Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-13988/18

27 апреля 2018 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 17 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОРОЛЁВ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "ССР ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 01.06.2011 № 2479/КП задолженности в размере 2074597,01 за период с 01.10.2016 по 30.09.2017 и неустойки в сумме 139438,61 руб. за период с 01.01.2015 по 30.09.2017,

 

при участии в заседании согласно протоколу 

 

установил:

Администрация городского округа Королёв Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ССР ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее – ООО «ССР ДЕВЕЛОПМЕНТ», общество, ответчик) в котором просит суд:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ССР ДЕВЕЛОПМЕНТ» в пользу истца сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2011 № 2479/КП в размере 2074597,01 за период с 01.10.2016 по 30.09.2017 и неустойки в сумме 139438,61 руб. за период с 01.01.2015 по 30.09.2017.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договоров аренды земельного участка, заключенного между сторонами, ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, неустойку, начисленную на данную задолженность.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований в полном объеме возражал, признал сумму исковых требований в части взыскания суммы основного долга за взыскиваемый период в размере 409873,23 руб. и пени по состоянию на 30.09.2017 года в размере 45816,15 руб. В обоснование своих возражений ответчик ссылается на то, что на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции признано недействующими в части решение представительного органа местного самоуправления городского округа Королев, в соответствии с которым истец рассчитывает размер арендной платы на 2017 год.

Как следует из материалов дела, 01.06.2011 года между Муниципальным образованием «Город Королев Московской области» (арендодатель) и ЗАО «ЮИТ Московия» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2479/КП (далее – Договор аренды).

Согласно пункту 1.1 Договора аренды, Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 1770 кв.м, с кадастровым номером 50:45:0020202:99, расположенный по адресу: Московская область, г. Королев, мкр. Первомайский, ул. Советская, д. 2, для малоэтажного жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного и спортивно-оздоровительного назначения с учетом ограничений природопользования в водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах (п. 1.2 Договора аренды).

Согласно пункту 2.1 Договора аренды участок передан арендодателем и принят арендатором в аренду сроком до 26.09.2054 года с даты государственной регистрации настоящего Договора в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним без оформления акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания договора установлен в Приложении № 1 к договору (Расчет арендной платы), которое является его неотъемлемой частью.

В силу приложения № 1 к Договору аренды размер арендной платы определяется в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

Арендная плата за участок перечисляет Арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала безналичным платежом (пункт 3.4 Договора аренды).

Исполнением обязательств  по внесению арендной платы является надлежаще заверенная копия платежного документа, подтверждающая факт оплаты с отметкой банка об исполнении, направленная Арендодателю в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня принятия банком платежного поручения (п. 3.5 договора аренды).

Согласно пункту 3.6 Договора аренды, размер арендной платы может быть изменен без согласования с Арендатором в случае изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к базовому размеру арендной платы, принятого полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органом местного самоуправления, в случае перевода земельного участка из одной категории в другую, изменения разрешенного вида использования участка, изменения административно-территориального устройства Московской области, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Начисление и уплата Арендатором новой суммы арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления об изменении арендной платы, направленной Арендодателем, с даты принятия соответствующего распорядительного акта.

Согласно пункту 5.2 Договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с тем, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2016 года по 3-ий квартал 2017 года включительно, истец 27.10.2017 года направил в адрес ответчика претензию с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга и пени. Факт направления претензии подтверждается материалами дела.

Оставление указанных претензий без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Согласно расчету истца, задолженность составила 2074597,01 за период с 01.10.2016 по 30.09.2017, неустойка - 139438,61 руб. за период с 01.01.2015 по 30.09.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ №О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области -  действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Базовый размер арендной платы на 2017 год устанавливается Законом Московской области от 11.07.2016 года № 102/2016-ОЗ.

Истец, определяя размер арендной платы на 2017 год, руководствовался положениями Закона Московской области № 23/96-ОЗ, а также решением Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02 ноября 2016 года № 302/58 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования "Городской округ Королев Московской области" по зонам градостроительной ценности».

На основании указанного решения Совета депутатов городского округа Королев Московской области, истец при расчете размера арендной платы на 2017 год применил Пкд равный 3 (пункт 4 приложения № 2 к решению Совета депутатов), а Км равный 1,9 (приложение № 1 к решению Совета депутатов).

