ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-40829/2015

24 июля 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     20 июля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 июля 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания:  А.В.Винников

при участии:  

от истца (заявителя): не явился (извещен),

от ответчика (должника): Проволоцкий В.В. по доверенности от 29.12.2016,

от 3-го лица: 1) не явился (извещен), 2) Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2047, Коршунова Н.В. по доверенности от 09.01.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-13874/2017, 13АП-13875/2017, 13АП-13873/2017)  1) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) ООО "Консул", 3) ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2017 по делу № А56-40829/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое 

по иску ООО "Консул", 

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 

2) ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании недостоверной выкупной стоимости помещения и установлении рыночной стоимости помещения

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Консул» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании цены в договоре купли продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н в размере 17 700 000 руб. недостоверной и установлении новой цены в размере 8 451 941,90 руб.

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества) и СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП ГУИОН).

Решением от 10.04.2017 суд признал недостоверной цену в договоре купли продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н в размере 17 700 000 руб., установил рыночную стоимость помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н по состоянию на 24.11.2014 в размере 13 100 000 руб.

Решение обжаловано Комитетом, Обществом и ГУП ГУИОН в апелляционном порядке.

По мнению Общества Заключение эксперта Мешакова А.А. не является допустимым доказательством по делу , так как не соответствует критериям достоверности и объективности, не отвечает требованиям Федерального Закона № 73 от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон  № 73), ФСО № 1 и № 7.В заключении эксперта полностью отсутствует анализ технического состояния помещения, при этом эксперт Мешаков А.А, не приведены интернет-ссылки на источники информации по объектам аналогам, неверно подобраны объекты аналоги и выполнены корректировки.

В свою очередь Комитет полагает, что суд пришел к необоснованному выводу о том, что указанная в договоре цена продажи объекта является недостоверной. По мнению Комитета, из установленного судом факта составления отчета ГУП ГУИОН не на дату подачи заявления о выкупе никак не следует вывод о недостоверности указанной в договоре цены. Кроме того, судом первой инстанции не учтены доводы ГУП ГУИОН о неверном определении экспертом Мешаковым А.А. этажа объекта, что привело к существенному занижению величины рыночной стоимости объекта, необоснованно отказано в назначении по делу дополнительной экспертизы.

Согласно мнению ГУП ГУИОН производство по делу в части оспаривания величины рыночной стоимости выкупаемого имущества подлежит прекращению по основанию пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, поскольку самостоятельное оспаривание величины произведенной оценки на данном этапе возможна только в рамках рассмотрения преддоговорного спора. Кроме того, ГУП ГУИОН полагает, что при определении рыночной стоимости эксперт МЕШАКОВ А.А. необоснованно принял характеристику этажа омещения как «часть помещения площадью 159, 7 кв.м.- цокольный этаж, часть помещения 17,8 кв.м – 1». , ГУП ГУИОН в своей апелляционной жалобе также указывает на нарушение экспертом пункта 8 ФСО № 1.

Фонд имущества в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

В судебном заседании стороны поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

В судебном заседании ГУП ГУИОН заявило ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ГУП ГУИОН ходатайство, определением, занесенным в протокол судебного заседания, отказал в его удовлетворении.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

 Общество в соответствии с договором аренды от 16.06.2003 №01-А006031 является арендатором нежилого помещения 1Н площадью 177,5 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д.40, литер Б, кадастровый номер 78:06:0002034:3745.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), Общество 24.11.2014 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Комитет распорядился осуществить приватизацию названного помещения, установив следующие существенные условия договора купли-продажи: цена объекта составляет 17 700 000 руб. (без НДС). Проект договора купли-продажи с указанием выкупной цены, был направлен Обществу для подписания.

Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество 05.03.2015 направило Фонду имущества протокол разногласий к договору с предложением изменить выкупную стоимость помещения. 

