Арбитражный суд Волгоградской области 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Волгоград

«11» апреля 2022 года                                                                           Дело № А12-22361/2021

Резолютивная часть решения вынесена 28 апреля 2022 г., решение в полном объеме изготовлено 11 мая 2022 г.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305346001300157), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306232034800023), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304232021000161) к автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 15.11.2019 года расположенного по адресу: 400006, 

<

...>, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1.525.807 рублей 23 копеек, по коммунальным платежам в размере 300.000 рублей, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - межрегиональное управление федеральной службы по финансовому мониторингу по южному федеральному округу (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), управление федеральной налоговой службы по Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), управление федеральной налоговой службы по Чеченской республике (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), управление федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрацию Волгограда (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), комитет социальной защиты населения Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО4.

при участии в судебном заседании: 

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО5, представитель по доверенности № 34 АА 3703690 от 23.11.2021 г.;

от ФИО2, ФИО3 – не явились, извещены; 

от ответчика – ФИО6, представитель по доверенности от 27.10.2021  г.;

от третьих лиц – не явились, извещены;

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее истец-1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец-2) индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее истец-3) (далее истцы) обратились в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» (далее ответчик) о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 15.11.2019 года расположенного по адресу: 400006, 

<

...>, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1.525.807 руб. 23 коп., по коммунальным платежам в размере 300.000 руб.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, в связи с перерасчетом и истцы просят о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 15.11.2019 года расположенного по адресу: 400006, 

<

...>, а так же взыскать с автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате за период с января 2021 по октябрь 2021 в размере 1.562.903 руб. 61 коп., по коммунальным платежам за период с января 2021 по октябрь 2021 в размере 500.000 руб., а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 15.629 руб. 

Взыскать с автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате за период с января 2021 по октябрь 2021 в размере 781.451 руб. 81 коп., по коммунальным платежам в размере 250.000 руб., а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 7.814 руб. 50 коп.

Взыскать с автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по арендной плате за период с января 2021 по октябрь 2021 в размере 781.451 руб. 81 коп., по коммунальным платежам в размере 250.000 руб., а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 7.814 руб. 50 коп.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Заявление истца принято судом к рассмотрению.

Свои доводы в исковом заявлении истцы мотивируют тем, что ответчик на основании договора аренды пользовался имуществом, арендную плату вносил несвоевременно.

Ответчик в представленном отзыве просит в удовлетворении заявленных требований отказать. Указывает, что договор аренды от 15.11.2019 года расторгнут 05.08.2021 года, в указанную дату помещение передано управляющему ФИО4, в связи с чем требования о расторжении договора аренды считает несостоятельными. В части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным услугам указывает, что в связи с ненадлежащим отоплением арендуемых помещений им на основании п. 6.1 договора аренды за период с января по апрель 2021 года была снижена арендная плата на 150. 000 рублей в месяц. В связи с постоянными отключениями электроэнергии в арендуемых помещениях им на основании п. 6.1 договора аренды за период с 25.05.2021 года 05.08.2021 года была снижена арендная плата на 3/8 от установленной договором суммы арендной платы.

В письменном отзыве на исковое заявление третье лицо ФИО4 исковые требования поддержал. Указал, что не являлся работником ИП ФИО1, его уполномоченным представителем, а также представителем  ФИО2 или ФИО3 По просьбе ФИО1 осуществлял текущий контроль за состоянием здания расположенного по адресу: 400006, 

<

...>. 05.08.2021 года в вечернее время он приехал по адресу: 

<

...> и обнаружил, что Арендатор вывозит имущество гостиницы. Представители арендатора пояснили, что съезжают и потребовали подписать от имени Арендодателей акт приема-передачи помещения. ФИО4 им пояснил, что не уполномочен подписывать какие-либо документы. Поскольку он не смог связаться в ФИО1 в виду вечернего времени суток, в целях фиксации выявленной им недостачи находившегося в арендованных ответчиком помещениях имущества, он сделал соответствующие замечания в предоставленных ему ответчиком описях с указанием того какого имущества не хватает, какое имущество повреждено, поставил свою подпись. По требованию представителей  АНО социального обслуживания «Достойный возраст» я также поставил в этих актах и печать ИП ФИО1, которая хранилась в гостинице, и к которой он имел доступ.

