АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-44157/2024

27 сентября 2024 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи О.В. Маковкиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.В. Анисенковой, рассмотрел в судебном заседании дело 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов

при участии в судебном заседании 

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 13.01.2024, представлен паспорт, диплом;

от ответчика: не явился, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (заявитель) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Определением от 20.08.2024, арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании. Заинтересованному лицу предложено в срок до 16.09.2024 представить в суд письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований с указанием возражений относительно предъявленных требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении, со ссылкой на нормы права, документы в обоснование своих доводов, в случае оплаты, доказательства оплаты задолженности. 

Ко дню судебного заседания отзыв в материалы дела не поступил.

Изучив имеющиеся документы, признав представленные доказательства достаточными для рассмотрения дела, а дело – подготовленным к судебному разбирательству, суд, с учетом мнения истца, отсутствия возражений ответчика завершил предварительное заседание и открыл судебное заседание (ч. 5 ст. 136, ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

В силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием для рассмотрения дела по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

 

установил:

как следует из материалов дела, Городскому округу Верхняя Пышма на праве собственности принадлежит здание, назначение: нежилое, общей площадью 1320,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (согласно Свидетельства о государственной регистрации права от 04.06.2009 года 66 АГ 696934, выдан Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области).

Между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) 19.09.2007 года заключен договор № 1-822 аренды объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - обособленное нежилое помещение площадью 18.5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под организацию офисного помещения.

Пунктом 1.2 договора срок действия договора установлен сторонами с 01.10.2007 по 31.08.2008 (пункт 1.2 договора).

По акту передачи муниципального объекта от 19.09.2007 арендодатель передал арендатору спорное нежилое помещение.

В последующем сторонами подписано дополнительное соглашение к договору от 19.09.2007 года № 1-822 аренды объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма, в соответствии с которыми стороны продляли действие указанного договора аренды.

02 сентября 2023 года ИП ФИО1 направила в адрес Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма заявление о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 18.5 кв.м, арендуемого истцом.

Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма направлено письмо N 1639 от 19.09.2023 года об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, основанное на том, что помещение отсутствует на государственном кадастровом учете в едином государственном реестре недвижимости и не может быть предметом сделок.

Заявитель полагая, что отказ Комитета по управлению имуществом в приватизации не соответствует ст. 3, п. 2.1. ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ обратился в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением.

Изучив представленные в материалы дела документы на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Обязанность доказывания нарушения оспариваемыми действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности возлагается на последнего.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имуществ установлен статьей 4 Федерального Закона № 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.12.2022) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (п. 2 ст. 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 является микропредприятием, что подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Нежилое помещение, в отношении которого подано заявление на выкуп находится в аренде заявителя с 2007 года. 

В данном случае заявитель является арендатором спорного объекта с 19.09.2007; на момент подачи заявления сведения о наличии задолженности либо неустойкам (штрафам, пеням) отсутствуют.

Таким образом, заявитель в полной мере соответствовал всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в льготном порядке, предусмотренным Законом N 159-ФЗ.

Данные обстоятельства заинтересованным лицом в ходе рассмотрения спора не опровергались, доказательств несоответствия заявителя требованиям Закона N 159-ФЗ заинтересованным лицом в материалы дела не предоставлено (ст.9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в предоставлении преимущественного права на приобретение объекта Комитет по управлению имуществом неверно исходит из того, что арендуемое предпринимателем нежилое помещение не может являться объектом реализации преимущественного права арендатора на его выкуп в связи с тем, что необходимо внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о таком нежилом помещении, которые подтверждали бы его существование как объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить в качестве индивидуально-определенной вещи (кадастровый учет недвижимого имущества), и признание возникновения прав муниципального образования на спорное нежилое помещение.

Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции (подпункты 14, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

В соответствии с пунктом 34 части 1 статьи 26, статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, а в случае непредставления документов, послуживших основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и регистрации прав отказывается, в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В пункте 4 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, разъясняется, что обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Спорное нежилое помещение является обособленным помещением в нежилом здании общей площадью 1320.4 кв. м, в соответствии с техническим паспортом которого указанное помещение ограничено существующими строительными конструкциями, имеет самостоятельный вход, не затрагивающий каких-либо мест общего пользования либо иных помещений.

Таким образом, спорное помещение является обособленным нежилым помещением.

Применительно к положениям статей 26 и 27 Закона N 218-ФЗ, признак изолированности помещения является обязательным для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Между тем, действующее законодательство не связывает квалификацию объекта недвижимости как обособленного и изолированного с наличием входа, независимого от иных помещений.

Такой признак изолированного помещения, как отдельный вход, указывает на возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений, то есть отсутствие у помещения проходного значения/функции/характера, возможность доступа в иные помещения без использования рассматриваемого помещения (письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667 и N Д23и-6062, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 16.12.2013 N 14-исх/11636-ГЕ/13).

В пункте 8 указанного выше Информационного письма N 134 разъясняется возможность реализации права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения, но лишь при условии, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить. При этом, Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

На аналогичные выводы указывает Верховный Суд Российской Федерации в Определение от 03.03.2022 года№ 308-ЭС21-3414.

С учетом указанных выше обстоятельств заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным отказа в приватизации объекта муниципального нежилого фонда подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные заявителем судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной при подаче заявления, подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме №1639 от 19.09.2023 года.

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 путем совершения действий, предусмотренных ч.3 ст. 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2. Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб. 00 коп.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                          О.В. Маковкина