ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-16257/2020

г. Вологда

16 сентября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 16 сентября 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «СпецАвтоХозяйство» ФИО2 по доверенности от 15.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюского муниципального района на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 июня 2021 года и на дополнительное решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 июля 2021 года по делу № А13-16257/2020,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СпецАвтоХозяйство» (адрес: 162390, Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, улица Кирова, дом 106е; ОГРН 1133538000309, ИНН 3526030451; далее - ООО «САХ», общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюского муниципального района (адрес: 162390, Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, Советский проспект, дом 107; ОГРН 1023502696227, ИНН 3526007773; далее - Комитет) о признании недостоверной (недействительной) рыночной стоимости имущества, указанной в пункте 2.1 договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 26.10.2020, определенной на основании отчета по обоснованию рыночной стоимости помещений от 16 октября 2020 года № 438, в размере 2 454 530 руб. В целях указания в пункте 2.1 договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 26.10.2020 стоимости имущества определить величину рыночной стоимости объектов недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 559,5 кв. м, расположенных по адресу г. Великий Устюг, ул. Советский проспект ул. Кирова д. 106: с кадастровыми номерами: 35:100101002:302, площадью 166 кв. м в размере 416 000 руб.,  35:100101002:303, площадью 202,5 кв. м в размере 507 000 руб., 35:100101002:304, площадью 82,7 кв. м в размере 215 000 руб., 35:100101002:305, площадью 56,5 кв. м в размере 147 000 руб., 35:100101002:306, площадью 51,8 кв. м в размере 135 000 руб. Общую рыночную стоимость указанных нежилых помещений на 27.06.2019 согласно заключению эксперта от 13.05.2021 № 02/05/2021 определить в размере                         1 420 000 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  оценщики общества с ограниченной ответственностью «Промышленная экспертиза» (далее – ООО «Промышленная экспертиза») ФИО3, ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15 июня 2021 года по настоящему делу исковые требования удовлетворены, суд установил цену выкупаемого недвижимого имущества в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной в заключении судебной экспертизы. Дополнительным решением от 01 июля 2021 года с комитета в пользу общества взыскано 30 000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг эксперта.

Комитет с указанными судебными актами не согласился и обратился с апелляционными жалобами, в которых просит суд апелляционной инстанции их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, провести повторную экспертизу. Ходатайством просит о рассмотрении дела без участия своего представителя. 

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами, в ней изложенными, не согласились, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От третьих лиц отзывы на апелляционные жалобы не поступили.

Истец и третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено без участия представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемых судебных актов, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в соответствии с договором аренды имущества от 25.12.2014 № 2 комитет передал ООО «САХ» на праве аренды нежилые помещения общей площадью 559,5 кв. м, расположенные по адресу г. Великий Устюг, ул. Советский проспект ул. Кирова д. 106: кадастровый номер: 35:100101002:302, площадью 166 кв. м; кадастровый номер 35:100101002:303, площадью 202,5 кв. м; кадастровый номер 35:100101002:304, площадью 82, 7 кв. м; кадастровый номер 35:100101002:305, площадью 56,5 кв. м; кадастровый номер 35:100101002:306, площадью 51,8 кв. м.

В целях реализации преимущественного права ООО «САХ» на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и во исполнение решения Арбитражного суда Вологодской области от 12 марта 2020 по делу № А13-23164/2019 комитет 29.10.2020 направил ООО «САХ» проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 26.10.2020 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена имущества установлена в соответствии с отчетом независимой экспертизы от 16 октября 2020 года № 438 и составила 2 454 530 руб.

ООО «САХ» не согласилось с предложенным комитетом размером рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, полагая, что их техническое состояние, назначение, расположение, а также кадастровая стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, свидетельствуют о том, что их стоимость чрезмерно завышена.

В связи с этим 18.11.2020 ООО «САХ» направило в адрес комитета письмо о несогласии с установленной в пункте 2.1 договора ценой, о проведении дополнительной оценки имущества за счет ООО «САХ» и о приостановлении срока заключения договора.

Письмо ООО «САХ» оставлено комитетом без ответа, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Вологодской области с настоящим иском. 

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования общества, установив цену выкупаемого недвижимого имущества в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной в заключении судебной экспертизы.

Апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008                   № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»                    (далее - Закон № 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из статьи 12 Закон № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 82 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Согласно заключению эксперта от 13.05.2021 № 02/05/2021 итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества - 27.06.2019 составляет 1 420 000 руб., в том числе: помещений с кадастровыми номерами: 35:100101002:302, площадью 166 кв.м - 416 000 руб.; 35:100101002:303, площадью 202,5 кв. м - 507 000 руб.; 35:100101002:304, площадью 82, 7 кв. м - 215 000 руб.; 35:100101002:305, площадью 56,5 кв. м - 147 000 руб., 35:100101002:306, площадью 51,8 кв. м- 135 000 руб.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта от 13.05.2021 № 02/05/2021  соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного заключения.

Суд первой инстанции правильно применил статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к выводу о том, что выкупная цена спорного имущества должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении.

        Оснований для проведения повторной экспертизы не имеется, поскольку не доказаны наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, и наличие противоречий в выводах эксперта. Кроме того, ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы в суде первой инстанции не заявлялось, что в силу положений пункта 2 абзаца 1, пункта 3 статьи 268 АПК РФ, разъяснений, приведенных в абзаце 6 пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» является основанием для отказа в его удовлетворении. Ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции, заявляя о несогласии с результатами экспертизы, в то же время просил о рассмотрении дела без участия своего представителя.   

         Между тем, апелляционная инстанция отмечает, что заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, обоснование примененного затратного и сравнительного подхода, отказа от использования иных подходов. Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Апелляционный суд также учитывает ретроспективный характер определяемой экспертом цены, что снижает количество подходящих для соотнесения объектов-аналогов.

Каких-либо нарушений положений Закона № 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судом не установлено.

Представленные ответчиком в материалы дела отчет № 438 на дату определения рыночной стоимости 09.10.2020, отчет № 181 на дату оценки 08.08.2019 обоснованно не признаны достоверными и допустимыми доказательствами рыночной стоимости выкупаемого объекта, поскольку даты оценки не совпадают с датой подачи заявления о выкупе арендуемого имущества. 

Таким образом, оценив заключение эксперта от 13.05.2021 № 02/05/2021 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции принял правомерно его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего общую рыночную стоимость спорных объектов в размере 1 420 000 руб. по состоянию на 27.06.2019. В данном случае у суда отсутствовали сомнения в заключении эксперта и не были установлены методологические дефекты и противоречия, которые могли бы повлечь недостоверность и неправильность выводов в экспертном заключении. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом не установлено. 

При таких обстоятельствах, суд обоснованно счел исковые требования подлежащими удовлетворению с отнесением судебных расходов в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ на ответчика. 

Изложенные в жалобах доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность оспариваемых судебных актов. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебные акты первой инстанции приняты при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 июня 2021 года и дополнительное решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 июля 2021 года по делу № А13-16257/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюского муниципального района – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

А.Я. Зайцева

Н.В. Чередина