Между тем, истец не принимает во внимание следующие обстоятельства, решением Московского областного суда от 03.08.2017 по делу № 3а-670/2017 признано недействующим решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02 ноября 2016 года № 302/58 "Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории городского округа Королев Московской области" в части значения коэффициента КМ равного 1,9, установленного в пункте 4 (прочие кадастровые кварталы) таблицы в приложении № 1 и коэффициента Пкд равного 3 (Предпринимательство), установленного в пункте 4 таблицы в приложении № 2 с момента вступления решения в законную силу.

При этом Московский областной суд в решении от 03.08.2017 по делу                                       № 3а-670/2017 пришел к следующим выводам.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Суд, исследовав предоставленный Советом депутатов городского округа Королев документ поименованный "Экономическое обоснование к проекту решения Совета депутатов" приходит к выводу, что данный документ по своей сути является проектом нормативного правового акта принятого Советом депутатов в точном с ним соответствии. Данный документ не содержит анализа и расчета, предлагаемых к увеличению (в оспариваемой части) коэффициентов.

Как следует из протокола заседания Совета депутатов, при обсуждении проекта нормативного правового акта лишь одним из оснований для его принятия являлась необходимость формирования дохода городского бюджета, источником которого является арендная плата.

Административным ответчиком не представлены расчеты доходности земельных участков, предназначенных для предпринимательской деятельности, включающей в себя вид разрешенного использования (в том числе и земельных участков административного истца). Не доказаны данные обстоятельства и в ходе рассмотрения дела.

Довод представителя администрации городского округа Королев Московской области, о необходимости повышения корректирующих коэффициентов и в целом арендной платы, в связи с повышением, установленной в отношении объектов кадастровой стоимости суд общей юрисдикции, не принял во внимание, в связи с тем, что он основан на неверном применении норм.

Суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что "Экономическое обоснование к проекту решения Совета депутатов" по своей сути в целом является проектом нормативного правового акта принятого Советом депутатов в точном с ним соответствии и не содержит анализа и расчета, предлагаемых к утверждению коэффициентов.

При таких обстоятельствах отсутствие экономического обоснования безусловно дает основания полагать, что применение корректирующих коэффициентов Км и Пкд в установленном размере на 2017 год не позволяет определить арендную плату в отношении земельных участков с названным видом разрешенного использования и местоположением на территории муниципального образования, соответствующую их доходности.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при утверждении коэффициентов Км и Пкд на 2017 год органом местного самоуправления был нарушен один из основных принципов определения арендной платы – принцип экономической обоснованности, что подтверждается решением суда общей юрисдикции.

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ, арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

В данном случае, на основании выводов, содержащихся в решении суда общей юрисдикции, арбитражный суд приходит к выводу, что решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02 ноября 2016 года № 302/58 "Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории городского округа Королев Московской области" изначально не соответствовало нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, - постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582.

Пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" установлено, что согласно части 2 статьи 13, частям 4 и 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2012 N 16452/11 признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному акту обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное эти актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения суда о признании нормативного акта недействующим.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирована позиция, согласно которой в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование данной нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 9330/09).

При таких обстоятельствах суд считает, что при расчете размера арендной платы и применении коэффициентов Пкд и Км на 2017 год на территории городского округа Королев, истец должен был руководствоваться ранее действовавшим порядком определения размера арендной платы, установленным решением Совета депутатов муниципального образования «Город Королев Московской области» от 24 ноября 2004 г. № 76/451 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки повышающих коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования «Город Королев Московской области» по зонам градостроительной ценности».

Ответчиком представлен контррасчет  арендных платежей, с учетом вышеуказанных обстоятельств и в соответствии с решением Совета депутатов муниципального образования «Город Королев Московской области» от 24 ноября 2004 г. № 76/451 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки повышающих коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования «Город Королев Московской области».

Согласно контррасчету,  общая сумма арендной платы за спорный период составляет 409873,23 руб., неустойки – 45816,15 руб.

Судом представленный ответчиком контррасчет проверен и признан верным.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2011 № 2479/КП в размере 409873,23 руб. за период с 01.10.2016 по 30.09.2017 и неустойка в сумме 45816,15 руб. за период с 01.01.2015 по 30.09.2017.

С учетом изложенного, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.      Требование удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ССР ДЕВЕЛОПМЕНТ" в пользу Администрации городского округа Королёв Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2011 № 2479/КП в размере 409873,23 руб. за период с 01.10.2016 по 30.09.2017 и неустойку в сумме 45816,15 руб. за период с 01.01.2015 по 30.09.2017.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ССР ДЕВЕЛОПМЕНТ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12114,00 рублей.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                                                                          Ю.Г. Богатина