Помимо этого Общество обратилось в ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» в целях определения рыночной стоимости помещения. Согласно заключению специалиста-оценщика Марковича В.А. от 10.04.2015 №277 рыночная стоимость помещения на дату составления заключения составляет 8 451 941,9 руб.

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта, а также ввиду отказа Фонда и Комитета заключить с Обществом договор по иной цене, чем определенной в отчете ГУП «ГУИОН», Общество обратилось в суд с требованием о признании недостоверной цены помещения в размере 17 700 000 руб. и установлении выкупной цены помещения в размере 8 451 941,9 руб.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел к заключению об установлении рыночной стоимости помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н по состоянию на 24.11.2014 в размере 13 100 000 руб. Требование о признании недостоверной цену в договоре купли продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н в размере 17 700 000 руб. судом удовлетворено.

Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд установил следующее.

  В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.     Согласно отчету ГУП ГУИОН рыночная стоимость Объекта определена в размере 17 700 000 руб.. (НДС не облагается).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

 Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.     Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.     Как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного Объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия соглашается с доводами жалобы ГУП ГУИОН и  приходит к выводу о том, что  у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований в части признания недостоверной цены в договоре купли продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н в размере 17 700 000 руб.

Производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

 В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки

 В рамках настоящего дела по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н на дату подачи заявления (24.11.2014) поручено эксперту ООО «Бизнес-ТЕМА» Мешакову А.А.

Согласно заключению эксперта  №01-2017 рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 13 100 000 руб. без учета НДС.

Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что  выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.

Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене определенной в экспертном заключении.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.

Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.

Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ГУП ГУИОН.

Возражения сторон относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были оценены судом первой инстанции, в том числе с учетом данных экспертом в судебном заседании пояснений.

В судебном заседании суда первой инстанции, поясняя выбор объектов-аналогов, эксперт пояснил, что подбор объектов-аналогов осуществлялся им с учетом особенностей месторасположения, площади, состояния и иных специфических характеристик объекта оценки, его транспортной и пешеходной доступности. Все выбранные объекты-аналоги соответствуют заданным критериям, а в случае наличия различий между объектами проведены необходимые корректировки, что отражено в отчете.

Доводы Общества о том, что экспертное заключение не содержит анализ технического состояния помещения, интернет-ссылок на источники информации по объектам аналогам, несостоятельны и опровергаются содержанием самого экспертного заключения.

В частности, отклоняя доводы ГУП ГУИОН о необоснованном принятии экспертом характеристики этажа расположения исследуемого помещения как «Часть помещения площадью 159,7 кв.м. цокольный этаж, часть помещения площадью 17,8 кв.м. - 1 этаж», эксперт пояснил, что фактически помещение имеет заглубление и находится ниже уровня земли, что свидетельствует о том, что такое помещение расположено не на первом, а на цокольном этаже. 

Также эксперт указал, что факт нахождения помещения на цокольном этаже отражен в технической документации объекта, а именно в техническом паспорте, составленном по состоянию на 03.11.2016. Сведения о том, что помещение было искусственно заглублено с момента подачи заявки, у эксперта отсутствуют.

Ссылки подателей жалоб на нарушение экспертом положений ФСО, Закона № 73 судом апелляционной инстанции не принимаются и сводятся лишь к несогласию с размером рыночной стоимости спорного помещения определенным экспертом

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. В связи указанным апелляционная инстанция не усматривает оснований для иной оценки выводов суда и отмены решения суда в части установления рыночной стоимости помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н по состоянию на 24.11.2014 в размере 13 100 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 10.04.2017 по делу №  А56-40829/2015  изменить, изложив в следующей редакции: 

производство по делу в части признания недостоверной цены в договоре купли продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н в размере 17 700 000 руб. прекратить.

Установить рыночную стоимость помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: 7-я линия В.О., д. 40, лит. Б, пом. 1-Н по состоянию на 24.11.2014 в размере 13 100 000 руб..

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Консул» оставить без удовлетворения.  

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Консул» из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

 Т.А. Кашина