Третьи лица, будучи извещенным по месту государственной регистрации, отзыв на исковое требование не представили. 

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Суд, выслушав истца-1 и ответчика, рассмотрев материалы дела, 

УСТАНОВИЛ:

Как видно из материалов дела, 15 ноября 2019 года между истцами и Автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» заключен договор аренды части нежилого помещения, здания санатория-профилактория, расположенного по адресу: 400006, 

<

...>, а именно, помещений с 12 по 43 (включительно) на первом этаже общей площадью 366,6 кв.м., и помещений с 2 по 33 (включительно) на втором этаже площадью 426,9 кв.м. 

Право собственности на объект недвижимости истцам принадлежит в следующих долях: ФИО1– ½ доля, ФИО2 – ¼ доля, ФИО3 – ¼ доля.

01 апреля 2020 года Сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды, в соответствии с которым в аренду ответчику передается части нежилого помещения - здания санатория-профилактория расположенного по адресу: 400006, 

<

...>, а именно, помещения с 10 по 76 (включительно) на первом этаже площадью 926,6 кв.м, и помещения с по 64 (включительно) на 2 этаже площадью 819,5 кв.м., общей площадью сдаваемого помещения 1.746,1 кв.м.

В соответствии с названными договором аренды и дополнительным соглашением к нему размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом аренды в течение срока аренды устанавливается в твердом размере и составляет: с 01.01.2020  года по 30.09.2020 года – 250.000 руб. в месяц; с 01.10.2020 года по 10.01.2021 года – 450.000 руб. в месяц; с 11.01.2021 года составляет 650.000 руб. в месяц. 

Оплата аренды производится Арендатором ежемесячно безналичным расчетом до 10 числа текущего месяца - согласно п.4.3 Договора

Помимо арендной платы, пунктом 4.4. Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2020 года, установлено, что Арендатор с 01.04.2020 года компенсирует (возмещает) Арендодателю стоимость коммунальных услуг фиксированной суммой и в твердом размере – 200.000 руб. в месяц. Компенсация по оплате коммунальных услуг производится Арендатором ежемесячно на основании предоставленных Арендодателем счетов на оплату.

В силу положений п. 6.1 договора Арендатор при обнаружении недостатков переданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им, вправе по своему выбору потребовать от Арендодателя, в том числе, уменьшения арендной платы (до устранения таких недостатков); досрочного расторжения договора, предупредив об этом Арендодателя за 5 дней до даты расторжения. 

Пунктом 7.1. договора аренды установлено, что договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным договором.

В соответствии с п. 7.2. Договора он может быть расторгнут в любое время по письменному соглашению Сторон. 

В соответствии с пп. 3 п. 7.3 договора по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором сроком платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 7.4 договора предусмотрен закрытый перечень оснований, по которым Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора судом. Одним из таких оснований является ситуация, когда объект аренды имеет препятствующие пользованию им недостатки.

Согласно п. 9.3 договора аренды любые изменения и дополнения к нему действительны при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

Из пояснений истца следует что в материалы дела переписки сторон ответчик в каждом случае (а именно по причине претензий о некачественном отоплении, электроснабжении) принимал решение воспользоваться правом потребовать уменьшения арендной платы. Требований о досрочном расторжении договора ответчик не заявлял и в адрес истцов не направлял. 

Письмо ответчика от 06.08.2021 г. по мнению истцов таким требованием не является, так как содержит только просьбу о подписании акта приема-передачи нежилого помещения согласно п. 2.3 договора. 

При этом, пункт 2.3 договора гласит следующее: «возврат Арендодателю объекта аренды осуществляется в течение 5 рабочих дней, со дня окончания срока действия договора по акту приема-передачи». Срок договора аренды на тот момент не истек (договор заключен на 5 лет), и требований о расторжении договора аренды в порядке п. 6.1 договора Арендатором также заявлено не было. Более того, письмо от 06.08.2021 года с просьбой подписать акт приема-передачи было направлено ответчиком только в адрес одного из Арендодателей – ИП ФИО1, в адрес ФИО2 и ФИО3 данное письмо не направлялось. Соответственно, и оснований для подписания акта приема-передачи помещения у истцов не имелось.

