели место быть, однако означенный договор купли-продажи от 08.09.2016 был заключен, на основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 10.06.2019 по делу № А19-4165/2015 и в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008  г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отельные законодательные акты РФ».

Таким образом, учитывая, что процедура заключения договора в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008  г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отельные законодательные акты РФ» имеет длительный характер, дело № А19-4165/2015 рассматривалась в суде первой инстанции на протяжении 2015 – 2016 гг. (принято к производству судом 22.04.2015, решение вынесено 10.06.2016, вступило решение в законную силу 29.08.2016), а также учитывая, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (пункт 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд полагает довод ООО ПКФ «Авана» о передаче товара ненадлежащего качества несостоятельным, как и не состоятельным довод КУМИ администрации г. Иркутска  о том, что ООО ПКФ «Авана» на момент заключения договора знало о наличии установленных нарушений требований пожарной безопасности.

ООО ПКФ «Авана» также заявлено требование о взыскании с КУМИ администрации г. Иркутска, уплаченной по договору № 8/16 от 08.09.2016 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 суммы в размере 1 366 070 руб. 

В качестве доказательства оплаты означенной суммы в материалы дела представлены платежное поручение № 543 от 14.09.2016 на сумму 408 850 руб. (т.1 л.д.112), платежное поручение № 590 на сумму 479 206 руб. от 19.10.2016 (т.1 л.д.113). 

Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что  стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

При этом, согласно положениям статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Таким образом, учитывая названные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что требование ООО ПКФ «Авана» о взыскании с КУМИ г. Иркутска, уплаченной по договору № 8/16 от 08.09.2016 купли-продажи нежилого помещения,  расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 выкупной стоимости является обоснованным и подлежащим удовлетворению; уплаченная ООО ПКФ «Авана» КУМИ г. Иркутска  выкупая стоимость имущества является для ответчика неосновательным обогащением в размере 1 366 070 руб. 

Судом рассматривается встречное требование КУМИ г. Иркутска об обязании ООО ПКФ «Авана» возвратить КУМИ г. Иркутска нежилое помещение общей площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» 22.01.2014, расположенного по адресу: 

<

...>, являющееся частью здания с кадастровым номером 38:36:000034:15200 по акту приема-передачи в течении 5 дней с момента вступления решения Арбитражного суда Иркутской области в законную силу.

ООО ПКФ «Авана» иск Комитета в части требования об обязании возвратить спорный  объекта полагает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Поскольку на дату принятия решения, доказательств возврата нежилое помещение общей площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» 22.01.2014, расположенного по адресу: 

<

...>, являющееся частью здания с кадастровым номером 38:36:000034:15200 суду не представлено, ООО ПКФ «Авана» требования в указанной части не оспорены, заявленное встречное требование признается судом обоснованным  и  подлежащим  удовлетворению.

КУМИ администрации г. Иркутска также заявлено требование о взыскании с ООО ПКФ «Авана» пени за просрочку внесения платы по договору купли-продажи № 8/16 от 08/16 от 08.09.2016 в размере 9 628 027 руб. 22 коп.

Исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд приходит к выводу, что имеются основания к оставлению встречного искового заявления в указанной части без рассмотрения в силу следующего. 

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Как установлено судом, 28.04.2018г. администрация г. Иркутска обратилась в Арбитражный суд Иркутской области  с требованиями к ООО ПКФ «Авана» о взыскании задолженности по договору купли-продажи № 8/16 от 08.09.2016 за период с 19.12.2016 по 03.04.2018 в размере 7 486 043 руб. 00 коп., пени за просрочку внесения платы по договору купли-продажи № 8/16 от 08.09.2016 за период с 20.22.2016 по 03.04.2018 в размере 3 639 498 руб. 48 коп., штрафы по договору купли-продажи № 8/16 от 08.09.2016 за период с 07.10.2016 по 06.10.2017 и за период с 07.10.2017 по 06.10.2018 в размере 490 310 руб. 00 коп.

 Определением Арбитражного суда Иркутской области от 10.05.2018г. исковое заявление принято к производству, определением суда от 23.10.2018г. производство по делу № А19-9902/2018 приостановлено до рассмотрения по существу и вступления в законную силу судебного акта по делу № А19-21060/2018.

Представитель КУМИ администрации г. Иркутска в судебном заседании 13.05.2019г. указал, что вопрос о поддержании требования о взыскании неустойки, заявленной в рамках настоящего дела и дела № А19-9902/2018 будет разрешен после возобновления производства по делу А19-9902/2018.

С учетом того, что рассмотрение дела № А19-9902/2018 было приостановлено по ходатайству ООО ПКФ «Авана», принимая во внимание процессуальные правила о недопустимости одновременного разрешения судом общей юрисдикции и арбитражным судом тождественных споров, суд проходит к выводу о том, что встречное требование о взыскании с ООО ПКФ «Авана» пени за просрочку внесения платы по договору купли-продажи № 8/16 от 08/16 от 08.09.2016 в размере 9 628 027 руб. 22 коп. подлежит оставлению без рассмотрения применительно к пункту 1 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1).

Судом первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворены частично.

Следовательно, расходы по оплате государственной пошлине суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворяемых требований.

Так, при подаче первоначального искового заявления ООО ПКФ «Авана» по платежному поручению № 51 от 31.08.2018 была оплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб.

В свою очередь КУМИ администрации г. Иркутска государственная пошлина оплачена не была, поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец по встречно иску освобожден от ее уплаты.

Таким образом, суд полагает возможным произвести зачет расходов по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. уплаченной ООО ПКФ «Авана» в бюджет Российской Федерации в счет государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика по первоначальному иску.

Руководствуясь статьями 110, 148, 149, 167 – 171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" удовлетворить.

Расторгнуть договор №8/16 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 от 08.09.2016г.

Взыскать с КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" 1 366 070 руб. – основной долг. 

Иск КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" в части требования о взыскании неустойки в сумме 9 628 027 руб. 22 коп. оставить без рассмотрения.

Иск КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" в части требования об обязании ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА"  возвратить КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА  нежилое помещение общей площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» 22.01.2014, расположенного по адресу: 

<

...>, являющееся частью здания с кадастровым номером 38:36:000034:15200 по акту приема-передачи в течении 5 дней с момента вступления решения Арбитражного суда Иркутской области в законную силу, удовлетворить.

В остальной части иск КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА отклонить.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении  этого  срока  вступает  в  законную силу.

Судья                          Зарубина Т.Б.