Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Краснодар        Дело № А32-10979/2022       Резолютивная часть решения объявлена 18.10.2022 года

Полный текст решения изготовлен 17.11.2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: ООО «Динск-Сахар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: ООО «Антанта»,

о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, указанной в отчёте от 18.11.2021 №2110-132,

об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34 по состоянию на 01.01.2022 в размере 283 413 000 руб.,

о взыскании судебных расходов в размере 30 000 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности,

от третьего лица: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Динск-Сахар» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – ответчик, управление) с требованиями о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, указанной в отчёте от 18.11.2021 №2110-132, об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34 по состоянию на 01.01.2022 в размере 283 413 000 руб., о взыскании судебных расходов в размере 30 000 руб.  

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях, заявил ходатайство об уточнении требований, в котором просил:

- признать недействительной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, применяемую ответчиком с 01.01.2022, согласно отчета ООО «АНТАНТА» № 2110-132 «Об оценке земельного участка»;

- установить по состоянию на 01.01.2022 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34 площадью 1015818 кв. м, расположенного по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Динской район, Динское поселение, автомагистраль М-4 «Дон», км 1308+450 слева 250м к северо-востоку, в размере 300 682 000 руб., согласно заключения эксперта ООО «Агентства недвижимости» от 30.06.2022;

- взыскать с ответчика в пользу истца сумму судебных расходов на оплату государственной пошлины при обращении в суд в размере 6 000 руб., 30 000 руб., уплаченных истцом за отчет об оценке от 03.02.2022 № СЭ-22/08, а также 40 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Ходатайство удовлетворено.

Представитель ответчика возражал против требований, а также против взыскания с управления 30 000 руб., уплаченных истцом за отчет об оценке от 03.02.2022 № СЭ-22/08.

Представитель истца не возражал.

Исследовав непосредственно доказательства по делу, оценив приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства и доводы, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 18.08.2015 между администрацией Динского сельского поселения Динского района (арендодатель) и ОАО «Динсксахар» (арендатор) заключен договор аренды № 0700004094 (далее - договор), согласно которому арендодатель сдает во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:34 площадью 1015818 кв. м (далее – спорный земельный участок), расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Динской район, Динское поселение, автомагистраль М-4 «Дон», км 1308+450 слева 250м к северо-востоку, предназначенный для поля фильтрации (п. 1.1 договора).

Срок аренды установлен на 49 лет, то есть до 18 августа 2064 года.

02.10.2019 на основании договора купли-продажи от 06.08.2019 право  аренды на спорный земельный участок было зарегистрировано за истцом (запись № 23/031/001/802/2019-1281).

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что земельный участок относится к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию Арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования Динской район (п.2.2 договора).

Согласно п. 2.3 договора арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного Приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной   платы за участок со дня передачи участка, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Арендная плата вносится обществом своевременно и в полном объеме.

В соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» и Федеральными законами о федеральном бюджете, устанавливающими уровень инфляции на очередной финансовый год, отчетом ООО «АНТАНТА» от 18.11.2021             № 2110-132 «Об оценке земельного участка» управлением был произведен расчет арендной платы с 01.01.2022, в котором значительно возросла рыночная стоимость арендуемого земельного участка и составила 566 471 000 руб.

На спорном земельной участке находятся большие и малые поля фильтрации. Поля фильтрации представляют собой комплекс сооружений для биологической очистки сточных вод путем фильтрации в грунт. То есть фактически оцениваемый земельный участок не предназначен для строительства объектов капитального строительства, так как в силу своего текущего использования имеет на своей площади искусственные ограждения -валы, кроме того, на участок поступают канализационные и другие сточные воды для целей естественной очистки. И, соответственно, использование его по другому назначению определяют невозможность использования основного сахарного производства (является неотъемлемой частью сахарного завода).

Управление определило размер арендной платы за земельный участок в расчете на год, на основании отчета ООО «АТЛАНТА» о рыночной стоимости спорного земельного участка, которая по состоянию на 01.01.2022 составила 8 836 947,60 руб.