Также при заключении договора аренды между сторонами был подписан отдельный акт приема-передачи нежилого помещения от 15.11.2019 года (с одной стороны – три Арендодателя, с другой стороны - Арендатор), который является неотъемлемым приложением к договору аренды. Помимо данного акта были подписаны также описи имущества и инженерного оборудования, расположенного в каждом помещении. Данные описи были подписаны от лица Арендодателей бухгалтером ФИО7, от лица Арендатора директором ФИО8 Как следует из материалов дела, пояснений третьего лица ФИО4, 05.08.2021 года третье лицо ФИО4 в данных описях сделал замечания об отсутствии в помещениях имущества Арендаторов (мебели, техники). В этой связи, данные описи не могут быть признаны актами приема-передачи помещений от Арендатора к Арендодателю.

По расчёту истцов в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, в соответствии с условиями договора, у ответчика образовалась задолженность в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате за период с января 2021 по октябрь 2021 в размере 1.562.903 руб. 61 коп., по коммунальным платежам за период с января 2021 по октябрь 2021 в размере 500.000 руб., в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате за период с января 2021 по октябрь 2021 в размере 781.451 руб. 81 коп., по коммунальным платежам в размере 250.000 руб., в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по арендной плате за период с января 2021 по октябрь 2021 в размере 781.451 руб. 81 коп., по коммунальным платежам в размере 250.000 руб.

Ответчик пояснил суду, что Согласно условий договора аренды от 15.11.2019 г. во временное владение и пользование передана часть нежилого здания санатория-профилактория расположенного по адресу 

<

...>: помещения с 12 по 43 включительно на первом этаже площадью 366,6 кв.м. и помещения с 2 по 33 включительно на втором этаже площадью 426,9 кв.м. Общей площадью 793,5 кв.м. согласно приложения №2 к договору сроком на пять лет.

Факт передачи спорного помещения в аренду подтверждается двухсторонним актом приема-передачи нежилого помещения от 15.11.2019, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 4.1 договора оплата должна производиться ежемесячно в твердом размере и составляет: первые три месяца, а именно с 01.01.2020 г. по 31.03.2020 г. 250.000 руб. в месяц., за последующие месяцы, а именно с 01.04.2020 г. Составляет 400.000 руб. в месяц.

01.04.2020 г. было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому с 01.10.2020 г. должны быть переданы в аренду помещение 1 и помещения с 34 по 64 включительно на втором этаже площадью 392,6 кв.м.; с 11.01.2021 г. должны быть переданы помещения в аренду 10,11 и помещения с 44 по 76 включительно на первом этаже площадью 560 кв.м.

Также дополнительным соглашением был изменен размер обеспечительного платежа, предусмотренный п. 8.2. Договора аренды, который составил 250.000 рублей. Данный платеж был внесен, что подтверждается личной распиской ФИО1

Кроме того, дополнительным соглашением изменен размер ежемесячной арендной платы за пользование Объектом, который составил: с 01.01.2020 по 30.09.2020 г. – 250.000 рублей в месяц, с 01.10.2020г. по 10.01.2021 г. 450.000 руб. в месяц, с 11.01.2021 г. – 650.000 руб. в месяц.

В соответствии с п. 3 Дополнительного соглашения к договору аренды, п. 4.4 Договора изложен в следующей редакции: Арендатор компенсирует Арендодателю стоимость коммунальных услуг фиксированной суммой и в твердом размере, размер которой составляет: с 01.01.2020 г. по 30.04.2020 г. – 50.000 руб. в месяц; с 01.04.2020 г. – 200.000 руб. в месяц.

Согласно акта приема передачи нежилого помещения от 03.10.2020 г. переданы в аренду помещения с 12 по 43 включительно на первом этаже площадью 366,6 кв.м. и помещения с 1 по 64 включительно на втором этаже площадью 819 кв.м. согласно схеме, общий площадью сдаваемого помещения 1186,1 кв.м.

11.01.2021 г. были переданы помещения в аренду 10,11 и помещения с 44 по 76 включительно на первом этаже площадью 560 кв.м.

Так как фактическая передача помещений состоялась 03.10.2020 г., что подтверждается актом приема-передачи, у сторон сложилась разница в начислении со стороны истца и оплаты со стороны ответчика за 2 дня аренды.

