ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

29.07.2021                                                                          Дело № А40-127379/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2021

Полный текст постановления изготовлен 29.07.2021

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Михайловой Л.В.,

судей: Закутской С.А., Каменецкого Д.В.,

при участии в заседании:

от ООО «ГрандСити» - ФИО1 – дов. от 20.04.2021

от конкурсного управляющего ООО «ИнсевтБилдинг» - ФИО2 Б.

в судебном заседании 22.07.2021 по рассмотрению кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Гранд Сити»

на определение Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2021,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гранд Сити» о признании недействительными торгов по реализации имущества должника,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Билдинг», 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 21.03.2019 общество с ограниченной ответственностью «Инвест Билдинг» (далее - ООО «Инвест Билдинг», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего ООО «Инвест Билдинг» утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.05.2019 конкурсным управляющим утверждена ФИО4, член СРО «Союз менеджеров и арбитражных управляющих».

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «ГрандСити» (далее - ООО «ГрандСити», заявитель) о признании недействительными торгов по реализации имущества ООО «Инвест Билдинг» от 11.03.2020.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021, в удовлетворении ООО «ГрандСити» отказано.

Судами установлено, что на сайте ЕФРСБ 24.01.2020 было опубликовано сообщение № 4617531, согласно которому реализации с торгов подлежит следующее имущество:

- Лот 1: нежилое помещение площадью 60,7 кв.м., этаж 1,2 чердак, адрес: 107078, 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0001084:2476; нежилое помещение площадью 75,7 кв.м., этаж 1, адрес: 107078, 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0001084:2468; нежилое помещение площадью 1444,2 кв.м., адрес: 107078, 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0001084:2763. Начальная цена продажи Лота №1 составила 15 961 500,00 руб.

- Лот 2: нежилое помещение площадью 54 кв.м., адрес: 107078, 

<

...>- Черногрязская, д. 8, стр. 7А, кадастровый номер 77:01:0001084:2790; нежилое помещение площадью 18,6 кв.м., этаж 1, адрес: 107078, 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0001084:1063. Начальная цена продажи Лота №2 составила 13 796 100,00 руб.

- Лот 3: права требования ООО «Инвест Билдинг» к АО «ТрейдингИнвест» в размере  8 004 250,45 руб.;  к ЗАО «Лихоборский автосервис» в размере 44 780 198,02 руб.; к ФИО5 в размере 5 638 554,45 руб.; к ООО «Строй-Дион» в размере 45 801 557,40 руб. Начальная цена продажи Лота №3 составила 93 802 104,00 руб.

Торги в форме публичного предложения проводились с 10:00 (МСК) 28.01.2020 по 17:00 (МСК) 18.03.2020.

ООО «ГрандСити» внесло задаток в размере 654 421,50 руб.

Электронные торги №0045312, проводимые на электронной торговой площадке uTender (http://www.utender.ru) в форме публичного предложения по Лоту № 1 и Лоту № 2 признаны состоявшимися, о чем 13.03.2020 опубликовано сообщение в ЕФРСБ.

По Лоту № 1 победителем признан участник, предложивший максимальную цену - 8 932 999,99 руб. ООО «ГрандСити».

По Лоту № 2 победителем признан участник, предложивший максимальную цену - 9 056 555 руб. ФИО6, действующий на основании агентского договора №2005 от 05.02.2020 от ФИО7.

Также судами установлено, что после проведения торгов по реализации недвижимого имущества должника и выявления победителя торгов, в адрес ООО «ГрандСити» конкурсным управляющим должника ФИО4 был направлен проект договора купли продажи № 4 недвижимого имущества.

Согласно п. 5.3. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, стороны обязаны предоставить все необходимые документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, а также совершить все необходимые действия, не позднее 10 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Условия договора не устроили победителя торгов, и ООО «Гранд Сити» в адрес конкурсного управляющего был направлен протокол разногласий № 1, согласно которому ООО «ГрандСити» требовало внести в него следующие изменения:

- пункт 5.2. договора № 4 купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции: «покупатель и продавец в течение 3 (трех) рабочих дней с момента передачи недвижимого имущества по передаточному акту обязуются совместно подать заявление о государственной регистрации перехода права в Росреестр города Москвы»;

- пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: «продавец обязуется предоставить все необходимые документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в п.1 настоящего договора, а также предоставить покупателю всю техническую документацию на имущество, указанное в п.1 настоящего договора в день подачи совместного заявления, предусмотренного п. 5.2. настоящего договора».

Конкурсный управляющий направила в ответ на претензию ответ, в котором пояснила об отсутствии возможности внесения изменений в договор, поскольку ООО «Гранд Сити», выиграв торги, приняло условия договора на изложенных условиях.

Кроме того, суды установили, что в сообщении № 4617531 от 24.01.2020, опубликованном в ЕФРСБ организатором торгов ЗАО «ТОРГОВЫЙ ДОМ РБТ», а также на электронной торговой площадке - http://www.utender.ru были размещены:

• Договор о задатке;

• Проект договора купли-продажи нежилое помещение;

• Извещение о проведении торгов № 4617531 от 24.01.2020.