Размер годовой арендной платы (АП), согласно приложения к договору рассчитывается по формуле:

АП - Рс х С х Инф, где Рс - рыночная стоимость земельного участка, С - ставка арендной платы (%), Инф - уровень инфляции, устанавливаемый ежегодно федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год (%).

Не согласившись с рыночной стоимостью спорного земельного участка, указанной в отчете от 18.11.2021 № 2110-132, истец обратился к ООО «Институт независимой специализированной экспертизы» (ООО «ИНСЭ») для определения оценки рыночной стоимости объекта.

В результате ООО «ИНСЭ» подготовило отчет об оценке вышеуказанного земельного участка, в котором указано, что его рыночная стоимость на 01.01.2022 равна 283 413 000 руб.

Согласно отчету ООО «ИНСЭ» рыночная стоимость спорного земельного участка  на 01.01.2022 составила 283 413 000 руб, аследователь, арендная плата за земельный участок в расчете на 2022 год должна составлять 4 421 242,80 руб.

Вышеуказанные обстоятельства явились истцу основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. 

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. 

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. 

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. 

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ). 

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, установление рыночной стоимости земельного участка является важным элементом для определения размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:07:1402000:34.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию Арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования Динской район (п.2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 расчет размера арендной платы изложен в приложении к договору.

Согласно приложению к вышеуказанному договору арендная плата рассчитана на основании отчета от 18.11.2021 № 2110-132, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 566 471 000 руб.

По существу между сторонами возник спор относительно подлежащей применению в расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 

«О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком» (далее – Письмо № 92) в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 4 пункта 1 Письма № 92 оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости. 

Аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 03.08.2010 по делу № А53-5331/2009, в определении ВАС РФ от 31.03.2011 № ВАС-3822/11.

В соответствии с пунктом 2 Письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

Определением суда от 31.05.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство недвижимости» ФИО3

В Арбитражный суд Краснодарского края поступили материалы дела с заключением эксперта от экспертной организации.

В заключении от 30.06.2022 эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34 по состоянию на 01.01.2022 составляет 300 682 000 руб.

При проведении экспертного исследования эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, в том числе положениями Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и установил следующее.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 данной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 4, часть 5 статьи 71 АПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

Экспертное заключение от 30.06.2022 составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах отсутствуют. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

В заключении содержатся исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы расчетами, исследованными им обстоятельствами. Достоверность рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной экспертным заключением, подтверждается совокупностью доказательств по делу.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Таким образом, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу  о том, что отчет об оценке 18.11.2021 № 2110-132, подготовленный ООО «АТЛАНТА», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным, соответственно, определенная в отчете рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 566 471 000 руб. также не может быть признана достоверной и не может быть рекомендована для определения арендной платы за спорный земельный участок.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Поскольку в рамках настоящего дела воля истца фактически направлена на установление рыночной стоимости спорного земельного участка, то расходы по уплате государственной пошлине в размере 6 000 руб., а также 40 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы необходимо взыскать с ответчика в пользу истца (ст.110 АПК РФ).

Требования истца о взыскании с ответчика 30 000 руб., уплаченных обществом за отчет об оценке от 03.02.2022 № СЭ-22/08, не подлежат удовлетворению, поскольку судом данный отчет не принят в качестве доказательств, в связи с чем, данные расходы не являются судебными.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Ходатайство истца об уточнении требований удовлетворить.

Признать недействительной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34, применяемую ответчиком с 01.01.2022, согласно отчета ООО «АНТАНТА» № 2110-132 «Об оценке земельного участка».

Установить по состоянию на 01.01.2022 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:34 площадью 1015818 кв. м, расположенного по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Динской район, Динское поселение, автомагистраль М-4 «Дон», км 1308+450 слева 250м к северо-востоку, в размере 300 682 000 руб.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Динск-Сахар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также 40 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                             Р.Ю. Савин