Истцом была начислена арендная плата согласно договора с 01.10.2020 г. В размере 450.000 руб. в месяц. Ответчиком оплачена аренда за октябрь 2020 г. в размере 437.096,77 рублей (по факту передачи помещения за 2 дня из расчета 250.000 рублей за месяц, т.е 250.000 / 31 * 2 = 16 129,03 и 29 дней из расчета 450.000 в месяц, т.е. 450.000 / 31 * 29 = 420 967,74 рублей, 420.967,74+16.129,03=437.096,77 руб.). В соответствии с п. 4.2 Договора арендная плата за неполные месяцы аренды начисляется пропорционально сроку пользования объектом в эти месяцы.

Далее истец перестал выполнять условия договора аренды.

Учитывая представленные письма, направленные по электронной почте (п. 9.6 Договора аренды), с декабря 2020 г. невозможно было пользоваться комнатами 14, 17, 20, 25, 27, 30, 48, 51, 53, 56, 15, 26, 52 в связи с отсутствием отопления, в комнатах 31, 21, 47 не соответствовала температура. В связи с чем, было проведено обследование с участием представителя ответчика, независимого специалиста ФИО9, представителя ИП ФИО1 - ФИО4 и составлен протокол обследования помещений. Представитель ИП Франгулян — ФИО4 от подписи отказался.

В соответствии с письмом от №088 от 11.12.2020 г. Ответчик просил отрегулировать подачу отопления в арендуемые помещения. На данное письмо истец не отреагировал.

17.12.2020 г. ответчик направил письмо 089 истцу об устранении недостатков отопления самостоятельно с удержанием расходов из арендной платы. На данное письмо также ответа не последовало.

18.12.2020 г. письмом 097 ответчик пытался урегулировать вопрос о не возможности отключения электроэнергии в арендуемом здании со стороны АО «ФНПЦ «Титан-Баррикады», т. к. Это влечет невозможность пользования арендованным помещением.

25.02.2021 г. письмом №011 ответчик арендатор снизил размер арендной платы на 150.000 руб. с 01.01.2021 г. до устранения недостатков, связанных с отоплением, указав на нарушение п. 3.1.10 договора аренды от 15.11.2019 г., в соответствии с которым арендодатель обязан обеспечить на объекте аренды работу систем энергоснабжения, водоснабжения, газоснабжения и отопления в течение всего срока действия настоящего договора, в том числе своевременно и за свой счет производить прессовку необходимого оборудования. В связи с чем был применен п. 6.1 договора аренды согласно которому арендатор вправе потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы до устранения недостатков, т. к. арендодатель полностью отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже, если во время заключения договора он о них не знал.

Письмом № 5682/21 от 15.03.2021 г. ИП ФИО1 посчитал, что требования ответчика о снижении арендной платы являются необоснованными. Однако недостатки на которые ссылается ответчик устранены не были.

Письмом №017 от 22.03.2021 г. ответчик вновь обратился к ИП ФИО1 о создании совместной комиссии для обследования помещений при решении вопроса надлежащей работоспособности системы отопления в арендованных помещениях. Ответа на письмо не имеется.

Письмом №017 от 02.06.2021 г. ответчик сообщает истцам о нарушении условий договора аренды в части ежедневного отключения электроэнергии с 22 часов до 7 часов с 25.05.2021 г.

Письмом №018 от 07.06.2021 г. ответчик на основании п. 6.1 Договора аренды снижает арендную плату ежедневно на 3/8 от суммы арендной платы за день с 25.05.2021 г. до устранения недостатков в связи с нарушением условий договора аренды.

11.06.2021 г. письмом №1023/21 ИП ФИО1 сообщает, что снижение арендной платы не возможно, т. к. он несет дополнительные расходы по обслуживанию дизель-генератора и просит оплатить образовавшуюся задолженность.

03.08.2021 г. в связи с прекращением подачи коммунальных услуг (электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения) в арендуемые помещения договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке ответчиком на основании п. 6.1 Договора аренды от 15.11.2019 г. с предупреждением ФИО4 об освобождении помещений.

05.08.2021 г. согласно расписки ФИО4, арендованное имущество было передано в полном объеме.

06.08.2021 г. в адрес истцов были направлены письма о расторжении договора и подписанный акт приема-передачи помещений.

Также ответчик не согласен с требованиями о расторжении договора аренды в судебном порядке, т.к. считаем, что существенных нарушений со стороны ответчика договора аренды не было.

