АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-36482/2021

12 января 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,

 

при участии представителей

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области: 

ФИО1 (доверенность от 21.12.2022 № 52-9-03/8234),

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест»: ФИО2 (доверенность от 15.06.2022),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца по первоначальному иску – 

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области 

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2022,

принятое судьей Олисовым Р.Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022,

принятое судьями Захаровой Т.А., Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., 

по делу № А43-36482/2021

 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка,

 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест»

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков, 

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (далее – Общество) о взыскании:

1) 2 146 324 рублей 85 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 16.12.2019 № 1201/18 за период с 01.01.2021 по 31.03.2021, и

2) 42 926 рублей 50 копеек пеней за период с 26.03.2021 по 15.04.2021 и далее по день фактической уплаты суммы основного долга.

Исковые требования основаны на статьях 309, 330 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором земельного участка обязательства по внесению арендной платы.

Общество обратилось в суд первой инстанции со встречным иском к ТУ Росимущества и к министерству градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (далее – Министерство):

1) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.12.2019 № 1201/18 и 

2) о взыскании 8 278 977 рублей 26 копеек убытков в виде реального ущерба (в размере внесенных арендных платежей).

Встречные исковые требования основаны на статьях 328, 405, 453, 606, 611, 612 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 7, 42, 46, 57.1 и 107 Земельного кодекса Российской Федерации. Требования мотивированы тем, что использование земельного участка для целей, определенных договором (строительство многоквартирного дома), стало невозможным ввиду изменения территориального зонирования (установления зоны рекреационных внутриквартальных территорий). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление Росреестра), и Министерство.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 17.05.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022, отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречный иск, взыскав с ТУ Росимущества в пользу Общества 8 278 977 рублей 26 копеек убытков и расторгнув спорный договор. Суды пришли к выводу о том, что объективная юридическая возможность использовать земельный участок у Общества отсутствовала, в силу чего встречного обязательства по внесению арендной платы у него не возникло.

ТУ Росимущества не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, отказать в удовлетворении встречного иска и удовлетворить первоначальный иск. По мнению заявителя, спорный земельный участок не относится к зоне с особыми условиями использования территории, зона ТР-к является территориальной. Также он отмечает, что спорный участок вошел в указанную зону после заключения договора аренды; основания для применения норм о неосновательном обогащении отсутствуют. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу ТУ Росимущества – без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено до 12.01.2023.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, ТУ Росимущества (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Каскад регион специализированный застройщик» (ныне – Общество, арендатор) 16.12.2019 заключили договор аренды земельного участка № 1201/18.

Согласно договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070247:20 из земель населенных пунктов под строительство жилого дома, расположенный во дворе дома № 6/1 по улице Шишкова города Нижнего Новгорода (пункт 1.1). Срок аренды – с 16.12.2019 по 15.12.2024 (пункт 2.1). Размер ежегодной арендной платы определен на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора купли-продажи и составляет 8 278 977 рублей 26 копеек (пункт 3.1). Арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных договором, обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункты 4.3.1, 4.4.2). 

Предоставленный земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070247:20 всей площадью расположен в зоне ТР-к (зона рекреационных внутриквартальных территорий), что следует из Правил землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденных приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 30.03.2018 № 07-01-06/22. 

Указанная зона введена приказом министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 12.04.2021 № 07-01-06/39.

По утверждению Общества, 05.02.2020 на заседании архитектурного совета при департаменте градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области было отклонено проектное решение многоквартирного дома, выполненного по заказу Общества разработчиком, в связи с нахождением земельного участка в территориальной зоне ТР-к. По утверждению ТУ Росимущества, Общество с 01.01.2021 по 31.03.2021 не вносило арендную плату. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения сторон в арбитражный суд с иском и встречным иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статьям 606, 612 (пункту 1) и 614 (пунктам 1 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Из указанных норм следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Данная позиция закреплена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017, пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного его Президиумом 26.06.2015.

Таким образом, невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, а в случае их уплаты – основанием для их возврата. По общему правилу, правовым основанием возврата в данном случае будут нормы о взыскании убытков (статьи 15, 393 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) (пункт 2).

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 этого кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2).

Возмещение убытков является мерой ответственности компенсационного характера, которая направлена на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица, и отказом в правомерном возмещении убытков потерпевшего (кредитора) поддерживается (стимулируется) правонарушающее поведение должника (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Если правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, требования о применении положений законодательства о неосновательном обогащении неправомерны (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2004 № 3771/04).

На основании статьи 620 (подпунктов 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Исходя из положений этой статьи, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории, может изменить правовой режим участка таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Данный правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053. 

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования Общества подлежит удовлетворению. 

В соответствии со статьей 32.11 Правил землепользования и застройки города Нижнего Новгорода зона ТР-к в настоящее время предназначена для создания условий по реализации комплекса мероприятий, направленных на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории города, улучшению качества озеленения и благоустройства придомовых территорий.

Указанная зона не допускает строительство на ней жилого дома.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в спорный период Общество утратило возможность строительства на арендованном земельном участке, а в силу пункта 1.1 договора земельный участок предоставлен исключительно под строительство жилого дома. 

Установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора, отсутствие соглашения об изменении разрешенного использования, суды правомерно удовлетворили требование о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В отсутствие встречного исполнения по договору аренды, то есть при невозможности использования земельного участка для целей строительства, Общество не обязано было вносить арендную плату, в силу чего внесенная в спорный период плата подлежит возврату.

Аргументы ТУ Росимущества основаны на неверном толковании норм материального права. 

Таким образом, суды обоснованно удовлетворили требования Общества.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационных жалоб судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ТУ Росимущества освобождено от ее уплаты.

В связи с окончанием кассационного производства определение от 13.10.2022 суда округа о приостановлении исполнения судебных актов по настоящему делу следует считать утратившим силу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 283 (частью 4), 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу № А43-36482/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2022 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по настоящему делу, которое было введено определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.10.2022, отменить.

Возобновить исполнение судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

М.Н. Каманова

В.Ю. Павлов