Кроме того, в указанном сообщении на ЕФРСБ, организатором торгов ЗАО «ТОРГОВЫЙ ДОМ РБТ» было, в том числе, указано, что по вопросам порядка ознакомления с имуществом, а также иным вопросам, не нашедшим отражения в настоящем сообщении, следует обращаться к организатору торгов по телефонам с указанием телефонов и адреса электронной почты.

Торги посредством публичного предложения проводятся на электронной площадке uTender http://www.utender.ru (оператор ЭТП ООО «ЮТендер»).Ознакомление с имуществом и документацией осуществляется конкурсным управляющим ФИО4 по месту нахождения имущества либо организатором торгов по адресу: 

<

...> по рабочим дням с 10:00 по 18:00 с 27.01.2020 и до окончания торгов».

На основании изложенного, суды пришли к выводу, что  ООО «Гранд Сити», как и иные потенциальные участники торгов, имели фактическую возможность заблаговременно ознакомиться с условиями договора купли-продажи, реализуемым имуществом, задать вопросы при их наличии, чего сделано не было, и участие ООО «ГрандСити» в торгах указывает на осведомленность участника торгов о приобретаемом имуществе и желании приобрести его при указанных характеристиках. Оснований для признания торгов недействительными представлено судам не было, в результате проведения торгов права ООО «ГрандСити» не нарушены, и заявитель не пояснил судам, и каким образом его права будут восстановлены в случае удовлетворения требований и признания торгов недействительными.

С выводами судом не согласилось ООО «ГрандСити», обратившись в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просит отменить определение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В частности, кассатор указывает, что конкурсный управляющий должника и организатор торгов намеренно скрыли фактические сведения об объекте недвижимости, реализуемом с торгов – Лоте №1, неверно отразив его площадь. Так, кассатор указывает, что согласно размещенной публикации площадь Лота №1 составляет 1 444 кв.м., в то время как фактически площадь нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001084:2763 составляет на 82,4 кв.м. меньше, то есть 1 361,8 кв.м. При таких обстоятельствах, кассатор полагает, что данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, отсутствуют, что является нарушением статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, кассатор отмечает, что конкурсный управляющий не предоставила сведений о том, что указанная часть площади самовольно занята третьими лицами, и при наличии таких сведений ООО «ГрандСити» не принимало бы участия в торгах.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

                 В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «ГрандСити»  поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

                 Представитель конкурсного управляющего возражала по доводам кассационной жалобы, считая вынесенные судебные акты законными и обоснованными, отметила, что торги проведены в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ  "О несостоятельности (банкротстве)".

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63  «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63) разъяснено, что заявления арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Исходя из смысла разъяснений, содержащихся в пункте 18 Постановления № 63 и пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Из пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111, статьей 139 Закона о банкротстве.

В силу пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Действующее гражданское законодательство по общему правилу не допускает изменения условий договора, определенных по результатам торгов.

Заключение договора с победителем торгов на условиях публикации о торгах является обязательным в силу положений статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 110 Закона о банкротстве.

Судами установлено, что конкурсным управляющим и организатором торгов была предоставлена полная информация о Лоте №1, о чем в публичном доступе размещено соответствующее сообщение. Кроме того, указаны контактные данные для разрешения возникающих вопросов, ознакомления с имуществом.

Доводы кассатора о самозахвате части нежилого помещения не свидетельствуют о допущенных нарушениях при проведении торгов. Доказательств, что площадь объекта недвижимости в составе Лота №1 меньше указанной в документации не нашли своего подтверждения со ссылкой на представленные в материалы дела, доказательства. Фактическое нахождение на территории помещения каких-либо лиц не указывает, что площадь объекта недвижимости, принадлежащего должнику и реализуемого с торгов, меньше указанной в объявлении о проведении торгов.

Направляя заявку об участии в торгах, участник, тем самым, выражает свое согласие на условия проводимых торгов, и дает понять, что реализуемой имущество устраивает его в имеющемся  виде, при наличии вопросов принимает меры к их разрешению, либо урегулирует спорные моменты с компетентными органами после оформления права собственности в отношении приобретенного объекта. Имущество выставлено на торги в том виде и при тех характеристиках, которые имелись у него в действительности на момент торгов. Нежелание конкретного участника торгов по тем или иным обстоятельствам заключить договор купли-продажи не указывает на недействительность торгов, перечень таких оснований установлен законодательством и расширительному толкованию не подлежит.

Кроме того, судами принято во внимание, что после отказа ООО «ГрандСити»  заключить договор купли-продажи, имущество было продано ФИО8, и в соответствии с актом приема-передачи помещения, его площадь составила указанную в объявлении о проведении торгов - 1444,2 кв.м. соответствующей выписке из ЕГРН.

Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и, установив, что при проведении оспариваемых торгов не было допущено существенных нарушений, влекущих признание торгов недействительными, пришли к обоснованному и правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Иные доводы кассационной также не свидетельствуют о том, что в ходе проведения торгов были допущены какие-либо нарушения, которые бы могли привести к ограничению конкуренции потенциальных покупателей, и по существу, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств.

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены определения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021по делу № А40-127379/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                        Л.В. Михайлова      

Судьи:                                                                                    С.А. Закутская  

Д.В. Каменецкий