Согласно искового заявления, в помещение, расположенное по проспекту  Волжский, 16 с 25.05.2021 г. не поступает электроэнергия и подача электричества в ближайший год не предвидится. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами и подтверждаются многочисленными претензиями как со стороны ответчика, так и письмами со стороны истца. Также установлен факт ненадлежащего отопления в зимний период помещений 31, 21, 47 и отсутствия отопления в помещениях 14, 17, 20, 25, 27, 30, 48, 51, 53, 56, 15, 26, 52. Доказательств устранения данных недостатков истцом не представлено.

Факты ненадлежащего отопления в зимний период, перебои в подачи электроснабжении не отрицаются со стороны истцов. 

В соответствии с п. 6.1. за нарушение арендодателем п.3.1.10 Договора арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив арендодателя за 5 календарных дней до даты расторжения.

Ответчиком 05.08.2021 г. направлены заказные письма в адрес истцов о подписании актов приема-передачи помещения. 

Истцы, указанные акты получили, однако оставили без ответа. 

Ответчик освободил арендуемое помещение 05.08.2021, передал ключи представителю ФИО4, что подтверждается распиской. Однако истцы отказываются от подписания соглашения о расторжении договора аренды, актов приема-передачи имущества, не оспаривая факт передачи имущества. Доводы истца о том, что имущество принято ненадлежащим лицом, оспаривается материалами дела, согласно которых ФИО4 являлся доверенным лицом, имеющим право действовать от имени истцов.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Положениями статьи 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 АПК РФ рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 19.06.2012 № 2665/12, от 07.02.2012 № 12573/11, от 24.07.2012 № 5761/12, от 09.10.2012 № 5377/12 и от 10.12.2013 № 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам. 

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Договор аренды части нежилого помещения от 15.11.2019 года и дополнительные оглашения к нему подписаны сторонами, без замечаний и разногласий.

В силу абзаца 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам. 

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя, в том числе, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда и плату за коммунальные услуги.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610ГК РФ). 

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. 

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. 

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. 

Ответчик является поставщиком социальных услуг и осуществляет деятельность по социальному обслуживанию в стационарной форме инвалидов и лиц, страдающих психическими расстройствами. Имеются лежачие больные. Для подавляющего большинства данный психоневрологический интернат является единственным местом жительства. Прекращение подачи коммунальных услуг является не только существенным нарушением условий договора аренды, а и условием, без которого заключение договора аренды не возможно.

Факты ненадлежащего отопления в зимний период, перебои в подачи электроснабжения не отрицаются со стороны истцов и являются существенными условиями договора со стороны арендодателя (ст. 611 ГК РФ), который обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Иных дополнительных соглашения сторонами в части уменьшения арендной платы, с учетом ненадлежащего исполнения обязательств со стороны арендодателя, не подписано.    

Довод о недопустимости одностороннего отказа арендатора от договора аренды, в рассматриваемом случае не свидетельствует в пользу правовой позиции ввиду следующего. В условиях спорного договора не предусмотрено право арендатора на отказ от его исполнения, однако абзац 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ позволяет арендатору требовать досрочного расторжения договора ввиду наличия таких недостатков сданного в аренду имущества, которые препятствуют его использованию. 

В пункте 3.1.10договора стороны фактически констатировали, что арендодатель обязан обеспечить на объекте работу систем электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения, и отопления в течении всего срока действия настоящего договора, а истцами не представлены надлежащие доказательства энергообеспечения здания и отопления, что в условиях осенне-зимнего периода объективно не позволяет осуществлять его нормальную эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества (здание санатория-профилактория) лежит на арендодателе (аналогичная правовая позиция отражена в определении судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588, а также в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Эффективная судебная защита нарушенных прав может быть обеспечена своевременным заявлением возражений или встречного иска. Арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск. При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства о соблюдении правил его заключения, наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших (пункты 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»).

Уклонение арендодателя от оформления с арендатором соглашения о расторжении договора в таких условиях рассматривается в качестве злоупотребления правом, что в силу разъяснения, содержащегося в абзаце 5 пункта 1 постановления Пленума N 25, обязывает суд обеспечить защиту интересов добросовестной стороны правоотношения, которой в рассматриваемом случае является ответчик.

Встречный иск в части причиненных убытков истцами, ответчиком не заявлен. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с 06.08.2021 по 31.10.2021.

Представитель истец - ФИО1, пояснил, что печать существует в нескольких экземплярах. 

Заявление о фальсификации доказательств по делу не заявлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, документы не только подписан представителями сторон (управляющий ФИО4), но и скреплен оттисками печатей истца-1 (ФИО1), которыми в силу пункта 4 статьи 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» обеспечивается достоверность содержащихся в документах сведений. Печать юридического лица является средством индивидуализации хозяйственного общества (пункт 7 статьи 2 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", пункт 5 статьи 2 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Следовательно, наличие печати истца на спорных документах (расписка в передачи ключей от 05.08.2021, составленный акт передачи имущества от 05.08.2021) позволяет установить (индивидуализировать) юридическое лицо, от имени которого подписаны документы и поставлена печать. Аналогичный подход применяется к правоотношениям с индивидуальными предпринимателями. 

Исходя из изложенного, в отсутствие доказательств утраты или похищения печати, можно предположить, что работник организации, владевший печатью данного лица, действовал от имени данного лица, то есть что его полномочия в силу владения печатью явствовали из обстановки. Так как, по своей правовой сути проставление оттиска печати на документе преследует основную цель дополнительного удостоверения подлинности документа, а свободное распоряжение печатью организации свидетельствует о полномочиях лица на совершение операций от лица данной организации. 

Истец-1 не оспаривает, что печать он не доверял иным лицам, для осуществления деятельности организации, для оформления от его имени документов.

В материалы дела также не предоставлены документы, подтверждающие о праве доступа и хранении печати организации (ИП) иным лицам.

Заверение печатью организации подписи конкретного лица на документе при отсутствии доказательств обратного свидетельствует о полномочности такого лица выступать от имени данной организации (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2009 года N ВАС-14824/09). 

Подписание документов неустановленным лицом, при наличии подлинной печати, не может самостоятельно, в отсутствие иных фактов и обстоятельств, рассматриваться в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований заявителя.

Суд пришел к выводу, что при вышеизложенных обстоятельствах арендатор считается выполнившим предусмотренную ст. 622 ГК РФ обязанность по возврату помещения по прекращении договора аренды, а арендодатель считается уклонившимся от принятия предоставленного арендатором исполнения обязательства по возврату объекта аренды, в связи с чем заявленный иск в части расторжения удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений. 

В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Таким образом, требования истцов в части взыскания арендных платежей и коммунальных услуг за период с 01.01.2021 по 05.08.2021, заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в части в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 856.452 руб. 02 коп., из которых задолженность по арендной плате в размере 640.322 руб. 98 коп., по коммунальным платежам в размере 216.129 руб. 04 коп.; в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 428.226 руб., из которых задолженность по арендной плате в размере 320.161 руб. 48 коп., по коммунальным платежам в размере 108.064 руб. 52 коп.; в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 428.226 руб., из которых задолженность по арендной плате в размере 320.161 руб. 48 коп., по коммунальным платежам в размере 108.064 руб. 52 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований суд считает необходимо отказать. 

Ответчиком доказательств обратного и доказательств погашения задолженности по договору аренды и коммунальным платежам в данной части суду не предоставлено. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Суд принимает во внимание, что истцом-1 уплачена государственная пошлина в размере 31.258 руб., и письменные пояснения в части внесения государственной пошлины в следующих долях: ФИО1 в размере 15.629 руб., ФИО2 в размере 7.814 руб. 50 коп., ФИО3 в размере 7.814 руб. 50 коп.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в силу абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 71, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 856.452 руб. 02 коп., из которых задолженность по арендной плате в размере 640.322 руб. 98 коп., по коммунальным платежам в размере 216.129 руб. 04 коп. 

Взыскать с автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 428.226 руб., из которых задолженность по арендной плате в размере 320.161 руб. 48 коп., по коммунальным платежам в размере 108.064 руб. 52 коп.

Взыскать с автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 428.226 руб., из которых задолженность по арендной плате в размере 320.161 руб. 48 коп., по коммунальным платежам в размере 108.064 руб. 52 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3.854 руб. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 5.820 руб. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 5.820 руб. 

Взыскать с автономной некоммерческой организации социального обслуживания «Достойный возраст» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 33.190 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                       А.А. Муравьев 

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : 

<

***> (доб. 5349), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.